经营贷换房贷，不是“馅饼”是陷阱

据11月14日《法治日报》报道，近年来，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将房贷转换成经营贷，从中赚取服务费。然而这种操作存在一系列风险。银保监会日前公布的8张行政处罚罚单中，有5张直接涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

与房贷利率相比，较低的经营贷利率无疑对购房者有诱惑力，加上中介的忽悠，一些人难免会心动。但实际上，经营贷换房贷，不是“馅饼”而是陷阱。

首先，严禁经营贷资金进入楼市是一条“铁律”。银保监会等部门印发的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，明确要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款。如此，贷款者偿还房贷的压力便会陡增，甚至可能出现还不起房贷而违约的情况。

其次，经营贷的本意是为了扶持中小企业发展，贷款期限一般是3到5年，不会像普通房贷那样长达二三十年。这就需要购房者不断续贷，重新递交申请材料，“露馅”的几率就会增加，仍然有被收回贷款、影响征信等得不偿失的风险。

更严重的是，根据我国刑法的规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

围堵经营贷换房贷，监管部门要加强对不良中介的打击，同时建立黑名单制度，对出现问题较多的中介重点监管，让“打歪主意”者无机可乘，保证经营贷真正用到该用的地方，维护房地产市场的平稳有序。购房者更须明白，天上不会掉“馅饼”，千万别禁不住忽悠将自己置于违法犯罪的险地。

个贷利率持续下行：消费贷最低至3.6%，经营贷或跌破3%

南方财经全媒体记者唐曜华深圳报道在促消费的号召下，消费贷成为四季度银行重点推的品种之一，不少储户反映收到不止一家银行发送的消费贷短信，称在该银行可获得一定授信额度或可申请储备金等。

21世纪经济报道记者调研深圳地区部分银行了解到，今年以来消费贷利率持续走低，个别银行消费贷利率最低至3.6%，不少银行的利率也低至3.7%，具体要根据客户资质确定贷款利率和额度。银行在消费贷方面的创新也层出不穷。

为加码支持小微企业，不少银行个人经营贷利率相比消费贷更低。部分银行的个人经营贷利率甚至跌破3%。一些银行建议客户申请利率更低的个人经营贷，但需要注意的是，个人经营贷需要公司资料申请、需要赎红本，隐含一些额外成本，若为申请做假证还有法律风险。

部分银行低利率消费贷抢市场

“我们的消费贷利率优惠活动从9月份就开始，持续到今年底，明年还有没有不确定，要看额度是否用满。”邮储银行一客户经理告诉记者。据介绍，年初，华为、腾讯等公司员工优质客户消费贷利率也要4.5%，现在已经降到3.7%。

一位贷款中介告诉记者，现在工薪贷利率整体比较低，尤其四大行的利率更低。

记者了解到，目前邮储银行、工行、中行、招行等多家银行推出的消费贷（信用贷）利率最低为3.7%，贷款额度最多30万。农业银行更低，客户经理称最低可申请3.6%的消费信用贷。

这些消费贷大多根据客户的工作单位、公积金缴纳金额等因素确定贷款利率和额度，还有的结合客户房贷月供情况给其打分，世界500强企业、央企国企的员工通常获得利率更低、贷款额度更高。

“我们有一个企业白名单，在这个白名单里的企业员工每月公积金缴纳金额过万的，贷款额度通常可以达到30万。”某国有银行客户经理告诉记者。

目前部分银行对于消费贷的审批也趋于放宽，“相同评分、相同条件的借款人，现在能获得低利率的更多了，比如以前30%，现在40%的人可以申请到。”某股份行客户经理称。

这些消费贷期限大多1-3年，还款方式大多提供先息后本和等额本息两种方式。不过也并非所有银行都以低利率力推消费贷，也有的银行消费贷利率仍然要求5%以上。

“5%是市场的普遍水平，4%以下算比较优惠的利率。”上海某贷款中介告诉记者。

由于个人信用消费贷对客户资质要求较高，尤其看重工作单位，部分银行称为“工薪贷”，因此只有符合要求的客户才能申请到额度，或者只有符合条件的客户才能申请到相对优惠的利率。对于工作单位达不到要求的客户，银行会建议办理有抵押的消费贷或个人经营贷款。

即使有房产抵押，部分银行的个人抵押消费贷款利率比信用贷更高。比如工行一支行客户经理告诉记者，个人信用消费贷利率最低3.7%，有房产抵押的消费贷利率为4.35%，此类贷款优点在于可以贷更多额度，可贷房产评估值的7成左右，但需要赎红本等。

个人经营贷利率跌破3%？

在支持小微企业、推行普惠金融的背景下，不少银行对个人经营贷款推行力度更大，有的客户经理建议申请利率更低的个人经营贷款。该行个人经营贷款利率只要3.45%，比个人信用消费贷款3.7%的利率更低。“只要持股10%以上的公司就可以，或者家里直系亲属有公司也可用来申请个人经营贷。”某大行客户经理称。

还有一家银行消费贷利率超过5%，个人经营贷利率最低为3.65%，“个人经营贷利率更低，主要是为了推行普惠金融。”该行客户经理称。

有贷款中介声称，个人经营贷利率甚至可以做到低至2.9%。不过记者咨询相关银行了解到，如果是等额本息还本方式的话，宣传的2.9%可能跟我们通常理解的年化利率概念不同，实际贷款利率应该也在3%以上。

等额本息还款方式为按揭贷款经常用到的还款方式，每月还款金额一样，包含利息和本金，对借款人而言每月还款压力更大，先息后本在贷款到期前每月只需还利息（按期数平均计算得出），到期再还本金，每月还款压力更小。消费者需要了解实际年化利率、利息支出总成本，并根据每月收支情况选择适合的还款方式。

对普通消费者来说，若为了更低利率申请个人经营贷也要小心“入坑”。比如某股份行的个人经营贷款虽然声称期限为5年，但其实需要每年借过桥资金还款再贷款，每年借过桥资金也将产生一笔不小的费用，并且还有续贷不上导致资金链断裂的风险。若个人经营贷款资金用于非经营用途，还有合规风险，一旦被查到变更用途可能会被银行要求提前还清贷款。

很多消费者可能收到过贷款短信或电话，其中部分推销电话是贷款中介打的，需要注意的是，通过贷款中介贷款可能有额外的费用支出或额外风险。

据记者了解，通过贷款中介从银行申请贷款需要给中介一笔中介费，比如贷款金额的1%，因此若符合银行贷款条件从银行直接申请贷款更划算，以免增加中介费支出。除非找不到愿意贷款的银行才找贷款中介，通过中介去物色愿意提供贷款的银行。通常银行不会跟中介达成密切合作关系，某国有行客户经理告诉记者，该行通常不会主动去跟中介合作。

（统筹：马春园）

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抵押经营贷和抵押消费贷请注意这7大区别

一、办理主体不同

抵押经营贷办理主体：个体商户、法人、股东、高管等直接参与经营活动的相关人等；

抵押消费贷办理人群：个人。

二、贷款用途不同

抵押经营贷款是用于经营用途；

抵押消费贷是用于个人消费为主。

（银行有明确的规定，专款专用，将经营贷款或消费贷款用于其他目的可能会被取消授信额度或者要求提前全额还款）

三、经营贷年限长于消费贷

抵押经营贷是针对企业发展而提供的贷款，抵押经营贷的最长年限在20年；

抵押消费贷的目标人群是个人，因此最长年限只有10年。

四、经营贷额度高于消费贷

抵押经营贷最高额度能达上千万；

抵押消费贷的贷款金额最高基本是在百万左右。

五、业务办理材料、流程不同

抵押经营贷需要提供企业营业执照、税票/流水等数据、经营情况、抵押物证明等等，对于贷款人的征信要求稍低一些。

办理抵押消费贷需要提供个人证明材料、收入情况、个人征信、抵押物证明等等没问题就能获得贷款。

六、利率区别

抵押经营贷的利率和现在抵押贷的利率其实已经相差不大