银行从业者告诉你一手房的贷款注意事项

作为一名银行个贷客户经理，本人从事一手房按揭贷款已十年有余，经历过2012年到2013年贷款利率高涨、额度紧张，也经历过2016年房价疯长，全民抢房的罕见景象，直到现在个别地区学区房暴跌，每种情况我都身在其中，但也深知无法左右（因为当官的也在疯狂抢房）。

闲话不多说，还是进入正题吧。一手房按揭贷款流程其实很简单，提供身份证、户口本、结婚证、收入证明、银行流水以及网备合同，然后夫妻双方到现场签字。但是看似简单，其中又有一些复杂情节在里面。最重要的两点就是，征信存在逾期记录以及收入证明上的金额。

首先银行审查借款人近24个月内的征信记录是否有连三累六这样的逾期记录，如果有，一般小的股份制银行会上浮5%到10%的利率来化解。而国有大行一般不接单了，除非你能出具正规的非恶意欠款证明（当然出具可能性很小，因为这是要证明银行自己原因导致你逾期的，基本不可能了）。如果逾期金额很小，都是500元以内的，一般银行都会接受。如果24个月以外逾期严重的，要看银行具体规定了。

还有一种情况是信用卡的呆账和止付情况，一般出现这种情况，银行也是拒贷的。呆账说明你欠银行的信用卡钱已经核销了，想要贷款只能去银行还款，然后修改成“销户”状态，这样征信才没有问题。

最后就是收入证明了。银行贷款的一个硬性规定就是月工资收入必须大于月供的2倍以上，比如月供5000元，那么工资必须为10001元。很多公司开立收入证明都是实际工资，这样的话一般都贷不到款，所以这时需要跟公司人事协商，金额要么不写，要么写高于2倍的金额。

住房按揭贷款已经是每个家庭的最大负债了，所以贷款时要谨慎提供材料，保证通过率。

全国21城实施公积金“一人购房全家帮”，多地贷款额度可覆盖刚需购房

近期以来，各地密集调整住房公积金贷款政策，不仅多地推出公积金“一人购房全家帮”政策，而且不少地方提高公积金贷款额度后，已可覆盖刚需购房金额。公积金支持政策成为本轮楼市宽松政策中的一大重点。

安徽省马鞍山市日前发布了《关于调整我市住房公积金部分使用政策的通知》，调整在马鞍山市购房的职工家庭使用政策。按照新政，自9月1日起，在马鞍山市行政区域内购房的，子女购房可申请提取一次父母的住房公积金。在异地购房的，未婚子女首次购房可以申请提取一次父母的住房公积金。

马鞍山之外，8月以来，推出类似的公积金政策的城市还有浙江湖州等地。其中，湖州推出直系亲属提取互助政策，即购买首套自住住房或者建造、翻建、大修自住住房及老旧小区加装电梯所需资金，提取本人及配偶住房公积金账户中缴存余额尚不足的，可以提取直系亲属(父母、子女)的住房公积金账户中的缴存余额，提取后直系亲属住房公积金账户上缴存余额不少于月缴存额的6倍。

宁夏的吴忠市规定，扩大住房公积金购房、还贷提取人范围，本市缴存职工在市区内购买自住住房，子女及双方父母均可作为购房、还贷共同人，可办理公积金提取业务。

根据第一财经记者不完全统计，今年以来，包括天津、江西赣州、河北沧州、河北秦皇岛、河北唐山、河北定州、广东潮州、广东珠海、湖南邵阳、四川资阳、云南楚雄、安徽池州、安徽马鞍山、安徽六安、安徽滁州、浙江湖州、浙江台州、宁夏吴忠、福建泉州、湖北咸宁、甘肃定西等21城发布了职工可以提取公积金帮助子女或直系亲属购房的政策，可简称为“一人购房全家帮”政策。整体上，这些城市以三四线城市为主，只有天津为新一线城市。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，可提取公积金用于支持子女或者直系亲属购房的政策，体现在公积金的使用层面有了更多的便利。当前公积金在实际使用过程中存在一些问题，比如实际买房人公积金的使用率不高，公积金给到购房者实际的优惠覆盖面不够等。因此，此类政策刚好可以更大地发挥公积金作用，把一些沉淀的、长期未被使用的公积金释放出来。

整体来看，公积金支持政策成为本轮楼市宽松政策中的一大重点。在各地发布的宽松政策中，多城上调住房公积金最高贷款额度，而且，多城的公积金贷款最高贷款额度可基本覆盖刚需购房金额。

比如，山东威海市规定，提高最高贷款额度，借款申请人和配偶均符合申贷条件的，最高贷款额度由60万元提高到80万元；借款申请人本人符合申贷条件的，最高贷款额度由40万元提高到50万元。根据安居客平台数据，按当地一手房均价每平方米9558元计算，按刚需首次购房首付比例加上最高贷款额度，已可覆盖购房金额。

再比如，自8月1日起，河北省衡水市上调住房公积金贷款额度。夫妻一方缴存住房公积金的最高贷款额度由40万元提高至50万元；夫妻双方缴存住房公积金的最高贷款额度由60万元提高到70万元。而安居客平台数据显示，当地新房均价为每平方米7034元。按此粗略计算，以买100平方米首套住房为例，总价约为70.3万元。即使按照单人购买计算，三成首付贷款额度50万元，已可覆盖购房所需金额。

此外，根据媒体报道，包括河南的信阳、南阳、商丘，湖南永州、吉林长春、安徽六安、河北衡水、云南普洱、贵州黔东南，江西的景德镇、高安等地按照新的公积金政策，购买刚需住房的购房者，按照最高额度使用公积金贷款，已经可以覆盖全部房款。总体而言，这些城市以三四线城市为主，也包括了个别二线城市。

张波说，在很多城市，公积金贷款总额占总价的比例比较高，加上公积金的利率比较低，加上公积金的首付比较低。在这种情况下，可以有效降低他们持有期间的成本，推动这个群体积极地入市。

值得注意的是，8月23日，长春市住房公积金管理中心发布《关于公开征求意见的公告》。该办法所称的商业贷款转公积金贷款，是指已办理商业贷款且具备住房公积金贷款资格的借款人向长春市住房公积金管理中心申请将符合转贷条件的商业贷款余额转成公积金贷款。

张波说，商业贷款的利利率，普遍比公积金要高，即便是今年LPR调整之后，最低的商贷首付可以达到4.1%，但是相比于公积金利率来说还是偏高，所以商贷转为公积金之后，对于普通购房者的月供减少会起到一定作用，这也是推推动这个购房人群加快入场、释放购房需求的一个抓手。

金融赋能“新市民”美好生活，山东工行优化住房政策提质金融服务

自新市民金融服务工作开展以来，山东工行立足发挥作为国有银行的职能作用与优势，围绕新市民“职、住、养”三个大类的核心需要和群体规模扩张速度快、发展潜力大、需求层次多元的特点，依托“工银心连新”服务品牌，针对新市民在日常生活中重点领域的金融需求，因地制宜加强产品和服务创新，不断完善金融服务，高质量扩大金融供给。

优化政策结构，让新市民“住有宜居”

保住房就是保民生。山东工行在着力满足新市民合理购房信贷需求的同时不断优化对新市民的住房金融服务。

在满足新市民信贷需求上，山东工行对住房信贷政策实施差别化设置，加大首套房贷款发放力度，以更好满足新市民刚需购房需求；同时不断提升按揭贷款业务服务能力，针对新市民在城区、县域的购房需求，加大一手住房贷款市场下沉力度；并将二手房贷款业务开办范围扩大到全部支行，推动县域支行个人住房贷款业务发展。

在优化新市民住房金融服务上，山东工行多措并举，切实提升金融服务水平。在优化收入证明认定标准上，山东工行对于优质合作机构推荐的二手房贷款业务，明确收入在1万元以下的无需提供银行流水；在优化还款政策上，山东工行推广“尾款到期付”“入住还”等还款方式，缓解新市民客户贷款初期还款压力。在优化公积金贷款流程上，山东工行积极探索整合公积金和商业住房组合贷款审批要件，积极与各地公积金管理中心对接，建立贷款委托发放合作关系，努力实现合作机构的全覆盖，为新市民提供更多服务便利。

（山东工行工作人员前往合作楼盘介绍个贷政策）

提质金融服务，让新市民“心有所归”

新市民是随着城镇化进程而产生的新兴群体，进入新城市生活时间相对较短，在工作与生活中受客观条件限制都面临着诸多不便。面对这一现实情况，山东工行不断完善线下服务渠道建设。将“小微企业之家”场景作为普惠旗舰和标杆网点建设主要场景，结合实际开辟场所设立尊享洽谈室、理财室等，定期举办客户沙龙、产品推介会；推动普惠网点综合化发展，持续推进普惠业务向网点下沉，将新市民请进来，将专业服务送出去。持续推动农村普惠金融服务点建设，优先将服务点建在经济比较发达、人口数量较多、资源较为丰富的百强县、千强镇等重点县域和重点乡镇。不断加快线上服务体系建设。一方面加强“工行普惠”微信小程序、个人/企业手机银行普惠专版/专区等推广，另一方面持续推广“信贷直通车”服务平台，发挥线上操作优势，为新市民客群提供更加高效便捷的客户体验。

同时，针对山东地区新市民特色服务需求，加强手机银行、微银行本地服务平台建设，加快特色优势产品线上化、智能化重构，积极谋划具有地区特色的专属化服务方案。通过积极打造手机银行本地服务专区，为新市民客户提供医保电子凭证、“惠享积分”“积分换礼”“小城生活”“樊登企读读书”“烟草线上签约”“医保个账共济”与“积分捐赠”等便捷本地特色服务，优化完善“手机银行签发有礼”“手机银行交易有礼”“医保电子凭证签发有礼”等线上营销活动，使“新市民”享受到更优质、更全面的本地金融、非金融特色服务。

（山东工行完善线下服务渠道建设，打造“小微企业之家”）