二手房买卖过程中，买卖合同签了两份，房款究竟怎么算？

案情回顾

（一）二手房交易，买卖合同签了两份

2016年，在北京工作的解某换了一份工作，薪水上调了不少；和恋人感情稳定，到了谈婚论嫁的时候；房子也选好了，是一位老人的房子，打算买下后重新装修，也是一个温暖的小家。他本觉得2016年很顺利，但就是因为这套房子产生了不少波折。

考虑到地理位置和承受能力，解某把看房地点选在了房山区。2016年12月1日，在某房产经纪公司中介人员带看后，他与周某签订了《存量房屋买卖合同》(经纪成交版，以下简称自签合同)及《补充协议》。这份合同约定：周某将自己名下这套70多平方米的房屋出售给解某，房屋总价款75万元，解某采用银行按揭方式贷款付款，于合同签订之日支付定金7万元，于过户当日按资金监管要求交付首付款36万元(含已支付的定金7万元)，解某拟申请贷款39万元，贷款部分的房款按照相关银行的规定支付。这份合同同时约定，解某与周某于购房资格审批通过、房产房源核验完成后5个工作日内办理贷款申请手续，于解某贷款审批通过后5个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。周某应当在收到全部房款后30日内将房屋交付给解某。双方在《补充协议》中就税费约定，由周某多套房产生的税费由周某缴纳，其他税费均由解某负担。

合同签订后，解某于2016年12月1日给付周某定金7万元。2017年2月20日，解某初步核验通过获得在京购房资格。2017年2月25日，这套房屋通过了房源核验。在此期间，该房屋的地税指导价调整至77万元，解某周某此前协商的成交价格低于地税指导价。2017年3月2日，周某与解某办理了网上签约，签订了(存量房屋买卖合同》(网上签约版，以下简称网签合同)。这份合同中的房屋总价款变化为77万元，其中自有交易结算资金为38万元，解某应将房价款38万元存入存量房自有交易资金监管账户，解某向银行申办抵押贷款，贷款金额为39万元。同日，周某、解某另外签订《协议》一份，内容为：经双方协商一致，交易房屋实际成交价为75万元整，网签价格为77万元整，多出的2万元由解某先垫付在首付款里，实际成交价的首付款为36万元整，网签价自付款为38万元整，周某收到首付款后5日内再返还给解某2万元整。

此后，解某联系周某共同前往银行办理贷款手续，但周某主张自签合同被网签合同所取代，而网签合同的房款金额虚假，合同无法履行，拒绝继续配合解某办理贷款手续；解某表示愿意按照网签价格77万元给付购房款，周某未予同意，解某始终无法申请银行贷款。解某遂以房屋买卖合同案由将周某及某房产经纪公司诉至法院。

(二)各执己见，纷争难解

解某向法院提出诉讼请求，要求周某继续履行双方于2016年12月签订的自签合同，并协助其将房屋办理过户。

周某在案件审理过程中也提出诉讼请求，要求撤销双方于2017年3月签订的网签合同及《协议》，解除于2016年12月签订的自签合同及(补充协议)。周某认为，双方的自签合同已经约定了房屋价款为75万元，而网签合同却变更为77万元，77万元并非其本人的真实意思表示。故而2017年3月签署的网签合同及《协议》均系因解某欺诈而签订，解某擅自变更合同内容没有经过周某同意，且具有非法目的，合同应予撤销。同时，解某曾经自行要求履行虚假价格的网签合同，属于以自己的行为明确表示拒绝履行自签合同及(补充协议》，构成根本违约，且原定的75万元价格无法通过税务审核，合同无法履行，自签合同及《补充协议》应予解除。

就此，解某表示，双方只是简单的买房卖房，其本人没有非法目的，签订网签合同及《协议》时均与周某进行过确认，且愿意按照77万元的总价一次性支付房款。第三人某房产经纪公司发表意见，希望解某与周某继续履行合同。房款由原约定的75万元变为77万元系由于地税指导价调整，原房价难以办理网签及过户，因此解某与周某商定以77万元网签，而仍以75万元为实际成交价格。

至此，争议房屋的价款究竟是多少，解某是否能顺利买下这套房子?

法理分析

当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

（一）自签合同及网签合同的效力

关于本案中自签合同的效力，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。解某与周某于2016年12月所签订的自签合同及《补充协议》约定房屋总价款为75万元，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。

关于本案中网签合同的效力，首先，在房屋交易过程中，网签系双方房屋买卖合同履行的一个必要环节，网签合同价款应当与双方实际成交价款一致。解某与周某签订的网签合同中房屋价款高出房屋实际成交价2万元，目的并非提高贷款数额或避税，系出于市场房价上涨，地税指导价提高，为顺利通过地税核税而为。同时，双方当事人于网签同日签订的《协议》明确约定涉案房屋的实际成交价仍为75万元。诉讼中，解某表示愿意依据该合同条款将房价提高2万元，周某不同意，因此，双方并未就房屋价款变更为77万元达成合意，涉案网签合同中约定的价款不是双方当事人的真实意思表示，故该网签合同中的价格条款约定无效。但是，价格条款无效，并不影响网签合同中其他条款的效力，亦不影响双方按照实际成交价继续履行双方之间的房屋买卖合同。

关于网签合同可否在这次民事诉讼中撤销，《合同法》第五十四条第一款和第二款(现已失效)规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

本案中，周某是具有完全民事行为能力的成年人，从其网签同日签订的《协议》内容来看，其明确知晓双方网签合同中的价款与实际成交价款不一致，并通过签订该协议予以更正，确定涉案房屋的实际成交价仍为75万元，不存在受欺诈的情形，亦不符合上述法律规定的合同可撤销的情形。因此，周某主张撤销双方于2017年3月签订的网签合同及《协议》,缺乏事实与法律依据。并且，关于网签合同价款与实际成交价款不一致的问题，买卖双方可通过注销、变更网签的方式予以更正。

（二）买卖合同继续履行的可能性及房屋总价的确定

周某与解某于自签合同中约定，“如遇国家政策调整导致此房产不能继续出售或购买方不能购买，则此买卖合同自动解除，双方互不算违约”，周某据此主张自签合同及《补充协议》已具备解除的条件，应予解除。但双方在签订网签合同时提高价格只是为避免被税务机关怀疑恶意偷逃税，不影响双方按照实际成交价继续进行双方之间的房屋交易，并不属于国家政策调整导致合同不能履行的情形。现涉案房屋已通过房源核验；解某具备在京购房资格且已向周某支付定金，亦愿变更付款方式为一次性付款，且有能力一次性支付剩余全部房款。综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。关于购房款的数额，虽然解某作为义务方，愿意将购房款提高至77万元，且不损害公共利益，但权利人坚持不认可，综合考量双方就本案中房屋实际成交价的约定，法院尊重双方当事人合同约定及权利人意愿，认定解某应按总房款75万元支付尚未付清款项。

知识拓展

存量房交易中常常存在“阴阳合同”，或称“黑白合同”，即交易当事人因各种目的而签订两份内容不同的合同，其中内容的差异之处多为房屋价款。“阳合同”多为网签合同(即提交网签备案的《存量房买卖合同》)，相关机构持有留存；根据使用需要有所不同，或者是为申请更多的银行按揭贷款而高于房屋实际成交价格签订；或者是为减少税费而低于实际成交价格签订；合同中的价格为“网签价”。“阴合同”则由买卖双方及居间机构持有并实际执行，显示的是买卖双方真实的成交价格。存量房交易过程中产生的诸合同，需要根据法律规定和交易习惯，区分不同合同关系的法律性质，分别作出具体的解释和处理。

(一)存量房买卖网签制度

存量房买卖网签，即用房屋行政主管部门设立的交易信息系统线上记载存最房买卖主体、标的物、价款等信息，在线下生成与上述信息一致的、交当事人双方签字或盖章的买卖合同，并将上述信息记载于房屋行政主管部门掌控的楼盘表及房产交易档案中。大体而言，网签包括三个环节：一是线上记载买卖信息的网上签约，二是当事人在线下签署买卖合同，三是房屋行政主管部门在特定载体上显现和保存签约信息的网上备案。

为加强房地产市场监管，防范房地产交易市场风险，2010年1月，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)明确提出“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”的要求。北京等地于2008年左右开展存量房买卖网签。北京市建设委员会《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》(京建交[2008]628号)规定，已取得房屋所有权证的存量房进行买卖的，当事人在申请转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约，买卖双方在网签形成的合同文本上签字或盖章后合同依法生效。

《广州市房屋交易监督管理办法》第八条第一款规定，存量房买卖合同应当通过房屋交易信息化平台订立。在存量房买卖施行网签的地区，网签是一种强制性的制度安排，只要当事人通过市场交易行为，而非参与法院拍卖来买卖存量房，就必须办理网签，且在网签正常存续至房屋所有权转移登记期间，同一房屋不能再成为网签买卖的标的物。网签同时规定有注销制度，当事人双方合意解除房屋买卖合同时，应注意及时注销网签。

（二）网签合同及交易双方自行签订的房屋买卖合同的效力

第一，房屋买卖合同效力认定应根据一般买卖合同的生效要件进行，即签订合同的当事人双方具有相应的民事行为能力，双方的意思表示真实且合同内容不违反法律的强制性规定，则合同应认定为有效。另外，认定该合同有效，并对当事人产生法律约束力，避免一方当事人以存在两份或多份内容冲突的合同为由恶意违约，有利于维护交易的稳定安全。

《民法总则》第一百四十六条(现为《民法典》第一百四十六条)规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《合同法》第五十二条(现已失效)规定:“有下列情形之一的，合同无效：

(一)一方以政治、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

(三)以合法形式掩盖非法目的；

(四)损害社会公共利益；

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。网签合同中，为规避国家税收监管，故意隐瞒真实的交易价格的，并非当事人的真实意思表示，且损害了国家的税收利益或他人权益，该价格条款无效；但诸如交房时间、违约责任、纠纷解决等条款不因价格条款无效而无效，在系当事人真实意思表示，且并没有违反法律强制性规定的情况下，其他条款应为有效。

第二，关于同一房屋多份买卖合同条款冲突时的认定问题，房屋交易双方投入最多关注，也是多份合同中最常出现不一致条款的，是房屋的总价款。正如同关于条款效力判定需探寻买卖双方的真实意思表示，房屋价格依有效条款确定，多份合同价格条款均有效，则以尊重当事人合意为判定依据。同理，在其他条款相冲突时，合同条款的具体内容、合同签订时间顺序、合同实际履行情况、交易习惯等方面均可反映出当事人的真实意向，进而认定其他条款的效力。鉴于网签合同需经过提交资料、询问、书面签署等环节，“网签系统的中立性、网签程序的严格性和网签结果的确定性，大幅增强了网签信息的可靠性，使其证明力远胜于受控于当事人的非网签合同”。在没有相反证据的情况下，网签合同的内容更易被认定为买卖双方的真实合意。

（三）网签价与真实成交价不一致的法律风险

从网签合同中网签价异于真实成交价的原因出发，如系为申请更多的银行按揭贷款而抬高网签价，则存在构成骗取贷款罪的法律风险，银行发现异常贷款行为的，可能会要求返还贷款并影响个人征信。如系为减少税负，则存在构成逃税罪的法律风险，如税务机关发现逃税行为，纳税义务人会被追缴税款并支付罚金；在买受人再次卖出房屋时，可能面临因再次卖出价和买入价之间的较大差额而承担高额的个人所得税。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时司法机关在审理案件中可一并建议相关行政主管部门予以处理。

交易进行过程中极易产生民事纠纷，造成经济利益损失。由于交易双方就同房屋先后签订了内容不一致的合同，在房屋交易市场瞬息万变的客观行情下，房屋价格的涨跌常见且幅度较大，一方当事人认为解除合同更加有利时，便可能以存在阴阳合同违反法律规定为由拒绝履行买卖合同，导致交易无法继续推进。相当一部分阴阳合同中，房屋实际成交价与网签价相差巨大，出于利益的驱使，也可能会有当事人持有利于自己的合同并要求按其条款主张权利，导致出卖方抬高房款或购买方压低房款。

如居间方房地产经纪公司参与了阴阳合同的签订，买卖双方有可能认为纠纷及损失的产生原因主要在于居间方的工作失误，因此拒交少交中介费用，居间方也面临被行业管理机构或政府部门]处罚的风险。

普法提示

房产是家庭资产的重要组成部分，所关涉的经济利益巨大，当事人出于对财产权益的保护，寻求利益的最大化，这无可厚非。无论是减少税费负担或者增加贷款额度，避免合法利益的受损确实是签订合同条款时考虑的因素之一。相同当事人针对同一房屋所签订的不同的网签合同与自签合同，内容如有冲突，买卖双方可能会基于利益，依据对自己有利的合同来主张权利，对于双方真实约定的内容作出不同阐述；如无法通过协商就继续履行合同达成一致意见，则房屋交易难以顺利进行，甚至需要寻求司法介入。

司法实践中，同房产出现两份甚至多份内容相似的合同，易使司法机关在对真实合同的认定上出现疑难。法院多会依据“当事人真实的意思表示”认定合同争议条款的适用，买卖双方间的自签合同，具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的购房意向书等协议，其效力均可能得到认可。网签合同如与当事人真实意思表示有异，可能被认定价款条款无效或全部无效。如网签合同部分无效，法院多会结合“当事人真实的意思表示”、交易惯例、市场交易情况进行裁量认定。利益的追求应当建立在合法的基础之上，冒险签订不同的“阴阳合同”极易被违约一方利用，作为解除合同的理由，且有可能受到法律惩处，看似有利可图，实则潜藏着可能损害自身利益的巨大风险，恐怕得不偿失。

因此，建议房屋交易双方在签订合同时，审慎权衡，细心核对合同条款，避免网签合同与自行签订的房屋买卖合同不一致的情况出现。同时，提高证据意识，为发生纠纷后的司法裁判提供更多事实判断的依据。如双方合意解除买卖合同，应及时申请注销网签。

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如何计算房贷剩余贷款？分享三种查询方式

相信还房贷的时候大家都有这种感觉，每还一笔钱，就感觉轻松一些，都迫不及待想知道之后还需要还多少钱，期盼着能早点结束房奴还款的日子。本篇小猫来分享一个计算公式，帮助我们快速计算剩余房贷的贷款金额。

一、剩余房贷如何计算？要知道剩余房贷如何计算，首先要看我们选择的是什么还款方式，房贷一般有等额本息和等额本金两种还款方式，我们就分别以这两种方式来计算。

1.等额本息

如果我们选择了等额本息还款方式，那在整个还贷期间，每个月的还贷金额都不会有任何变化的，每个月都是固定的金额。

只不过金额的占比会悄悄发生变化，等额本息前期还的基本上是利息为主，到后期才会慢慢开始还本金，所以这种还款方式很适合提前还款，提前还了本金，利息相应的也会减少。

计算方式也很简单，我们每个月还多少钱，再用这个金额乘以还贷期数即可，但是如果我们提前还款了，还款的金额就会产生变化。

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）2.等额本金

等额本金一般是把贷款的本金平摊到每个月，然后再每个月偿还相同金额的本金和其他剩下的贷款在当月产生的利息。

这种还款方式，前期需要还的金额会比较多，但是由于我们每个月都还了本金，所以利息会逐月下降。

剩余房贷计算公式为：月还款额（本金+利息）=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率。

按照这个计算公式，我们把自己的房贷信息套进去计算即可。

上面说的两种方式，都是需要自己去计算剩余房贷金额，其实还有其他更省事的办法，跟着小猫来学习新的小技巧吧！

二、剩余房贷如何查询？1.拨打客服电话

我们可以直接拨打贷款行的银行客服电话查询，转人工服务之后，核实我们的信息之后自然会告诉我们剩余的房贷金额。

2.去贷款行网点查询

我们可以带上个人身份证去贷款行网点查询剩余贷款，可能有人会觉得麻烦，但是这么做一个好处，我们可以让银行帮忙打印一年之后的还款计划，我们能很清楚的看到接下来一年，每个月需要还多少钱，多少利息，提前做规划。

3.通过APP查询

我们可以下载贷款行的官方APP，登录我们自己的账号之后，一般都能查询到我们名下的贷款和剩余需要还款的金额，这种方式还能查询到之前的还贷记录，还能看自己有没有逾期，这种方式是最为便捷。

综上所述，如果我们是等额本息还款，计算起来非常简单，用每个月需要还的金额乘剩余期数就行了，如果是的等额本金的话计算起来会稍微麻烦一点，小猫更推荐用APP或者拨打客服电话查询。

本期的分享就到这这里了，还有不懂的记得评论区留言。

二套房认定标准是什么？（北京）

在北京买房必须要知道的规定，二套房认定标准。《认房认贷》认房解释：在买房的时候夫妻双方名下有住宅性质的房产，认贷解释：在全国范围内有过房贷按揭记录（无论结清与否）。

在购买房产和交税的二套认定，是只认房。比如说你原来有过北京的房子，卖掉了这会再买房子算首套。交税也是按照首套交税。

举例子：假设你是外地有一个正在按揭的房产，在北京首次购买。二套认定标准。

答：交税是按照首套交税，贷款按照二套标准。

举例子：假设在北京有房产全款的已经卖掉了，再次购房。二套认定标准。

答：首套标准

举例子：假设在北京有房产按揭款的已经卖掉了，再次购房。二套认定标准。

答：交税按照首套标准，贷款按照二套标准。

首套、二套税费缴纳差别

1、契税：有差别

首套房：90平以下是网签价的1%，90平以上是网签价的1.5%；

二套房：北京已有一套，二套交网签价的3%。

2、增值税：无差别

房本或契税票不满两年：网签价的5.05%。

满两年：普通住宅增值税为0，非普通住宅为（网签价-原值）x5.05%。

3、个税：无差别

满五唯一：0

非满五唯一查不到原值的房子：网签价的1%

非满五唯一有原值的房子：（网签价x0.9-原值-原契税-业主已付的贷款利息）x20%

满五唯一的公房：无个税；

非满五唯一：网签价的1%。

4、土地出让金：无差别

一类经济适用房：上一次交易在2008年4月11日之前的：网签价或最低过户指导价中的最高者X10%

上一次交易在2008年4月11日之后的：（网签价或最低过户指导价中的最高者-原值）X70%

二类经济适用房：网签价或最低过户指导价中的最高者X3%

首套、二套按揭差别

首套房按揭规则：普通住宅首付35%，非普通住宅首付40%、利率为4.85%（+55）

二套房按揭规则：普通住宅首付60%、非普通住宅首付80%、利率为5.35%（+105）

普通住宅和非普通住宅的认定标准

1.容积率小于1.0

2.单套住房面积小于140平米

3.网签价满足：每平米的单价超过限值、总价不超过限值（价格限制图）

价格限制

总结：在北京买房，首套房和二套房在购买过程中税费缴纳差别不大，最大的差别是二套房的按揭政策，北京对于普通住宅和非普通住宅的规定以有十几年没有改变过，导致大部分的房子都是非普通住宅。二套房标准按揭购房接近全款，二套想3成首付买房可以参考：

《二套变首套购买方法》