买房之前要掂量自己的实力，房子一旦成交，千方百计不能断供

人有别于其他野生动物，之所以比它们进化得快，区别就于：人首先会制造工具和使用工具，那么制造出来的工具在不用的情况下必须要放在一个别人拿不到地方，这个地方必须是一个密闭的空间里。远古时候人们只能搭建一个有门的窝棚，所以后来从窝棚演变成草房，再变成现在的高楼。

从农村到城市买房，有两个基本需求，第一，儿子结婚必须在县城买，否则就不好讨老婆；第二，小孩子上学也必须在县城买房。现在农村撤校并点非常普遍，像我老家八十多年的小学前两年被全部撤掉了，连幼儿园的小朋友都要去镇上的中心校，假如去镇上租房照看小孩子上学，不如去县城买一套房子，家长还可以在县城找事做，并且县城的教育质量要好很多。所以说有小孩的家庭在县城买房是刚需。

住在城市里的人，添人进口，工作调动也会涉及到房屋的买卖。

任何消费都要量力而行！其实买房也是一样的，大家在买房之前，仔细评估自己的购房能力，在这基础之上再确定好自己能够承受什么价位的房子。只有充分做好了对这些环节的有效评估，才能尽可能避免成为房奴的尴尬局面。

如果你已经具备了买房的能力，还要看是选择一次性购房，还是贷款购房。当然，如果是贷款购房，则应该再充分考虑你的还款能力。这主要是通过你的月供与家庭月收入比来衡量，一般情况下，月供不要超过家庭收入的50%。

一，首付，关于首付，不同房屋类型以及不同的城市首付标准不同。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人往房贷款，原则上首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，但是各个城市也会有不同。所以大家在买房之前，可先通过房屋的总价以及你所在城市的首付标准，来计算一下自己中意的房子的首付是多少，做到心中有数。

二，月供，如果你是贷款购房，还要将自己的月供控制在一个合理的范围之内，千万不要把自己每个月的工资全部用来还贷，建议每月的月供控制在你月收入30%左右。因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素，还要考虑到你收入减少的因素。此外，你在贷款购房时，预留出一年的按揭款。

三，养房费用

买房资金远远不光是首付钱，各类税费以及装修的资金，在交房后才需要定期交物业费，北方的朋友还要交供暖费、24热水费等费用。另外，如果你购买的房子距离上班地点较远，还应该将交通费用考虑进去。

四，还货能力，大家在选择贷款买房的时候要注意两个问题：一是可支配资金是否足够支付首付，二是是否具备还贷能力。总而言之，首付能力和还贷能力的综合就是购房能力。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响。因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。

贷款买房，首付后按月还房贷，这就是按揭。曾有人形象地戏谑为：银行把你按在地上，把你的皮揭了一层又一层。这虽然是一句笑话，但也证明你，自从贷款买房后，你以经身上有重担了，不轻松了，你已经被银行套牢了。到每月还房贷时，你就会凑足这笔钱，否则你会寝食难安。

现在我们来聊一聊购房贷款断供的话题，这是悲伤的话题、痛苦的话题、这是一个不愿提及的话题。

房子一旦断供，银行会拍卖房子，一般是房贷断供三个月或者是一年之内有六次违约断供的情况才会被银行拍卖房子。断供第一个月银行会进行催款，主要是短信、电话催缴；断供第二个月银行会上门或者直接到其所在单位催讨；断供三个月，银行就会起诉。房贷逾期三个月之后，被起诉的概率是非常大的，一旦被起诉，法院受理之后若还不能及时还款，法院会收回贷款买的房子，然后进行拍卖。

断供房屋被拍卖，就是所谓的法拍房，法拍房为了能快速售出，而且价格低于市面价格很多，房子卖掉之后，获得的钱首先用来抵扣起诉产生的手续费，然后用来还银行剩余的贷款与利息，最后剩下的才能退给买房者本人。

贷款买房时往往需要先付一定的首付，少则十几万，多则上百万，甚至有上千方的。一旦断供被拍卖，价格低于市场很多，意味着买房时所交的首付款可能都拿不回来，更别提还进去的房贷资金了。

所以房贷逾期之后，千方百计想办法，找家里人或者朋友借钱还款，渡过难关再说，也可以提供无力还款的证明尝试与银行协商，申请延期还款，若是这几种方法都行不通，建议在被起诉之前，首先自己想办法把房子卖掉

贷款没有还清的房子也是可以卖出的，有两种方案，一是让买房的人先把首付款给你，然后还清银行的贷款。二是跟银行申请直接过户，过户成功之后，就是买你房子的人与银行贷款的关系了。这样你就可以抽身离去，还不会损失多少钱。

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你的银行贷款额度，和这个息息相关

朋友们，大家好

“老王进货需要10万块钱，手里只有2万块，想和银行借8万，但银行只给老王审批通过5万。”

“小张的面馆刚有起色，想扩大店面，却发现一直用的贷款没有额度了。”

你有没有想过一个问题，银行是依据什么来评估你的贷款额度的？

本期的秒懂金融就和大家科普下，银行贷款风险评估最低门槛——五级分类，带你了解银行贷款审批额度背后的金融小知识。

1998年中国人民银行制订了《贷款分类指导原则》，依据借款人的还款能力，把贷款质量分成了五大类，即正常、关注、次级、可疑、损失。

正常就不用说了，证明你可以正常还款，没有违约风险。其他的情况发财哥帮大家梳理了一下。

关注：一般指借款人有能力还贷款本息，但是有一些不利因素。

次级：借款人的还款能力出了明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。

可疑：借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。

损失：在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。

除了恶意逾期外，还有哪些情况，借款人会被认定有风险呢？通常逃不开下面几种情况。

第一种情况：有多头借贷、借旧还新的情况。

第二种情况：本金利息没有逾期，但是有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑。

第三种情况：存在其他银行不良债务的情况。

第四种情况：本息逾期90天至180天的贷款或表外业务垫款31-90天的贷款或资产，一般归为次级类。

除了以上常规的情况外，如果是经营性贷款，可能还和你的经营情况（经营流水）息息相关。

所以，你看，有时候贷款额度降低或者关闭很可能你的某种行为，命中了银行的风险防控系统，被标记为风险客户。

而影响额度的行为，除了以上的几种常见情况外，每家银行，不同形式的借款产品还有自己多维度的评估方式，作为经营风险的机构，各家银行都有自己的风险监测体系。

那么问题来了，既然如此，我们急需用钱的时候，怎么保证额度更高更稳定呢？

首先，也是小编经常和大家讲的第一重要的一定是你的个人征信，不花不黑是最基本要求，不要频繁查询个人征信，更不要出现逾期、呆账的情况。

除了征信外，还款能力也是核心因素，尽量避免多头借贷、拆东墙补西墙、高额负债等情况，保证经营正常。

当然，银行的风控系统可能也无法做到360度全流程监控，保证万无一失。

金融小课堂｜关于贷款的五级分类

根据中国人民银行制定的《贷款风险分类指导原则(试行)》，商业银行将贷款划分为五类：正常、关注、次级、可疑、损失。这些分类，也会显示在个人征信报告中。其中，后三类合称为不良贷款。

五级分类的定义

1、正常类贷款定义。

是指借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑本息不能按时足额偿还的贷款。要点特征：1）借款人生产经营活动正常，经营效益良好，财务管理规范，主要财务指标和现金流量结构合理；2）借款人还款意愿强，在银行和他行还本付息正常，信用记录良好；3）借款人没有出现重大预警信号；4）借款人的主要股东、高级管理人员、组织管理结构未发生不利于贷款偿还的变化；5）担保完整有效，保证人经营活动和财务状况正常，抵/质押物完好无损；6）信贷档案和重要文件保存完整；7）借款人结算往来正常。

2、关注类贷款定义。

是指尽管借款人目前有能力偿还债务本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素，继续发展下去将可能影响债务的偿还。

1）本金和利息虽尚未逾期，但借款人有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑；

2）借新还旧类贷款，或者需通过其他融资方式偿还的贷款；

3）借款人未按约定用途使用资金；

4）借款人拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款；

5）借款人在其他银行的债务已经不良；

6）违反有关法律、法规或授信审批程序发放的贷款。

3、次级类贷款定义。

是指借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常经营收入无法足额偿还债务本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。该类贷款的本息损失预计一般不超过60％。1)借款人拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款91天至1年(含)的贷款，其应收利息不再计入当期损益。2)借款人利用合并、分立等形式恶意逃废银行债务，本金或者利息已经逾期。

4、可疑类贷款定义。

是指借款人无法足额偿还债务本息，即使执行担保，也肯定会造成较大损失。该类贷款的本息损失预计一般不超过90％。

1)拖欠利息或/和本金、分期还款脱期、垫款1年以上；

2)借款人已严重资不抵债，经营严重亏损，现金流量严重不足；

3)贷款会发生较大损失，但由于存在借款人重组、兼并、抵（质）押物处理、未决诉讼或未终结执行等因素，损失金额尚不能确定。

5、损失类贷款定义。

是指在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。该类贷款的本息损失预计一般在90％以上。

1)借款人和担保人已经依法宣告破产，经法定清偿后，仍不能还清的贷款；

2)借款人虽未终止法人资格，但生产经营活动已经停止，且借款人已经名存实亡，复工无望，经确认无法还清的贷款；

3)借款人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大且不能获得保险补偿，经确认无力偿还的部分或全部贷款，或者保险赔偿后仍未能还清的贷款；

4)经国务院专案批准核销的逾期贷款；

5)借款人被依法撤销、关闭、解散，并终止法人资格，经确认无法还清的贷款；

6)借款人和担保人均无财产可供执行，法院裁定终结、终止或中止执行后，银行仍无法收回的贷款。

“五级分类基本标准及限制性要求”

贷款五级分类的基本标准及限制性规定。例如，在对贷款进行分类时，银行要以评估借款人的还款能力为核心，把借款人的正常营业收入作为贷款的主要还款来源，贷款的担保作为次要还款来源；又如，同一笔贷款不得进行拆分分类。另外，对符合一定特征的贷款，应至少划分为关注类、次级类或可疑类。

下列贷款资产应至少归为次级类

本金和利息虽尚未逾期，但借款人有利用兼并、重组、分立等形式恶意逃废银行债务的嫌疑；借新还旧，或者需通过其他融资方式偿还；改变贷款用途本金或者利息逾期（根据银监发〔2006〕23号文《农村合作金融机构信贷资产风险分类指引》规定，本金或利息逾期90天以内的贷款或表外业务垫款30天以内的贷款或资产，一般划入关注类）；同一借款人对本行或其他银行的部分债务已经不良；违反国家有关法律和法规发放的贷款。

下列贷款资产应至少归为关注类

逾期（含展期后）超过一定期限、其应收利息不再计入当期损益。《贷款风险分类指引》没有进一步规定这里“一定期限”的具体标准。根据2006年银监会23号文的规定，本息逾期90天至180天的贷款或表外业务垫款31-90天的贷款或资产，一般归为次级类。

借款人利用合并、分立等形式恶意逃废银行债务，本金或者利息已经逾期。

需要重组的贷款应至少归为次级类

重组后的贷款（“重组贷款”）如果仍然逾期，或借款人仍然无力归还贷款，应至少归为可疑类。重组贷款的分类档次在至少6个月的观察期内不得调高，观察期结束后，应严格按照监管规定进行分类。

与“一逾两呆”分类法相比，贷款风险五级分类法更加关注借款人的还款能力和还款意愿，通过对借款人经营状况、财务指标、贷款担保等因素的连续监测和分析，银行能够更准确地识别影响贷款偿还的潜在风险及其迁徙情况，有助于银行动态监测资产质量，及时发现问题并有针对性地加以处理。同时，贷款风险五级分类法的实施，为实现我国银行与国际接轨，参照国际银行业的通用标准对国内银行资产质量的实际状况进行比较和评价奠定了基础。

“五级分类结果的运用”

基本信贷分析

主要包括：

（1）贷款用途。在贷款业务中，判断贷款是否正确使用以及不被挪用，是贷款分类最基本判断因素之一，因为贷款一旦被挪用，就意味着将产生更大的风险。在贷款分类中，对于挪用的贷款，至少是关注类。（2）还款来源。还款来源是判断贷款偿还可能性最明显标志，需要判断贷款时合同约定的还款来源是什么，目前偿还贷款的资金来源是什么。通过正常经营所获得的现金流量是偿还债务最有保障的来源。依靠担保抵押或重新筹资，由于不确定因素较多和成本较高，风险也就较大。因此在分类中，应判断借款人约定的还款来源是否合理，风险程度是高或低。（3）还款记录。还款记录对于贷款分类的确定具有特殊作用。还款记录可以直截了当地告诉我们，贷款是在正常还本付息，还是发生过严重拖欠或被部分注销，贷款是否经历过重组，本息逾期的时间，是否已挂账停息，以及应收未收利息累积额。这些信息基本能够帮助我们在一开始就很容易的判断，这笔贷款的基本状况和分类的基本信息。通过基本信贷分析，可得到对某笔贷款的基本印象，并对该笔贷款的质量进行初步判断。

评估借款人的还款能力

主要方式就是对借款人进行财务分析和现金流量分析。

（1）财务分析常用的财务比率包括：流动比率、速动比率和现金比率等，主要用于衡量短期偿债能力；资产负债比率、产权比率等，主要用于衡量长期偿债能力。

（2）现金流量分析。银行可以根据现金流量表中的财务数据，通过分别测算经营活动、投资活动和筹资活动及非常性项目所产生的现金流量及净现金流量来分析企业还款能力。

还款可能性分析

主要包括担保分析和非财务因素分析等两方面内容。

（1）担保分析。主要有两个方面的问题要重点考虑：一是法律方面，即担保的有效性；二是经济方面的，即担保的充分性。

（2）非财务因素分析。一般可以从借款人的行业风险、经营风险、管理风险、自然及社会因素和银行信贷管理等几个方面入手，来分析非财务因素对贷款的偿还的影响程度。