世联小贷切入新房交易环节，开展住房金融水到渠成

世联行（002285）成立于1993年4月，经过20多年的发展，已经成为全国性的房地产服务提供商，业务覆盖30多个区域和164个城市。

发展到现在，世联行不仅仅局限于房地产服务，还拓展了资产管理服务、互联网+、金融服务等业务。

而作为全国比较领先的房地产代理销售商，世联行开展金融服务业务，主要是依托其新房代理销售和团购购房环节，开展小额贷款业务。

由于具有天然的场景优势，世联小贷自推出以来，发展迅速，因此，可作为研究住房金融领域的典型代表案例。本文将从发展路径、业务特点等方面，重点分析世联小贷的运营状况及估值表现。

金融服务收入发展快速

世联行属于房地产中介服务行业，传统业务是进行新房代理销售业务。目前，其主营业务主要包括四大板块。

第一，房地产交易服务，包括原来的代理销售业务和经纪业务，今年上半年，代理销售业务收入在地产交易总收入中占比达到99%以上，而代理费率为0.81-0.85%。

第二，资产管理服务，包括原来的资产服务业务和顾问策划业务。

第三，互联网+业务，于2014年下半年开始运营，通过建立综合平台，整合营销渠道，收取团购服务费获取购房团购优惠等方式，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。

第四，金融服务，收入98%来源于家圆云贷产品的收入，而家圆云贷是依托于地产交易和购房团购环节，向用户提供信贷服务。

在这四项业务中，收入占比最大的仍是房地产交易服务，占据一半以上的收入。

世联行各项业务收入构成图,数据来源：世联行三季度报告

98%的金融服务收入来源于家圆云贷

世联行于2012年收购世联小贷的股权，纳入公司合并范围，并将其作为一项资产整体进行运营，借此正式踏入金融服务领域。世联小贷在合并当年便实现收入0.47亿元，占世联行总体营收的2.5%。

自并购后，世联小贷不断调整金融服务产品结构，并于2013年下半开始逐步放弃收益情况欠佳、风险较大的服务产品，例如担保、赎楼、按揭等业务，而最近两年这些业务的相关收入，主要是以前的业务存量带来的。

同时，世联小贷利用本身的主营业务机构客户和小业主客户资源，开发出新的房地产金融增值服务产品，于2013年下半年推出家圆云贷。

家圆云贷是在新房交易、团购购房环节向用户提供小额贷款，主要用途是新房装修等消费行为。自2012年并购以来，世联小贷已累计实现净利润约2.54亿元。

目前，世联行金融业务收入主要来源于家圆云贷产品的收入，自从2015年开始，家圆云贷的收入在整个金融服务收入中已占比达到98%以上。

同时，小额贷款贡献收入不断增长，2016年上半年小贷收入为2.57亿元，全部来自于家圆云贷，同比增长45.7%。

数据来源：世联行2016年半年报、2015年年报（单位：亿元）

开展贷款具有得天独厚的优势

世联小贷和新房交易服务业务联系紧密，是互相促进、相得益彰的。具体说来，世联小贷可以作为地产交易吸引用户的辅助手段，推动整体业务的发展。

同时，世联小贷依托房地产交易环节，开展信贷业务水到渠成，不仅具有天然场景，蕴含极大的发展空间，还能节省获客、运营等各项成本，扩大中间收益率。

一是极具渗透空间，世联小贷依托房地产交易业务发展贷款业务，而世联行的地产代理销售业务规模在同业市场中处于绝对领先的地位。

今年上半年，世联行地产代理销售额达到2,517亿元，同比增长33.74%，2010-2015六年的复合增速高达32.4%；同时，按全国商品房销售口径市占率来算，其2015年为4.9%，位于地产服务行业新房代理销售第一。

因此，世联小贷在母公司体系内开展信贷业务，具有极大的发展空间。

二是天生具有场景，世联小贷主要依托新房交易环节、团购购房环节，向用户提供信贷服务，那么，场景是必不可少的。而世联行本身就是地产代理业务出身，生来便具备地产交易场景。开展信贷业务，是由销售场景衍生出信贷场景，可谓水到渠成。

三是天然流量充足，世联小贷的交易用户是由地产交易、团购的用户转化而来，世联小贷自身是并不需要额外考虑获客的问题，只需要考虑转化率的问题。并且，获客成本可大大得到节省。

同时，由于进行地产销售的人员本身是世联行自身体系的人员，在地产交易环节向有需要的用户推荐家圆云贷产品，并不需要额外设置地推人员，运营成本也可压缩。

贷款总量和收入呈增长趋势

依托得天独厚的先天优势，家圆云贷自2013年推出以来，四年间发展迅速而又稳定。观察世联行贷款业务的运营情况，无论是贷款总量，还是收入贡献，都呈现持续增长的状态。

一方面，贷款总量呈现增长态势。截至2016年6月，家圆云贷上半年放贷共计约2.43万笔，放贷金额约为16.46亿元，同比分别增长84.17%、47.69%。

家圆云贷近年放款表现图,数据来源：世联行历年年报

同时，家圆云贷产品结构进一步呈现出小额的特点，平均单笔贷款金额从2015年的9.29万元，下降到今年的6.78万元。

另一方面，贷款收入逐年提升。一直以来，世联行的金融服务业务处于稳步增长状态，截至2016年6月，金融业务实现营收2.6亿元，同比增长47.32%。

正是家圆云贷收入的不断增长，带动了金融服务总体收入的逐年提升。

世联行小额贷款收入表现图,数据来源：世联行历年年报

借款周期变短导致余额减少

由上表可显示出世联小贷的收入、利润呈现稳步上涨的态势，而究其原因，主要是因为贷款规模扩大、风控加强、成本压缩带来的。

一是规模不断扩大，正如上文所提到的，世联小贷的贷款总量、放款笔数不断在持续增长。

二是风控有所加强，上半年世联小贷毛利率同比上升15.05%，主要原因便是在风控方面不断改进，因此资产质量有所改善，风险成本得以降低。

三是成本得到压缩，对比收入、净利润的快速增长，其成本只增长了2.67%，其中利息成本同比则减少35.95%，主要是因为现在世联小贷发放的贷款单笔金额较小、期限更短，资金的周转速度加快，降低了公司的融资需求。

另外，与收入、放款总量增加形成鲜明对比的是，世联小贷的贷款余额却减少了。截至今年6月，世联小贷的贷款余额为16.07亿元，而2015年年末的贷款余额则为21.34亿元，今年上半年相较于2015年下降了24.70%。

余额的下降由两方面原因导致，一方面，家圆云贷上半年贷款到期收回本金较多，导致余额下降；另一方面，家圆云贷的贷款期限逐渐缩短，据世联集金官网显示，现在贷款周期大多为3个月左右，借款周期的缩短就会使得余额显示减少。

政策风险影响估值表现

近期，政府对于房地产金融领域监管加紧，就在10月27日，深圳市市场稽查局组成的检查组，还就首付贷等问题对世联行进行了突击检查。

由此可见，世联行依托地产交易开展的贷款业务，存在着一定的政策风险。由于金融服务的收入几乎全部来自于贷款业务，一旦政策收紧，那么金融服务板块将受到巨大冲击。

因此，虽然世联行金融业务收入不断增长，但由于政策风险依然存在，假设按照PE估值方法，世联行目前市盈率为25倍，给金融服务相对较低的倍数，即20-22的倍数。

同时，截至今年9月，金融服务的收入为3.76亿元，同比增长为36.45%，而今年上半年其净利率是2015年净利率的1.5倍，因此假设世联小贷全年净利润增速为收入增速乘以净利率增速，即54.7%。

另外，世联小贷2015年全年净利润为7,511.2万元，那么在此增速下，可预期其2016年全年净利润约为1.16亿元，因此，按照20-22的倍数，给世联小贷估值为23-26亿元。

截至2016年11月3日，世联行（002285）市值为163亿元，因此，世联小贷在上市公司整体市值中约占比14-16%。

而从金融服务在上市公司中的整体利润占比看，2015年世联行净利润约为5.1亿元，世联小贷仅占比约14.7%。

由此可见，世联小贷虽可作为住房金融的典型代表，但对于世联行来说，其具备开展住房金融的天然场景，住房金融只是上市公司的增值服务，世联行收入的主要贡献还是来源于其主营业务，即房地产交易服务。

但是，依托于世联行的场景优势，在政策合规的前提下，世联小贷未来发展极有可能有进一步的突破，相信对于上市公司的影响也会随着业务的增长而加强。

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世联行净利下滑超80% 金融业务诉讼激增破千件

长江商报消息●长江商报记者江楚雅

作为国内首家A股上市的房地产综合服务商，世联行近两年业绩遭遇滑铁卢。

日前，世联行发布了2019年三季度报告。三季报显示，前三季度营业收入46.8亿元，同比下降13.11%；归属于上市公司股东的净利润6579万元，同比下降82.48%，基本每股收益0.03元。

2014年1月10日，作为2013年国内销售代理额首破3000亿元的房地产服务商，世联地产正式更名为“世联行”。自从改名后，世联行业绩就开始了走下坡路。

长江商报记者梳理发现，从2016至2018年的营业收入来看，世联行实现营业收入分别为62.70亿元、82.12亿元、75.34亿元，营业收入同比增速分别为33.10%、30.97%、-8.26%，归母净利增速分别为，46.69%、34.45%、-59.58%。

从公司2019年半年报来看，9项业务中，有6项业务毛利率出现不同程度的下滑，其余三项小幅增长，占公司总收入超过60%的“代理销售”与“互联网+”也在下滑之列。

由于是由地产衍生出的服务性企业，受房地产行业影响较深。房地产行业在下调趋势加大的背景下，世联行也不得不开始转型升级，走多元化之路。

尽管围绕房地产行业打造的金融服务闭环一度成为世联行转型落地的核心赢利增长点，但随着融资环境越来越严峻，该业务板块业绩萎缩的同时，还需面对与日俱增的法律诉讼。

企查查显示，截至2019年9月8月，世联小贷涉及的法律诉讼数量共计1157宗，分布在世联行大本营广东省的法律诉讼数量达1141宗。

9项业务6项毛利率出现下滑

“这无疑是艰难的一年，也是公司自2009年上市以来第一次营业收入和归属上市公司股东净利润均下降的一年。”在去年，世联行业绩低迷初见端倪。2018年度，世联行实现营业收入75.34亿元，同比下降8.26%；归属上市公司股东的净利润4.16亿元，同比下降58.59%；基本每股收益为0.22元，同比下降55.10%。

长江商报记者梳理发现，2016—2018年，其营业收入增长率为33.10%、30.97%、-8.26%，归母净利增速分别为46.69%、34.45%、-59.58%。

可以看到，无论是营收增速还是归母净利增速，虽然已在减速，终究都还在30%以上，到2018年直接变成负增长。对此世联行解释道，“这主要是由于交易服务板块（包括代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务）的结算进度，受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，交易服务板块营业收入为52.87亿元，同比下降18.63%。”

10月21日，世联行披露了三季报，前三季度净利润相比去年同期大幅下滑，降幅超80%。

世联行第三季度营业收入15.71亿元，同比下滑8.02%；净利润为306.51万元，扣非后则为-1596.3万元，出现亏损。世联行前三季度销售毛利率与净利率分别为11.66%和1.3%，相比去年同期分别下滑9个百分点和5.94个百分点。

针对净利润的巨大下滑，世联行表表示：一、2019年上半年公司资产运营服务收入同比增长40.13%，前期暂时性经营亏损同比增加，但亏损程度已呈现环比改善趋势；二、交易服务从2018年下半年以来持续受市场波动的影响，交易服务收入同比下降26.50%，影响当期利润。

财报显示，世联行作为地产集成服商，目前主营业务主要分为四大板块九大业务，包括：交易服务板块(代理服务业务、互联网+业务和咨询顾问服务业务)、交易后服务板块(金融服务业务和装修服务业务)、资产运营服务板块(公寓业务、工商资产运营业务等)、资产管理服务板块(投资服务业务和物业管理服务业务)

从公司半年报来看，9项业务中，有6项业务毛利率出现不同程度的下滑，其余三项小幅增长，占公司总收入超过60%的“代理销售”与“互联网+”也在下滑之列。

在主营业务收入不断下滑的同时，相应支出却没有降下来，相比营收13.11%的降幅，营业总成本仅下滑了3.47%：其中占比最大的营业成本下滑3.23%，而管理费用则下滑7.56%。这也许是世联行净利润降幅超过营收的主因。

金融业务诉讼激增破千件

近年来世联行还涉足了金融服务与资产运营业务，前者主要是小贷业务，资产运营业务包括长租公寓与办公空间租赁。公司资产管理业务则主要是通过发行基金收购写字楼，然后交由物业团队进行管理，这部分占比最小，在10%左右。

在世联行官网上，对其金融服务的描述为“通过线上线下相结合的方式，在全国范围内为有房一族提供短期资金融通的服务”。

小额贷款业务是世联行金融服务业务的主要营收来源。2019年上半年小额贷款方面实现收入2.98亿元，占金融服务收入的99.27%，与2018年上半年的3.96亿元营收相比减少了24.57%，实现净利润1.02亿元，甚至超过了上市公司上半年整体的净利润。截至2019年6月30日，世联小贷1年以内的应收账款余额为1.43亿元，未计提坏账准备。

世联行的金融服务业务主要通过“世联金融”展开。据世联行官网在2019年6月4日发布的简介PPT，世联金融提供装修分期、保理业务、传统金融服务与科技金融服务。

尽管围绕房地产行业打造的金融服务闭环一度成为世联行转型落地的核心赢利增长点，但随着融资环境越来越严峻，该业务板块业绩萎缩的同时，还需面对与日俱增的法律诉讼。

企查查显示，截至2019年9月8月，世联小贷涉及的法律诉讼数量共计1157宗，分布在世联行大本营广东省的法律诉讼数量达1141宗。

记者还注意到，在21聚投诉平台中，有诸多投诉称其在世联金融办理贷款时存在合同金额与实际收到贷款不一致、催收时爆通讯录等问题。另外，有投诉信息称被催收爆通讯录，还有投诉称自己因不认识的人在世联金融贷款逾期被打电话骚扰。

转型“互联网+”业绩下滑趋势明显

早在前几年，世联行便开始了新的业务布局，包括：金融、资管、“互联网+”等创新业务，而最近几周，世联行在“互联网+”业务上开始频频“发力”，比如：PMLS新房联卖平台。

财报显示，2018年“互联网+”业务已覆盖200多个地级城市，链接经纪公司4万多家，链接经纪人20余万，累计转介客户超过100万批，集房注册会员达到500余万，累计转介客户超过17万批。

不过，从业绩来看，“互联网+”业务下滑态势越发加剧。2017-2018年，世联行在“互联网+”业务营业收入分别是235318.26万元、168056.56万元，2018年比2017年下降28.58%；顾问业务策划收入分别是32191.62万元、26540.00万元，2018年比2017年下降20.35%。2019年半年报显示，世联行的“互联网+”业务实现收入47222.40万元，同比下降52.95%同期顾问业务策划收入实现9418.57万元万元，同比下降25.88%。

其中，从在执行项目个数看，世联行的“互联网+”业务已由2018年上半年的770个下降至今年上半年的697个。可见，世联行的“互联网+”业务的下滑态势越发加剧。

面对市场形势的转变，世联行在2019年半年报中表示，管理层深刻意识到传统的新房营销模式难以满足和解决当下客户的需求和痛点，将持续筹备与互联网企业开展合作，积极探索新房销渠一体化数字营销模式。

世联行拥有多张金融牌照 旗下小贷公司营收大幅度下滑

摘要：财报披露，世联行净利润下滑的原因之一是受疫情和业务调整的影响，报告期内，其交易后服务收入同比下降54.03%，后者则是因为金融服务收入同比下降了54.99%。而其金融业务主要集中于小贷公司即深圳市世联小额贷款有限公司，也就是说三季度世联小贷的营业收入大幅下降。华夏时报（www.hii..）记者徐晓梅冉学东北京报道

近日，上市公司世联行（证券代码：002285）发布2020年三季度财报，前三季度实现营业收入44.79万元，同比下降4.21%，归属于上市公司股东的净利润为-6873.23万元，同比下降204.48%。

财报披露，世联行净利润下滑的原因之一是受疫情和业务调整的影响，报告期内，其交易后服务收入同比下降54.03%，后者则是因为金融服务收入同比下降了54.99%。而其金融业务主要集中于小贷公司即深圳市世联小额贷款有限公司（下称“世联小贷”），也就是说三季度世联小贷的营业收入大幅下降。

这些年，世联行在金融方面也有一些布局，除了小贷牌照，还先后拥有融资担保、融资租赁、基金销售、商业保理等牌照。

监管重压下艰难前行

世联小贷作为世联行的主要金融服务，早在2007年4月12日就已经成立，注册资本15亿元，2017年实缴资本10亿元，总部位于深圳市，主要经营范围为小额贷款业务（不得吸收公众存款）等，是世联行全资控股的小贷公司。

财报显示，2020年1-9月份，世联行经营活动产生的现金流量净额同比下降50.57%，主要原因之一是金融服务业务持续严控风险、稳健放贷，使得贷款回收和放贷产生现金流量净额同比减少3.51亿元。

实际早在今年的半年报中，世联行就表示要控制世联小贷的规模，主要是疫情期间市场环境存在不确定性以及客户多样化的需求激增。

值得一提的是，之前因为杠杆率的限制，很多小贷公司都苦于无法做大做强业务规模。而在疫情期间，不少地方金融办发文称为助力中小微企业可持续发展，部分小贷公司的杠杆率可放宽至5倍。

但实际上有些小贷公司并不能把5倍杠杆率全部利用起来。目前全国小贷公司共有7000多家，而由于行业的诸多限制，一些小贷公司还在继续亏损或迫不得已关门，有的根本就没有开展业务。

接近世联小贷的一位人员告诉《华夏时报》记者表示，疫情严重冲击了小贷公司以及小贷公司服务的中小微企业客户，中小微企业由于收入大幅度降低无法及时还款等情况频频发生，造成了一定的逾期，很多贷款无法按时收回。在市场环境不确定的情况下，世联小贷开始降规模也是清理之中，其实很多小贷公司都已经在控制规模。

而且进入2020年以来，强监管再次指向小贷公司。8月20日，最高法正式发布了新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，最终以央行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍为标准确定民间借贷利率的司法保护上限。很大一部分人认为，小贷公司适用最高法的规定，而且贷款利率下行是大趋势。

9月中旬，银保监会办公厅于印发的《关于加强小额贷款公司监督管理的通知》，为小贷行业的借款用途划了几条红线，在面向借款人信息披露、负面清单等方面也提出了高要求，同时加大了处罚力度等。

11月2日，银保监会、央行发布的《网络小额贷款业务管理暂行办法（征求意见稿）》还对小贷公司的注册资本、经营范围、融资渠道等进行了严格的规范。

“由于7000多小贷公司大部分都是线下业务，随着各项监管的落地，小贷公司转型迫在眉睫。尤其是日前银保监会发布扶持消费金融的通知，在利好环境下，或许会有更多的小贷公司转型为消费金融公司。”一位业内分析人士对本报记者坦言。

多变的十三年

已经成立了13年的世联小贷，无论在高管、注册资本还是投资人等方面都发生了多次变动。

在高管方面，世联小贷的董事长、总经理、监事、董事等多个职位多次发生变更。

今年5月初，世联小贷的多位高管发生变动，原法定代表人、负责人及执行董事牛勇正式退出，由唐楚才接任；监事由滕柏松变更为袁鸿昌。差不多是2019年的这个时间，世联小贷的多位高管也发生了变动，原董事长、法定代表人周晓华退出，两个职位均由牛勇接任，监事则由梁兴安变更为滕柏松。再之前，世联小贷的董事长为罗永坤，周晓华接任六年后退出。

事实上，世联小贷刚于2007年成立不久，高管层就发生了震荡。同年9月25日，其总经理苏静退出，由伍致辉接任；董事长陈劲松退出，由罗守坤接任；监事顾颖退出，由梁兴安接任。三年后，世联小贷的总经理伍致辉正式退出，由牛勇接任。

期间，世联小贷的经营业务范围则由小额信贷（不得吸收公众存款）、担保变更为在深圳市行政辖区内专营小额贷款业务（不得吸收公众存款），原公司名称为深圳市世联小额信贷有限公司。2014年8月，世联小贷的经营范围再次变更为“专营小额贷款业务（不得吸收公众存款）”，这也意味着世联小贷的经营范围有所扩大。

在注册资本方面，世联小贷从最初的3000万元经过多次增资至15亿元。这个过程中，世联小贷的股东也多次发生了变化。

最初世联小贷的股东有三家，深圳市盛泽融资担保有限责任公司为其大股东，之后多个股东退出同时又有新的股东进来。直至2014年3月17日，世联小贷的股东正式由世联行全资控股。其市场主体也变更为由自然人投资或控股的法人独资的有限责任公司。值得一提的是，深圳市盛泽融资担保有限责任公司也是世联行的全资子公司。

从这些年的变动也可以看出，世联小贷的业绩承压，一直在不断寻找新的出口。今年在财报中世联行也称，会主动逐步控制金融服务的业务规模，并研发新的金融服务产品，

截至目前，世联行旗下已有深圳世联惠普商业保理有限公司（30%）、深圳世联集金财富管理有限公司（100%）、世联惠商融资租赁（广州）有限公司（25%）、深圳市盛泽融资担保有限责任公司（100%）、天津市润泽基金销售有限公司等多家金融公司。