重回7年前！首套房贷利率一夜“打折”，买房能省多少钱？

本文来源：时代周报作者：忻奇琪

盛夏将至，五月来临，各地楼市进入销售旺季，全国首套住房贷款利率下限也迎来重磅调整。

5月15日，中国人民银行、中国银保监会下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》）。《通知》称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，将首套住房个人商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

尽管《通知》于周末下发，但仍吸引市场的广泛关注。

5月15日，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱向时代周报记者表示，此次房贷利率下调幅度大，“打折”过后的房贷利率重回2015年“9·30”后的利率水平。可以预测，《通知》对今年房地产市场起重要影响作用。

图片来源：视觉中国

首套房贷利率重回4字头

据时代周报记者计算，根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，此次调整过后，部分地区的首套住房的房贷利率最低可到4.4%，二套房房贷利率仍执行最低5.2%的标准。

以贷款100万元、30年等额本息还款计算，在4.6%的利率下，购房者每月月供为5126.44元，利息总额为845519.73元。下调20个基点，即在4.4%的利率下，月供为5007.61元，利息总额为802739.28元。

照此计算，如果购房者能以4.4%的利率贷款购房，以贷款100万元为例，月供可减少约120元，30年累计可节省利息4万多元。

业内人士普遍认为，此举大幅降低了首套刚需购房者的购房门槛与成本，也提振了市场的信心。房价相对坚挺的城市而言，预计后续仍将遵循“因城施策”的方针，由各地银行分别对首套房贷款利率进行调整。

5月15日晚间，时代周报记者从建设银行某分行的个贷经理陈月（化名）处了解到，目前该行暂时没有收到具体调整的细则，上海目前仍将执行首套4.95%利率，二套5.65%的利率，目前贷款额充足。

而另一家商业银行的个贷专员也向时代周报记者表示，具体是否有调整让需要以官方通知为准，已经完成办理的贷款合同不受影响。

对于此次新政，中泰证券首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅在接受时代周报记者采访时表示，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。

“个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。”杨畅进一步解释道。

此外，杨畅分析称，由于《通知》强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，因此对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，因城施策、有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

超100城房贷利率提前下调

事实上，今年年初至今，全国已有不少城市下调房贷利率。

2月21日，广州地区四大行的首套房利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房利率从此前的5.8%下调至5.6%，调整幅度较大，这也是广州继1月后再次调整房贷利率。

3月，苏州多家银行向购房者表示，首套房贷款利率已经降至4.6％，即与LPR基准利率持平；二套房贷款利率也有所优惠，如果首套房贷款已经还清，则二套房贷款利率也能享受4.6％的利率水平。同期，昆山房贷利率跌破5年来新低，最低可低至4.75%。

4月14日，在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上，央行金融市场司司长邹澜提到，自3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

此后，跟进房贷利率调整的城市数量增加。

4月18日，据南京日报报道，多家南京银行的首套房贷利率区间为5.2%~5.4%，较今年2月、4月初的5.5%~5.9%、5.2%~5.6%，有所下调。同时，放款时间不断提速，最快一周可放款。

据时代周报记者了解，目前已有部分城市的银行分支机构以及房地产中介人士开始为房贷利率调整做准备工作。

某大行苏州地区个贷经理对媒体表示：“在等（总行）通知，降就会一起降。”

苏州某新盘代理人士张喆（化名）向时代周报记者表示，针对目前苏州新房市场的分化行情，利率下降后，预计原本火热的板块被“打新”的可能性会加大，能有效地增加郊区板块对刚需客的吸引力，但对整个新房市场成交的影响，仍需时间观察。

最低贷款利率降至5.4%！蚂蚁、苏宁、兴业花式抢客，但多数消金公司仍在观望

降息大势下，消金机构动作频频。近两日，北京商报记者独家调查采访了解到，不少消金机构正在开展各类贷款产品降价营销，其中，蚂蚁消费金融推出的“限时降价”活动，年利率（单利）降至7.3%，苏宁消费金融则对优质客户发放4.5-6.9折的利率优惠，兴业消费金融则面向农村贫困学生，将高等教育贷款利率降至5.4%-11.76%区间。

不过，这些降息并非“普降”，从多家动作来看，如何有条件、针对性地面向特定用户群体降价，已成为各家消金公司唤醒沉睡群体、获取优质用户的有力手段。消费金融竞争日趋白热化，一场针对用户的精细化运营战也打得愈发激烈……

花式降息

最低降至5.4%！

“你的降价折扣已生效，随时可还款，最快秒到账。”3月22日，北京商报记者收到来自蚂蚁借呗的弹窗提醒，点开后发现蚂蚁借呗正推出了“限时降价”的营销活动，年利率（单利）降至7.3%，记者进一步点击借款后发现，该贷款由蚂蚁消费金融提供。

根据限时降价说明，在3月13日-31日期间记者可享受低至7.3%的利率，利率优惠和其他优惠可同时享受，以借款1万元、期限12个月、每月等额为例，每个月需还866.82元。

对此降息活动，蚂蚁内部人士向记者透露，“借呗这一利率活动，其实之前就已开启，目前已成为常态化运营活动，并非全量，而是会不定期对部分用户提供阶段性的利率优惠。这种运营活动的目的，主要用于一些低活跃度用户促活”。

针对部分用户群体推出限时降息活动的并非蚂蚁一家。北京商报记者采访发现，目前，苏宁消费金融也开展了减费让利的降息活动，针对优质客户推出4.5-6.9折的利率优惠，主要通过手机短信等方式推送，以6.9折为例，贷款1万元日息4.6元，综合年化16.56%。

除了限时降价，还有机构针对特定群体推出长期降息。例如兴业消费金融有关负责人告诉北京商报记者，其推出了“兴才计划”，针对农村贫困学生，将高等教育贷款的利率降至5.4%-11.76%区间，以减轻贷款家庭的经济负担；同时为维护大学生家庭的贷款选择权，首创90天内无条件退贷返息。

虽然针对群体不一、降息活动不同，但可以看出的是，目前消金公司基本都是对部分客群大幅降息，既有基于特定群体的公益性行为，也有针对高质量人群推广的营销行为。

对此，易观分析金融行业高级分析师苏筱芮告诉北京商报记者，多家消费金融公司所采取的降息并非“普降”，而有条件、有针对性的一种举措，这可以视作为用户精细化运营的一种具体表现。

“比如说针对活跃度低的用户，能够实现沉睡用户唤醒，针对贫困学生则是响应监管号召，而针对优质客户提供低息产品，早已成为消费金融领域的一种常态。”在苏筱芮看来，降息活动背后，对于这些机构来说，主要考验的是如何划定目标客群范围并采取差异化的利率定价策略。

多数观望

为何利率难降

近一年多，在减费让利金融支持实体经济的大背景下，监管方对于借贷市场做出了诸多规范和要求，推动贷款利率的下行。消费金融公司因为服务客群更加下沉，资金成本也高，因此在借贷产品的年化利率上比银行要高，但其整体利率不断下行也是趋势。在零壹研究院院长于百程看来，消费金融公司利率下降过程应该是渐进的，在调整过程中，会对客群进行重新筛查分层，分步实施。

早在2021年，相关监管部门曾提出要求，各地消费金融公司要将个人贷款利率全面控制在24%以内，部分地区监管要求在2022年6月底前清理利率超标存量贷款。此监管通知下发后，各家消金公司纷纷调整利率，截至目前，距离监管期限还有3个月，大部分消金机构利率范围在10%-24%，不过有平台合作业务利率仍高于24%的红线。

对于近期多家消金机构推出降息活动一事，近两日记者进一步采访了其余十余家消费金融公司的降息意愿，发现目前大多消金机构对此持观望状态，谈及具体定价更是讳莫如深。

24%是合规底线，但要降到个位数的年化利率，一消费金融公司从业人员直言经营压力大。该人士坦言，虽然公司目前正在按照监管要求逐步降低综合资金成本，提升自身在获客、风控等方面的能力，但消费金融的利率成本包括资金成本、风控成本、运营成本、获客成本，利率要是降到7.3%，对于大部分持牌消费金融来说，都是百分百亏钱。

“只能说通过降低管理成本、获客成本和风险成本减费让利。但要注意的是，单方面强调降息也是不现实的，现在获客成本很高，客户也很下沉，整合行业还是要良性可持续发展。”该消费金融行业人士说道。

苏筱芮告诉北京商报记者，在消费金融公司业务经营过程中，“降息”只是提升公司竞争力的其中一种手段，能否通过“降息”带动消费金融业务的“量增、面扩”，如果仅仅采取“降息”，却没有带动业务规模的增长，那么消金公司将面临业绩承压，这也是消金公司在“降息”方面观望的主要原因之一。

竞争加剧

精细化运营是关键

除了降息压力外，消费金融行业竞争日趋激烈，如何控制成本、精准获客、强化风控等也成为机构攻克的共同难题。

“太卷了！”正如一消费金融从业人士感慨，随着巨头玩家的加入，消金机构竞相降息，无疑会加剧行业竞争，在低利率市场趋势下，消金公司唯有通过不断提升客户精准获取能力，丰富风险控制能力，同时进一步结合自身比较优势和资源，制定差异化策略，才能不断进行各项成本优化，提升业务核心竞争力，寻求长期可持续发展。

“未来消金公司决不仅仅是要简单的‘降利率’。”该消费金融从业人士谈道。

对此，于百程同样评价，“市场贷款利率的形成，是多种因素共同作用的结果，包括客户群、融资成本、风控成本、技术能力等，为了使得更多客群能够享受到低利率的贷款服务，一方面金融机构方可在业务上更加精细化，实现降本增效，另一方面监管方也可在征信基础设施、融资便利等方面给与机构更多支持”。

对于消费金融机构后续发展，苏筱芮则称，破局的关键主要有三点，一是大力推动金融科技的发展，在技术专利申请、金融科技人才方面进行谋划，用新技术赋能消费金融业务；二是场景拓展与金融生态圈的构造，在挖掘商业可持续的优质场景的同时，通过旗下各类业务的资源整合构造生态圈以提升用户黏性；三是继续以合规为底线稳步前行，包括强化场景合作方的审查监督、不断完善金融消费者保护机制等。

北京商报记者刘四红

房贷利率“打折”，高位站岗的我酸了

本文来自微信公众号：表外表里（ID：x-），作者：曹宾玲，编辑：R

时至今日，沐子还能清晰地记得买房时的一幕。

正月刚过，售楼部还贴着福字，自己在跟中介确认购房合同，一名路过的中介突然停下脚步：

“你的利率已经到5.63了？怎么我这边还是5.83？”

说完，中介便急匆匆地走了。以为自己占到便宜的沐子心中窃喜，签字都麻利了许多。

然而，仅仅两个月后，她就有些笑不出来了：房贷款利率下调了20个基点。

她安慰自己，跟5.83的那拨人相比，自己还是幸运的。没想到，现实很快又给了她一记暴击：房贷利率再次下调，首套房和二套房利率最低分别可以达到4.25%和5.05%。

实际上，像沐子一样高位站岗的“大冤种”，不在少数。随手打开社交平台，房贷利率的分享下，充斥着大量抱怨或自我排解的发言。

近期，“提前还房贷要收取还款补偿金”的消息流出后，自觉被釜底抽薪的房奴们，又炸了一轮锅。

那么，面对“打折”的利率和日渐高昂的还款成本，负重前行的“大冤种”们要如何平衡心态，又会何去何从？为了听到他们的心声，我们采访了几位经历迥异的买房人。

一、房贷利率成为压垮生活的“稻草”对于大多数房奴来说，决定买房那一刻，就已经做好了“吃苦耐劳”的准备。但在中国代代相传的生活经验中，还有一句俗语叫“人算不如天算”。

刚买房几个月的子萱，就觉得自己是一个“天选倒霉蛋”。

听到房贷利率下调的消息时，她正在研究如何用公司的咖啡调一杯拿铁，回到工位仔细一算，自己6.1%的房贷利率，与现在一比，有近1500元的息差，足够她重新拥有咖啡自由了！

子萱忿忿不平，这狠狠的一刀，让自己苦中作乐的那点情趣，变得可笑。

相比之下，刘源的房贷利率只有5.15%，但他还是连续失眠了好几天。

当初买房时的情形，一遍遍在脑中重映：自己成功上岸公务员，遇见了心动的女孩，父母掏出半辈子积蓄，催促自己买房。

原本刘源并不着急，但架不住飞速上涨的房价：短短半年时间，周边房价就从2万涨到3万，市中心房价更是从3万猛涨到5万，想订好点的房，还要找关系。

形势逼迫，买房成为了“命中注定”的选择。不过，考虑到这必然会掏空家底，刘源多花了一些心思：

他先找自己的领导跟开发商打招呼，顺利定下心仪的房子，免去了茶水费；然后又动用家里的关系，请银行行长吃了顿饭，把房贷利率谈到低于市场0.6个点。

就在刘源以为万无一失的时候，他降薪了。

1万3的月供，对之前月入1万8的刘源来说，尚可承受。但工资骤降三分之一后，到手的钱突然就还不起房贷了，并且他还听到一个骇人的传闻——前年的绩效可能要交回去。

收入大幅下降，房贷却一分不少，刘源对利率下调十分怨念：“如果按照最新利率，每个月能省2千块，差不多是我开一个月顺风车的收入！”

此前，迫于压力，刘源已经先后注册了美团、滴滴，干起了兼职，为了不被熟人发现，还特意跑到离单位最远的片区接单。

可惜他累死累活，也只是杯水车薪。“开一小时顺风车能赚20块，还不如学生助理时薪高。”他自嘲道。

与刘源相似，沐子夫妻同样对房贷利率耿耿于怀。

下定决心造人和扎根大城市的小两口，在买房时做了大量功课，学位、周边配套、物业、楼层等因素都考虑到了，唯独忽略了房贷利率。

“当时也没人觉得利率是个问题。”沐子回忆，没想到一个不起眼的小数字，会在自己的生活里掀起轩然大波。

等待交房的日子里，夫妻俩依然过着租房生活，房贷和房租加起来近万元，吃掉了两人一大半的收入。雪上加霜的是，家里的老人还病倒了，每月的医疗费也要花去2千元。

高涨的家庭支出，如同压在两人身上的一座山。原以为熬到收房就好，但变故来得让人措手不及：丈夫失业了。

入不敷出后，丈夫变得异常焦虑，房贷利率成为压垮他的“最后一根稻草”，原本体贴的丈夫开始斤斤计较，动不动就翻旧账。

那段时间，沐子连睡觉都小心翼翼，因为一不留神，丈夫就会把刺眼的手机屏幕怼到她脸前，告诉她别人的房贷利率又降了。

“他要让你感受同样的伤害。”沐子无奈，“买了一套房，像绑了一颗炸弹在身上。”

身心俱疲的她选择了冷处理，连续半个月在公司加班到很晚才回家，怕再多的矛盾，会压垮这个风云飘摇小家。

但冲突还是在一个周末爆发了，好不容易休息的沐子，正准备出门放松，丈夫又开始念经，“当初还是你太着急”“这个房子不如后来那套好”“晚一点就不用还那么多利息了”……

沐子忍无可忍，坐在家门口一顿疯狂输出，“谁也没有千里眼能看到以后的事情，现在你拿后视镜去说自己傻，这不是更傻吗！”

丈夫不说话了，但沐子郁闷的心情没有丝毫缓解：

她瞥见了丈夫身上100元3件的打折T恤衫，要知道，他之前从不会在生活品质上委屈自己。

对家人的心疼与亏欠，也是刘源的切身感受。

想到心爱的女孩，刚刚嫁给自己就过上了捉襟见肘的生活，刘源心如刀割。新婚时，他只给妻子买了一个金戒指和一条项链，连一枚小小的钻戒都成为了奢望。

更让他难受的是，随着家庭开销日渐增大，他不得不走到向家里要钱伸手的地步。讽刺的是，父母每月给他的生活费，恰好也是2千块。

尽管在房贷利率这件事上，刘源已经比大多数人幸运，但不患寡而患不均，是人的本性，有了对比之后，他的心中始终不是滋味。

正是在这种心理的催动下，许多房奴开始寻找“曲线救家”的办法。

二、溺水者自救，再次受伤“需要贷款吗？年利率只要3个点那种”“不能帮你买宝马，但能帮你省一辆宝马”……以前看到这样的广告，子萱都会直接无视，但现在，她迟疑了。

登上小红书，她真诚发问：“转贷靠谱吗”。没想到点赞评论很快达到了几百条，都是跟她一样的“大冤种”。

“商贷转公积金贷款比较靠谱。”子萱总结网友回复，但殊不知，这里面的门槛不低。

比如，刘源和沐子，因为存缴年限、金额不足，无法申请公积金贷款，最后只能纯商贷买房。

而提到转贷，刘源气不打一处来：“手续麻烦不说，我转公只能贷50万，按照目前等额本息的还款方式，等到能转那一天，利息已经还得差不多了。”

此路难通，“以贷换贷”的游戏随之流行起来。知乎博主丹爷在贷款行业摸爬滚打了多年，她观察发现，不少高位岗站的人，以经营贷抵押房贷，以此周转。

杨阳就是转贷大军之一。孤零零在成都奋斗8年后，她终于凑够了首付，虽然背上了近百万的房贷，但有房子傍身，干劲更足了。

只可惜，5月的房贷“双降”，打破了这份岁月静好。

夜里辗转反侧之际，她发了一条微博：“感觉钱像大风刮来的一样。”很快，她就收到了贷款中介的私信，里面一张转贷利息对比图，引起了她的注意。

抱着试一试的心态，杨阳回复了消息。对方非常热情，跟她分享了申请资料、办征信和流水等流程，保证一个月左右就能办通，并且资料费只收2个点、过桥利息只收0.12个点，办不成还能退款。

甚至邀请杨阳到公司，为她量身定制了方案，还带她参观了“战报墙”——上面有许多跟杨阳类似的案例。

“我们做这么多，还没有出过错。”中介胸有成竹，“不会被查的，银行也知道现在做生意不赚钱，懂的都懂。”

花2万就能省70多万，杨阳最终还是心动了。但心动的后果是，一个月后，她带着几个男性朋友，堵到了中介公司门口。

在与中介对峙期间，办理转贷的片段不断闪现，杨阳才发觉自己错过了许多不妙的讯号。

比如，中介说银行要求加担保时，自己虽然觉得奇怪，但碍于合同已经签了，还是补交了9800元担保费；还有，自己已经到银行、公证处跑了好几遍，但每次问到放款时间，中介却是一拖再拖。

而自己的耐心等待，换来一道霹雳：贷款最终没办下来。她怒气冲冲找中介退钱时，对方已翻脸不认人，并以已经提供相关服务为由，拒不退款。

“在利率这件事上，可以做的文章太多了。”同样身处贷款行业的知乎博主赖小星，目前已为超百位转贷者维权支招，杨阳就是他的帮助对象之一。

他表示，这里中介的套路其实很常见，也很典型：表面上看转贷后利息很低，但没有提前告知具体期限，实际上期限可能只有三五年，就是一个坑。

而所谓的抵押贷款20年，指的是授信20年，需要杨阳每年或最长3年续贷一次，花费增多，还不一定能续贷成功。

意识到自己上当的杨阳，在赖小星的帮助下，成功追回了大部分费用，剩下的另一半，依然杳无音讯。

对此，赖小星在受访时开玩笑说，“我们这行大概只有不到30%的从业人员，是像我这样正儿八经诚信经营的，更多的是想花招，去坑骗客户的。”

而良莠不齐的中介行业，也让许多想要转贷的人望而却步，子萱就是如此。

“酸归酸，普通打工仔承担不起那个风险，与其费时费力，不如努力赚钱提前还贷。”她表示，虽然交补偿金会“大出血”，但这已经是最稳妥的法子了。

而更多的“冤种”，只能含泪接受现实：基点已经是板上钉钉的事情，后面如果能享受利率优惠，每月多少还是能省一些的。

乐观的珠珠就是这样想的，利率下调的时候，她还兴高采烈地去查合同：自己签的是浮动利率，赶上了这波红利，估计能省不少。

谁知这一查，竟然查出问题来了——按照年化推算，自己的基准利率是4.9%，根本不是当时最新规定的4.6%。

也就是说，自己之前被银行坑了，每月平白无故多交了几百元利息！

珠珠气不过，先后向签约银行、银保监局反馈，均无功而返，最后还向人民银行提起投诉。

“后续如果得不到解决，会走仲裁途径。”珠珠说，自己要抗争到底。

丹爷十分同情珠珠们的遭遇，但见惯大风大浪的她，依然保持着理性视角。

“经济调整难免会有阵痛，尤其是关乎民生的房贷利率。”她建议，管好钱袋子，谋定后动。

在宏观叙事下，小人物的跌宕起伏，成为了历史长河中的朵朵浪花，很快被淹灭。

三、房贷可以慢慢还，难在信心重建时间也有治愈功能，一切似乎有了好转的迹象。

沐子夫妻开诚布公地谈了一次，丈夫的心结终于打开，加上重新找到工作，小家庭回到了正轨上。

刘源也不用再开顺风车了，看到身边买房的朋友虽然享受到了低利率，但已然与地段好的小区无缘，他也释怀了。

然而，沸沸扬扬的停贷潮来了。

烂尾楼业主的经历，让杨阳感同身受，相比之下，她觉得自己还是幸运的，只是花小钱买了教训。沐子则变成了“惊弓之鸟”，看到开发商的新闻，就怕是暴雷的消息。

“时代的一粒尘埃，落在每个人头上都是一座山。”沐子感慨。

“但日子还是要过，就当给人民做贡献了。”刘源无奈道，回头再看这件事，自己也有做得不合理的地方：房贷几乎占到收入的70%，抗风险能力太低。

沐子也有同感：“多给自己留点余地，在自己能够承受的范围内，再退一步。”

子萱也一样，在她看来，在当前经济形势下，把钱揣在兜里，才能真的安心。

并且，亲身经历过雪崩后，他们再也不愿回到风雪中去了。

比如，为了生育而买房的沐子，现在却表示：“生孩子的事得缓缓，房子负担不起大不了就不要了，但孩子不能这样，必须更慎重。”

原来对造人这件事比较随缘的刘源也表示，短期内，从根本上断绝了这个想法。

（应受访者要求，文中子萱、刘源、沐子、杨阳、珠珠均为化名）