为什么买房贷款，最好选择等额本金？

最近几年，院长的朋友买房的越来越多。

一方面，是因为前两年房价不断上涨，不少小伙伴担心如果再不上车，就永远买不起自己所在城市的房了。另一方面，也是因为三十而立，结婚的结婚，生子的生子，购房自住的刚需越来越急迫，一咬牙一跺脚，就买了。

几乎每个人贷款买房的时候，都会遇到一个问题：我是选择等额本息，还是选择等额本金呢？

1、什么叫等额本息和等额本金

首先，我们要搞清两个概念：什么叫等额本息和等额本金？

对房贷有所了解的童鞋可能都知道，房贷的还款方式其实有两种：一种是等额本息还款，一种是等额本金还款。

那么等额本息和等额本金有什么区别呢？

简单来讲，等额本息就是贷款人每个月的还款额都一样，每个月的还款金额里，前期还的利息多，本金少；后期则反过来，还的利息少，本金多。

等额本金则是一种【前紧后松】的还款法。每个月的还款金额里，固定还一定数目的本金。因为本金在不断减少，所以利息也在逐渐减少。随着利息的减少，每月的还款额也在不断降低。

院长举个栗子，大家就理解这两种还款方式的区别了。

前阵子，院长有位朋友在惠州买了套120平米的房，总价125万左右，大约贷了87.5万。

办房贷的时候，他听从销售的建议，选了【等额本息】的还款方式。每个月固定还5726.39元。这个还款额度在他的承受范围之内，因此就选了。

那假如选择等额本金呢？第一个月要还的金额为7218.75元，此后每个月少还14.89元，直至20年后还完。

这样看来，等额本金前期的还款压力真是大多了呢。比如第一个月，7218.75-5726.39=2086.36(元)。等额本金的还款方式足足比等额本息的还款方式多还2086.36元。

两千多元，对普通的工薪家庭来说不是一个可以忽视的小数字。每个月多支出两千多元，对一般家庭来说，很可能造成生活质量的大幅度下滑。

那么，既然等额本息的还款压力小一些，为什么院长还说，对很多人而言，贷款买房的最好选择是等额本金呢？

2、为什么选择等额本金

如果我们从还款压力方面考虑的话，等额本息确实是个不错的选择。前期压力小，而且每个月还款金额固定，对那些记性不太好，会因为少打利息而造成贷款逾期的人群来说，优点也是不少的。而且，大部分银行给你贷款的时候，也的确都是默认推荐等额本息还款的。

这不是说银行藏着什么猫腻，事实上，无论“等额本息”和“等额本金”，其实并没有优劣之分。

但是正像我们前文所说，等额本息还款方式下，每个月的还款金额里，前期还的利息多，相应地，还的本金少。

这就会导致一个惊人的结果……

在上面那个例子里，8年后，其实他的贷款本金才还了25.2万左右，而利息却已经还了约29.7万。

也就是说，在相当长的日子里，他每个月的还款，其实很大一部分是在还银行的贷款利息，而本金却还的还没有利息多。

如果选择等额本金的还款方式呢？8年中，他的本金已经还了35万，利息还了约27.5万。这样一对比，我们就可以很明显地发现，选择等额本金的还款方式，还的本金比等额本息的多了很多。

两种还款方式这种细微的差别，在你想要提前还贷的时候，体现得特别明显。

比如上面的这位朋友，他买房主要就是为了投资，因此一旦房子出售，就会提前还清贷款。而更多的人，因为贷款的压力，也不愿长期背负二三十年的贷款生活，而会选择提前还贷（当然这种行为是否妥当，我们以后的文章中再讨论。如果感兴趣，可以在小赢学院公众号回复提前还贷四个字，告诉你真相）。

那么当我们要提前还贷的时候，会出现一种什么样的情况呢？

就是在等额本息的还款方式下，我们会发现，我们还有大量的本金还没有还。

因为前期还贷，主要还利息去了，现在想提前结清贷款，却发现利息已经被银行收走了，剩下要还的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每个月的月供，大部分都给银行打工了。

而等额本金的还款方式的话，因为每个月固定在还一定数目的本金，还的越久，本金就剩的越少，提前还贷的话，相应要还的贷款就少了很多了。

3、等额本金还的利息比等额本息少

所以，如果你在买房的时候就有打算未来提前还贷（事实上很多人觉得二三十年的房贷太长，或者想要买二套房，都会提前还贷），而且条件允许的话（这里的条件允许是指你能承受一开始的较高的月供），等额本金其实是比等额本息更值得选择的还款方式。

而且，由于等额本金前期还的本金比较多，选择等额本金的还款方式，总的还款利息也比等额本息的利息少。如果你的贷款额度大，有时因为两种还款方式的不同，利息还会相差数十万。

为什么等额本金和等额本息的利息，会差别这么大呢？

从上面院长讲述的两种还款方式的还款原理中我们应该知道，之所以等额本息的最终利息高，等额本金利息低，是因为我们每个月占用银行的本金不同造成的。

等额本息，每个月的还款金额里，前期还的利息多，而还的本金少。还的本金少，自然说明你占用银行贷款更多、时间更长，自然利息就要高一些了。并不是银行设计要多赚你的利息。

而等额本金则恰恰相反，你每个月还给银行的本金多了，整体利息自然就少了。

所以，如果你的经济能力还不错，一方面自己在未来二三十年中可能提前还贷，另一方面也不想付太多利息给银行，那么当然最好就是在办理房贷时选择【等额本金】的还款方式了。

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买房贷款时，银行为什么对等额本金贷款方式“只字不提”？

随着房价越来越高，大部分家庭都没钱支付全款买房，贷款买房已经成了主流的买房方式。我们在买房贷款时有两种贷款方式，一种是等额本息的贷款方式，另一种是等额本金的贷款方式。在现实生活中，大部分人都是选择的等额本息贷款方式，甚至不少人根本不知道还有等额本金的贷款方式，这是因为很多银行一般都会首要给贷款人推荐等额本息，并解释等额本息的优点，而对等额本金却“只字不提”，只有贷款人问到等额本金时，才会做简单的介绍。那么为什么银行都喜欢推荐等额本息，不愿意推荐等额本金呢？主要是因为银行放贷就是为了赚房贷利息，等额本息的利息是比等额本金利息更高的，所以银行的工作人员肯定愿意推荐等额本息了。下面我们来详细了解下等额本息和等额本金的差别。

等额本息

说得简单点，等额本息就是每个月的还款额是相同的，这样月供较低，还款人压力较小，当然利息也较高。

等额本金

等额本金的月供是不固定的，月供是逐月递减的，这样前期的月供较高，还款人压力较大，但是这样利息更少。

我们用基准利率4.9%、房贷30年、贷款70万的条件对等额本息和等额本金做个比较，看看两者之间利息相差有多大。

等额本息：通过计算得出贷款70万的月供为3715.09元，利息为637431.34元，还款总额为1337431.34元。

等额本金：通过计算得出贷款70万的首月月供为4802.77元，然后逐月递减7.94元，利息为515929.17元，还款总额为1215929.34元。

通过上面的数据可以看出，等额本息的月供是固定的，而等额本金则是逐月递减的，但是等额本金前期的月供要比等额本息高不少，等额本息和等额本金的利息相差也很大，等额本金的利息比等额本息少了121502.14元。

综上所述，如果等额本金的月供对我们不会造成太大的压力，我们是可以选择等额本金的贷款方式的，不管是还满20年或者30年，还是提前还款，等额本金的利息都少于等额本息。我们去贷款时，可以叫银行的工作人员算一个等额本金的月供和利息参考一下，再来决定用等额本息还是等额本金，不要直接就选了等额本息。你们认为等额本息更好还是等额本金更好呢？欢迎大家评论。

粗暴解读买房贷款的等额本金和等额本息

买房贷款这两个还款方式，有时候还真容易搞混淆了，其实也好理解，等额本金：每个月还款额慢慢变少，总利息也少；等额本息：每个月还款还款一样多，但是总利息多。

所以有人讲了，既然等额本金比等额本息的总利息少了，那我选择等额本金岂不是更好？这话听起来确实没毛病，但是我们透过本质来分析问题，其实并不是那么回事！我们以100万房贷30年还清举例，基准利率设定为4.9%如果选择等额本金法，每个月将会固定还本金2777.78元，利息将逐渐变少，第一个月应还利息是4083.33元，所以第一个月还款额是6861.11元。30年累计还款约为174万元。如果选择等额本息，每个月还款额固定，在第一个月还的5307.27元，有4083.33元是利息，1223.94是本金，到了最后一个月你的还款金额还是希望的，但是重点就在这里了，最后一个月的还款金额中5283.68元是本金，但是利息却只有21.58元。

所以我们需要知道的一个事实是，货币超发带来货币贬值是一个事实，30年前3000元，算是一笔巨款了，但是到现在可能只够到一个稍微高级点的餐厅吃一顿饭了，等额本金很明显有头重脚轻的趋势，并不符合普通工薪阶层合理的资金分配方式。在我看来等额本金适合有一定经济基础的年长点的富薪家庭，前期还款多点，后期压力也变小，等额本息特别适合我们普通工薪家庭，还款金额一样多，未来收入肯定会提高，但是货币贬值，给我们带来的还款压力也就小很多了。

总得来说，等额本金，先苦点，后面轻松点；等额本息，可以享受货币贬值带来的红利，所以我更建议选择等额本息。