等等党又赢了，晚一年买房，按揭30年与按揭100年月供居然相同

这段时间的事实告诉我们，买房和买显卡一样。

早买早享受，晚买有折扣。

并且买房的折扣不仅体现在房价上，还体现在了贷款利率上。

2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

简单地说，就是房价还在下降的城市，地方对于首套房的商业贷款利率可以继续下调。

根据统计数据显示，从70个大中城市来看，包括天津、武汉、石家庄等8个二线城市，秦皇岛、安庆、宜昌等15个三四线城市满足上述条件。而从全国来看，预计大部分三四线城市也都还处于持续下跌的态势。

自房地产市场下行以来，因城施策的政策工具箱，主要是针对于限购政策的松绑。其他想动金融杠杆，比如降低首付比例念头的城市，几乎都收到了政策一日游。

如今把按揭贷款利率下调权限下放给了地方政府，必然又将掀起新的一波“满足人民合理住房需求”的运动。

首先我们要明确的是，房屋按揭贷款利率，对于个人影响极大。并且超出很多人的实际感受。

前段时间，董藩教授建议将还贷时间延长至40年，从而减轻年轻人购房压力。

贷款的本质，就是未来现金流当期折现。提前消费，其实并没有什么。但是如今的经济环境，越来越多的人对贷款产生反感。以至于以前认为按揭贷款，贷到就是赚到的人，如今都开始了恶意提前还款。所以董潘教授的言论，放在现在显得格外刺耳。最后登上了热搜，并收获了全平台禁言的奖励。

关于是否应该贷款的话题，以前聊过很多，就不细说了。这里就董藩教授提到的，延年贷款年限是否可以减轻年轻人的购房压力展开一下。

按照常规理解，借100万，10年还清，一年要还10万。如果20年还清，那么一年只用还5万，还款压力就可以减小一半。延长贷款年限，确实可以减轻不少月供压力。

但这里面，忽视了按揭贷款中极其重要的一个组成部分，那就是利息。

我们来对比一下去年5.8利率，与现在4.2利率的还款情况。

按照贷款100万，30年期等额本息计算，5.8%的月供为5867元，4.2%的月供为4890元。也就是说，因为晚1年贷款，利率少了1.6%，同样100万，每个月将少支出1000元，30年一共可以节约35万元。

并且你如果突然发达了，想要提前还款，前期的按揭支出大部分也都是利息。

例如以4.2%利率计算，前6年按揭还款约35.2万元，其中利息支出就达到23.8万元，本金仅偿还了11.4万元。

如果你是去年5.8利率贷的款，那么你总按揭在多出7万的情况下，本金还会少还2.5万。也就是说，你利率越高，前期还款中包含本金的比例反而越低。

如果把香港房贷利率1.5%，公积金贷款利率3.2%，去年同期的5.8%，还有如今的4.2%一起对比，我们就能得出以下结论：

1.以如今4.2%利率计算，按照董藩教授的意思，贷款年限由30年，延长到40年，月供仅能减少10%不到。对于所谓减轻压力一说，基本不存在。

2.而去年5.8%利率的购房者，按照董潘教授的建议，改为祖孙贷，时间延长到100年。月供也仅能减少20%不到，甚至只能和现在4.2%利率30年期持平。3.对比香港房贷利率与公积金贷款利率可以发现，只有利率降低，月供压力才能有实质性的降低。最主要的，利率越低，你提前还款的损失才会更小。董藩作为北师大的经济学专家，专业能力肯定还是毋庸置疑的，以上的道理不可能不懂。减轻购房者负担的最好方法，无疑就是降低房价还有降低利率。

但问题是降低房价，就会让持有房产的人资产价值缩水，同时带来的还有天量存在抵押的房子还有土地资不抵债，从而引发金融风险。

而高额的放贷利率，就是银行的利润，也是吃利息储户的利益。降低房贷利率，无疑就必须降低银行利润，或者降低储户的利率。

董藩教授根据多方权衡之后，发现这些都不能提。所以只有得出一个“还是靠后来人接盘”的结论，同时还假惺惺地表示，一切为了年轻人。

如今政策主动提出降利率，对购房者而言，显然是比降低首付比例更有诚意的方式。

并且从现在银行的情况来看，他们也是愿意让利的。

如今社融数据全面下滑，银行的钱贷不出去，不能产生任何收益。哪怕如今断供率提升，但与其他的商业贷款而言，按揭贷款对银行来说还是最为优质安全的贷款产品。

只要降低一点利率，有人愿意贷款买房，从银行的角度考虑，也是有利可图的。并且只要降低存款利率，也就是吸储成本，银行的利益也并不会受到影响。

所以说，只要能刺激购房者按揭贷款的意愿，银行也是非常愿意配合的。

不过房子因为成了金融产品，涨价的预期，占了极大的购买权重。

前两年房价上蹿下跳的时候，借高利贷撸首付的猛人也有不少。因为他们相信，只要交易，所有的成本都可以由下一个接盘者埋单。

但如今买到即贬值的预期下，哪怕负利率，购房者可能也会掂量一下。因为绝大多数购房者，已经没有拿房子当成消费品，愿意支付早买早享受的溢价了。

这种心态的博弈之下，房价下跌的城市，用利率下降去对冲，能够起到多大的刺激效果呢，这个不得而知。

与现在跃跃欲试的购房者相对的，最难受的还是涨价去库存到21年之间的购房者。

他们承担了最高的房价、最高的利率，还有最高的烂尾楼风险。

并且他们签订的通常是LPR基准利率+浮动BP贷款合同。前者变动幅度极小，去年高点到现在仅有20BP的浮动。而后者与去年高点相比，部分城市差值达到了惊人的200BP，这一部分到你还清贷款之前都不会变动。

所以今天的各种利好对于去年的购房者来说，反而是一个悲伤的故事。

8月LPR降息“靴子”落地！100万30年商贷月供少还88.48元

经济导报记者王雅洁

LPR降息“靴子”落地。8月22日，最新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上一期下调5个和15个基点。经济导报记者注意到，这一变化符合此前市场预期。

“8月LPR实现了非对称下调，应该说稳预期、稳增长的政策工具正在逐步释放。政策性降息落地，LPR报价下调整体符合市场预期，同时也显示了新的稳增长措施正在加码。”8月22日上午，泰山产业领军人才、山东财经大学博士生导师陈华教授接受经济导报记者采访时表示，LPR利率下调，有助于降低企业等实体经济的融资成本，刺激信贷需求，同时也能激活微观主体活力，提振市场的信心，进一步支持实体经济健康发展。

经济导报记者注意到，8月18日召开的国务院常务会议指出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率(LPR)指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

正如专家所言，此次调整符合市场预期，也符合中央最新政策指引。据经济导报记者统计，此次是今年5年期以上LPR第三次调整，之前两次下调时间分别为2022年1月和2022年5月。1年期也迎来了自2022年1月后连续6个月“按兵不动”的首次下调。

5年期以上LPR因与房贷利率直接相关，备受市场关注。“之前央行降低首套房贷利率20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率或低至4.1%。”8月22日上午，山东中住地产客户经理贾敏回复经济导报记者咨询时介绍，“如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，每月月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。”

“LPR此番调整对房地产市场的稳定，是重大利好。有助于扭转市场的预期，促进楼市回暖，有利于房地产消费的回升。”陈华分析，在政策性降息引领下，新一轮稳增长、稳楼市措施正在加码，重点指向提振宏观经济总需求。

公寓到底值不值得买？

今天我们承接上一篇文章的内容来讲《公寓到底要亏多少钱，房子才卖得掉？》既然公寓产品，买进来容易卖出去难，甚至还有很多都是亏本在卖，那为什么还要去买呢？公寓到底值得入手吗？

首先我们来说说什么是公寓

公寓即是指商业类型住宅，有适合办公和居住的，一般地理位置都比较好，离地铁比较近，周边商业氛围集中，多梯多户，少量公寓带天燃气，有单层3米左右层高，也有层高在4.5-5.6米之间的复式（可做两层），水电费的收取比正常民用水电价格要高一点点。

一般入手公寓的大多分两种:一种是投资，一种是自住。

先来说投资吧。

既然是投资，那么可能是从收益出发。就拿我们旁边某柚的公寓来讲，层高5.4米，52平业主入手60万左右，可做上下两层双钥匙出租，保底3200-3400元/月/套。不分开整套出租2800-3000元/月/套，综合年收益率达6.4%左右；

如果拿做酒店民宿之类的，日租金起步200元/天，做好服务和卫生洁净，除去人工等细微成本，按出租率70%来算应该是问题不大，收益率也在8%左右。

当然做酒店民宿之类的，最好是手上闲钱比较多，或者和朋友搭伙进行多套投资比较合适。

这是我刚举例的某柚公寓周边4公里的民俗实时出租价格

再来说说自住。

什么人适合买公寓呢？或者说买公寓自住的大都是哪些人群呢？

在武汉以家庭为单位（含未成年子女）只能购买2套住宅，公寓作为不限购类型住房，只要有钱，买多少套都是可以的。所以买自住的，有一部分是解决没有购房资格又想买房的问题。【这是没有购房资格的客户群】

在武汉3环内，购买一套2居室住宅，总价170万左右，算上过户中介费等180万左右。2居室出租金额一般为2500-3000元/月不等，论收益率只有2%左右。

我们上面说的一套52平公寓60万，上下2层可做2居室。也就是说购房公寓和住房成本分别为:

住房:总价180万，2居室，首付+后期=60左右，贷款110，30年，月供6340元

公寓:总价60万，2居室，首付30万，贷款30万，10年，月供3240元

所以从成本上来讲，买公寓也可以解决首付月供压力的问题，自己不住了也可以享有高于住宅3-4倍的收益。【这是首付月供有限或者不想压力太大的客户群】

上面这个就是层高再4.5-54米的户型

下面这个就是层高在3-3.3米左右的户型

上面说了公寓的层高大都分为3米左右或者4.5-5.4米（可做复式）两种。

一般3米层高类型的公寓是没有赠送的；像4.5～5.4米层高的，则可以通过现浇分为上下2层，最重要的是层高的空间面积全部属于赠送，也就是说，正常50平的公寓，除去公摊30%左右后，单层的得房35平左右，算上层高的空间面积赠送，足有70-80平不等。从使用面积上来讲，这是普通住宅所享受不到的。【这是想要低付出高得房满足居住面积需求的群体】

【从客户需求和群体上出发】当然也有小一家三口或者两老口居住，俩闺蜜啊哥俩好啊一起买的，也有父母为自家姑娘买房作为婚前的一部分，再一种就是独身女性，购房预算也不需要太多，也可用于自己的一个私密空间，进出有度。

综合来讲，居住类型客户和投资类型客户最大的不同，就是居住类型客户对于投资回报率没有投资型客户要求的那么高，居住类客户群主要考虑的还是个人预算的问题。有钱谁都想买正儿八经的住宅，可实际上并非是人人都能达到这个条件，除首付外，还有长达30年的持续月供。举了老长的真实案例，回归话题《公寓到底值不值得买？》个人觉得，没有什么值不值得，归根结底还是得结合个人的自身情况，从需求出发！到底要亏多少钱，房子才卖得掉

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