个人房产按揭贷款办理条件和流程
按揭贷款产品介绍和特征个人商业性住房按揭贷款是指银行贷款机构与房地产开发商签订的合作贷款协议，借款人以购买的房屋作抵押向银行进行按揭贷款，由开发商提供阶段性担保的贷款方式。
借方将购买的住宅、商业现房作为贷款抵押物，借方购买的商业性商品房、商业性商品房采用贷款抵押加开发商阶段性保证方式。借款期限最长为30年，最高不得超过购房金额的70%。借方可以选择按月等额本息还款，也可以选择等额本金还款，或者与贷款银行签订其他还款协议。按照人民银行关于个人住房贷款利率管理的有关规定执行。
抵押商品个人商业、居住性住房是指购房人在市场购买的住宅和商业用房，其中多层建筑主体结构封顶，高层建筑占总投资的三分之二以上。
办申请办理适用对象1、备完全民事行为能力的自然人；有合法有效的身份证件；定的职业收入，良好的信用记录，能够偿还贷款本息；购买商业用房的合同或协议。
2、人住房首期付款不得低于购房总价款的30%第二套住房首付款不得低于购房总价款的40%商业用房首付款不得低于购房总价款的50%。
3、意以所购房屋为抵押，或以银行贷款机构认可的财产为抵押或质押，或同意以具备一定担保资格且有足够代偿能力的单位或个人为连带保证人，偿还贷款本息。
商、住放按揭贷款申请流程：借贷方进行申请→借贷方提供贷款申请资料→银行贷款机构或支行调查→审核批准→与银行贷款机构签订借款合同和担保合同→到有关管理部门办理抵押登记手续，取得他项权证→银行发放贷款。
本文来源：易盛金服
个人住房按揭贷款申请条件
个人住房按揭贷款是由发展商提供信用担保的抵押贷款。其基本做法是:购房者向房地产开发商交纳一定比例的购房款(30%-50%)后，余下款项(70%50%)由银行提供楼宇按揭贷款。按揭期间，开发商和借款人共同确认并经过公证，将《房产买卖合同》、《房屋预售合同》、《房产证》抵押给提供按揭贷款的银行，并由开发商提供担保。然后，借款人根据楼宇按揭贷款合同和有关规定按月等额偿还本金、利息及手续费。
个人住房按揭贷款申请人须具备以下基本条件：
（一）年龄满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明。
（二）具有稳定的职业和收入，月收入不低于月偿还贷款本息金额的2倍，有偿还贷款本息的能力；农民在城镇购买商品住宅的，贷款行社可根据当地实际，简化农民收入认定相关证明。
（三）未列入全国法院失信被执行人名单；客户洗钱风险评级为非高风险客户，且未被人民银行、公安机关、审计机关等有权机关开展反洗钱调查。
（四）信用状况良好，无重大不良信用记录，未列入不良信用记录名单或内控名单；不良信用记录是指在中国人民银行个人信用信息基础数据库（以下简称“个人征信系统”），近两年内无下列信息记录：
1.银行贷款采用分期还款方式，拖欠贷款本金或利息有3期（含）以上的。
2.银行贷款采用到期一次还款方式，拖欠贷款本金或利息60天（含）以上的。
3.借款人任一贷记卡、准贷记卡或分期贷款账户当前存在逾期、止付、冻结或呆帐等状态。拖欠连续3次（含）或累计6次（含）以上的。
（五）有合法有效的商品房买卖合同、协议或其他批准文件，及贷款行社要求提供的其他证明文件。
（六）有所购住房全部价款30%及以上的自筹资金，并保证用于所购住房的首付款；个人商业用房贷款自筹资金需达到购房款价值的50％及以上。
（七）同意以所购房屋作为抵押物，开发企业同意为其提供阶段性连带责任保证。
（八）在贷款行社开立将用于偿还住房按揭贷款的个人结算账户，并保证有充足余额。
（九）贷款行社规定的其他条件。
个人住房按揭贷款具体程序
（一）选择房产
购房者如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。
（二）办理按揭贷款申请
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
（三）签订购房合同
银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
（四）签订楼宇按揭合同
购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。
（五）办理抵押登记、保险
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
（六）开立专门还款账户
购房者在签订楼宇按揭抵押贷款合同后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款
贷款申请人影响贷款银行提供以下材料：
（一）身份证件：具有合法有效的身份证明：居民身份证、户口本或其它有效居留证件；贷款行社贷款对象以本地居民、农民为主。
（二）还款能力证明材料：包括工资收入证明材料、投资经营收入证明材料或其他证明材料；对无法提供收入证明书且银行收入流水不充足的农民，贷款可由地方政府出资为主的融资担保机构，追加提供全程连带责任保证担保。
（三）购房证明材料：合法有效的购房合同、协议或（和）其他批准文件。购买新建房屋，提供借款申请人与房地产开发商签订的房屋买卖合同；购买再交易房屋，提供借款申请人与售房人签订的房屋买卖合同；购买集资建房类房屋，提供借款申请人与集资建房单位签订的合同或协议；
（四）贷款担保材料：提供抵押物清单、权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押的证明，贷款行认可的抵押物评估报告，房地产开发企业同意提供过渡期连带责任保证的担保责任书；
（五）首付款证明材料：购买新建房屋，提供售房单位出具的发票或收据，或者银行转账、进账凭据；购买再交易房屋，提供购房人出具的银行转账凭据，或者售房人相应存款账户进账明细或专用账户存入资金的证明等；
（六）按揭贷款申请书：在住房“限购”区域，还须提供《个人购房贷款承诺书》及家庭实有住房套数书面承诺；
银保监会：继续对个人住房按揭实行更加审慎贷款标准
中新网2月25日电在25日国新办举行的新闻发布会上，银保监会副主席王兆星表示，对于房地产，总的方针是要促进房地产稳定健康发展，要继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准。
资料图：中国银行保险监督管理委员会。中新社记者贾天勇摄
会上有记者问：今年预期经济增长放缓，有些说法认为监管当局对于这方面的债务，比如影子银行，或者是地方债、房地产债务监管力度会减弱，请问银保监会的看法。
银保监会副主席王兆星介绍，在过去几年当中，不论是企业还是地方政府，确实增加了很多的融资、债务。这些是重要的潜在金融风险领域，也是监管的重点领域，同时也是防范化解金融风险攻坚战重点关注、加以化解和处置的领域。总体来讲，经过过去两年多的降杠杆，化解地方政府和企业债务，现在的杠杆水平基本稳定，并有所下降。但是，供给侧结构性改革还要进一步深化，企业、地方政府降杠杆、减少债务的工作还要继续下去。
王兆星提到，从监管部门来讲，要严格按照市场化、法治化的原则，按照审慎的风险管理控制标准对相关基础设施建设项目和企业发放贷款和提供融资，切实防范相关风险，支持企业和基础设施建设的推进。对于房地产，总的方针是要促进房地产稳定健康发展，继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准。要区别对待，实施差异化的房地产信贷政策，对于那些解决住房困难和改善住房条件的，而且自身有财务支付能力的，要继续给予相应贷款支持；而对于那些用来投资的，甚至是用来投机和炒卖的，要实行更严格的贷款标准，有的可能要提高首付比例，有的要调整利率的风险定价，有的甚至不能给予贷款支持。
王兆星明确指出，对企业的债务水平，对地方政府债务，以及对房地产，我们始终密切关注，实行更加审慎的融资标准，既要不断地化解存量风险，也要有效控制增量风险，这是我们一贯的监管政策和监管路径。
银保监会副主席周亮则表示，防范化解金融风险要做到“坚定、可控、有序、适度”。监管的职责首先是要回归到“监管姓监”上来。对于违法违规行为必须要管，“无照驾驶”更得管，以前“无照驾驶”没人管，所以才出现乱加杠杆、层层嵌套、脱实向虚。现在监管目标是要让它回归本源，让金融更好地服务实体经济。
关于地方政府债务、房地产债务过高的问题，周亮介绍，在处理各种债务问题时，一是看它是不是合规的，二是分析债务水平有没有过高，或者说是超出承受能力，这是判断的标准。
在处置债务风险的过程中，周亮介绍，要贯彻中央“稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹”的十六字方针。稳定大局，是不允许局部的风险引爆点产生系统性风险，监管部门要守住这个底线。在稳定大局的前提下要加强部门的协调配合，要统筹协调。分类施策，就是要一企一策做决定。精准拆弹，要像中医治病一样，治病于未发状态是最好的。对违规和高负债的问题要控制住增量，再逐步消化存量。但不能停下车来熄火了修车，这样不行，中国经济还要稳步发展，要保持经济的平稳、可持续增长，在这个前提下做好防风险的工作。
