推广买房换房，选择贷款银行有妙招

随着“五一”小长假的脚步越来越近，有些人正筹备着结婚典礼，有些人正期待着购置温馨住房……房产开发商们也紧张筹备着迎接即将到来的购房热潮。买房换房要考虑的因素有很多，如交通、物业、学校、医院等。东莞银行理财师提醒，合理选择按揭贷款银行同样重要，不仅可以节省按揭利息支出和提前还款费用，而且还可尊享一站式高效优质服务。

东莞银行韶关分行房贷服务小组成员进驻专属合作楼盘。

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执行最低个人住房贷款利率

贷款利率是购房者最关心的问题,选择经济划算的优惠利率，可节省一笔可观的购房支出。据理财师介绍，针对东莞银行专属合作楼盘，如将于“五一”正式开盘的瑜丰沙湖绿洲等，东莞银行韶关分行将执行最低房贷利率优惠政策，最大限度让利于民。

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房贷受理一站式服务

针对东莞银行专属合作楼盘，东莞银行韶关分行专门成立房贷服务小组，制定标准化、专业化的业务受理流程，专人跟踪服务，在您购房、办理按揭及收楼现场，可轻松享受一站式业务体验，让您时刻尊享VIP客户待遇。

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跨行代收无忧还款

您是否有过每月到银行排队、转账、存款、还款的苦恼?东莞银行推出的跨行代收业务，可助您足不出户轻松解决还款问题。您可通过东莞银行的网银、柜台等渠道设置资金归集计划，免费将他行账户资金在指定日期归集到东莞银行的账户，划款日到后系统自动扣款，不仅可省去每月跑银行转账的麻烦，而且不用担心忘记还款影响个人征信记录。

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提前还款免收手续费

不少家庭为减少房贷利息支出会选择提前还款，为最大限度地为市民提供优惠和便利，东莞银行韶关分行实行个人住房贷款部分或全部提前还款免收手续费金融服务，只需贷款申请人书面申请审批通过，即可享受此免费服务。

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开通绿色通道实现快速放款

据理财师介绍，针对东莞银行专属合作楼盘，东莞银行韶关分行将开通绿色通道，在此楼盘购房的客户可享受“先放款，后办理抵押登记”的服务，审批结束后可当天放款，免却漫长的等待过程，带给您不一样的高效服务体验。

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一卡在手，享受便利物管服务

您到银行开卡还要交工本费吗?您通过个人网银、手机银行转账还在扣取手续费吗?您还在为节省取款手续费苦苦寻觅ATM机吗?现在，您只需移步东莞银行韶关分行，便可免费办理IC借记卡，并享受个人网银、手机银行跨行转账不限笔数、金额手续费减免，该卡每月前五笔全国银联ATM跨行取款免收手续费，让您随时随地，想取就取。

针对东莞银行专属合作楼盘，客户还可享受代扣水电费、燃气费、物业费等“一卡通”服务，轻松为您实现“一卡在手，生活无忧”。

东莞银行秉承“以客户为中心”的服务理念，结合客户需求，还将不断提高金融服务质量，致力于为我市广大客户提供全方位、特色化的专业金融服务。

编辑：小茶

此招一出，房地产活了！“以房换房”究竟有哪些奇妙之处？

房地产自从行业暴雷频发之后就屡出奇招，别的不谈，不得不说为了赚钱人的智商潜力还是无穷的。

乍一看“以房换房”感觉是房地产垂死挣扎的无奈之举，但仔细考量一番，该政策有很多妙用，而且最重要的是还解决了我国银行体系中非常重要的潜在隐患，这一点意味着该政策受到管理层的青睐之后，整个房地产很可能发生天翻地覆的变化。笔者只能说，牛。

“众筹”效应，行业利润有望改善

房地产净利润图

来源：点掌财经

房地产板块当前的财务状况有多严峻呢？一个数据说明问题，地产板块今年一季度的平均净利润只有0.66亿，同比下降幅度达到了81.42%。但这一次以房换房将直接改善地产的盈利能力。

在此之前，很多人承受着巨额的贷款买房，一辈子换来一个安居之地。但是随着地产负债暴雷、烂尾等事件的发生，现在愿意背负巨额负债买房的人还有多少？所以行业利润一步跌到谷底。打个比方，手上有五十万的人，在以前会背负几百万负债买房，现在他不买了，那么他花在房地产上的钱就是零。

但是以房换房出来之后，他用自己的旧房子，再补贴五十万，或者六七十万，依然能够换来一个新房子，这个时候他花在房地产上的钱就是五十万。差别一下子就出来了。

雪中送炭！小改善，大希望！

这就好比是“众筹效应”发生了，积聚的力量能够很好的改善地产现状。说的直白一点，在地产负债暴雷之后，在不背负巨额贷款的前提下，你手里有三十万，你想让房地产赚你这30万的资格都没有，他没法赚你这个小钱。但是现在不一样了，你手里有多少钱你都能够以“房换房”的方式交给房地产。实际上也可以说是地产这种方式将我们手里的钱压榨的更干净了，简直是要分文不剩啊。

这在短期对地产利润的改善可能没有那么大，但是好在是“雪中送炭”，以房地产现在这么糟糕的现状，这点改善就显得非常关键。而且最为重要的还是下面几个影响因素，对地产的改变将是天翻地覆的。

地产高负债，银行受连累

房地产资产负债率图

来源：点掌财经

众所周知，地产最大的问题就是负债过高，上图可以看到，整个板块的平均资产负债率常年处于79%以上。而且在我们研究者眼中更恐怖的事情是过高的负债，加上杠杆负债效应，银行被深度绑定，由此带来的连锁崩坏效应是很恐怖的。

有必要解释一下什么是“杠杆负债”效应。简单说来，房地产为了造一栋楼，那么他会向银行贷款，这是他自身的负债A。但是卖了房子后，居民会以长期贷款的方式买房，这个贷款比例是非常高的，这一部分的贷款B就是由房地产引起的，但是又不是房地产需要偿还的负债。简单说来，房地产的负债率80%只是贷款A，那么贷款B就是杠杆负债部分。本身房地产就是一个巨物，所以可以想到地产的高额负债率对整个银行体系有多大的压力了吧。

至于银行在经济体系中的地位有多重要就不需要我废话了。

改变负债结构，解决银行困局！

让我惊叹以房换房的妙用就是它改善负债的作用。这一点可以说连房地产的本质都改变了，一个负债率低的地产还能说是以前的地产吗？已经不是了。

来源：网络

第一，居民不再贷款买房，或者说贷款买房的贷款额度出现巨大降低。地产失信严重，长期贷款买房变得不可行。以房换房，大家都根据自身的存款量力买房，首先银行端和地产绑定的贷款就少了很大一部分。

第二，地产手中的房子数量并没有明显减少，贷款再建新房的需求出现大幅降低。以房换房虽然有差价，但是地产手中的待售房子数量依旧是维持在高位，他需要新建的房子需求就明显减少。这个时候房地产贷款的需求就会出现大幅度减少。

所以这样一来，无论是买房者还是地产商自己，都变得轻松了许多，不必为了一个房子倾尽全力，喘不过气来。最重要的是银行和地产绑定的贷款少了很多，因为一家地产公司出现坏账的额度就少了很多很多。

解决银行困局，以房换房有望获得政策支持

这样一来整个房地产就“活了”。不仅是房地产的净利润活了，更是房子的去处活了，大家买房、换房变得十分灵活，每个人都能根据自己的财力换得最适合自己的房子。房子间的变动、更换就像是生锈的齿轮添加了上等润滑油，一下子就转起来了。不得不说，这一招“以房换房”妙啊！

更重要的是这很好的解决了银行和房地产深度绑定的现状，这意味着啥？

这意味着以房换房对整体的经济运作都是大有好处的，政策没有理由不支持。一旦有政策支持，那么后续房地产的改善将是何种程度的呢？没有人能够给出答案，除了时间。但是结果一定是超出意料的好！

但是也需要提示大家，出发点很棒，实施起来可能会面临一些问题。例如如果旧房的评估有公定的标准将会更好，不过笔者相信，这只是开始，后续如果有政策支持，就好起来了。你们觉得呢？

数据说明问题！以房换房的方式已经初见成效，大家对此有什么样的观点呢？欢迎大家在下方评论区留下自己的观点，一起学习、讨论。

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二十年来买房/换房的最好时机，你会把握吗？

如果你是二十出头的年轻人，正在看房；如果你是上有老下有小的中年人，正考虑换房，那么，别犹豫了，抓住当下最好的时机吧，现在买房就是给未来的自己省钱，下文将详细解释原因。

首先，当下的利率已经降至二十多年来历史最低水平，不断降低首付比例，提高公积金贷款额度等，换房退税等等，以武汉为例：

①10月1日，公积金首套利率由3.25%降至3.1%，二套维持不变，为3.575%。国庆节后，还上调了公积金最高贷款额度，首套/二套分别上调20万额度，即由原来的70万提高到90万。

②10月8日，商业贷首套利率降至3.9%（LPR-40BP），较此前4.1%的利率再降20BP，二套维持不变，为4.9%。

③二套房首付降至40%，且不限面积；（以前超过140平米算豪宅，首付要提高）

这些不断出台的利好政策，对前几年高位买房的人来说，简直是如坐针毡，以一百万三十年贷款为例，前两年买手套利率4.9%（部分人可能还是1.1倍），等额本息，利息总共910616.19元，总还款1910616.19元，每个月月供5307.27元。

如果现在买，利息总共698005.54元，总还款1698005.54元，每个月月供4716.68元。也就是说，以100万贷款30年为例，当下买首套房总共可以节约21.26万左右，一辆车/装修款节约出来了。2021年武汉市城镇单位在岗职工年平均工资9.8483万元，这节约的钱等于少奋斗两年多。（前期买了房的人，心在滴血）

对于大多数需要利用杠杆买房的年轻人来说，就相当于国家在给青年发福利啊。提醒一下，如果单位有缴纳公积金，一定在买首套房/或第一次使用的时候充分利用，而且把额度用到极致，因为公积金主要保障的是刚需购房。还是以武汉为例，以家庭为单位，已经用过一次公积金贷款买房的人，目前是不能再使用公积金贷款的。

也有很多观望的人可能会反驳，房住不炒的政策下，房价还会继续下跌，还可以再等等。但是仔细分析，会发现这一点也站不住脚：大部分城市，特别是一线和强二线城市，在5-10年的时间之内，房价会维持在当前水平，不会出现大的波动。

首先，外部环境，疯狂加息，在这种情况下，虽然国家要稳定房地产，但是降息通道也不可能一直敞开，这种世界加息，我们降息的情况不可能持久，时机稍纵即逝。先不说房价会不会降，届时丧失了二十年来的最低利率，是不是变相的房价上涨呢？再换一种说法，目前的超低利率，对买房人来说，就是变相的降房价。

其次，房价会不会降？什么时候降？我们来看最新的数据：2022年9月，全国共165个城市房价上涨，148个城市房价下跌，房价上涨的城市多于房价下跌的城市。（数据来源：智研咨询数据中心）而且这一轮调控以来，国家一直是希望稳定房地产市场，“稳定”的意思是既不要暴涨，也不要暴跌，而且今年以来之所以出台这么多救市政策，是因为“近两年通过收紧房地产贷款实现去杠杆收到了明显的效果”，见好就收。

结论：史上最低利率（相当于降了房价）+大中城市房价5-10年内会保持稳定=大中城市的刚需和改善可以出手了。