银保监会禁信贷违规流入楼市

来源：北京商报

北京商报讯（记者孟凡霞宋亦桐）在经历了前期的严查、重罚后，银保监会开年再提“防止资金违规流入房地产市场”政策要求。1月4日，银保监会官网发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）。严控信贷资金入市仍将成为未来监管关注重点。

《指导意见》对银行业和保险业高质量发展提出五年目标：到2025年，实现金融结构更加优化，形成多层次、广覆盖、有差异的银行保险机构体系。共计30条措施共同勾勒出银行业保险业高质量发展工作的发力重点及业务“禁区”。

在推动形成多层次、广覆盖、有差异的银行保险机构体系；完善服务实体经济和人民群众生活需要的金融产品体系；实现更高水平的对外开放等重点工作外，银保监会再度要求，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

近年来，监管机构多次发文规范信贷资金用途。例如，2019年5月，银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，强调违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房等为重点整治内容。

在上述文件发布不久，银保监会又对地产信托融资展开大整顿，多家信托公司收到“窗口指导”。同年8月，银保监会下发的《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》表示，因部分城市房价过热、房地产信贷规模过高的原因，监管将展开房地产贷款业务专项检查，尤其针对银行通过表外、同业等渠道输血房地产市场的违规行为，将面临监管严格处罚。

虽然防止资金违规流入房地产市场被监管屡次提及，但仍有机构“屡教不改”。据北京商报记者不完全统计，2019年全年，有多家银行及其相关责任人由于贷款资金违规流入楼市被罚，包括国有大行、股份制银行、城农商行、农村信用合作联社等，合计罚没金额逾亿元。

从上述罚单来看，银行信贷资金违规进入楼市，多数出在“信贷管理不到位”、贷后资金流向的管理上，而资金流向管控一直是个人消费贷款业务的一大难点。

在业内人士看来，主要原因在于贷后资金流向管理很难监控，一旦资金出了银行系统，依托目前的技术，是很难对资金的具体流向进行监控的。麻袋研究院高级研究员苏筱芮告诉北京商报记者，未来监管的基调仍以加强顶层设计，推动结构优化为主，在稳妥和风险可控的前提下发展技术创新。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策明确，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。总体上看，此类政策对于违规资金和杠杆率等方面的管控，客观上有助于净化房地产金融环境，对于未来楼市的健康发展也有积极的作用。

提醒“精神炒房客”们，房价和收入都有可能降，而房贷必须还

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

自从裁员潮开始，我这儿就接到好几个咨询的了。都是同一种情况，前几年收入高，所以高杠杆买了总价高的房子，虽然还贷有压力但也能承担，感觉自己已经步入了中产。但是罩情三年，众多公司都扛不住了，跟有人喊号儿似的几乎同时裁员。虽然说也会有一些经济补偿，但如果找不到工作，或者找不到收入高的工作，那这月供就成问题了，压力陡增。

这几个问的都是同一个问题，是继续咬着牙还贷，还是尽快的出手换房以减轻压力？

我也不知道，各家有各家的情况，如鱼饮水，冷暖自知，鞋舒不舒服只有脚知道。既然觉的还款压力大，那就甭琢磨以后的房价是否涨跌了，先考虑自己能否熬到上涨的时候吧。马云的名义说的很对，今天很残酷，明天更残酷，谁都知道后天或许很美好，但你未必能熬过明天晚上。

二、

其中还有几个是燕郊的业主，都是买在了高点的，到现在少的赔了20%多，多的都几乎腰斩了。都是同样面临还不上房贷，火急火燎的，卖了吧，不甘心赔钱，熬着吧，实在还不起房贷。问我怎么办？我什么办法都没有，只能自己看着办。

我很同情他们，都是刚需，买不起市区的或没资格买，只能先在燕郊过渡。可又都是后知后觉的，等反应过来房价上涨的时候已经是接近尾声了。甚至还有两个是调控之后才下的手，觉得自己能抄底，但没想到地板下面都有地下室，地下室下边还有地狱，甚至阎王爷还吓唬他们说：我的辖区有十八层呢。

卖掉的话，还完贷款那就几乎什么都没了，可熬着吧，谁又知道什么时候能涨回来啊？我犯不上瞎忽悠，不敢预测也担不起责任，只能自己判断。

其中有一个还买了两套，杠杆加到了极致，现在不仅是首付赔没了，他为了还贷还又借了不少钱了。如果现在卖房，那就是倾家荡产+债台高筑。他把责任都推在了房价下跌上面，认为如果不下跌就好了。

但这还真不好这么说，假定房价不跌又怎样？你还不上房贷和房价有关系吗？相当于借钱娶媳妇，过两年还不上钱了，但跟没生孩子有关吗？没什么关系的，这是两码事儿，月供只和是收入能力有关。

最惨的还有一种，就是买了暴雷房企的楼盘。不仅房价下跌，项目还停工了，再加上自己没了收入，那就是所有的烂事儿都赶一块儿了。不还吧，那前期投入的极有可能就全打水漂儿。可还贷吧，又有可能继续填大坑。而且自己眼看着还就还不起了，怎么办呢？

三、

前些天又看到一条帖子，传说是“欧神”向群里的炒房客们借钱，借20万来还房贷。

这就很有意思了。作为炒房客的领军人物，竟然连房贷都还不上了，那还炒个什么劲啊？而且这简直是对炒房客的嘲讽，真正的是炒房炒成了房东，还是个还不上月供的房东。

为什么还不上了？跟房价无关，就和自己的收入有关，过高估计了自己的还贷能力和经济形势，更是过分高估了房价上涨的可能性。结果房价倒是挺稳定的，自己的收入不稳了。这能说什么呢？只能是说投资有风险，入市需谨慎。

这几年中国人形成了一个虚无的共识，就是房价永远涨，永远不可能跌。尤其是北京这种大城市的，更是必须永远涨，否则就不行。甚至总有人来问我，为什么我买的房子好几年没涨啊，不科学啊？

靠，什么叫科学啊？科学必须是有明确标准，且能复制验证的，否则就都不是科学。那房子永远涨能复制吗，有明确标准吗？根本就没有，只能说这些人都入了魔了，盲目的就想发财，是“精神上的炒房客”，就欠他们赔的倾家荡产才能明白呢。

四、

其实北京老早就有投资房子的了，只不过当年还没有炒房客这个词儿罢了。我最早见到的是在2000年左右，方庄龙珠公寓，有投资客1.6万买的，天价。但已经跌到了4000，那这就是绝对的倾家荡产了。那是一对夫妇，先是在小区门口吵架，然后是抱头痛哭。

当时我还不太理解呢，觉得既然买得起这么贵的房那就应该是有钱人，至于房价下跌了就哭成这样吗？后来才知道，他们不是买了一套，而是好几套，而且钱是借来的，就指着靠房租还房贷呢。可不仅是房价跌了，房租也暴跌，那他们连贷款都还不上，一切都没了，只剩下几百万的债。

我也不知道怎么解决的，等龙珠公寓再涨回来至少也是2009年之后了，大概率这两口子熬不过十年。这还是那些年房价暴涨，如果是现在遇到这种事儿，几乎没有翻身的可能了。

2012年之后温州楼市暴跌，到现在也没涨回去，还亏着至少30%呢。据说当时温州的离婚率随着房价下跌而上涨，跌的越多离婚的也就越多。没别的解释，都是炒房客们为了保住最后的财产和家人安全，没办法才离的婚。

当年我还问过一个炒房的，坚持还贷不就得了，房价还是有可能涨回来的。结果人家说发愁的就是还不起啊，楼市暴跌就意味着无数的中小企业倒闭，连几个龙头老板都跑路了，那就意味着市场上的资金减少，本来能赚钱的生意也经营不下去了，拿什么还贷款？

更何况很多人连首付都是借的高利贷，利滚利之下，就算是房价涨回原点都不行，必须再继续翻番的暴涨才能不赔有利润。可这怎么可能啊，信心一旦被摧毁就很难再形成共识。反正温州的标杆项目，鹿城广场，到现在还差不多是2009年开盘时的价格，十三年过去了，那就是所有当初买这里的都赔了，至少几百个家庭倾家荡产，因为都是炒房客。

五、

这几年忽悠让开发商现房销售的声音又多了，好几个城市，包括北京都开始了试点，看什么效果。能有什么效果啊？肯定是开发商的成本上涨呗，前几个赔了无所谓，但后续的看到赔钱就不会再继续拿地，赔本的买卖没人干。那之后的楼盘会怎样？无论是因为成本增加而导致的上涨，还是因为供应量减少而导致的上涨，反正都是涨呗。

其实让开发商现房销售，就等于不准买房人贷款，必须全款买房，这样就减少了断供的压力了。

那就试试呗，看看还有多少人买得起房子。房价倒是肯定会下跌，因为一下子少了至少70%以上的需求。可就算是房价下跌，真能跌去一半以上，跌到人们全款买得起的地步吗？

所以我既不相信会禁止贷款，也不太相信让开发商都现房销售，只可能是试点，真正大面积实施还早着呢。

那如果继续允许按揭买房，那就有断供的风险。很多人都想明白一件事，看上去你是用300万买了600万的资产，好像是踏入了中产的大门。而实际上呢，你是负担了300万的债务。

那如果房价不涨，你实际上是没有收益的，该什么阶层还是什么阶层，那估值只是纸面财富，而债务才是实打实的。

长期以来人们都产生了一种幻觉，就是好像这房贷不存在似的，无论谁说自己的房子或别人的都只提总价，有意无意的回避了债务。其实这贷款是一直存在的，月供更是不会改变的，不是不提就能自动消失。

如果买的早还行，那点儿贷款早就不算什么了。但买了没几年的呢，你还的可大多数都是利息，本金没减少什么。所以最好时不常的给自己提个醒，债务依然存在，那风险也就存在。

六、

再一点，就算是房价上涨了，计入贷款月供什么的也肯定不赔钱。但如果你是唯一住房的话，那这虽然是资产，但却是“不可变现”的资产。你能想象自己卖了房子去租房吗？有几个在北京买了房的愿意卖房回老家？这么想的人不少，但真敢实施的不多。

那在这种情况下，实际上房价涨跌对你的生活就没有任何影响，只是影响心情罢了。对自住用房来说，这其实都不是什么投资品，就是自用品，其价值只有在出手套现之后才能体现，否则在投资上没什么大用，不算“可投资资产”。

我现在自己住的房子总价比较高，也没贷款，但其涨跌对我的生活有影响吗？没有。这套房子的地段交通配套和旁边的公园都让我很喜欢，没特殊情况的话这辈子都不卖了。那如果计算可投资资产的话，这套房就不能计入，属于无效资产。毕竟绝大多数人都是自住的，极少有一套房还来回倒腾的。

所以，如果唯一的住房还有贷款，那其债务的意义远远大于资产的意义，因为你还并不是唯一产权人，也不能卖。就算是卖了，绝大多数人也是置换，依然不可能套现，而所有不可套现的资产，都没什么实际意义，只有债务是真实的。

七、

总之，我不谈什么房价涨跌，只说这债务和月供是刚性的，尤其月供在没还完之前是不变的。那这就是你的刚性支出，你的资产中含有大额债务。而你的收入呢，除非是体制内，否则都有不稳定的可能。

提醒“精神炒房客”们，你是刚需，你的收入也是刚需，别给自己加上太大的风险。我见到的断供案例太多太多了，见到倾家荡产的炒房客也有的是。投资有风险，入市需谨慎。

仅供参考。

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监管重申贷款资金不得购房炒股，商业银行网贷用途监测难题何解？

凤鸣本报记者李娜北京报道

银保监会近日发布《商业银行互联网贷款管理暂行办法(征求意见稿)》（下称“办法”）。和此前版本相比，《办法》加强了贷款支付和资金用途管理。要求贷款资金用途应当明确、合法，不得用于购房或偿还住房抵押贷款、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资，不得用于固定资产和股本权益性投资等。

据了解，挪用贷款用于“炒房”一直是监管严打的行为。然而，“新华融媒看财经”记者梳理发现，近来银行因个人消费贷违规入楼市股市等领域收到的罚单不少，4月份，深圳又曝出小微企业经营贷贷违规流入房地产领域，这类情况可以说是屡禁不止。考虑到互联网贷款全流程线上自动运作等特点，更易出现多头共债、资金用途不合规等问题，商业银行互联网贷款贷后监测压力山大。

对此，记者咨询的多位业内人士表示，银行频频遭罚，套用信贷资金买房现象时有发生，一定程度上反映了银行快速发展零售业务时的盲目与业务短板。而这无疑在加大居民端共债等债务风险的集聚。商业银行的严查，加上银行与第三方合作机构在开展互联网贷款业务中优势互补共同防控，一定程度上能提高资金流向监测的效率。

经营贷款额度“松绑”，贷款用途“四不准”

按照《办法》的定义，互联网贷款包含商业银行“为符合条件的借款人提供的用于借款人消费、日常生产经营周转等的个人贷款和流动资金贷款。”既包括面向个人的互联网消费贷，也包含面向个人和小微企业的互联网经营贷。

在贷款额度方面，《办法》规定单户用于消费的个人信用贷款授信额度应当不超过人民币20万元，到期一次性还本的，授信期限不超过一年。

对于互联网经营贷，《办法》未设额度上限以及期限制约。仅要求商业银行应根据自身风险管理能力，按照互联网贷款的区域、行业、品种等，确定单户用于生产经营的个人贷款和流动资金贷款授信额度上限。对期限超过一年的上述贷款，至少每年对该笔贷款对应的授信进行重新评估和审批。

2020年初，《商业银行互联网贷款管理暂行办法》曾在多家商业银行小范围内进行第二次征求意见。彼时流传出的版本显示，单户个人信用贷款授信额度不超过30万元，个人贷款期限不超过一年。

在分析人士看来，上一版本的征求意见稿30万元的额度，实际上是一个笼统的说法，既包含消费贷也包含经营贷。如今监管进一步细分，尽管个人消费贷额度被收紧，但经营贷实际上是放开了“口子”。

“这和此前的疫情可能有一定的关系。包括无接触贷款的兴起和监管要求银行对民营小微企业的支持量增价降。”上述业内人士指出。记者注意到，今年3月份，银保监会首席检察官杨丽平在国新办发布会上表示，民营银行主要依靠互联网运营，手中有小微企业，还有个体工商户的大量数据，能实现精准滴灌。鼓励商业银行加强与民营银行合作，提高复工复产小微企业的贷款可获得性。

值得注意的是，在释放更多空间的同时，贷款用途监管收紧。《办法》规定，商业银行应当与借款人约定明确、合法的贷款用途。贷款资金不得用于购房及偿还住房抵押贷款，股票、债券、期货、金融衍生产品和资产管理产品等投资，固定资产、股本权益性投资，以及法律法规禁止的其他用途。

在贷款发放前，商业银行应当加强统一授信管理，防止过度授信。商业银行应当全面了解借款人信用状况，加强统一授信管理，防止过度授信。

在支付贷款时，商业银行应加强对支付账户的监测和对账管理，发现风险隐患的，应立即预警并采取相关措施。采用自主支付方式的，应当根据借款人过往行为数据、交易数据和信用数据等，确定当日贷款支付限额。同时，根据自身风险管理水平、互联网贷款的规模和结构、应用场景、增信手段等，确定差异化的受托支付限额。

在贷款发放后，应当采取适当方式对贷款用途进行监测，发现借款人违反法律法规或未按照约定用途使用贷款资金的，应当按照合同约定提前收回贷款，并追究借款人相应责任。

银保监会有关部门负责人指出，互联网贷款业务具有高度依托大数据风险建模、全流程线上自动运作、极速审批放贷等特点，易出现过度授信、多头共债、资金用途不合规等问题。因此《办法》明确互联网贷款应当遵循小额、短期、高效和风险可控的原则。

业界普遍认为，《办法》严管贷款用途，监管的主要目的还是防止线上贷款资金被挪作他用，减少资金违规进入股市、楼市等领域，加大对流动性资金流向控制。

监测资金流向，得靠多渠道硬措施

据了解，个人贷款用于“炒房”一直是监管严打的行为。4月23日，央行上海总部召开会议，再次明确严禁以房产作为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求，违规向购房者提供资金。

互联网贷款新规、央行均严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产，与近期多地楼市出现反弹有很大关系。

4月份，深圳、杭州地区房价的快速上涨备受关注。深圳监管部门和银行开展摸排结果显示，辖区存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该行购置房产作为抵押申请经营贷的情况。

浙江银保监局针对辖内2家银行下发的罚单，也揭露了背后的乱象。其中余杭德商村镇银行因为“未有效管控贷款资金使用，导致个人经营性贷款被挪用购房，”罚款35万元。浙江富阳恒通村镇银行“未有效管控贷款资金使用，个人消费贷款资金被挪用于购房”罚款30万元。

记者注意到，2020年以来，招商银行、交通银行、建设银行、邮储银行位于浙江地区的的分支机构，以及杭州银行、浙江永康农商行等本土城商行、农商行均曾因个人贷款管理不审慎，贷款资金被挪用于购房而被银保监会开出罚单。

浙江杭州某贷款中介公司内部人士向记者透露，其所在平台主要做个体户、小微企业的无抵押经营性贷款的助贷业务，笔均金额在20万-30万左右。“有一些买房需要资金的用户也会找到我们做业务。我们的操作方式是，选择几家银行同时办理大额信用贷，由于我们熟悉业务，准备好材料，基本上一两天之内几家银行的额度都能下来。”

对此，记者提出质疑：新版征信要求各机构按照T+1（“T”指的是交易登记日，“T+1”指的是交易登记日的次日）向征信中心报送数据，是否会影响征信呈现？对方表示，“T+1”是金融机构报送的时间，央行加载到征信显示还需要时间，期间还是有延迟的。“此前也有客户不小心忘记还款逾期了，据我第二天、第三天查询征信并没有变化。”该中介介绍。

银行频频遭罚，套用信贷资金买房业务畅通，一定程度上反映了银行快速发展零售业务时的盲目与业务短板。而这无疑在加大居民端共债等债务风险的集聚。

大额贷款的资金流向难以控制问题如何解决？据了解，目前银行发展互联网金融业务，主要有自营、联合贷款以及助贷模式。其中，助贷模式最为普遍，对此，记者采访了第三方支付、金融科技机构、以及与银行开展联合贷款业务的持牌消费金融公司等各类合作机构。

一头部持牌消费金融公司相关人士表示，对于多头共债问题，随着小贷等越来越多金融平台接入征信系统，我国互联网信用体系建设正不断完善。这有助于实现机构彼此间的信用信息共享，从而有效地识别风险、化解风险。作为消费金融公司，要把握好贷款用途管理，主要是靠接入更多的场景来实现，这个在ABS金融债产品说明书中也有资产披露。“当然其中确实可能有水分，这也是不可避免的。”据其介绍，一些不很规范的机构只要用户填了用途，就只会走形式看一下；不过还有一些机构的管理很严格，会在贷款时签订补充条款，要求用户对不明确用途的贷款使用凭证保存好，以备后期查证。

上海一家金融科技公司表示，所谓的个贷资金进入金融、房产市场的，主要是大额的经营性贷款。原来传统的金融体系做的个人贷款和经营性贷款业务，其实主要针对有抵押的用户，和互联网的无抵押的信用贷款是完全不同的模式。这时互联网贷款业务就是需要金融科技的介入。“比如共债方面，如果借款人同时在多家平台申请大额信用贷，我们通过互联网金融科技方式是可以监测得到的。”其表示，《办法》要求银行开展互联网贷款业务，需要自己掌握核心风控的全流程。金融科技公司的大数据风险技术相对比较成熟，可以向中小银行输出整套消费信贷解决方案，帮助其线上化、数字化。

北京一家支付公司方面人士认为，《办法》里贷款资金不得用于购房及偿还住房抵押贷款的规定的落实，支付公司也可以提供支持。银行的支付数据缺乏对前端场景的把控，对消费者的日常消费行为难以形成完整画像，而支付机构作为持牌机构，可以合法合规的获得支付数据。如果银行和支付机构对于借款人及相关人账户锁定共同之后，就可以对银行卡内资金的资金去向进行监控的。“比如某位用户的负债本身就比较高，突然买了房或提前还款，只要监测相关人最近是否有消费贷、经营贷的记录，基本就可以确定。”

不过，也有行业人士认为，房价上涨让买房潜在需求大，贷款流入房市是肯定有需求的，而且或许可能成为网贷的刚需场景。“现在新规刚出，市场还没反应，后续有可能从助贷，到套现，会形成新的全流程的灰色产业链，就像此前市场中有人套用信用卡额度买房一样。普遍市场逻辑如此，主要还是看监管的强硬程度，银行对个人企业贷款纳入炒房审查严不严，后续防范措施等等。”某房地产资深研究人士表示。