买卖二手房你的贷款额度是多少？怎么来判定？

现在买房大多都是贷款，为什么有的人贷款和国家规定的额度要低？银行贷款到底怎么来判定每一个的贷款额度？贷款不够怎么办？

哪些因素影响贷款额度？

1、房贷首付影响:成都一般贷款都是最低首付三成，贷款七成，首付款不能低于三成，首付越多贷款越少。

2、贷款人的还款能力:就是贷款人的收入有多少，收入不多那么贷款额度就受影响，收入要在月供的两倍及以上，收入多少直接影响贷款额度。

3、房屋年限及贷款人年龄:一般买卖二手房贷款年限都可以贷30年，只有少数房龄很久的，贷款就会受影响，一般超过了20年

贷款人年龄越大，贷款额度越，男性最高可以到69岁，女的最高65岁。如果男的50岁，你们就只可以贷款19年。

4、贷款人名下有贷款:如果贷款人名下有一套房屋贷款，还有车贷，要是再次贷款，那么贷款额度就会受影响，这次贷款收入证明及流水就会加上上一套房子月供车车贷及这次月供的总和的两倍。

例:上套房子和车贷月供总4000，这次贷款4000，那么这次贷款就需要的收入证明及流水:(4000+4000）×2=16000

4、征信:个人征信应该是贷款影响最重要的标准，征信太差的银行直接拒贷。一般考察五年内的征信记录，连续3次、累计6次逾期就可能造成贷款被拒。

银行贷款会影响贷款额度的因素？

1.收入记流水不够怎么办？

申请增加共同借款人。年轻人贷父母还没有退休，有正式工作那么父母就可以作为担保人。

提示：1.在买房时一定要根据自己实际情况量力而行，不要盲目跟风。

2.每个区域银行贷款政策都有一定差异，需要自己去银行了解清楚当地政策。

新政十二条！公积金最高可贷90万，二手房最高70万

刚刚长春发布楼市新政。

《关于进一步促进房地产市场平稳发展若干措施》，总共十二条。很多人猜测的商转公、交易税费减免，还有棚改货币化安置等政策，并未出现。

十二条主要从土地规划、信贷政策、促进交易等方面，推动长春房地产市场尽快回归到健康发展轨道。

新政都说了啥？利好哪些购房者？心急的，可以拉到文章后面，看政策全文。

先说说政策对购房者有哪些利好！

1、

新房、二手房的公积金贷款额度均提高！

个人正常缴存住房公积金，新房最高可贷60万，夫妻双方最高可贷90万。

相比调整前，个人最高贷款额度提高了10万元；夫妻双方最高额度提高了20万元。

二手房公积金贷款额度，夫妻双方从原来的最高额度60万元调整为70万元；个人最高贷款额度从原来的40万元调整为50万元。

上调公积金贷款额度，对买房人来说，最直接的就是相比商贷，要更省钱，更划算，也可以有更多选择。

但截止日期是2022年12月31日之前，想用公积金的，还得抓紧啊。

2、

官方认证，首套首付比例最低20%

首付比例下调官方认证，首套首付比例最低20%，二套最低30%。

在众多松绑楼市的举动中，降首付可谓是力度最大的一个，相对于其他利好来得也更加直接。

比如，一套总价100万的房子，现在20万就能撬动，相较于此前的30%首付来说，直降10万元。

对于一些手头并不宽裕，但工作稳定且收入较高的购房者来说，可以拥有更多的选择，大大降低了入市门槛，还能研究全国品牌开发商的房子了，而且面积也敢选大一点的了。

另外，首付比例下调，也为不能做首付分期的大牌房企又增加了一个优势。好产品+好政策，简直是如虎添翼。

关于房企开发、融资、建设、交付、销售方面，本次的新政也给政策性的利好。比如：

1）对未按期交付的房地产开发用地，符合土地分宗条件的，可签订补充合同，实现项目局部开发、预售。

啥意思？

简单理解就是开发商干不下去可以把土地分出来找人接手，有利于房企融资，减少烂尾风险。

2）支持集中批量购买商品房。支持机关单位，国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。

开发商可以大大方方的搞“团购”了，但是团购房必须得有预售证，而且不得低于成本价销售。

3）实施重点项目帮扶督导。对涉及到民生、交房压力较大的房地产开发项目，建立帮扶督导机制，由市、区两级领导进行帮扶，推动解决项目中的各类问题。督导项目及时开工、按时交房。

啥意思？

就是存在风险的楼盘，政府监督你、帮扶你、督导你，减少烂尾风险，这也是对购房者负责。

4）规范入库入统。加强房地产项目统计，对房地产企业用于抵顶工程款的商品房，按国家统计制度，符合商品房销售统计范围的，做好应统尽统。

以后工抵房也要合规合矩，不是你想抵就抵的，更不能打着工抵房搞促销。

另外，12条里还有促进非住宅类商品房销售、租售，盘活非住宅存量用地，调整土地商住比例等内容，这些都将促使房地产企业可以顺利销售，最终“保交房”，保障购房者的权益。

以上措施各县（市）、双阳区、九台区可根据实际参照执行。

在此也提示大家，政策虽大力支持，但“房住不炒”是楼市的总基调，刺激回暖，不是刺激炒房。

对于12条政策，你有啥想法，来文末留言说说。

贷款买房，房子每年升值多少，才不算亏？以100万房产为例

生活中，相信很多人时常听到的一句话就是，“贷款买房，房价不涨就是亏”，从某种角度来看，确实是这样的。

许多人之所以愿意掏空家里人6个钱包付首付，还要再贷个20~30年的借款，咬紧牙关买房供房，目的除了在城市里定居拥有一个基本的居住空间、享受城市的基本配套（如教育、医疗、交通、商业）之外，一个更重要的原因，就是指望买的房产能够增值，带来家庭财富的增长。

在过去一二十年的购房逻辑里面，无论一二线，还是三四五线、十八线城市，许多房子都是买到手后，会逐年增值。

但是，在未来房地产市场逐渐走向分化的年代，恐怕就不是闭着眼睛买房就能发家致富的行情了。

在货币放水的背景下，一二线城市的房产，保值和抗跌能力相对更稳靠一些，三四五线城市、十八线县城，就没那么幸运了。

那么，贷款买房，按照现有的利率水平（按照许多人5%的平均利率来算），一套100万的房产，每年房价要增值多少，才算不亏本呢？

这里面，计算方式多样，结果也大相径庭。

但是，一般而言，除了贷款的利息成本外，还要考虑的就是通胀成本、机会成本，以及房屋的折旧损耗、租金回报率等因素。

举个例子说明，假设按照年化5%的利率，一套100万的房产，首付2成，贷款80万，

20年等额本息，总利息约64万，每月偿还本息共计约6000元，每年7.2万；

20年等额本金，总利息约52万，前三年每月偿还本息约7000+，以后逐月递减，前三年平均每年还款在8.4万以上。

30年等额本息，总利息约103万，每月偿还本息共计约5000元，每年6万；

30年等额本金，总利息约79万，前三年每月偿还本息约6000+，以后逐月递减，前三年平均每年还款在7.2万以上。

可见，无论上面哪种借贷方式，借款前三年，每年支出最少都是6万以上，前三年总计，最少支出18万。

也就是说，光从本息支出的角度而言，一套100万的房产，要在买房后3年的时间节点卖出，保证不亏本，至少要达到118万的卖价，涨幅大致要维持在18%左右。

这还不考虑通胀、资金占用等成本，按照20万首付的资金占用成本算，用现在比较容易被认可的、风险相对低的、保本的银行大额存单的收益，每年可做到4%的年化收益率算，20万，保守估计，3年可以达到2.4万的收益。

再加上3年支出的本息18万，按照年化4%的收益，可以达到2.1万左右的收益。

也就是说，如果不买房，手中有着20万+18万，3年过后，至少可以拿到4.5万的保本收益。

而如果买了房，前三年，既要每年支出至少6万的本息，又要损失每年1.5万（4.5万/3年）的收益。

也就是说，房价平均每年要涨7.5万（6+1.5），一年内达到7.5%以上的涨幅，才能基本弥合本息支出、资金占用机会成本的收益，这还没算每年通货膨胀超发货币对于购买力的稀释率。

如果算上通胀CPI的压力，根据国家统计局公布的2022年6月份居民消费价格数据，2022年6月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%，城市上涨2.5%，农村上涨2.6%；食品价格上涨2.9%，非食品价格上涨2.5%；消费品价格上涨3.5%等来看。

哪怕按照最保守的2.5%来算，再加上之前的7.5%，也就是说，购买的房产，起码要达到每年10%以上的增值速率，才算是比较平衡。

否则，就只能是“放长线、钓大鱼”，投资房产最后成了“房东”的长期投资了，虽然短期亏，但中期、长期或有望持平、止损或扭亏为盈了。