世联行回应小贷公司接盘方无营收：用自有资金和家庭积累付款

澎湃新闻记者

因近期接连转让资产——退出新房联卖平台，转让旗下深圳市世联小额贷款有限公司于一周前收到深圳证券交易所关注函，珠海国资委控股的房地产综合服务提供商深圳世联行集团股份有限公司(世联行，002285.SZ)12月15日晚间如期回复。根据公告，截至12月15日，上述两笔总价10.61亿元的交易，世联行已收到款项逾4亿元。

卓群创展受让世联小贷的主要资金来源为其自有资金、家庭积累等

对于拟将世联小贷账面净额为7.9968亿元的信贷资产作价8.0631亿元转让给近两个报告期没有营业收入的乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行表示，卓群创展按照协议已累计支付了2.01577亿元，占转让总价款的25%。

按照约定，首期剩余5%的款项4031.54万元应于2021年3月31日前支付完成。

公告称，卓群创展成立于2007年2月6日，注册资本为150万元，经营范围为从事对非上市企业的股权投资、通过认购非公开发行股票或者受让股权等方式持有上市公司股份。截至2020年12月10日，卓群创展持有世联行股份6597.4万股，约合市值3.35亿元（根据2020年12月10日收盘价计算），不存在质押及设定其他第三者权益的情况。

据此计算，6597.4万股约占世联行总股本20.34亿股的3.24%。

卓群创展受让信贷资产的主要资金来源为其自有资金，及其合伙人的自有资金和家庭积累、过往股权投资收益和自筹资金等。世联小贷有权在代为收取信贷资产债务人支付至世联小贷的款项后，暂不将该等款项支付予卓群创展，直至卓群创展支付完毕全部价款及因延期支付价款的违约金。

根据协议，此次交易的信贷资产转让款共计约8亿元，由卓群创展分两期6笔（首期款比例30%，第二期比例70%）在2023年9月30日之前付清。剩余70%价款在3年内分3次支付完毕，2021年9月30日前支付2.4亿元，2022年9月30日前支付2.4亿元，2023年9月30日前支付8063.07万元。此次交易在资产交割完成之日，应确认转让损益662.32万元。

值得一提的是，公开资料显示，卓群创展的执行事务合伙人周晓华和普通合伙人梁兴安皆为世联小贷旧将，并在世联行集团多家公司任职，二者于2019年4月从世联小贷退出。世联行12月15日回复澎湃新闻，周晓华和梁兴安目前已不在世联行集团内担任职务。

58集团已支付八成上海更赢转股价款

对于拟作价2.55亿元向天津瑞庭房地产经纪有限公司（五八有限公司指定交易方）转让公司持有的上海更赢信息技术有限公司全部31.43%的股权；而天津瑞庭近两个报告期没有营业收入，截至2020年9月30日，总负债211.9万元，世联行表示，天津瑞庭支付股权转让款全部资金来源于母公司。

天津瑞庭是58集团旗下全资子公司，穿透后为原美股上市公司58.I(CI)持有其100%股权，交易对手方具有较强的履约能力，转让款回收风险可控。

世联行表示，根据协议安排，其已于2020年12月10日收到天津瑞庭支付的80%的转股价款，即2.04亿元。和五八有限公司在过往合作中，对方均严格按照相应约定进行收付款结算。

世联行同时表示，与上海更赢的合作具有排他性。目前，新房联卖平台所处领域竞争激烈，上海更赢尚处于前期投入和亏损阶段。上海更赢在2019年度净利润为-9573.83万元（未经审计）、2020年1-9月净利润为亏损1.71亿元万元（未经审计），截至2020年9月30日净资产为3.589亿元（未经审计）。

受疫情影响，世联行2020年前三季度实现营业收入44.79亿元，同比下降4.21%，归属于上市公司股东的净利润为-6873.23万元，同比下降204.48%。

截至12月15日，世联行收于4.95元，较12月8日收盘价5.21元，跌幅4.99%。

责任编辑：刘畅

校对：张艳

世联行大股东变更后首份年报：错判两条跑道，将发扬国资背景

澎湃新闻记者刘畅

3月31日凌晨，珠海国资委控股的房地产综合服务提供商深圳世联行集团股份有限公司（世联行，002285.SZ）发布2020年度业绩。该公司营业收入67.23亿元，同比增长1.10%，归属于上市公司股东的净利润为1.1亿元，同比增长35.33%。

截至2020年年底，世联行货币资金22.595亿元，短期借款17.21亿元，与2019年期末数据相比变化不大。资产负债率连续三年下降至51.67%。

在共同落款署名的《致股东信》中，世联行董事长胡嘉、联席董事长陈劲松表示，报表看上去虽然平淡，但核心业务和成长轨迹已经发生了结构性的转变。

新房交易重新增长

2020年，毫无疑问是世联行转折的一年。去年上半年，世联行归属于上市公司股东的净利润亏损7453万元，同比下降218.82%。此后引入珠海国资委并交出控股权。下半年，世联行退出新房销售平台，转让深圳市世联小额贷款有限公司，剥离中资产模式长租公寓业务。

世联行表示，2021年是其全面发展“大交易+大资管”的元年，在“卸掉包袱”（即将重资产逐步剥离）、“轻装上阵”（即清理以往的投资项目）的基础上，公司必须“聚焦能力”，即重新回到轻资产专业服务的能力上；“发挥优势”，即发扬国资背景，市场化运营；拥抱科技力量，抓住服务业深化的机遇。

世联行业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块。交易服务板块包括代理销售业务、互联网+业务、顾问策划服务；交易后服务板块包括金融服务业务和装修服务业务；资产运营服务板块包括公寓管理、工商资产运营等业务；资产管理服务板块包括物业管理服务和资产投资服务。

世联行所说的结构性转变，是指新房代理交易重新增长。报告期内，世联行交易服务营业收入47.79亿元，同比增长11.43%。前五大客户中，上海更赢信息技术有限公司为关联公司，此外有恒大地产集团有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、万科企业股份有限公司以及深圳华侨城房地产有限公司。对五大客户的销售额合计14.14亿元，占总销售额的21.04%。年报显示，报告期内恒大地产、万科两大客户代理销售业务收入同比分别增长33.17%和28.51%。

报告期末，世联行代理销售业务已覆盖全国200多个城市，实现代理销售业务收入29.95亿元，同比增长4.92%，已结算代理销售额3842.92亿元，同比增长7.68%。

互联网+业务收入15.84亿元，同比增长30.91%。世联行将收入增长归功于主动推进数字化智慧案场，增加线上流量提升客户运营能力，同时积极铺排扩大互联网+业务。

互联网+业务主要是顺应开发商全渠道营销需求，整合线上、线下全渠道营销资源，包括中介门店、经纪人以及公司案场、营销人员等，打造行业独有的开发商、渠道、公司三方管理平台。

世联行将装修业务调整成为“大资管”提供配套装修服务，报告期内实现营业收入1.17亿元，收到的业务暂收款同比减少2.24亿元，同比减少56.03%；金融业务贷款余额为20.03亿元，实现营业收入2.45亿元，同比减少48.56%。

“过于对长租公寓市场过于乐观”

资产运营服务板块,世联行公寓业务实现营业收入5.46亿元，在线运营公寓约3.6万间(含委托)。公寓运营模式包括“持有-运营”（重资产模式）、“租赁-运营”（中资产模式）以及“委托运营”（轻资产模式）三种。世联行目前剩余公寓项目以轻资产模式为主，少数几个酒店短租运营项目和自有产权物业项目。

世联行表示，为了未来的租赁市场，在中资产模式的长租公寓业务剥离的情况下，该公司会坚持“委托运营”模式。

工商物业（含世联空间和小样社区）运营依托“世联空间”等品牌，运营项目数36个，运营面积47.19万平方米，其中常熟小样为国家级众创空间，苏州小样（相城）被评为小微企业创新创业示范基地项目。

基础物业管理服务实现营业收入6.3亿元，同比增长6.48%，公司物业管理布局达20个城市，在管全委托项目101个，在管合约面积557万平方米，新签约全委托项目20个，新签约面积93万平方米，累计服务G端客户数19个，累计服务B端客户数145个。

年报显示，世联行城市资管业务的开展将通过三个抓手，一是通过与大横琴在横琴新区的项目合作为起点建立运营能力，打造“横琴模式”，然后异地复制扩张；二是承接大横琴资源，同步开展城市资管业务，比如赣州和南康的项目；三是充分利用公司大交易业务积累的G端客户资源，积极拓展与地区政府或政府平台公司的合作，发展城市资管业务。

回顾过往，世联行反省道，从2017年开始，当收入和利润达到阶段性的高点之后，世联行开始密集部署增长的第二曲线，但在“两条跑道”上失了机、错了位：一是没有在主战场沿着行业变化的主方向，即在数字化上下功夫，而是在交易相关的延伸业务上投入过重；二是对长租公寓，包括红璞公寓和世联空间的市场过于乐观，对重投入影响业绩没有引起足够的重视。以至于，新扩张业务没能点亮“照明灯”，主要代理业务也无法撑起“整片天”。

对于房地产市场之后的走向，世联行认为，从长期来看——城镇化率80%、人均居住面积40平方米/人、15亿人总人口，2%的年折旧率来看，仅每年折旧部分所释放的新建住宅需求就接近10亿平方米/年，这意味着房地产在长期仍是十万亿级数的巨型产业。且作为关联上下游数十个产业的房地产业，在很长一段时间都将是中国经济的压舱石。“三道红线”与银行房地产贷款集中度管理等长效机制的完善，对于行业而言更是一个让行业褪去浮躁、健康平稳发展的新起点。

截至3月31日，世联行收于4.31元，涨幅3.36%。

责任编辑：刘秀浩

校对：张艳

深圳通牒“首付贷” 世联行旗下公司涉嫌违规

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深圳楼市有点风声鹤唳了。

11月10日，深圳市互联网金融协会下发《关于严禁互联网金融企业开展“首付贷”、“众筹炒房”等违规房地产金融业务的通知》，要求各企业必须全面停止开展各类违规房地产金融业务，包括“首付贷”和“众筹炒房”等，并立即自查自纠、清理整顿。

这被外界解读为深圳楼市调控“再加码”。

受一系列调控的影响，深圳楼市成交量大幅缩水，价格也有所松动，已有中介机构因此改变打法，暂停新增门店，11月8日，深圳再次上调房产评估价格，交易成本进一步提升，为深圳楼市又增添了一丝寒意。

但是老陶认为，深圳的最后通牒，并非楼市调控政策加码信号；与此现时，一系列调控，对于深圳楼市来说，只是短期的阵痛，对于深圳楼市的长期发展有利。

世联行的股价走势图。

“最后通牒”并非调控加码信号

其实，早在3月9日，央行官员首次表态将整治地产中介金融业务，房地产企业、房地产中介机构若没有资质，则不能跨界经营金融业务。

当时有媒体报道称称，上海史上最严厉调控的可能措施中，就包括加强对首付贷、P2P等的资金杠杆监管。

今年10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》。《方案》要求，要求集中整治P2P网贷、股权众筹、互联网保险等领域。而国务院给出的限期是2017年3月底前要完成互联网金融风险专项整治工作。

所以说，老陶认为，深圳针对互联网金融“首付贷”限期一个月清理，是为了响应国家号召，对中央精神的贯彻执行，并非地方独有特色。所以，不能简单理解为这是深圳楼市调控政策加码的信号。

当然，深圳限期一个月清理整顿首付贷有着现实的背景。10月4日，深圳市金融办、市场和质量监管委等七部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。其中第七条“严厉查处房地产市场违法违规行为”中明确表示，金融主管部门会同规划国土、市场监管、公安、税务等部门，加强房地产金融秩序整顿和监管，重点打击零首付、首付贷、众筹买房等市场违法违规行为。

世联行旗下世联小贷等涉嫌违规

在监管层密集发文的同时，各项检查不断。10月13日，深圳市场稽查局突击检查了深圳市部分新建楼盘；10月27日，市场稽查局检查了42家房地产中介机构及开展房地产金融业务的相关企业。

而在深圳市市场稽查局的检查中发现，“合时代”P2P网贷平台，自10月以来发布了一系列房产项目贷产品，为购房者提供购房资金，借款资金比例超过房款50%，年利率高达15%，涉嫌构成“首付贷”，属于相关部门禁止的违规行为。

在对世联行旗下的深圳市房联宝宝金融信息服务有限公司(即世联集金)和深圳市世联小额贷款有限公司(即世联小贷)的检查中，深圳市场监管委发现，世联小贷公司的主营业务是“家园云贷”项目，主要为购房者以及其他消费者提供信用贷款，放款资金部分来源于世联集金互联网金融平台。对于资金流向是否用于支付购房首付款，执法人员表示会进一步核实，并将此类违法行为移送金融主管部门处理。现场也发现世联集金平台涉嫌广告违法。

查找世联小贷的相关资料是，老陶发现，世联小贷为深圳世联地产顾问股份有限公司（002285.SZ，以下简称“世联行”）金融服务事业部旗下公司。世联行成立于1993年，是国内较早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月28日，世联在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为登陆A股的房地产综合服务提供商。

资料显示，世联行金融事业部是世联行的主要战略发展方向之一，是国内较早从事房地产金融业务的专业服务机构。世联金融向上服务投资机构和银行机构，向下服务机构客户（开发商）和个人客户，为地产业主、投资者及金融机构提供房地产领域的投融资服务，业务包括小额贷款、投资管理、按揭代理、融资担保等。

因此，老陶认为，深圳下达最后通牒，十分必要，也是利好市场长期健康稳定发展的举措。

房地产专家严跃进认为，对房地产中介机构及相关P2P资金违规进入楼市进行打击，有利于防范互金行业的一些泡沫进入房地产市场，这对房地产市场的健康发展无疑是有利的。未来房产中介在进行项目推介或提供相关服务时，可能会趋于低调，有利于促进其采取合规的营销、经营模式。

叫停“首付贷”短期阵痛长期利好

来自深圳的多位互金从业人员在与老陶交流时认为，金融创新的产品其实很多，现在很少有互联网金融企业去违规做首付贷产品。而更多的企业喜欢做车贷和票据等金融创新产品。

深圳市互联网金融协会秘书长曾光称，协会此次摸底排查的企业有30家左右，根据不完全统计，投放的首付贷存量规模大致在25亿－30亿元。

深圳首付贷产品的放款额度一般最高是首付的50%，这意味着，30亿元的首付贷存量可以撬动200亿元房产。然而，去年全年深圳的总成交额是7500亿元左右，占比不超过3%。

而一位互联网金融企业的CEO在接受老陶采访时认为：其实就算首付贷，也并非想像的那样是洪水猛兽。因为他们一般只给改善住宅的消费群体提供首付贷的一部分，比方说，二套房首付要70%，他们只给购房者提供20%－30%的首付，其他的40%－50%的房款还是由购房者来支付。这些改善住宅的人群一般手头至少二套或者三套住宅，因而这样的首付贷其实安全性也是非常高的。

当然，来自媒体披露的数据称，如果首付贷全面叫停，市场受到的冲击也不会很大。

世联行财报披露：2015年家圆云贷面向全国3万多新房购房者，发放首付贷仅29.9亿元。类似的还有链家新房信用贷、搜房天下贷、搜狐搜易贷、新浪乐居房金所等。据了解，世联行等代理商的放贷范围多是合作楼盘，非合作楼盘额度小、审查期限长，这些均导致其首付贷的拓展范围有限。

平安好房的首付贷并未披露实际放款金额，不过已披露的申请金额达到了1190亿元。然而，出于风控考虑、以及担保公司注册资金限制，如此大规模的首付贷申请是不可能全部获批的。

所以，老陶认为，按照30亿元的首付贷存量可以撬动200亿元房产计算，深圳清理首付贷，实际上对于深圳的楼市心理影响大于实质影响。

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