2022成LPR调整最多一年，当年房贷选固定利率的后悔了吗

2022年LPR尘埃落定。12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布2022年12月贷款市场报价利率（LPR），数字最终未变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

LPR今年降得最多？

LPR全称LPiR，由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率MLF）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。

此前，由于12月MLF中标利率与此前持平，所以当月LPR报价的前提条件未发生变化。不过，有观点认为，在降准和稳定房地产市场的背景下，即便12月LPR不变，明年1月的LPR也有望下调。

LPR报价行目前包括18家银行，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，并向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。

目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。1年期LPR通常是银行为企业和个人提供流动性贷款的参考基准，5年期以上LPR则是中长期贷款的参考基准，比如企业中长期贷款、个人住房按揭贷款等。

纵观2022年，LPR一共出现了三次下调，两次“双降”，一次“单降”。2022年1月，1年期LPR下降10个基点，为3.70%，5年期以上LPR下降5个基点，为4.60%。5月，5年期以上LPR大幅下调了15个基点，到达4.45%。1年期LPR从3.70%下调至3.65%，5年期以上LPR从4.45%下调至4.3%。

这也是2019年实施LPR改革以来，LPR调整最多的一年。原因也很简单，在疫情影响下，以LPR引导推动实际利率进入下行轨道，降低资金使用成本，可以打破中小企业融资瓶颈，有助于在内外部压力下提振经济微观活力。

选择固定利率后悔了吗？

伴随着五年期以上LPR多次下降，房贷利率也出现连续下调。对于个人住房按揭贷款而言，是实打实的实惠。

2020年，银行个人住房按揭贷款曾进行了一轮LPR转换，可以由借款人选择固定利率或者转换成与LPR挂钩。当时，转不转，是一个灵魂之问。

如今回过头来看——如果购房者之前选择了改为LPR浮动利率，以及新的购房者贷款，那么月供的确会节省一笔资金。而如果购房者选择了固定利率，那就享受不到这样的待遇了。

不妨以上海为例，来算一笔账。当时，上海房贷利率折扣最低的有3.43%，如果选择了LPR，那么现在的利率则是2.93%！当时如果是上海二套住房贷款利率上浮10%，利率在5.39%，如果选择了LPR，那么现在利率是4.89%！实在是划算。

由于每个地区贷款利率加点幅度不同，具体需要按照各省市的政策计算，但LPR下调使得月供减少是不争的事实。

也有人会问，怎么自己的月供没什么改变？那是因为，贷款人在签订房贷合同的时候，会与银行约定一个重新定价日，简单来说就是每年重新算利率的日子。在每年的这一天，房贷利率才会以最新一期的LPR作为依据。贷款人可以看一看自己的重新定价日是哪一天，在那之后月供会重新计算。

那么，早前选择固定利率的购房者，不知道后悔没有呢？

题图来源：图虫图片编辑：笪曦

来源：作者：张杨

突发！上海房贷利率将上调？贷100万多还近10万利息！房贷额度告急，新限购令已出鞘

7月23日晚间，沪上数家媒体消息，当日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于7月24日起开始实行。对于该消息的准确性，截至发稿，人民银行上海总部尚未回复证券时报·券商中国记者的求证。不过，一家大行的房贷经理、链家房产中介人士向记者侧面证实，收到了相关消息，“还没有具体细则，最快这两天会出来。”

如上海住房按揭利率调整消息属实，直接的影响是，购房者的按揭贷款成本。以房贷（商业贷款）100万、贷款30年来粗略计算，利率调整之后，利息总额涨多少？按等额本金、等额本息计算，首套将多还5.27万、7.63万元，二套将多还款6.77万、10.15万元。

“这次上调（若属实）充分体现了房贷收紧潮也出现在上海，进一步体现了今年下半年房贷的导向。”7月23日晚间，易居研究院智库中心研究总监严跃进接受证券时报·券商中国记者采访时分析，新规将于7月24日起开始实行，对于此类政策，也充分说明房贷利率上调是全方位的，而且二套房贷利率上浮程度相对更大，更需要注意。

“对于购房者来说，也需要了解各家银行的额度，积极把握贷款的申请。”他提醒，当然，贷款政策收紧后，客观上对于二套房的购房影响更大，客观上有助于购房市场的稳定，这也将使得后续房价趋稳空间更大，“所以对于其他一些入市的购房者来说，也还是可以从购房价格的角度减压的。”

房贷100万利息涨多少？首套5.27、7.63万，二套6.77、10.15万

如上海住房按揭利率调整消息属实，以贷款100万，贷款年限30年来看，利率调整之后（假设其后房贷利率不变）：

办理首套房商业贷款的用户，按等额本息计算，每个月要多还款211.85元，要多还总利息7.63万元；按等额本金计算，房贷利息总额将多出5.27万元。

办理二套房商业贷款的用户，按等额本息计算，月供多出281.96元，利息总额多出10.15万元；按等额本金计算，将要多还6.77万元。

我们来具体看看，这笔账怎么算。首套房，利率未调整前，假设贷款100万，房贷利率4.65%，贷款年限30年，房贷的月供情况如下：

按等额本金计算，首月需还款6652.78元，利息总额69.94万元；

按等额本息计算，首月需要还房贷5156.37元，利息总额85.63万元；

利率调整后，假设贷款100万，首套房，房贷利率5%，贷款年限30年，房贷月供情况：

按等额本金计算，首月需还款6944.44元，利息总额75.21万元；

按等额本息计算，每月需要还房贷5368.22元，利息总额93.26万元；

二套房，利率未调整前，假设贷款100万，房贷利率5.25%，贷款年限30年，房贷的月供情况如下：

按等额本金计算，首月需还款7152.78元，利息总额78.97万元；

按等额本息计算，每月需要还房贷5522.04元，利息总额98.79万元；

利率未调整前，假设贷款100万，二套房，房贷利率5.7%，贷款年限30年，房贷的月供情况如下：

按等额本金计算，首月需还款7527.78元，利息总额85.74万元；

按等额本息计算，每月需要还房贷5804元，利息总额108.94万元；

不过，值得注意的是，上述利息变化是指商业贷款的部分，公积金贷款利息不变。

那么，对于在7月24日之前已经办下了贷款的用户们，上述利率“新规”调整之前若落实，将有哪些影响？

上海徐汇市民李女士在5月份刚刚签了合同、办了贷款，只是目前尚未放款，若此次利率调整，她今后的月供也将随之调整。

“只要还有在还房贷的，之后的月供也会跟着利息变化。调整之前已缴纳完成的房贷，按原来的利率算；但未还完部分，将全部按新的利率，发生调整。”链家上海分公司房产中介李先生告诉记者。

“有的银行会在下月开始，有的银行或者在下季度、下年度开始调整（月供额度），各家银行情况会略有不同。”他介绍。

上海房贷额度已告急

事实上，上述房贷利率调整消息出来之前，上海房贷额度告急。

有购房者和房产中介均向记者反映，去年这个时候，从审批到放款，走完流程，快的话，只要2个月左右的时间；而现在，“能在6~8个月内，走完流程，已经算快的了。”

“审批周期说是40~60天，放款说是在3个月内，但5月初到现在都没额度，不报期待的话，要等到10月底了（四季度）。上述李女士告诉记者。

有大行房贷经理也向记者证实，不仅仅是他们行，其他银行，放款都慢了下来，“排队2-3个月后才能放款很正常，大家都慢了，资质审核的周期都得2个月以上。”

今年以来，多地房贷利率上行的趋势也有所显现。融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率监测的数据显示，5月全国房贷平均利率，已出现连续第4个月环比上升。

6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个、4个基点。

融360数据，2021年5月（数据采集期为2021年4月20日-2021年5月18日），全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。其中，21个城市的房贷利率平均水平环比上涨。

相比之下，上海的房贷利率相比北京、深圳、广州处于相对“洼地”。

图表来源：融360大数据研究院

“这次上调（若属实）充分体现了房贷收紧潮也出现在上海，进一步体现了今年下半年房贷的导向。新规将于7月24日起开始实行。对于此类政策，也充分说明房贷利率上调是全方位的。”严跃进向证券时报·券商中国记者分析到，“相对来说，二套房贷利率上浮的程度要更大，这是需要注意的内容。”

“除了房贷集中度以及房地产调控政策等内容外，银行面临的压力也是上调的重要原因。”他告诉记者，这充分说明了一点，“即在此前上海银行房贷节奏放缓的情况下，目前在利率方面也是有所体现的。类似上调，也说明银行本身采取了积极的行动，充分体现了信贷吃紧的特点。”

靠赠与“炒房”行不通！上海限购新规今起执行

如上海住房按揭利率调整消息属实，也是继7月24日起通过赠与方式转让住房、5年内仍记入赠与人套数的新规之后，上海楼市再“打补丁”。

7月23日，上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局出台加强住房赠与管理规定，进一步深化落实“沪十条”“沪七条”等文件精神，加强房地产市场调控，强化市场监管，进一步严格执行住房限购政策。

新规明确，自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。

在熟悉上海楼市的房地产观察人士看来，这一新规之后，“假结婚、假离婚钻空子搞房子也难了。”

上海各区自然资源确权登记事务中心(不动产登记事务中心)应将赠与住房转让纳入综合窗口收件；各区房地产交易中心应加强审核，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围(交易核验认定时点以综合窗口收件之日为准)，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从目前购房的现状来看，尤其是为了买到新房，需要高积分，往往通过各项操作，腾出一张“房票”。赠与，如果是直系亲属之间转让，手续成本最低。因此赠与是主要的转移房产的主要方式。

在实际操作中，部分热门楼盘的买家利用赠与住房的方式变相规避限购政策，并以高积分参与楼盘摇号。

卢文曦认为，现在堵住赠与的通道，并且5年内仍记入赠与人拥有的住房套数，那么新房买家的积分不会高甚至不会有买房资格。因此随着需求端进一步收缩，“打新”热可以进一步降温。

住建部：对调控工作不力、房价上涨过快城市坚决问责

7月23日，住房和城乡建设部等8部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，整治重点聚焦于房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个方面，住建部将力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转的主要目标。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受券商中国记者采访时称，该政策重点在三个方面着力：

一是将本轮调控政策好好地落地，就要开展市场巡查和秩序整顿，发现政策没有触及到的漏洞，及时补上。下一阶段，随着楼市趋于稳定，新的调控政策出台的可能性不大了，但调控的力度不放松，重点转向市场整治；

二是建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制，就需要建立覆盖开发、销售、租赁、物业等全链条的监管覆盖范围，将每一个环节存在的痛点、堵点，作为监管的重点，并常态化、持续的、无死角地开展，直至在房地产市场秩序领域，建立长效机制，打断投资炒作、钻空子的念想。

三是市场秩序整顿成为住建等部门的主体责任，并主动、定期推进和落实。这一点在韩正副总理昨天的讲话中也提到了，估计下半年各地重点工作就是保障性租赁住房和市场秩序整顿。

具体来看该通知重点提到：

1、力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。违法违规行为得到有效遏制，监管制度不断健全，监管信息系统基本建立，部门齐抓共管工作格局逐步形成，群众信访投诉量显著下降。

2、整治重点：发布虚假违法房地产广告，发布虚假房源信息；捂盘惜售，囤积房源；挪用交易监管资金；套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房；协助购房人非法规避房屋交易税费；违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价；利用不公平格式条款侵害消费者权益；捆绑销售车位、储藏室；捏造、散布不实信息，扰乱市场秩序。

3、整治：克扣租金押金；采取暴力、威胁等手段强制驱赶租户；违规开展住房租赁消费贷款业务；存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为；未按规定办理租金监管。

4、持续加大惩处力度。各地要根据实际情况，创新思路，多措并举，依法依规开展整治。对本行政区域内违法违规的房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业、物业服务企业、金融机构、网络媒体及从业人员，依法依规采取警示约谈、停业整顿、吊销营业执照和资质资格证书等措施，并予以公开曝光

5、对房地产市场秩序问题突出，未履行监管责任及时妥善处置的城市，进行约谈问责。

“我们要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。”住建部房地产市场监管司司长张其光表示。

他在受访时称，下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

张其光称，还要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

15楼财经 | 上海房贷利率明日上调 首套5%、二套5.7%

一直处于全国较低水平的上海房贷利率终于上调了。7月23日，当地多家银行向媒体透露，当日上午人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于24日零时开始实行。

据了解，虽然上海地区的楼市今年表现活跃，成交量较大，贷款需求旺盛，但上海各大行住房贷款利率此前都保持稳定。由于额度紧张，十多家银行都严格管控审批资格和放款时间。不少银行表示，放款时间不确定，会需要三至六个月不等，个别银行甚至让客户做好等待半年以上的准备。除了放款缓慢外，上海一些银行也已停止受理新房贷款。

事实上，上海地区的房贷利率一直在一线城市中处于最低水平。据报道，经过几次频繁上调，广州地区目前四大行首套房贷利率最高达到5.65%；二套房贷利率最高达到5.85%，部分股份行的首套房利率已超过6%。目前深圳首套房贷主流利率为5.10%，二套房贷利率为5.60%。即使是楼市一直平淡的北京，房贷利率也一直保持在首套5.2%，二套5.7%的水平。相比之下，去年以来楼市成交活跃的上海，房贷利率却长期处于首套4.65%，二套5.25%的一线城市最低水平。即使经过此次上调，上海的首套房贷利率仍处于一线城市最低水平，二套房贷利率则与其他一线城市基本持平。

业内人士普遍认为，房贷利率的提升将对炒房客造成直接打击。炒房客们用来炒房的资金绝大多数都有着杠杆，成本也相对较高。通过房贷利率的上浮，能够有效提高炒房客的投机成本，降低他们的预期收益，消解他们炒楼的热情。

文/北京青年报记者程婕

编辑/樊宏伟