房地产之英国模式

这一期我们看英国房价。英国房价收入比大概是6.1倍，其实房价一点都不高，而伦敦的房价收入比是21倍，这个涨幅居全球第二，仅仅比香港低一点。100年来英国房价上涨888倍，年均涨幅是7%，CPI涨幅是48倍，年均涨幅4%，所以这么比较，英国的房价基本能抵御通胀，明显高于其他的发达国家。2007年次贷危机，英国的房价出现大跌，但是2017年10年过去了，英国房价涨回来了，比10年前涨了20%，但从这10年来看，英国房价其实很弱，几乎10年没涨。英国高房价的地方，其实就是伦敦，1995年到2018年，23年中，其实也才上涨5倍，年均涨幅8.4%，要明显高于全国的平均6.3%的水平。如果用北上广深算，最近10年我们就涨了5倍，15年更是涨了10倍，年均涨幅超过了16%，所以大家可以对比一下。

英国的土地制度以自由保有为主，但是分配不均，有三分之一掌握在极少数贵族手中，而且也很重视环境，导致土地供给不足，住宅占比偏低，英格兰住宅用地占比仅仅1.1%。但是英国人少，所以人均使用面积很高，达到38平米，远比香港的13平米宽敞得多，所以英国虽然房价贵，但是房子肯定是够用了。英国人向往田园生活，所以80%的住房分布于城郊和乡村，那些地方环境优美，配套完善，非常宜居。而且独门独户的住宅占比高达79%，包括联排、半独立、独栋和平房。在英国，绝大多数英国人的家里，都是个小别墅，有花园，英国的房子都很老了，房龄超过50年的，就占了76%，超过70年的还有37%，好多房子都跟博物馆一样，一说就是一战的时候，被德军轰炸过，相对来说，郊区的房子还稍微新一点。

从国际对比来看，2017年，美日新加坡，以及我们和德国的套户比，分别是1.15,1.16,1.09,1.07,1.02，而英国是1.05，也就是说，如果英国和德国房子够用的话，我们比他们还富裕一些，那么为什么感受不同，就是因为空置率，英格兰空置率在2.5%，日本是13.5%，德国是3.2%，而我们可能已经过了20%，所以也就是说，我们在房子的使用效率上来说，要差的很多。英国的住房自有率在60%以上，但也要远低于我们的90%，所以，有人说这就是观念的问题，中国人喜欢买房子，自古我们就要有房子有地，不接受欧美人那样租房子住，但这基本就是扯淡了，起码从建国以后，到2000年之前，中国有几个人有自己的房子，大家还不是都在租房和分房中度过了50年。

英格兰的租金回报率在3.5%，伦敦和利物浦稍微低一点在3.2%，所以总体来看，其实即便是伦敦的房价也还好，并没有明显高估。再结合房价收入比，英国在欧洲国家中最高，但也才6倍，也就是说一个普通三口之家不吃不喝6年就能买一套100平米的房子，英格兰高一点，这个比值达到9.1倍，但如果单算伦敦，是21倍；那么我们在多少，全国基本都得10几20倍，北上深基本40倍以上，所以即便我们的房价掉一半，在全世界也是数一数二的高房价地区。

英国的住房制度是全面市场化的，80年代以前靠建房合作社提供贷款和建设房屋所需的资金，80年代以后，银行占据主导地位，81年开始存贷款利率市场化，银行们开始发展零售业务，而房贷和抵押贷款这块风险最小，性价比最高，所以银行明显加大了这块业务，银行在购房贷款中的市场份额也逐渐上升，建房合作社在竞争中则逐渐失去地位。

那核心城市房价较高的重要原因是什么呢？首先，英国的首付通常20-30%，是比较低的，如果购房人资质很好，也愿意承担高利率，首付比例甚至可以调到5%，香港的很多金融贷款政策，其实都是跟英国学的，这就加大了资金杠杆。不过，绝大部分英国居民的首付比例还是在20%多，而且大家贷款期限都很长，通常都在25年以上。英国居民部门杠杆率比较高，2017年房贷余额占GDP的比重是42%，居民负债与GDP的比重是87%，高于发达国家的平均水平76%，英国负债过高，杠杆过高。其次，英国房价上涨，其实不如说是他的地价上涨，63年到2002年，住宅用地价格上涨是同期房价涨幅的112倍，换句话说，面粉涨价，面包也涨价但是显然面粉涨价的速度更快。面包不是不想涨价，而是涨不动了。

英国伦敦

在税收方面，交易环节中需要缴纳：土地印花税、资本利得税和遗产税，而在持有环节，要交市政税和个人所得税，交易环节的税比较重，特别是不是首套房的，但是持有环节的税并不高。他的遗产税很重，最高可达40%，你只有拿出一部分财产捐给慈善机构，才可以相应降低税率。

市政税就相当于房产税了，是根据你的房屋价值收的，最便宜的房子，大概是0.67%，一年大约也就是不到260英镑，差不多是绝大部分英国人十分之一二的月薪，而如果你的房子很贵，那么最高税率可以达到2.3%，那要这样的话，一年市政税就高达7000多英镑，这个税率一般人就承担不起了，所以即便白给你一间豪宅，你也住不起。这个税，成为了地方政府的主要税种，占地方政府本级财政收入的43%，占地方全部财政收入的16%，市政税也可以减免，比如你这个房子里只住了一个成年人，就给你减少25%，如果还都是未成年人就减掉50%，要都是学生和残疾人，还能完全减免。所以还是很人性化的。但是有奖励就有惩罚，如果人家发现你的房子空置两年以上，那么就加征50%的额外市政税。

还有就是个人所得税，主要是你出租房屋赚取的租金收入，计入个人所得，这是个累进税率最高税率是45%，其实挺多的。

在保障房上：英国在80年代之前，地方政府直接大规模建设了很多租赁住房，租赁住房占全国住房总量的31%，80年代以后，政府建房逐渐减少，保障性质的租赁住房，也开始交给了房地产开发商，在开发住宅的时候，要求他们配建租赁住房。然后把这些保障房租给不同收入群体，价格是市场租金的5-8成。

英国政府的保障房，还允许大家购买，长期租户还可以最低3折购买，目的就是为了帮助无房家庭购房，解决他们自住的问题。所以这种房子严格限制转让，不过这种房子卖得不多，英格兰年均也就销售1.8万套。

英国也有共有产权房，规定年入8万英镑以下的无房家庭可以申请，产权比例是25-75%，剩下没有产权的部分，你还要支付租金，但是转让的时候也有限制，只能出售给住房协会。当然你还可以买下它的全部产权，那就彻底变成商品房了。这种共有产权房也并不多。每年只有几千套。

还有一种房子叫做首次置业房，享受8折优惠。也对收入有严格的限制。这种房子倒不少据说英国要在2020年竣工20万套。

所以盘点下来，英国的问题就是土地供给不足导致高地价，而地价又推高房价。其次是外来移民推动人口增长，每年都有几十万人流入，这些移民还主要进入核心城市，所以造成了供需问题。有数据显示，英国现在年均增加住房规模20万套，但是年均却增长26万人，其实总体看基本平衡，如果按地域上看，可能在局部地方，存在较大的缺口。第三就是金融杠杆过高了，房贷占比太高，居民负债过多。

乡村别墅

时隔7年央行再次下调公积金贷款利率，百万贷款月供少81元

央行时隔7年再次下调首套个人住房公积金贷款利率15个基点。

9月30日，据中国人民银行网站，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次公积金贷款利率下调，主要是针对刚需购房需求的，即对于首套个人公积金贷款落实了宽松的政策导向，也体现了进一步降低刚需购房者购房成本的导向。

对于此次下调公积金贷款利率，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，今年5月及8月，央行两次大幅度地下调贷款市场报价利率（LPR），同时商业银行也在下调个人按揭贷款利率。按照贝壳研究院监测数据，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。从支持个人刚需及换房需求而言，公积金贷款利率肯定也会随之下调。

严跃进表示，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降。此次，公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。

举例而言，按照公积金贷款100万元、贷款期限30年、等额本息计算，利率为3.25％的话，每月应还4352.06元，利息总额约56.67万元；若公积金利率（5年以上利率）调整为3.1％，每月还款4270.16元，利息总额约53.7万元；利率变化后，月供减少约81.9元，总利息减少约2.97万元。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，这次是时隔7年央行再次下调公积金贷款利率，上次下调还是在2015年8月，本次下调后，5年以下（含5年）和5年以上公积金贷款利率分别降至为2.6%和3.1%。央行接连两日出台降低首套房贷利率的政策，商贷、公积金贷款全方位推进，预计将有效带动刚性住房需求释放。

植信投资研究院资深研究员马泓表示，自去年9月30日以来，全国首套房贷款利率和二套房贷款利率均有所下调。然而，到今年三季度末，房地产市场仍旧较为低迷，全国商品房销售出现两位数下跌，房地产投资罕见出现负增长。因此，有必要进一步实施宽松政策，随着房贷利率进一步下调，相信四季度房地产市场有望逐步企稳。

新疆：做好金融“活水”继续为企业融资破局

中国日报乌鲁木齐4月28日电（记者毛卫华）衡量地方经济是否有潜力，中小微企业是重要参照之一。在市场经济的大浪潮下，中小微企业一度成为了创新与活力的代名词，这些活跃于各个行业台前幕后的企业，对于经济的贡献不容小觑，但部分企业由于自身原因，抵抗金融风险能力较弱，走传统的信贷之路，不少企业都吃了“闭门羹”，近年来，从中央到地方，都出台了不少政策，旨在为中小微企业融资难提供一条“破局之路”。

近年来，新疆地区得益于“向西开放”的核心区位优势，实体经济不断壮大，经济整体运行持续向好，越来越多的企业看到了新疆这块“聚宝盆”，尤其是2022年不少企业落户新疆，为新疆的金融市场引入了源源不断的“涓涓之流”。据中国人民银行乌鲁木齐中心支行党委委员、副行长许可介绍，一季度新疆金融总体运行平稳，呈现“总量增、结构优、成本降”的良好态势。

增量增在哪儿？第一季度，新疆地区社会融资规模存量增速保持高位，高于全国水平。2022年3月末，新疆社会融资规模存量为40388.3亿元，同比增长12.9%。贷款增长实现“开门红”。3月末，新疆本外币各项贷款余额26539.8亿元，比年初增加1034.4亿元，同比多增301.8亿元，同比增长12.3%。各项存款较快增长。3月末，新疆本外币各项存款余额27803.5亿元，比年初增加1141.4亿元，同比多增607.6亿元，同比增长9%，增速比上年同期高2.8个百分点。

“手里有粮，心中不慌”，在第一季度新疆金融整体运行良好的局面下，中国人民银行乌鲁木齐支行引导金融机构通过优化小微企业金融服务，对线下零售、住宿餐饮、对外贸易、旅游、交通运输等受疫情持续影响的企业实行优惠利率；降低小微企业和个体工商户支付手续费等一系列措施让更多市场主体得实惠。

4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出了加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。人民银行乌鲁木齐中心支行把保市场主体作为工作的重中之重，谋划金融支持措施，全力帮助小微市场主体渡难关、谋发展。同日，人民银行与新疆及兵团共9家单位共同印发《新疆金融服务小微企业和个体工商户暖心行动方案》，提出优化小微企业和个体工商户金融服务效能的24条工作措施,加大金融对实体经济支持力度。

要想让更多的企业享受到普惠性金融"福利"，如果说人民银行是“掌舵者”，那么新疆各级金融机构就是风浪中的“水手”，要让这艘轮船平稳靠岸，各级金融机构挑起了责任、彰显了担当。上季度，新疆各级金融支持小微企业发展成效显著，普惠小微贷款保持高速增长。3月末，普惠小微企业贷款余额1507.6亿元，比年初增加131.2亿元，同比多增68.4亿元，同比增长36.7%，比上年同期高8.5个百分点，增速连续11个月持续走高，创2021年以来新高。

3月末，对南疆四地州贷款余额3391.5亿元，比年初新增95.5亿元，同比增长17.8%，增速比各项贷款高5.5个百分点。南疆四地州贷款余额占全部贷款比重为12.8%，占比较上年同期提高0.6个百分点。

3月，新发放人民币贷款加权平均利率为5.04%，比上年12月低0.3个百分点。其中，普惠小微企业贷款利率为5.26%，比上年12月低0.23个百分点，创近三年同期最低，企业综合融资成本稳中有降。

对于中小微企业反映的支付手续费偏高的问题，中国人民银行乌鲁木齐支行通过召开推进会、前往银行网点调研、实地走访市场商户、与小微企业座谈等方式，持续跟进政策实施情况。据中国人民银行乌鲁木齐中心支行支付结算处处长黄公健介绍，本次降费涵盖银行账户服务、人民币结算、电子银行、银行卡刷卡、支付账户服务等5个方面12条措施。自政策实施以来，新疆支付手续费降费规模超7300万元，累计惠及小微企业和个体工商户近85万户。

中国人民银行乌鲁木齐支行加大内部资源倾斜力度、强化产品和服务创新等举措持续提升小微企业金融服务能力。推动金融机构通过落实企业名单推送机制，深入社区“扫街查数”和“走街串户”，建立“专精特新”优质企业融资档案，用好动产和权利担保统一登记公示系统，加大内部考核激励，合理管控内部筹资成本，建立完善尽职免责机制等措施，实现金融政策支持有力度、有温度。

中国银行新疆区分行坚持创新驱动，打造中银普惠“惠如愿”系列产品。利用普惠性金融产品服务新疆当地小微企业、个体工商户发展需求，不断提升金融服务的普惠性和精准性。据介绍分行目前已建立起涵盖行业区域、对公对私、线上线下等多维度、多场景的八大类、50多个领域的普惠金融产品服务系列，满足各类市场主体融资需求。2020年以来，中国银行新疆区分行陆续推出“信用贷”“银税贷”“抵押贷”等五大线上产品，截至2022年一季度服务客户超1850户，全年将进一步实现余额倍增。

除此之外，中国银行新疆区分行还积极探索在金融产品创新、服务小微企业等方面的政银合作新模式，推出“科创贷”、“知惠贷”等配套产品，通过提供专属服务提高对“专精特新”小微企业的支持力度。截至2022年一季度，中国银行新疆区分行为82家“专精特新”名单内企业提供授信，累计投放授信15.68亿元。

人民银行凝聚部门合力，持续优化小微企业金融服务环境。开展小微、民营企业信贷政策导向效果评估，强化评估结果运用；明确各级人民银行要持续健全完善“再贷款再贴现+小微企业、个体工商户”央行政策工具正向激励模式，用好接续转换后的两项直达工具，优先支持法人机构小微企业贷款发放。

人民银行在风险防范前提下确保账户“应开尽开”，截至2022年3月末，辖区银行机构办理简易开户35.55万户。引导银行机构整合开户资料和开户协议，精简开户手续，实现政银信息共享，普及电子证照开户，让客户“最多跑一次”即可完成账户开立。截至2022年3月末，新疆小微企业开户数同比增长26.45%。

数量上去了，服务质量与服务效率也得与时俱进。建设银行新疆分行不断探索发展普惠金融“建行模式”，以“普惠金融—朱超工作室”为品牌引领，积极运用现代科技手段为普惠金融赋能，将线上“小微快贷”作为重点产品有效解决小微企业融资难、融资慢的问题。

目前，建行新疆分行“小微快贷”等线上化、自助化新模式贷款余额已突破100亿元；同时，立足新疆区域特色，推出“裕农快贷—疆棉云贷”，“疆销担保贷”等创新产品，金融服务覆盖面逐步扩大，可得性不断提升，满意度显著提高。

2018年9月，建行新疆分行推出面向小微企业和个体工商户的“惠懂你”手机移动端融资及综合服务平台，客户通过手机应用市场下载“惠懂你”APP后，可以自由申贷、自主办理，在线测额、预约开户、贷款归还等功能，通过一部手机一站式完成，省时省力。截至2022年3月末，建行新疆分行“惠懂你”累计下载量突破30万次，“惠懂你”APP授信金额超过81亿元，贷款余额近60亿元。

2021年中国银行新疆区分行挂牌成立乡村振兴金融部，形成乡村振兴、普惠金融发展合力，推出农业供应链、活畜抵押、瓜子贷等特色服务方案，2022年一季度，中国银行新疆区分行涉农贷款余额300.31亿元，较年初新增22.41亿元，增速8.06%，其中普惠型涉农贷款余额31.1亿元，较年初新增9.63亿元，增速44.83%。

疫情以来中国银行新疆区分行累计为近百户中小微企业、个体工商户办理了300余笔临时性延期还本，金额超10亿元。2022年春节、冬奥期间，推出“千岗万家”普惠金融行动，为小微企业提供用工、经营周转以及就业撮合等综合性支持，助力缓解社会“用工难、用工贵”问题。一季度为支持经营周转批复授信超1.8亿元、发放贷款超1.5亿元，累计带动就业近2500人次。

从政策实施效果看，一季度，人民银行运用普惠小微支持工具对全疆符合条件的38家地方法人银行发放激励资金3488万元，运用支农支小再贷款为地方法人银行发放涉农和小微贷款提供了80.2亿元的低成本资金支持，引导和撬动全疆地方法人银行普惠小微贷款余额同比增长26.87%。

“下一步，我行将继续提升新疆小微企业和个体工商户金融服务效能，推动降低企业融资成本，用好普惠小微贷款支持工具，增加支农支小再贷款，实施好碳减排支持工具和支持煤炭清洁高效利用专项再贷款。多举措为新疆经济高质量发展提供更多金融助力。”许可说道。

（白玉林）（中国日报新疆记者站）