最近上海的房贷利率，降到3.9%还是4.1%？

最近，我在朋友圈看到不少消息，说是上海的房贷利率又降了，有的说降到3.9%，有的说是降到了4.1%，这是真的吗？且听信义君有理有据来分析。

我们把时间拉回到LPR实行之初的2019年，央行对于房贷利率进行了明确的规定：首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

也就是说，在2019年明确规定了，首套房贷利率最低不得低于同期LPR，二套房贷利率不得低于同期LPR60个基点，即在同期LPR的基础上再加上0.6%。

在今年5月15日，央行又发文：首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。所以，这个规定是说，首套房贷利率可以低于同期LPR20个基点，即在同期LPR的基础上再减去0.2%。

今年9月29日，央行又出新规：对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这就是说，部分城市的首套房贷利率，可以“因城施策”，即可以再往下突破，但是央行并没有规定具体下限数字。

所以，我们现在看到有些城市房贷利率最低是4.1%（9月LPR为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。LPR4.3%-0.2%即为4.1%），但有些城市则更低比如3.9%（适用了9月的新规），所以就出现了信义君在朋友圈里看到的，关于房贷利率下降的消息。

那上海的真的是降了吗？其实没有，上海首套房贷利率一直是执行的LPR4.3%+35个基点，就是4.65%。这也说明，在目前的市场环境下，上海是为数不多房产市场保持了健康稳定的城市之一。

房贷利率再下调

近期多地首套房贷款利率调整，充分落实了国庆节前的政策导向，是房贷利率进一步下调和放松的体现。

国庆假期后，多地首套房贷款利率出现调整，公积金贷款和商业贷款利率双双下调，为刚需购房者送上福利。有专家认为，后续会有更多城市跟进，今年四季度楼市或触底反弹。

刚需购房者获益

国庆节前最后一个工作日，中国人民银行官网发文称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6％和3.1％。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025％和3.575％。

节后，多个城市积极响应纷纷下调公积金贷款利率，为“刚需们”送上及时的福利。

一线城市中，北京住房公积金管理中心网站显示，北京市管首套房住房公积金贷款利率已下调0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别降到2.6％和3.1％。记者从上海的各大银行也了解到，目前公积金贷款利率从3.25％下调至3.1％。

“很幸运的，9月份申请的住房贷款，银行经理通知我会按最新的政策来算，公积金每年也能省去一点。”最近买房的吴小姐对记者表示。

她对记者举例说，假设贷款一笔100万元、期限30年的公积金贷款，换算为新利率，等额本息贷款方式下的贷款利息总额将减少约3万元，每月可少还款82元。

二线城市中，杭州、南京、嘉兴、湖州、宁波、无锡等地也纷纷下调，郑州、南宁、石家庄、天水、吉林、成都、泸州、襄阳、宜昌、黄石、荆州、随州、恩施州、仙桃、天门、南昌、哈尔滨、合肥、马鞍山以及海南省等，也发布了相关的利率调整信息。

“从各地来看，基于全国统一的公积金利率下调和各地公积金提高贷款额度、一人购房全家帮、‘商转公’等操作，客观上有助于进一步增强公积金对购房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。”易居研究院智库中心总监严跃进对《国际金融报》记者表示。

提振四季度楼市

除了公积金贷款利率下调的利好外，人民银行、银保监会在9月29日发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

这意味着各地调控“一城一策”的政策在落地执行时有了更多的空间，因为公积金贷款的利率基本上全国统一，所以各地没有什么差异，而商业银行的贷款利率则不同。在利好政策的加持下，已有城市的首套房商业贷款利率跌破4％。根据济宁市住房和城乡建设局此前发布的公告，从10月5日（含）至年底，济宁市阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个基点（BP），由“LPR-20BP”调整为“LPR-35BP”，按照最新公布的5年期以上贷款市场报价利率（LPR）4.3％计算，调整后全市首套住房贷款利率下限为3.95％。

此外，武汉、清远、湛江等城市也纷纷跟进，首套房商贷利率均已降至4％以下。

“此次多地首套房贷款利率的调整，充分落实了国庆节前的政策导向，是房贷利率进一步下调和放松的体现。此次利率的调整，房贷利率从‘4时代’进入到‘4以下’的阶段，意味着房贷利率‘破4’的时代到来，对四季度楼市交易的提振具有积极意义。”严跃进表示。

“商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。”严跃进表示。

本文源自国际金融报

上海，为什么是全国房贷利率最高的城市？

大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

上海的房贷利率，好像很久没有变过了。

犹记得3年前的2019年，上海的首套房利率为基准的95折，也就是4.65%。

三年过去，LPR降了不少，不少地方的首套房利率都降到4.1%了——

但上海的利率，还是4.65%。

同样都是4.65%，但当时和现在的境遇，简直一个天一个地；

今天我们抛开单一的项目，来聊聊宏观走势——

上海的贷款利率，是怎么从全国最低变成全国最高的？

贷款利率，又是怎么影响房价的？

接下来的上海贷款利率，又会怎么走？

01“全国最低的上海”仅仅在一年多之前，上海这个4.65%的按揭利率还是全国最低。

我们知道，按揭利率其实是有两部分组成，一个是全国统一的五年期LPR，比如目前就是4.30%，跟去年比降了0.35%；

另外一部分就是银行在LPR基础上的加点或者折扣，这个比例在不同地区、不同银行、首套二套，都不一样。

比如2008年遭遇次贷危机后，为了刺激经济，当时就给房贷利率打七折，按照当时5.94%的全国基准利率来计算，打七折就相当于基准利率下浮30%，也就是4.16%。

上海在2019年之前，利率也是下浮5-10%的——

比如当年10月执行LPR的时候，基准4.85%，那么首套房就是下浮20个基点，为4.65%。

要知道，当时全国各城市的银行，都在疯狂进行“加点”，基准利率基础上加个100甚至150个基点都屡见不鲜。

那时候的主流利率，首套基本在5.5%的水平，高的比如武汉，首套房上浮25-30%，直接冲破6.3%。上海这个利率，堪称是全国最低。

下面这张表上，看的就非常清楚：

然而，从那之后，上海房贷利率，就如“温水煮青蛙”般慢慢涨了上来——

从2019年10月到2021年7月，五年期LPR从4.85%降到了4.65%，而上海的首套房利率一直都是锁定4.65%，活生生从下浮变成了基准。

特别是从2021年7月24日开始，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，增加了35基点；二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，增加了45基点：

随着那次房贷利率的上调，上海首套房贷利率步入“5”时代。

从那天起，上海的房贷利率加点就没有变过。

那时候，五年期LPR是4.65%，首套+35个基点，二套+105个基点，记住这个数字，无论LPR怎么变，这个加点一直都在：

2022年1月，五年期LPR降至4.60%，上海首套/二套利率4.95%/5.65%；

2022年5月，五年期LPR降至4.45%，上海首套/二套利率4.80%/5.50%；

2022年8月，五年期LPR降至4.30%，上海首套/二套利率4.65%/5.35%；

看着利率好像是跟着LPR一起下来了，但是被人忽略的是，短短两年间，全国其他城市的利率发生了翻天覆地的变化。

2021年房贷利率提的有多快，2022年就降得有多猛。

根据融360的数据，2022年8月，全国首套房贷款平均利率为4.39%，同比下跌115个基点，二套房也是巨幅下挫，较去年下降了超过70个基点。

我们知道，过去的一年里，LPR一共只降了30个基点，但房贷却降了超过100个基点，这是怎么来的呢？

没错，就是银行加点巨幅缩水！

全国其他城市，在过去的几个月内，银行加点下降了50个基点以上，叠加今年5月开始，首套房利率可以在LPR基础上减去20个基点。

LPR下降+银行加点下降+首套利率下浮，这100多个基点的利率降幅，就是这么来的。

02“崩盘”好了，经过这么一系列操作，全国其他城市的利率基本都来到了“地板价”。

据监测，8月22日LPR下降到4.3%后，已经有30多个重点城市首套利率降至4.1%，二套降至4.9%。

于是就在不知不觉间，上海居然成了全国房贷利率最高的城市之一，仅次于北京。

对比一线城市：

上海首套+35，即4.65%、二套房+105，即5.35%

北京首套+55，即4.85%；二套房+105，即5.35%

深圳首套+30，即4.60%；二套房+60，即4.90%

广州首套不加点，即4.30%；二套房+60，即4.90%

同在长三角，二线城市基本都到地板价了：

杭州首套不加点，即4.30%；二套房+65，即4.95%

南京、苏州直接降到底，首套4.1%，二套4.9%

那么，上海的房贷利率为什么比别的城市高呢？

可以看到，不同城市的房贷利率差异很大，能级越高的城市，特别是京沪一线，利率就比较高，而二三线城市基本执行了利率下限。

其次，楼市越差，也更需要降低利率来刺激成交，并降低购房者负担。

当下的上海，其实还没有冷到要大幅下调贷款利率的时候——如果纯粹只看往年的成交量，2009-2021年12月的均值在1.99万套，今年比均值要低20%，算是比较冷的：

但仔细看数据你就能发现，过往的12月平均成交量主要是被火热的2009年、2015年、2020年这三年年末给顶上去的；

如果剔除这三年，其余年份的12月均值只有1.54万套。

从这个维度看，今年12月在疫情影响下的表现还是属于正常水平。

然而，从全国经济的大盘看，接下来的利率，大概率还是要往下走。

无论是代表贷款零售价的LPR，还是代表金融机构同业拆借利率的上海银行间拆放利率SHIBOR，近期下行的趋势都非常明显：

LPR创造了有史以来的新低，而3个月期的SHIBOR更是呈直线下降，非常毕竟2020年疫情大爆发期间的水平。

另外，虽然在大洋彼岸的美国收水收的非常明显，但国内的货币流动性却非常充足，因此人民币持续贬值——

今年第3季度时，人民币兑美元汇率击穿6.9关口，达到6.92，创两年以来新低。

7月末，广义货币（M2）余额257.81万亿元，同比增长12%，比上年同期高3.7个百分点，创近6年以来的最高增长水平。

目前这个经济形势，在物价涨幅可控的情况下，利率只会越来越低。

另一方面，8月全国楼市继续大幅下挫，尤其是一线城市，成交量整体环比下跌17.3%，首套房贷继续在LPR基础上加点，已经有点撑不住了。

03“预测”现在，就让我们推演一下，接下来上海会怎么走。

如果银行的加点要进行调整，那么大概率会在9月进行——

刚好可以接上第五批新房，以及天气转凉之后的二手房购房活跃期，而且可以在年底之前完成下定、网签、放款，一气呵成。

利率方面，就算LPR接下来几个月不做调整，上海的房贷利率在大方向上一定是往下降的，尤其是首套+35个基点，在支持刚需购房的大背景下，已经有些不合时宜。

如果真的在9月降息，对于购房者来说无疑是个利好：

假如从4.65%降到LPR的4.30%，那么每200万贷款，月供就能省416块，30年能省15万元利息，至少从心理上来说，压力是降低不少的。

其次，利率降低也会促进二手房的去化，对于目前库存10万套的上海二手房市场来说，也是个不小的刺激。

从目前12月的二手房成交情况来看，我们假如12月的1.5万套加到全年成交量上去，那么2022全年的成绩单预计就会在16.2万套：

这个成交量和历年比，肯定是偏低的；

和2016、2020年等牛市年份自然是没法比的，2022年的二手房成交量已经和行情低谷的2017-2018年持平。

如果降息，那么二手房成交量必然出现上浮，这也就意味着会有更有置换打新选手产生，而且积分可能都不低。

但反过来，如果最近没有任何利好政策，加上源源不断的新房供应，二手就会继续保持平稳态势，不会出现大起大落的情况。

就目前的情况来看，上海的贷款利率维持不变，可能就是最好的对策。

以上是正文，来自火箭哥