可以抄底了？四大国有银行房贷利率最低已至4.25%

01房贷利率的高低，直接关系到购房成本，也是调节楼市的重要砝码。降低房贷利率是救市非常有效的手段。在2008年、2014年的救市行动中，降低房贷利率都曾是急先锋。

最近，终于有大利好消息：原本慢条斯理的温州国有四大银行，工行、农行、建行、中行，将首套房的按揭利率，大幅降到了4.25%，二套房的按揭利率大幅降到了5.05%（以银行官方口径为准）。

究其原因，房贷利率能有如此幅度的下降，主要是因为上月的两个政策。

5月15日，央行发布了“中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”，通知的核心点就是“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”

也就是说，首套房可以在5年期LPR的基准利率下浮20个基点。

5月20日，5年期LPR从4.6%降到了4.45%。两个政策一结合，目前最低政策房贷利率就是4.45%-0.2%=4.25%

温州这一次，国有四大银行动非常迅速，而且步调一致的将房贷利率一次性降到了政策底线。这样的利率在全国范围来看，也是相当低了。

首套房4.25%，二套房5.05%，目前都已经是政策下限，地方或银行已尽数释放可用的权限。现在除非央行层面有新的刺激政策，或者5年期LPR再次下调，不然目前的房贷利率已经是底线了。

02显然，当前利率与半年前的按揭利率相比，已是天壤之别。那么，利率变化又会给购房者减少多少购房成本呢？

举个例子，去年下半年首套房的房贷利率是5.7%左右，如果贷款200万，按揭30年，等额本息月供是11608元，要还217万的利息。而按现在4.25%的利息计算，同样贷款200万，按揭30年，等额本息月供是9838元，只用还154万利息，可以少付63万的利息。

如果贷款300万，按揭30年，那差额就更多了。按5.7%房贷利率算，要还326万的利息，按4.25%房贷利率算，只用还231万利息。足足少了95万的利息。按2成首付计算的话，总价375万的房子，房贷300万，首付75万。这省下的利息，足够付首付还有多。

所以降房贷利息，是能大幅降低购房者的购房成本。

那么，现在的房贷利率到底了吗？

在2014-2015年救市的时候，房贷利率的最低点，首套房大概是4.9%打7折，折后大约是3.5%左右，不过这个时间窗口不长。参考这个数值，这一轮或也会4%以下。但从趋势上看，在房住不炒的大前提下，这一波房贷利率下降可能快接近尾声了。

其实，目前更需去调整的是二套房5.05%的房贷利率，因为二套房针对的是改善性需求，而改善需求是楼市中非常重要的购买力支撑，这个购买力的弹性是比刚需要大很多，也是更容易被刺激起来的群体。目前在高层文件中，改善需求已经被纳入到了政策支持的范畴，接下去二套房的利率下降或许还有空间。

最后，已经办理房贷的购房者，需要关注5年期LPR利率的调整。5年期LPR利率调整时，大部分已办房贷的利率会跟随调整（个别签署固定利率或者有其他约定条款，可能不会调整）。注意不是实时调整，大部分合同规定的是，每年1月1日按照最新5年期LPR利率进行调整。

这里还要注意，比如合同签署的是5年期LPR利率+50基点，这50基点是不会变。现在5年期LPR利率是4.45%，那么你的实际利率是4.45%+0.5%=4.95%。

03可以看出，房贷利率的大幅下降，是楼市接近底部或逐步回暖的重要信号。

房贷利率下降，一方面会让按揭买房的总支出，出现明显下降，换个角度也可以看成实际房价的下降。另一方面，资产价格一般会与资金价格负相关，资金价格下跌的时候，资产价格往往会出现上升。

再加上，近期各个城市大举出台救市政策的叠加，楼市买卖双方的心态或将出现一些变化。

市场总是先有政策的变化，然后逐步影响心态和预期，最后在成交数据上体现。然后成交数据再形成新的一轮对心态和预期的影响。所以如果看到成交数据的变化，其实已经是完成一轮传导的结果。

另外，这次是少见的国有四大银行同步行动，将房贷利率一降到底，不像之前总是慢商业银行一步。说明国家队货币政策已经形成统一意见，确定的政策要尽出快出，不再留余地。这是一个重要信号，不再左右摇摆，坚定救市。

在这一轮房贷利率降息后，楼市或会迎来回暖，你觉得到抄底的时候了吗？

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首套房贷利率最低4.25% 惠州至少13家银行已执行

惠州房贷利率又又又降了。

据不完全统计，截至5月31日，惠州33家各大分行中，至少有13家银行可按照4.25%申请首套房贷利率。

惠州房协的统计数据显示，包括工行、农行、中行、建行四大行在内的多家银行已经开始下调房贷利率，从此前的最低4.8%降至4.25%，大大降低了置业者的购房成本。

之前4.8%现4.25%惠州13家银行已下调首套房贷利率

目前惠州四大行银行首套房贷利率降为4.25%，之前最低为4.8%，二套降低至5.05%。

惠州房协相关负责人表示，在央行发声下调房贷利率下限，工行、农行、中行、建行四大行惠州分行已积极响应，已将首套房贷利率下调至4.25%。

惠州房协的统计显示，（截至5月31日）显示，惠州33家银行机构中，已有工行、建行、中行、农行、交行、广发、邮储、平安、招商、广大、华夏、龙门农商、浦发等至少13家银行的首套房贷利率降至4.25%。

2019年8月后迎单次最大降幅5年期以上LPR降低至4.45%

5月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.7%，与上月持平，5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点。据了解，这是2019年8月LPR改革后，首次出现1年期不变而5年期以上LPR下调的情况。不仅如此，下降0.15个百分点也是5年期以上LPR经历过的最大降幅。

就在几天前，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。通知提到，首套个人住房贷款利率下限调整为不低于市场报价利率减20个基点。5月20日，惠州已有部分银行跟进这一政策，首套房利率最低调至4.8%。

数据显示：2021年5月，惠州首套、二套房贷利率分别为6.5%、7.0%。而从去年年底开始，房贷利率开始以一种“碎步式”的节奏下降，从首套、二套6.1%、6.2%逐步下调至今年1月底的5.2%、5.35%。

到了5月初，惠州市场针对房贷利率首套最低执行5.0%-5.2%，二套最低执行5.3%-5.4%。此次央行下调首套房贷利率下限后，5月20日，惠州首套、二套房贷利率最低降至4.8%、5.2%。

帮您算账：当下首套4.25%利率100万贷款少还利息50万

如果按房贷利率下限计算，到底能为购房者节省多少利息？

我们可以算笔账：以首套房商业贷款100万元，贷款30年，等额本息还款的按揭贷款为例：

在2021年5月买房，以当时惠州首套房贷利率6.5%计算，根据房贷计算器可算出月供为6320.68元，30年总利息是1275444元。

在2021年底买房，当时首套房贷利率是5.5%左右，月供5677.89元，30年总利息是1044040元。

若在2022年3月买房，可享受5.1%的利率，此时月供为5429.50元，30年总利息为954619元。

若按照2022年4月惠州最低4.8%的利率计算，每个月是5246.65元，30年总利息为888795元。

若按照2022年5月底惠州最低4.25%的利率计算，每个月是4919.40元，30年总利息为770983元。

目前享受到惠州最低4.25%利率的购房者，比去年同期6.5%利率的购房者，每月少还1401.28元，一年可以节省近1.7万元，30年总利息少还50万元。可见，利率下调对购房者来说，可以节省一笔不小的费用。

采写南都记者蒋奇政

多地房贷利率跟随LPR下调 有银行首套房按揭贷款利率最低降至4.9%

来源:证券日报

随着LPR(贷款市场报价利率)下调，《证券日报》记者了解到，北京、上海、深圳、广州、苏州等多地个人住房按揭贷款利率已经相应进行了调整，同时，也有银行下调了上浮基点，首套房按揭贷款利率最低降至4.9%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，并非所有房贷客户都能马上享受到下调后的利率。新增房贷普遍可以按照最新的LPR利率计算，存量房贷则要看购房者的重定价日。

多地房贷利率下调

《证券日报》记者以购房者身份咨询了北京地区包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、招商银行、民生银行、平安银行、浦发银行、南京银行、江苏银行等在内的11家银行的多个网点。上述银行网点工作人员对记者表示，目前首套房贷款利率均已降至5.15%、二套房贷款利率降至5.65%，分别跟随5年期以上LPR一同降了5个基点，但加点幅度未变，自2019年LPR改革后始终执行首套在LPR基础上加55个基点、二套加105个基点的标准。

《证券日报》记者致电上海地区多家银行支行了解到，目前这些银行首套房贷款利率已降至5%以下，为4.95%，二套房贷款利率为5.65%。其中房贷利率随LPR下调了5个基点，加点幅度未调整。

事实上，亦有多地银行对房贷加点部分进行了下调，但加点利率部分根据各地区房地产情况及各家银行房地产贷款策略不同而有所差异。例如，广州房贷利率差异化定价特征更明显。据了解，此次LPR调整之后，广州首套房贷款利率集中在5.5%至5.6%之间，二套房贷款利率5.8%，其中房贷加点部分仍会参考客户资质与楼盘(新房)合作情况。

某股份制银行深圳分行某支行个贷经理告诉记者，目前首套房贷款利率最低可申请4.9%，除了LPR下降的5个基点之外，加点利率部分也较此前下降了15个基点。

《证券日报》记者从苏州地区多家银行了解到，目前部分银行首套房贷款利率已经降至4.95%，二套房贷款利率降至5.5%以下。

根据贝壳研究院重点城市主流房贷利率数据，2022年1月份受监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套利率为5.84%，均较上月回落8个基点。其中59城房贷主流利率环比下调，较上月增加19个，广州、深圳、杭州、南京、苏州等重点城市房贷利率均下调。

LPR调整影响几何?

值得注意的是，5年期以上LPR下调对新增和存量贷款的影响不同。新增房贷普遍可以按照最新的LPR计算，即可享受LPR下调的红利，降低购房成本。但存量房贷则要看购房者的重定价日。

北京某国有大行个贷经理告诉《证券日报》记者，从2021年1月份开始实施，银行都集中将存量房贷批量转化成LPR。转化成LPR定价模式后，房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第一个月开始调整。这意味着2023年1月份，很多人的房贷将会迎来新一轮调整。

他进一步介绍：“对于已贷款的购房者来说，在1月20日之前已经完成今年重定价的存量房贷，需要等到2023年1月1日重定价时调整。但对于在2022年1月20日以后完成贷款的新购房者，则会立刻享受到利好。”

“此次LPR调降，对于房地产市场将产生积极影响，有助于提振楼市的景气度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，从房企角度看，中长期贷款资金成本将进一步降低，进而鼓励房企愿贷敢贷。从购房者来说，房贷利率成本进一步下调，将进一步激活合理住房消费需求。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐对《证券日报》记者表示，2022年货币环境稳健偏宽松的基调基本确立。作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR下降，代表着居民住房按揭贷款成本降低，有助于提高居民购买力，释放住房消费的同时也带动其他生活消费。预计年内购房信贷环境保持相对宽松，支持合理住房消费需求的释放，带动市场量价向中枢回归。