我爱问佳骏丨冻资没选指定银行，结果按揭时被无情拒绝

钱江晚报·小时新闻记者王佳骏

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第1问

-我爱问佳骏-

老师你好，我朋友最近摇中了某红盘，去某银行（四大行之一，小编隐去）办理贷款时被告知，因为当时冻资没有冻在该银行，导致不能在他们这里办理按揭。而能用公积金的银行又不多，最后辗转到另一家银行才办妥了按揭。请问这样的情况存在吗？我也一直在摇号，怕摇中后发生类似事项。

第1答

-我爱问佳骏-

我通过业内人士了解了相关情况，确有其事。虽然说买房子要先摇中才有后面的故事，但既然去冻资了，总是奔着摇中去，这样的烦心事能避免最好还是避免。

所以在条件允许的情况下，冻资时最好咨询下银行是否能达到自己的要求，比如公积金放贷、利率的点数等等。后续再回过头来换银行，就可能会遇到这样的情况，虽说事情最终可以解决（比如托关系），就是比较麻烦。

第2问

-我爱问佳骏-

老师你好，我是刚需，12年社保，想买套大户型，大概150方左右，省得短期内再置换。像潮听明月和春来雅庭两个楼盘，会不会近期开盘，值得等待和一试吗？

第2答

-我爱问佳骏-

这两个楼盘虽然关注度不低，但毕竟不是超级红盘，不至于拖很久，按照销售预期，近期应该会开盘。

对于城东改善而言，潮听明月性价比是非常高的，问问杨柳郡的业主就知道了，都是满满的自豪感。潮听明月户型跨度比较大，有你想要的面积。笕桥的春来雅庭稍小一些，同样为绿城开发，品质开发商，价格也有一定的优势，就是面积似乎达不到你的要求。

12年社保，个人觉得，应该是够了吧。

第3问

-我爱问佳骏-

佳骏老师，您好！我在2018年4月购买了浅水湾城市花园62方两居室，工作单位在三坝。最近觉得太小想置换稍大点的房子，是E类人才但不属于无房户没法参与摇号。下一步是先售出浅水湾两居室，租房等几年参与人才房摇号，还是直接置换稍大点的二手房？

第3答

-我爱问佳骏-

如果不是很着急要改善入住，人才房票买二手房稍显可惜。我觉得就像你说的，可以先卖掉，然后租房过渡一下也未尝不可。

这样操作的好处在于如果按目前政策，摇新房可以优先，而不利因素就是“和政策对赌”，毕竟三年时间存在着一定的不确定因素。

第4问

-我爱问佳骏-

老师请教一下！想买公寓投资，两套二选一，一套是产权过半的二手房，通燃气，民水民电，地址在新天地地铁口。另一套是五堡地铁口附近的新房，单价贵了5000元，请问哪个更具投资价值？

第4答

-我爱问佳骏-

公寓投资主要还是为了资产保值和收租，两者价格如果都能承受，那就将租金代入计算，哪个年化高就选择哪个。

二者地段各有千秋，均有地铁和商业配套，产权时限和通燃气、民用水电的优势可以相抵。如果二者年化差不多，建议选择总价相对便宜的。

第5问

-我爱问佳骏-

您好！我和老公在杭州名下有两套房，但居住都不是很称心，想要改善一套。目前的情况是一定要卖掉一套才能买，房票是一方面，资金也是很重要一个方面。但我公公还有一个首套资格，他现在57岁，担心贷款不给放，现在利率大概是多少。

第5答

-我爱问佳骏-

我咨询了银行相关人士，理论上是可以的，但是现在情况比较特殊，还是要看楼盘、银行的具体要求。建议到时去摇号报名时问问清楚，目前的利率首套普遍已经在6%以上了，所以有条件的话，首付多一些也未尝不可。

但其实你的情况并不冲突，就像你自己所说，卖是一定要卖的，腾房票也是腾资金。至于用谁的名额买，就看实际谁来买更划算，或者更容易中签。

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什么是隐性债务？隐性债务是指什么？

地方政府债务可分为显性债务和隐性债务。其中，显性债务是指反映到地方政府资产负债表的债务，由财政部预算司进行统计披露。国务院于2014年下发的43号文明确了地方政府债券是地方政府唯一的融资渠道，并设置3年的置换期让地方政府通过发行置换债置换以非债券形式存在的债务。

地方政府隐性债务与显性债务相对，是指不在限额和预算管理计划内，不以地方债形式存在，但地方政府可能需要承担偿还责任的债务。由于隐性债务的偿付不是现时的义务，故当前各界对隐性债务仍缺乏统一口径和认定标准，其规模难以准确判定。

什么是隐性债务？目前对于隐性债务的定义主要为：“地方政府在法定债务预算之外，直接或间接以财政资金偿还，以及违法提供担保等方式举借的债务。”

主要表现形式为以下五种：

1、地方人大、政府出具承诺函：一是地方政府或财政局出具对债务承担保证责任的承诺函，二是当时人大常委会债务纳入人大预算的决议；

2、以企事业单位名义举债，地方政府统一使用、归还。为应对融资平台融资能力下降情况，地方政府以学校、医院等企事业单位的名义办理银行借款、融资租赁，由地方政府、融资平台统一用于道路、水利等基础设施建设；

3、以政府购买服务形式：在严格限制融资平台融资的背景下，将政府购买服务作为一种“融资渠道”；

4、以PPP项目违规融资：以PPP项目违规举债融资，采取政府回购、承诺固定投资回报等方式搞“明股实债”（包括政府或其指定机构回购社会资本投资本金或兜底本金损失；政府向社会资本承诺固定收益回报等）；

5、利用政府产业引导基金融资：在实操中，地方政府对其他的有限合伙人有隐形担保条款，并提供抵质押物，实质上形成了隐性债务。

核心特征为：

①决策主体是地方政府

②资金用途是公益性项目建设

③偿债资金来源于政府财政资金

同时满足以上三点的就可以认定为地方政府隐性债务。

如何化解隐形债务？第一是通过区域经济财政水平的提升，使用增量财政资金偿还存量隐性债务。这一方法适用于隐债规模不大、经济实力较强的地区。但从目前情况来看，多数区域不具备直接化解债务的条件。

第二是以长期限、低成本债务置换存量隐性债务。除了广东省发行再融资债券置换隐性债务的案例以外，近两年，陆续有县级行政区纳入建制县区隐性债务化解试点，并通过地方政府债券中的再融资债券进行债务置换，实现地方政府债务的显性转化。

我们认为，隐性债务的存在确实在一定程度上加深了城投平台与当地政府之间的联系，但隐债清零这一指标不会单独撼动城投平台的地位。在判断城投平台与地方政府关联度时，应当重点考虑以下几个问题：

第一，城投平台在区域内是否具有核心地位？

第二，城投平台是否在从事区域内基建类、土地类、或是其他公益性相对较强的项目？

第三，城投平台财务上是否存在规模较大的政府性债权？

第四，城投平台所在区域是否仍然将基础设施建设作为未来发展规划重点？

第五，上述问题肯定回答数量越多，城投“信仰”则越强。

PS：信托融资不属于隐形债务范畴！

地方政府在法定债务预算之外，直接或间接以财政资金偿还。

1.隐性债务的核心特征有：决策主体是地方政府；资金用途是公益性项目建设；偿债资金来源于政府财政资金。同时满足以上三点的就可以认定为地方政府隐性债务。

2.对于债务置换，决策层的原则是中央不救助、地方想办法、企业自己还。要求以市场化原则，在置换中还需要遵守以下具体原则：只还本金不还利息，且置换的资金只能用于归还本项目，不能用于其他项目或搞新项目。置换后的债务成本不得高于原隐性债务成本。置换后的债务不再是隐性债务，由债务主体经营收入或项目经营收入归还，政府不再承担偿还义务等。

3.拓展资料：财政部对地方政府隐性债务处置的表述再次升级：要求坚决遏制增量，落实地方政府不得以任何形式增加隐性债务的要求，决不允许通过新增隐性债务上新项目、铺新摊子。

过把瘾就弃，车贷乱象需合力疏理

近年来，央行陆续出台多项鼓励和推动个人消费信贷业务的政策和措施，汽车消费信贷就是其中一项重要内容，以汽车为重点的个人消费信贷业务在全国各地得到快速发展。但随之而来的是，较大面积的逃债现象出现，由此导致汽车消费贷款纠纷案件大量涌入法院。

江西省南昌市第二金融法庭经调研发现，该庭近3年来分别受理汽车消费贷款纠纷189件、221件、264件，案件数量上升趋势明显，且购买中高档车辆占比较大。其中，41%左右的当事人购买20万元以下的经济型轿车；35%左右的当事人购买价格在20万元至40万元的中高档轿车；还有24%左右的案件当事人购买价格在40万元以上的豪车。

经办法官分析认为，此类案件的当事人在购车时缺乏理性，贷款时信誓旦旦，还款时却屡屡违约，由此产生严重的法律后果和社会影响。从微观上看，车贷逾期后购车人承担逾期的罚息，在征信系统中留下污点，甚至汽车被法院强制执行。从宏观上看，导致汽车消费领域信用危机频发，破坏金融信用环境，阻碍经济健康发展，拷问着社会诚信。

汽车消费贷款纠纷缘何多发频发？如何有效引导购车人理性消费？又如何避免汽车消费领域的信用危机？这些问题的提出和解决，对促进汽车消费领域的长久健康发展以及防范、化解汽车信贷金融风险均具有积极意义。

想过“豪车瘾”

贷款逾期“断尾求生”

据悉，蔡某是一名普通公司职员，一直向往拥有一辆体面的座驾。经多方查看后，他相中了一台价值45万元的奔驰汽车。2019年6月，蔡某与某银行签订《信用卡汽车专项分期付款合同》约定：汽车首付18万元，专项分期付款27万元；分期期数为36期；分期手续费费率为11.5%；担保方式为汽车抵押担保。

合同签订后，蔡某东拼西凑支付了首付18万元，并通过刷卡方式在汽车经销商处刷卡消费27万元。自此，蔡某开上了豪车，看似春风得意，但每月高额的车贷无疑让本不宽裕的他雪上加霜，不久就陷入经济困境，只能弃车断供、断尾求生。截至2021年3月23日，蔡某拖欠本金184194.52元及相关利息、应收费用、手续费，以致涉诉。

经审理，南昌市第二金融法庭判决：解除《信用卡汽车专项分期付款合同》；蔡某提前返还借款本金184194.52元及相关利息、应收费用、手续费；某银行对案涉车辆享有优先受偿权。

判决生效后，原被告双方均服判息诉，案件也进入执行程序。蔡某在信用卡分期购车时，未能正确评判自己的经济承受能力，其出巨资购买的豪车，最终难逃被拍卖、变卖以偿还银行贷款的结局。

主体年轻化

原因多样亟须重视

经办法官告诉《法治日报》记者，此类案件主体呈现年轻群体居多、还贷能力高估、躲债意图明显等特点，加之金融机构业务审核不严，经销商忽视风险防范、保险公司怠于保单审核等因素，导致汽车消费领域信用危机频发。

——年轻群体提前消费，信用观念缺失。南昌市第二金融法庭近3年审理的车贷案件中，二三十岁的年轻创业者或打工族有218人，占比42%，俨然成为汽车消费的主力军。他们对“先消费后付款”的接受度高，热衷于超前消费，但信用观念相对淡薄，且过于高估自己的还贷能力，低估汽车消费贷款巨大的市场风险，往往还不具备消费能力就提前进入汽车消费市场，盲目贷款买车。一旦出现经营风险、收入减少等情况，将不可避免出现逾期或主动弃车停贷现象以致涉诉，当事人通常采取消极应诉等方式逃避债务。据统计，该庭90%以上的案件均缺席审理。

——金融机构抢占市场，业务审核不严。基于车贷险转移风险和保险公司做担保，部分金融机构为了抢占市场份额，降低信贷审查门槛。有的严重违反贷款程序，对购车人提交的资料审核不严，对借款的合法性、安全性、盈利性等情况不作审查；有的金融机构大幅下调贷款利率，延长贷款期限；有的金融机构员工法律意识不强，办理贷款手续不完备，贷后催收滞后，容易产生漏洞，使得还款能力不足的购车人有机可乘、甚至组团赖账。

“除了上述原因外，保险公司急功近利，怠于保单审核，也在一定程度上加大了购车人的违约风险。”经办法官说，有的保险公司为了追求利润和争抢业务，将车贷险以“打包”形式销售，导致保险公司在审核保单时急功近利，内控失灵，甚至将资信审查交给经销商“代办”，承接了大量高风险保单；有的保险公司与银行协商时随意更改车贷险条款，甚至约定高额手续费，扩大保险责任，增大购车人的负担。

消费应理性

各方合力消除隐患

“事实上，相关部门已经多次发文，旨在加强汽车消费行业及消费贷款的管控，推动汽车金融行业趋于规范。”经办法官介绍，如2019年10月23日，银保监会、央行等九部门联合印发《关于印发融资担保公司监督管理补充规定的通知》，要求未经监督管理部门批准，汽车经销商、汽车销售服务商等机构不得经营汽车消费贷款担保业务，已开展的存量业务应当妥善结清。从严规范融资担保业务牌照管理、做好融资担保名称规范管理工作，为实现融资担保机构和融资担保业务的高效监管释放积极信号。2020年12月29日，《中国银保监会办公厅关于促进消费金融公司和汽车金融公司增强可持续发展能力、提升金融服务质效的通知》发布，针对增强消费金融公司和汽车金融公司可持续发展能力、打好防范化解金融风险攻坚战、更好地服务实体经济，银保监会围绕打造核心竞争力，提升服务实体经济质效，加大监管政策支持力度，提升可持续发展能力，提出了两类七项措施，使消费金融公司迎来重磅政策“礼包”。

“除了相关部门的政策监管和扶持外，汽车消费贷款领域的健康持续发展，还需要全社会包括金融机构、保险公司、经销商及个人等相关主体的共同努力，形成防范、化解汽车信贷金融风险的合力。”经办法官提醒，一方面，加强教育宣传引导，使购车人正确评判自己的经济承受能力，坚持理性消费、诚实守信、合理规划、切忌盲目；重视诚信体系建设，树立正确的消费观念，严厉打击金融失信行为，继续加强失信“黑名单”的公开力度。

另一方面，金融监管部门完善汽车消费贷款管理办法，落实贷款“三查”制度，提高银行资信审查力度。商业银行贷前应当遵守“面谈”“面签”尽职调查制度，严格审查核实借款人相关材料的真实性，避免发生“假车贷”；贷中要与担保公司、保险公司以及汽车经销商密切合作，跟踪监管借款人的实际状况，根据购车人财务状况及时采取针对性策略，消除风险隐患。

同时，保险公司应加强行业自律，规范经营行为，强化内部管理。汽车销售商亦应不断加强与金融机构、保险公司合作，互相协调，规范操作，加强防控，提高质量，提升服务。（记者黄辉通讯员陶然）

来源：法治日报