还在还贷的房子，可以再次抵押贷款，多家消金公司布局“二抵贷”

来源：金融家（ijji）

作者：咖喱

贷款还没还完的房子，可以再次抵押贷款了？

是的，你没听错。那个因监管趋严而沉寂多时的“房二贷”，又重出江湖了！

近期，北京、杭州等地多家银行，重新开放了这项业务。贷款年化利率普遍不超过7%，可贷额度为房产评估价打个折减去按揭余款，基本上住宅7折、商业5折。

随着各地政策不断“松口”，房产二抵贷却有回温之势。

除了各地银行在“重启”业务，多家持牌消费金融公司也早已向这块大蛋糕下手，正悄然推动房抵贷业务发展。

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“二抵贷”从未被禁止

“二抵贷”并不是什么新鲜词汇，早些年曾是银行的“重头戏”。

那时，房价还在疯涨，股市也还是一片岁月静好。

原本不可用于买房、炒股的“房抵贷”，以各种“创新”方式流入楼市、股市。

由于不良率不高，银行也是睁一只眼闭一只眼，导致借款人杠杆过高。

随后“首付贷”被叫停，涉及“房抵贷”的业务进入强监管，第一还款来源、贷款额度均受到严格限制。

银监会甚至规定，若银行发放金额超过30万元的消费贷款，不能直接打到贷款人的账户，而是采取受托支付形式，打到用途有关的账户。

随后，“房抵贷”业务遇冷，银行纷纷拒绝对尚未还请按揭的房产再借贷。

事实上，监管部门从未明文禁止过“二抵贷”。

根据《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

也就是说，该业务本身是合规性的。监管部门只是要求金融机构审慎发放房地产抵押贷款，适当降低房地产的抵押率。

但想要开展相关业务，也要看当地政策是否允许。

2018年底，21世纪经济报就曾报道，招商、中信、民生、浙商等银行已开始推广二次抵押贷款业务，而兴业银行、浦发银行、工商银行等则表示北京地区暂时还不接受二抵贷。

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多地银行再现“二抵贷”

今年8月伊始，各地政策不断“松口”，房产二抵贷大有“复出”之势。

“新房本下发3个月即可申请借款，最长可贷25年。二抵贷的年化率在5.2%-6%。”

据北京商报报道，有担保公司人士透露，北京多家商业银行已经悄然放开此项业务，其中不乏国有大行、股份制银行等。

无独有偶。杭州多家银行也已上线相关产品。

杭州浙商银行推出的“余值贷”，宣传页上就写着“有房贷，还可贷”，面向小微企业、个体商户，贷款最高金额可达500万，按揭满2年即可申请。

所谓的“二抵贷”，是指将尚未还清按揭贷款的房子，再一次拿去抵押贷款。一般可以贷到的金额与房屋评估价有直接关系。

基本上是，房屋评估价乘以折扣（住宅7折、商业5折），再减去尚未还清的按揭金额。

据了解，重出江湖的“二抵贷”相较之前也有所升级，按揭贷款和二次抵押不需要在同一家银行，实现了跨行办理。

有业内人士认为，这样的改变，使得贷款门槛更低，受众面也会更加广泛，有利于资金流入实体经济，推动小微企业的发展。

也有业内人士表示，银行会开放“二抵贷”的原因是，当前房价整体趋于平稳，炒股收益也已不高，不会有太多的资金流入楼市、股市，业务风险系数较小。

值得一提的是，政策允许银行开放“二抵贷”业务，更像是支持实体经济的行动。

当前，个人住房抵押经营贷款在审核、放款等方面都有所放松，且出现利率下行的现象。但住房抵押消费贷款并未受到“优待”，真实用途的审查也更为严格。

虽然是个人贷款，但部分银行对于用于企业经营的贷款，只支持汇入有关的企业账户。如，申请的店面装修贷款，只能直接打到装修公司的账户。

也有银行设置了“高压线”，支持少于一定金额的部分汇入个人账户，一旦超过“高压线”必须汇入企业账户。

03

多家持牌消费金融争相入局

房屋“二抵贷”在消金界有多火爆？

相对银行的“被动”，资本的嗅觉显然更加敏锐。据了解，锦程、中银、湖北等多家消费金融公司早已向这块大蛋糕下手，正悄然推动房抵贷业务发展。

今年5月，作为最早一批获准开设的消费金融机构，锦程在官网上高调宣传房屋“二抵贷”。截止稿前，该宣传还挂在官网首页上。

房屋“二抵贷”是锦程的现金贷业务，相关产品为“锦易贷”，除了接受按揭房和一次抵押房，一套房子还支持多人贷款，还款期限最长5年，贷款利率在15%左右。

据了解，锦程正在积极打通“锦易贷”的线下关卡，业务范围已从四川大本营，拓展到深圳、广州、东莞、北京、长沙、苏州、南京、西安和重庆等城市。

另一家老牌消金中银也在发力房抵贷，目前线下业务分布在27座城市。

8月初，联合信用发布的《中银消费金融2019年跟踪信用评级报告》指出，线下业务仍是中银消费金融的“重头戏”，涉及房抵贷的“乐享贷”是线下三大产品支柱之一，是其后续的发力点。

官网显示，“乐享贷”属于个人抵押消费贷款，借款人需有本人名下的当地房产，支持二次抵押，可接受银行为第一抵押权人的房产作为抵押。

虽然房抵贷具有件均高、有抵押、不良率低等优势，但持牌消金公司在该业务上仍存在不可攻破的壁垒。

根据《消费金融公司试点管理办法》，持牌消金公司发放贷款的个人额度上限为20万元。

换句话说，无论一抵还是二抵，一个人最多能贷到20万元。即便是一套房支持多人共同贷款，一家三口最多也只能贷到60万元。

就目前而言，一套房子动辄几百、上千万，相对来说消金能给到的抵押额度太低了，一般客户都会优先到银行做抵押贷款。

面对逐渐回暖房抵贷市场，持牌消金公司的竞争压力会越来越大。

按揭房可以做二抵吗？有什么方法可以尽可能让利率更低？建议收藏

我是老张‬，有多个地区的银行贷款渠道，掌握多种企业贷款组合方案。操作过大量的各地区贷款项目。善于分析并在短时间内给客户提出快速且低息的贷款组合。

一、按揭房可不可以做二次抵押？

首先一定是可以的。因为二抵一般指房屋贷款没有还完而又用房屋做抵押的贷款种类。一般可以分为全款房二次抵押贷款和按揭房二次抵押贷款。

其次影响二次抵押贷款利率分为两个方面：

1.抵押房屋种类；2.贷款人的资质

其中影响比较大的是抵押房屋的种类，一般来说全款房屋二次抵押贷款比按揭房二次抵押贷款的利率要高1.5%-3.0%；

另外就是银行对贷款人资质的评定，一般银行分为ABCD四个等级。等级越低贷款利率越高。其内在的逻辑是作为贷款方银行秉持其所谓的理念，即高风险需要匹配高收益。不过从市场机制去解读，在贷款的流程中客户属于需求方，所以越是被银行认定为风险高的客户需求越是刚性，因此作为供给方的银行为了提高收益给出比较高的利率（有些坐地起价的意味）。正常来讲全款房屋抵押的利率在3.85%，而按揭房屋抵押贷款的利率在6-7%

二、有什么方法尽可能的让利率更低？

方法是有的就是用房转贷的操作。具体而言就是把按揭房（贷款利率6-7%）转变成为全款房屋抵押贷款（3.85%），然后修改客户等级资质（中介会通过经营性资质的包装，把客户的个人资质从D级客户提升至B级甚至A级，年利率可以帮客户从6-7直接降至3.8甚至2.9）一般按揭房利率要比全款房利率高1.5%-3%左右,所以大部分做抵押的客户，会找中介帮垫资还掉用全款房做抵押。全国来讲普遍经过包装后可以做到最低的年化3.8%的(月利息2厘多）

现在有很多地区都做这种房转贷，用我们所做过的熟悉的地区包括：深圳、北京、上海、厦门、广州、三亚、南京、杭州、福州、天津、宁波、珠海、苏州、温州、青岛、东莞、丽水、武汉、成都等，以200w的房屋抵押贷款来说，按揭转抵押贷款，转贷后，一年基本上可以少还4万-6万多。

三、按揭房二次抵押贷款的流程和资料有哪些？

按揭房二次抵押贷款的资料有：

1.借款人的有效身份证、户口簿，个人征信记录（不准备的话银行也会自己查询可准备也可不准备）

2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚)已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证

3.借款人的收入证明(连续半年的工资银行流水证明或当地纳税凭证)

4.房产的产权证

5.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)。

如果贷款用途有其他用途比如：企业经营、个人消费等还要提供相应资料

6.地方建委的抵押登记表以及建委出具的它项权利证；

7.视贷款情况办理相应保险、公证等相关文件；

按揭房二次抵押贷款的手续：

1、借款人首先在要借贷的银行开办活期存款帐户；

2、准备贷款要求的资料；

3、到银行进行面签；

4、银行方面进行报卷和审批；

5、银行审批通过后，会电话通知借款人审批结果，并邀请借款人到银行签订借款合同；

6、到当地建委做房产抵押登记；同时当地建委出具它项权利证；

7、办理相应保险、公证等相关文件；

8、银行将贷款直接划拨到合同约定的帐户中；

9、借款人按借款合同的规定还本付息。

「解读」生活中常见房产抵押一押二押及注意事项

珠海市、广州市、中山市、深圳市、佛山市、东莞市、江门市、惠州市

民间借贷机构房产抵押贷款有哪些优缺点:

1、放款快。如果借款人满足贷款要求，并且能提供完整的贷款手续，当天就可以拿到贷款，可有效解决借款人的资金难题。

2、门槛低。从目前来看，民间借贷机构办理房产抵押贷款，几乎没有对借款人的还款能力、信用情况进行限制，只要手续齐全，一般都能成功获贷。

二、民间借贷机构房产抵押贷款缺点：

1、成本高。由于民间借贷机构房产抵押贷款门槛低，为了控制信贷风险，只能提高贷款成本，借款人若需通过这种方式解决资金难题，一定要根据自己的实际情况确定好贷款额度、期限。

2、不安全。民间借贷机构中不乏一些骗子公司，他们打着“手续简便”、“利率低”等口号“魅惑”急需资金的人。

什么情况下能办理民间借贷房屋抵押贷款

一、个人条件：

（一）个人为具有完全民事行为能力人的公民或符合要求的境外自然人；

（二）信用状况良好，无重大不良信用记录；

（三）具备还款能力。

二、房屋条件：

（一）须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内；

（二）产权明晰，符合上市交易条件并有房产证和土地证。

[法律依据]

《个人贷款管理暂行办法》第十一条

个人贷款申请应具备以下条件：

（一）借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人；

（二）贷款用途明确合法；

（三）贷款申请数额、期限和币种合理；

（四）借款人具备还款意愿和还款能力；

（五）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；

（六）贷款人要求的其他条件。

银行房产抵押主要依据那些条件？

1、不同银行申请房产抵押贷款的条件不同，比如信用情况、个人收入，工作单位，还款能力等。而在贷款公司申请房产抵押贷款，主要是看房产价值高不高，是否具备变现的能力。信用情况好坏，有负债的借款人，只要能提供符合条件的房产进行抵押，一般都能在银行或贷款公司贷款。相比于信用贷款，房产抵押贷款风险更低一些，因为有房产作为银行放款的保障。但是目前各家银行的房产抵押贷款产品利率不一，同一家银行，贷款利率在不同地区也会有所不同。目前银行的房产抵押贷款利率都是在基准利率的基础上浮执行的，年银行基准年利率为一年以下（含一年）基准利率为4.35%、一年至五年（含五年）的基准利率为4.75%、五年以上为4.90%。

2、抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值，必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中，往往又以房屋土地，或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其它资产，一般不用来作为抵押资产。就贷款金额来说，抵押贷款的额度远远高于无抵押贷款。

银行：接受新营业执照、只要有真实经营均可、如果没有的话可协助线下的业务员进件。支持配偶单签、如果房产名字单独所有、是可以单签抵押部分银行。【具体以当地银行为准】

如果共有名字2个人的名字必须要双签。除了信贷类似装修贷家装贷等、信贷是可以单签的。

年龄超了可子女、或其他朋友均可助贷。

私人民间：接受应急当天办理人群或征信太烂、或者黑户、有当前逾期、查封、起诉、官司等各种疑难问题、只看房产抵押一押二押剩余价值空间。普遍利息1.28-2.5分之间、几乎采用先息后本还款方式。

优点：随借随还、到期可续、提前还没有违约金。比较人性化。

缺点：不适宜借太久、息高、最后中途征信养好可协助转押银行低息产品、过桥赎本等。

房产类型：写字楼、商品房、商铺、车位、别墅、地皮、厂房等（全款按揭均可）

珠三角：广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、中山市、东莞市、江门市

目前据小编了解、在广东中山民间私人房产抵押利息最低、还有车位抵押【无需押本】、利息低至1分左右、最差2分。I37-9898-I88I