商业｜商业地产如何测算投资回报率？

商业地产既不是商业，也不是地产，而是偏重于金融。不精准测算投资回报而盲目进入商业地产存在极大的风险。本文列举了简化的投资回报率测算方法。

01、投资回报率计算公式

根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月）／售价

计算购入再售出的投资回报率＝（售出价－购入价）／购入价

详细解读：

1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。）

2、投资回收期分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。）

02、投资回报率测算案例

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元／平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。如何测算它的投资回报率？

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12／200万元，通过计算，得出这套物业的投资回报率将是：12％。

如果这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝（215-200）／200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％。

当然，这只是简化测算模型。地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。

此外，商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。

02、商铺销售价格的计算方法

公式一：系数X销售面积（建筑面积）＝权重系数

A、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。

B、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100％；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100％的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

C、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）

公式二：∑权重系数＝总权重系数

A、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数

B、计算层别总价和层别均价。层别总价等于项目整体目标销售总额除于总权重系数得出的数值再乘于该层别的权重系数；层别均价等于该层别的总价除以可销售面积（建筑面积）。其他层别依次类推

公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数＝层别总价

公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）＝层别均价

在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100％，根据不同因素的变化递减。计算该具体商铺的权重系数。用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。

公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）＝商铺权重系数

依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。

公式六：∑具体商铺权重系数＝层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价

具体商铺总价等于该层别计算销售总额（具体参见公式三）除于层别商铺总权重系数得出的数值再乘于该具体商铺权重系数；具体商铺销售单价等于该具体商铺的销售总价除以可销售面积（建筑面积）。其他具体商铺依次类推

公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数＝具体商铺总价

公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）＝具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。然而这不是一成不变的，而应根据市场的销售情况，竞争环境，投资者的反馈，目标利润的调整等因素对具体的商铺进行调整。

纯干货：商铺投资回报率如何测算？

鲸算师认为：“投资商铺，核心在于投资回报率。”

那么商铺的投资回报率该如何计算呢？

下面鲸算师教大家几个测算商铺投资回报率的方法。

1、租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价

那么商铺的投资回报率就是：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%

优点：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确。

不足：但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况则不太适用。

如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。

现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）

按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）

2、租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)

假设商铺首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。

那么这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.76%

优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

3、租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

4、内部收益率法房产投资公式为：

累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率

上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

5、简易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

比如在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。

所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率哦。

商铺税费怎么算？商铺税费一览表

会计人员在处理会计税务内容的时候需要了解商铺税费的相关知识内容，以及商铺税费的相关内容计算，因此为了大家能够更加全面的了解会计税务的内容，小编今天就为大家整理了一些关于商铺税费计算的知识内容。

购买方税费：

契税:合同价×3%

印花税：合同价×0.05%

手续费：合同价×0.5%

有贷款则缴纳登记费：500元。

卖家出售的时候交纳以下几种税费：

房地产交易手续费:每平方米3元。

印花税：房屋产价0.05%。

土地增值税：

A、有购房发票，[转让收入-上手发票价(每年加计5%)-有关税金]×适用税率。

B、没有购房发票，(转让收入-转让收入×90%)×30%。

个人所得税：

据实征收：(转让收入-房产原值-合理费用)×20%

核定征收：转让收入×7.5%×20%。

转让收入-房产原值-合理费用=个人净收入。

营业税及附加税：

A、有购房发票，(转让收入-上手发票价)×5.5%。

B、没有上手发票，转让收入×5.5%。

C、税费为差额的5.56%

土地出让金：

商业用途用房，网格点基准地价35%

商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价10%

办公用途用房，网格点基准地价30%。

土地出让金契税：

土地出让金价款3%

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