想在上海贷款买房，你知道能贷款多少吗？一文读懂商业住房贷款

上海市房管局于2021年8月6日出台“三价就低”为原则审批贷款额度，即银行将根据买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三个价格中，选择一个最低的价格审批贷款额度。

套数认定标准和首付比例：

1.首套房：家庭名下在沪无住房，且在全国范围内无住房贷款记录。首付比例≥35%

2.二套房：①家庭名下在沪有1套住房，②家庭名下在沪无住房，但在全国范围有住房贷款记录。购买普通住房，首付比例≥50%；购买非普通住房≥70%

商业贷款利率：

上海自2022年1月20日起，商业贷款利率：

5年内（含）：基准利率3.7%，首套4.55%，二套5.25%

5年以上：基准利率4.6%，首套4.95%，二套5.65%

商业贷款年限：

1.房龄：房龄30年以内，最长贷款年限+房龄＜50年

2.年龄：借款人男性65周岁，女性60周岁，最长贷款年限+借款人年龄＜70周岁

3.最长不超过30年

以上3点同时满足，以贷款年限最短的为准

还款方式：

1.等额本息：月还款金额相同，前期还款压力较小，总利息比等额本金多

2.等额本金：月还款金额递减，前期还款压力较大，总利息比等额本息少

商业贷款要求：

1.家庭收入是负债的2倍。家庭收入：工资流水、银行卡流水、收入证明，负债通过征信报告认定

2.征信较好，逾期不能“连三累六”

商业贷款需要携带的材料：

1.买方：夫妻双方身份证、还款银行卡、户口簿或者户籍证明、结婚证（若有婚史，需要提供历次婚姻材料）、未成年子女出生证明、收入证明、银行流水、外地户籍家庭需要提供近63个月内正常缴满60个月的社保单或者个税单、首付款收据和转账凭证、网签合同

2.卖方：夫妻双方身份证、房产证、收款银行卡、户口簿或者户籍证明、结婚证（若有婚史，需要提供历次婚姻材料）、未成年子女出生证明

银行会拒贷的情况：

1.虚假申请材料

2.征信逾期次数多，失信被执行人

3.收入证明不符合要求，负债过高

4.虚假房地产交易，例如，亲属关系、债权债务关系等等

“面包我自己买，你给我爱情就好！”这些年轻女性，独自在上海买了房

“当年说服父母把股市里的钱用来买房，亲戚们都夸我非常英明。”

“为了买房，我把日常消费降到了最低，年轻时苦一点没关系。”

“老公不同意，我就自己掏钱买学区房。等宝宝上学后，我想老公会明白我的苦心。”

“在外上学、工作多年，数不清搬了多少次家，我实在不想再租房了，住自己房子的想法非常迫切。”

......

近日，有机构发布报告称：2018年，女性购房者达到46.7%，是近7年来的最高值，与男性购房者比例很接近。其中30岁以上单身女性购房者逐年增加，比例高于平均值。

她们怎么这么有钱！是因为赚的更多了？还是有家里支持？亦或是有独特的投资眼光？

记者采访了4位在上海买房的年轻女性，看看她们如何将买房路上的难题一一破解。

外企中层Vivi：说服父母把股市的钱用来买房

我叫Vivi，今年38岁，是土生土长的上海人，在某外企服务了14年，现在做到了中层。

买房前，我没有男朋友，一直跟父母挤在他们的老破小里，可我都快30岁了，心里很着急，想抓住一点儿确定性的东西，想来想去还是不动产最保值。

随着年龄的增长，想买房的愿望越来越强烈。2009年，在我工作6年后，终于买了第一套房子。

当时房价是52万，我自己拿出了10多万积蓄，又跟亲戚朋友借了10多万，最后凑出26万首付，房贷我自己还。

买第一套房时挺难的，我父母一心想在股市里挣钱，在我三番五次劝说下，他们才拿出钱来支持我。结果5年后，我买的这套小房子涨到了130万。

眼看小房子升了值，2014年，我又下决心，把我爸妈的老房子和我的小房子都卖了，一共凑了200多万，换成一套130平方的大房子，是非普住宅，几十万贷款也是我还的。

我爸妈前半生一直挤在老破小里，现在我给他们换了一套市区大平层，他们很骄傲，住的也很惬意。

回头看看，我买房卖房的时间点都踩得很准，连我之前读MBA的学费，都是买卖房子腾挪出来的。

现在我结婚了，住在我先生的房子里，但是住哪儿都不如住娘家舒服，亲戚们都夸我当年说服父母买房非常英明。哈哈~

不过说实话，我们买房的时候，压力比90后们小多了，那时候房价和收入还是有关系的，现在20-30岁的小年轻买房，没有父母支持的话，已经很难了。

投资人Q女士：老公不同意，自己掏钱买学区房

我是一个风险投资人，今年35岁，目前年收入100-200万。

自从怀上二胎，我就想给孩子买套学区房，但我老公不看好楼市，一直不同意。

既然相持不下，那我就自己掏钱买房。学区房我是下定了决心要买，因为我觉得只要有条件，就要给孩子最好的。

最终，我用自己的积蓄买了一套市值400万的浦东某知名学校学区房，给孩子上了户口，终于赶在二胎出生前完成了学区房“大业”。现在以租养贷，自己再贴补一点儿就够还贷了。

从下定决心到买入，只花了一个月时间。我当时怀着7个月的身孕跑上跑下看房，虽然身体上辛苦，但心里很甜。我想等两个宝宝上学后，老公会明白我的苦心。

本科毕业后，我进了咨询公司，到现在与人合伙做投资人。一路走来，我的人生轨迹都在掌控之中。尽管经历过凌晨4点下班，早上7点上班的苦日子，但总算熬了过来，现在回头看，很感谢当年那个拼命工作的自己。

我平时吃穿用都很省，也不买奢侈品，购物要找优惠券，买东西要货比三家，和普通小白领没什么两样。

我一直对丈夫说，“面包我自己买，你给我爱情就好！”

媒体人圆圆：在上海周边先上车，把消费降到最低

我是河南人，今年28岁，2016年来到上海一家媒体工作。

上海房价太贵了，我也没有落下户口，所以我听从了中介的建议，2017年在浙江嘉兴买了一套期房。当时父母给了我40万首付，我自己还房贷，每个月2600左右。

现在我一个月工资1万出头，房租、房贷和生活费，其实压力挺大的，所以我把日常消费降到了最低，同龄女生喜欢的逛街买衣服、看演唱会、出国旅游等等，我基本都免了。

虽然身边有人会说，年纪轻轻，干嘛把自己搞得那么辛苦，找个有房的老公嫁了不就行了。但我从小到大一直都有危机感，而且感情上也不是很顺利，所以我认为买房这件事男人是靠不住的，只能靠自己，年轻时过得苦一点没关系。

现在嘉兴的房子也涨了，我打算交房后接父母过来住。如果涨势好的话，我也会考虑过几年卖出，等落户或结婚后，置换一套离上海市区近一点儿的。

研三学生小惠：投资东南亚房产翻倍后，买上海商住房

我叫小惠，是四川人，今年26岁，目前研三在读，还有3个月就要毕业了。

我从小就向往大城市，一直在一线城市读书、工作。中国的一、二线城市我基本都走遍了，最喜欢的还是上海，毕业后打算来上海发展。

我很关注市场动向，尤其是房地产市场，每逢节假日，我都会和小伙伴一边旅游，一边观察当地市场。

我很看好东南亚的房地产市场，但这两年，泰国、越南的房子已经涨起来了，对我来说投资门槛有点儿高。

可我不想错过东南亚发展的好机会，2016年，在父母的支持下，我在菲律宾马尼拉买了一套50平方的小房子，价格6000多元/平方。父母出10万多元首付，我每个月还1000多元的贷款。现在我一边读书，一边做兼职还贷。

让我意想不到的是，马尼拉的房价涨得很快，今年，我买的那套马尼拉的小房子房价翻番，我净赚近50万！

然后，我就把马尼拉的房子卖掉了，父母又帮我凑了十几万，在上海买了一套商住房，贷款我自己还。最近，我在装修房子，计划一毕业就能住进去。

首付高、水电费贵、产权时间短......其实商住房的缺点挺多，如果别人来问我，我也不会推荐买商住房。但我在外上学、工作多年，数不清搬了多少次家，还包括好几个城市，我不想再租房了，住自己房子的想法非常迫切，所以急着买了。

拥有一个自己小窝的梦想，马上就能实现啦！

传统观念认为，买房是男生的义务，女生不用单独买房，或者小两口一起出资买婚房。

但越来越多有经济实力的年轻女性，已经早早买好了房。她们为自己的人生争取到更多自主权，为婚姻做了更多保障，将来面对选择时也会更有底气。

栏目主编：刘璐文字编辑：白璐题图来源：ICh图片编辑：曹立媛

上海地产旗下楼盘有业务员称可变相“首付贷”

三月“小阳春”，上海楼市供应方面呈现稳步攀升格局，不少项目积极申请预售证，房企推盘意愿增强。

据上海中原地产数据显示，3月11日~3月17日，上海新增入市项目6个，共计25.6万平方米，环比增加92.7%。

不过，继去年上海楼盘降价促销出现“买房送宝马”营销活动之后，今年为了解决买家资金不足的“尴尬”，沪上部分楼盘主动提供“房屋抵押贷款”或变相提供“首付贷”。

日前，《中国经营报》记者暗访发现，上海部分楼盘售楼处在推介房源的同时，一些业务员不忘告诉购房者，如果看中房源，买房的首付款也可以“分批支

付”，或者提供房屋抵押贷款业务和“信用贷”。

“只要交满300万元认筹金，剩下200余万元首付款我们可以想办法。”上海地产(集团)有限公司在浦东新区开发的尚海郦景名苑项目，客户经理介绍，其可以向公司申请客户首付款分批支付，或者上海和昆山房屋抵押贷款，保证成功选购房源。

针对首付分批支付和房屋抵押贷款等问题，记者致电致函上海地产(集团)有限公司等相关企业，然而截至发稿，尚未收到回应。对于楼盘提供首付分批支付的行为，上海市宝山区住房保障和房屋管理局相关负责人表示，上海明确禁止楼盘“首付贷”行为，其他问题也有文件规定。

客户经理称可帮忙办理首付贷

3月19日，记者走访了浦东新区桃林路的尚海郦景名苑，这是吸引众多购房者的网红项目。公开资料显示，尚海郦景名苑项目整体位于浦东新区洋泾板块，靠近陆家嘴滨江，地块前身为上海海事大学，2011年被上海地产集团有限公司收购。2015年，尚海郦景首次入市，2016年推盘热销，夺下上海总成交金额与总成交面积的双料冠军。

该项目客户经理介绍，正在加推的360套房源是项目最后一批房源，开盘卖出200余套，余下的仍在销售。

在与现场购房者的交流中，记者了解到，该项目房源的成交均价基本在9.2万～10.5万元/平方米，而且推出4%的折扣优惠活动。只是，项目为毛坯交付且没有优质的学区资源，不少人前来楼盘之后还是呈现出观望态度。

在此前的走访中，尚海郦景名苑的客户经理曾告诉记者，如果看中了房子，剩下200多万元首付款可以向公司申请分期支付，另外可以提供房屋抵押贷款业务，只要是上海或者昆山的房屋，可以帮忙抵押贷款作为首付款。“以我在公司三年的工作经验，基本上(成功购买)可以没问题。”他说道。

对于购房首付款的问题，上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任、教授崔光灿表示，从金融监管和市场管理的角度，买房首付贷属于违规，首付款不允许使用“消费贷”“信用贷”等，其有利于购房人根据自身实际支付能力决策购房行为。当然，若地产项目允许购房人分期付首付款，而非在首付中使用信贷，则是一种销售策略，有利于项目的销售进度。

在青浦区高泾路789弄金地虹桥世家项目，一名工作人员表示，如果购房者的首付款不够，楼盘可以做首付贷，通过抵押物进行贷款，抵押物可以是房屋或者车，即可成功选房。

松江区的合景天悦项目可以提供首付“信用贷”。销售人员介绍，公司可以为购房者解决首付不够的难题，不过购房者除了支付6%的利息费，还要交一笔3%～5%的手续费。假如贷款100万元做首付，需要另外交3万～5万元手续费，公司能助力购房者成功选到房源。

记者随机从网上搜索“上海买房信用贷业务”找到多家办理贷款的中介公司。一家上海的投资管理公司官网显示，提供无抵押贷款、房屋抵押贷款和汽车抵押贷款等业务，该公司业务经理介绍，公司和上海很多家银行合作，带着银行工作人员上门办理“信用贷”，两天即可拿到150万元。“事成之后付5%手续费，客户的钱最后用来买房还是炒股，不会多过问。”

另外一位沪上办理房屋抵押贷款的银行工作人员说：“银行一般比较忌讳房屋抵押贷款后资金流向楼市，但假如用家人名下房产抵押贷款，不告诉是用来买新房，也是可以操作。”

事实上，记者调查了解到，去年9月10日，上海市住建委联合房管局等九个部门发布房地产市场秩序专项整治通知规定，该份文件明确，通过提供“首付贷”或者采取“分期首付”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款，被认定为投机炒作行为。

地王割肉入市

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，一般月初楼市成交会有所低开，任何消息都容易左右市场交易情绪，前期一些热销项目再次加推后遇冷则是市场信心不足的表现。上海楼市在有序回温中，但小阳春的表现不会一蹴而就。

近日，记者前往上海杨浦区殷行路1555弄的金浩园了解到，项目于3月18日首次开盘，均价约9万元/平方米，开盘前需要验资200万元。最终，该项目推出360套房源，只吸引约66组客户认筹。

值得一提的是，近期上海不少项目积极申请预售证，房企推盘意愿越来越强，在产品类型上以刚需和刚改类产品为主，有亲和力的价格也获得买家认同。一些区域性地王项目甚至近乎贴着地价出售，降低姿态割肉入市，受到市场关注。

上海市浦东新区祝桥镇千汇路198弄的公元2040项目，是金地集团（600383）在上海的代表性项目。时间回拨到2016年，在祝桥镇的地王车轮战中，金地力挫融创、龙湖、平安不动产等强手，以88亿元总价摘牌，楼板价33023元/平方米，溢价率286%，创下彼时上海总价地王。

公开消息显示，名为金地公元2040的机场地王项目，首批推出户型集中在80～90多平方米三房、110多平方米四房。

据此前售楼部和业内人士测算，项目可售部分的保本价格为6万元／平方米，销售价格将突破8万元/平方米。然而，随着上海房地产市场调控政策趋严，“祝桥地王入市价格难达预期”的声音也此消彼长。

楼盘营销中心销售人员介绍，公元2040的部分房源在2月3日取得预售证，2月12日开始认筹，3月11日开盘。项目共有2806套房源，开盘推出416套精装小高层房源，均价约为4.1万～4.3万元/平方米，每套总价380万元起，整体产品偏刚需，兼顾改善型需求。

作为金地集团华东区域具有代表性的项目之一，金地2040地块堪称是其掷重金得来。2018年半年报显示，报告期内，华东地区营业收入为50.12亿元，同比增长150%，截至2018年中期，祝桥项目实际投资额达到5.19亿元，属上海所有在建项目中投资额最高。

现场销售人员坦承，以当前的价格出售也是无奈之举，房子不可能一直囤着不卖，若不是限价缘故，至少要卖到5万～6万元/平方米。

记者致电致函金地集团华东区域地产公司，相关负责人也表示了同样的观点。不过对于公司将如何弥补金地2040项目因售价不达预期带来的业绩损失，该负责人表示无法回应。

位于上海火车站北广场的金融街融府项目，彼时是金融街控股以地王的高姿态拿地，距今开发已有3年。项目的住宅部分已经交房，一期也曾出现过日光的情况，目前在售的为二期剩余房源。虽然该项目原售楼处已经搬走，但销售人员介绍，还有为数不多的房源可供选择。与其住宅项目一街之隔的是金融街拿地时的商业项目，该项目正在施工，预计2020年完工。同期拿地的还有一块作为商住的用途用地。

卢文曦表示，开发商资金紧张是房企推盘形成供应的原因，尤其是一些去年蓄客的项目，近期陆续进场，伴随天气转暖看房活跃度也在增加，都有助于快速进入交易状态。

对于前述楼盘的首付款问题，诸葛找房首席分析师陈雷指出，“首付贷”的行为是开发商自营金融机构或者合作三方机构对消费者进行放贷，对购房者来说加杠杆过大，风险及还款压力大。开发商提供首付贷的行为属于违规，首付款一般是由购房者出资，不能用房产作为抵押。信用贷流入房产市场属于违规行为，一旦受到银行调查，会停止购房者的贷款。

崔光灿置评，其对于开发商与购房人共同的风险在于，会影响未来交易行为是否正常进行，由于首付贷影响到后期正常的信贷审批，可能会影响购房合同的执行。