上海房贷利率上浮：部分大行首套利率调整至5%，二套5.7%

7月23日，21世纪经济报道从多位购房者、房地产销售、银行人士处了解到，部分银行上海房贷利率即将在7月24日上浮，其中首套房贷利率由4.65%上浮至5%；二套利率从5.25%上浮至5.7%。

一位房地产销售对记者表示，目前从多家银行渠道反馈的情况都是房贷利率调涨，而且并不是一两家银行，而是房贷利率较低的大行也要一起涨价。

看看新闻网发布报道称，今天下午，记者从多家银行获悉，上午人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于明天起开始实行。

而一位购房者表示，正准备从工商银行贷款，但突然接到中介通知利率调涨。对于正在准备网签的人来说，由于明日即将上调利率，购房者有些措手不及。

在原先首套房贷利率4.65%（LPR+0）的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供15469.1元，利息总额256.89万元。

在首套房利率涨至5%（LPR+35基点）的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供16104.65元，利息总额279.77万元。相当于每月月供多了635.55元，利息总额多出了22.88万元。

在原先二套房利率5.25%（LPR+60基点）的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供16566.11元，利息总额296.38万元。

在二套房利率涨至5.7%（LPR+105基点）的情况下，30年300万商业贷款，等额本息方式下银行客户需要每月还月供17412.01元，利息总额为326.83万元，月供多了845.9元，利息总额多出了30.45万元。

上海一向是全国房贷利率最低的地区之一，但目前也与各大城市一样进行了房贷利率上浮。比如此前，广州各大银行利率跳涨，目前四大行房贷利率首套基本上涨90BP-100BP，利率最高达到5.65%；二套房贷利率则直接上涨110-120BP，最高达到5.85%。

同为一线城市，目前北京各银行的房贷利率都还是执行首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点这一标准，具体来说，目前是首套5.2%，二套房5.7%。可以说上海的房贷利率开始向其他一线城市靠拢。

此外，房贷批贷速度仍旧缓慢，根据记者了解，不少沪上购房者的贷款审核需要4个月及以上。

另外，7月23日，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局出台加强住房赠与管理规定，进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管，进一步严格执行住房限购政策。

新规明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

上海各区自然资源确权登记事务中心(不动产登记事务中心)应将赠与住房转让纳入综合窗口收件；各区房地产交易中心应加强审核，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围(交易核验认定时点以综合窗口收件之日为准)，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。

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上海房贷利率上调，购房人要多交多少利息

揭贷款利率上行是调控压力下按揭资源供需矛盾加大的反应；与此同时，进一步体现了今年下半年房贷的导向，预计未来热点地区的按揭贷款利率将继续回升

文《财经》记者严沁雯

编辑袁满

“我也太倒霉了，之前一直犹豫没买房，现在房贷利率要上调了，一下损失好多钱。”听闻一向稳定的上海房贷利率也要上涨，半年之前就成功落户的唐女士有些后悔。

据沪上多家媒体报道，近日，央行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。上海首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率则从5.25%上调至5.7%。新规于7月24日起开始实行。

《财经》记者向央行上海总部求证，截至发稿未收到回复。不过，多家上海地区房产中介和银行房贷经理均表示，上文提到的房贷利率上调情况属实。“我们领导已经在工作群发通知了。”某国有大行上海支行房贷经理告诉《财经》记者。

一位房产中介则表示，“上海地区的银行应该都要上调，不过这次调整只针对新进客户，对已经发放的存量按揭贷款利率没有影响。”

业内人士指出，揭贷款利率上行是调控压力下按揭资源供需矛盾加大的反应；与此同时，房贷利率上调进一步体现了今年下半年房贷的导向，预计未来热点地区的按揭贷款利率将继续回升。

100万30年多交5万-10万

“首套上调0.35%，二套上调0.45%，这个幅度看着不大，对于还房贷的人来说影响还是很大的。”一位房产中介算起了账。

以房贷金额100万元、期限30年（360期）为例，等额本息计算方式下，首套将多支出利息约7.62万元，二套则多10.15万元；等额本金计算方式下，首套将多支出利息约5.27万元，二套则多6.77万元。

“相对来说，二套房贷利率上浮的程度要更大，这是需要注意的内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“当然，贷款政策收紧后，对于二套房的购房影响更大，客观上有助于购房市场的稳定。反过来，也使得后续房价趋稳空间更大，所以对于其他一些入市的购房者来说，也还是可以从购房价格的角度减压的。34

在严跃进看来，上海明确房贷利率上调，充分体现了房贷收紧潮也出现在上海，进一步体现了今年下半年房贷的导向。“除了房贷集中度以及房地产调控政策等内容，银行面临的压力也是上调的重要原因。”

上海地区银行房贷额度紧张，此前《财经》记者走访多家银行了解到，受额度影响，贷款经理给出的放款时间均为3个-6个月，比以往放贷速度延时。这一情况不仅在上海出现，部分城市银行甚至传出停贷消息。

本次上海上调房贷利率，无疑释放了下半年的房贷政策信号。在此之前，国务院、住建部以及央行高层领导就曾齐齐喊话，再次重申“房住不炒”。

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正7月22日提出，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，以及加快发展保障性租赁住房，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。

与此同时，央行表示，近年来我国加快建立健全房地产金融管理长效机制，“三线四档”规则试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。

房贷利率或将持续上浮

在本次上海上调房贷利率之前，全国多个城市的房贷利率已经出现了不同程度上调。

据贝壳研究院统计数据，6月，72个城市中，主流房贷利率环比上月上调的城市有28个，其中，首套、二套均有上调的城市有18个。另外，有8个城市的首套、二套房主流房贷利率上调幅度超过20BP（一个BP为万分之一），苏州首套房贷利率上调65BP。

光大证券首席银行业分析师王一峰指出，全市场按揭贷款利率上行是调控压力下按揭资源供需矛盾加大的反应。上海地区按揭贷款定价显著上涨既有市场因素，也有调控需要。上海地区按揭供需矛盾较全国更突出。

6月末，统计局70城二手房房价指数中，上海市指数同比为110，涨幅仅低于广州。“上海市房价涨幅居前，本次信贷政策调整可以理解为上海市房地产调控的‘组合拳’。”王一峰表示。

东吴证券银行业首席分析师马祥云分析称，考虑“房住不炒”的监管导向没有变化，且银行的房贷占比仍需继续降低，未来，热点地区的按揭贷款利率将继续回升。对于企业端的房地产开发贷款，考虑管控额度及银行风险定价的影响，预计利率也将继续上升。

值得一提的是，东吴证券首席经济学家任泽平在其近期发布的《中国住房市值报告：2021》中指出，2020年中国住房市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房市值的66%，这一市值接近美国的两倍。任泽平同时分析称，中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。

“我们呼吁推动新一轮房改（新房改）迫在眉睫，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展，还有最后十年的时间窗口。”任泽平在报告中表示。

因城施策控房价，上海房贷利率将上浮

据《新民晚报》消息，7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。据悉，首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于24日零时开始实行。多位购房者、房地产销售、银行人士均表示，部分银行上海房贷利率即将在7月24日上浮。

上海一向是全国房贷利率最低的地区之一，目前与各大城市一样进行了房贷利率上浮。此前广州各大银行利率调升，目前四大行房贷利率首套基本上涨90基点至100基点，利率最高达到5.65%；二套房贷利率则直接上涨110基点至120基点，最高达到5.85%。目前北京各银行的房贷利率都还是执行首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点这一标准，具体来说首套5.2%、二套房5.7%。

植信投资研究院研究员认为，房价涨幅较快是上调房贷利率的最重要因素。截至2021年6月，根据国家统计局数据，上海新房同比上涨4.6%，二手房同比上涨10.1%，均处在近两年高位。因此，结合宏观环境整体复苏的态势，商业银行针对重点城市的房产信贷开启了加息的周期。

房贷利率上调将抑制居民部门中长期信贷扩张速度。2021年上半年，上海住户贷款中长期信贷余额为2.34万亿元，同比增长11.1%，两位数的信贷增速推动了房价的上涨。因此，随着政策收紧的意图更加显现，预计下半年上海居民中长期信贷增速将逐步回落。目前来看，此轮上海房价的涨幅较2015年至2016年30%多的涨幅相比相对温和，而且调控力度较强也较为及时，在未来的一个阶段很可能看到房价降温的状况。

近几年，在“房住不炒”和“因城施策”的背景下，国内各地房地产调控方式更加合理。上海等一线城市在这一轮调控阶段，纷纷采用了以供需两相结合调控的手段，即在房地产市场相对过热的时期，通过收紧房贷政策抑制短期需求过快释放的同时增加土地及住房供给，来缓解房价上涨较快的压力。

“展望未来，预计年内房贷政策仍有收紧的空间。”植信投资研究院研究员表示，近期住建部和央行等部门对房地产市场调控提出了新的指示和要求，对局部地区房价上涨较快的地区、对违规购房者将采取严监管，特别是针对套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房的行为。

与此同时，在“十四五”期间，租赁保障住房建设将快速发展，对应租赁住房贷款的比重也会有所上升。因此，住房信贷政策将坚持“因城施策”差异化实施，在保障合理的刚性需求和改善型住房需求的同时，严控住房金融风险。

图片来源：ICh