商贷利率重回“4时代”，4.6%各大行已正式官宣，您每月能少还

商业贷款利率，重回“4时代”。

沸沸扬扬，热热闹闹中，大家期盼的低利率终于成真——首房首贷4.6%。

壹首房首贷利率4.6%，创近年来新低

昨天的文章中，510小编已经把商贷利率持续降低的消息透露给大家。今早刚一上班，勤劳的小编就进行了一一核实，结果如下：

（最新商贷利率情况更新于2022.4.28）

在上面的表格里可以发现，江阴当前多数银行都实行了首房首贷4.6%的利率，二套利率5.2%。

510小编要强调的是，这里的首房首贷同时包含新房和二手房（一手房和二手房）。

简单来说，只要是购买家庭名下的第一套房子，并且是家庭第一次进行商业贷款的，商贷利率都是4.6%。

哪怕是房龄三四十年的老破小，只要满足首房首贷的条件，商贷利率就是4.6%，贷款政策全面放开，豪横得很呐~~

（与某银行的聊天截图）

不过呢，也有些银行表示：“现在的商贷利率变化太快了，我们前天才通知是首房首贷5.0%、二套5.2%，没过两天就又降低了。新的利率总部文件暂时还未下达，需要等待通知。”

朝令夕改，变化太快！

510小编不禁感慨，出稿速度已经完全跟不上政策变化的速度了，“救市力度”之大，可想而知~~

贰首房首贷利率与LPR持平

2022年4月20日，最近的LPR公布：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

（4月最新的LPR公布）

根据最新公布的LPR来看，首房首贷的4.6%的利率已经与5年期以上LPR持平，创近年新低。

无论从哪个方面来看，首房首贷利率低至4.6%都是一个好消息，是比降首付更切实际的重大利好。因为利率越低，借款人所要偿还的利息就越少，这才是实实在在的优惠啊~~

对于此次首房首贷利率的持续降低，510小编同时了解到，组合贷款的商贷部分利率也会同步实行。

（最新的组合贷款商贷部分利率）

众所周知，在当前动辄就是两三万的楼市行情下，入手一套房的总价也是不低的。这对多数人来说，意味着需要贷款的额度越来越高，因此，组合贷款成了主流，也被越来越多的人关注着。

口说无凭，510小编就用实际的测算结果告诉大家，组合贷款商贷部分利率低至4.6%，每月可少还多少钱~~

叁首房首贷利率4.6%组合贷款每月少还411元

首房首贷这类客群，前有公积金贷款额度的提高，个人最高可贷50万；后有商贷利率的持续降低，低至4.6%。

在这双重利好下，我们按照贷款100万，贷款30年为例，计算“首房首贷利率5.2%，公积金个人30万”和“首房首贷利率4.6%，公积金个人50万”的差距是多少~~

贷款总额：100万

公积金贷款（个人）：30万

公积金利率：3.25%

商业贷款：70万

商贷利率：5.2%

月供：5150元

（公积金贷款30万、商贷70万计算细则）

贷款总额：100万

公积金贷款（个人）：50万

公积金利率：3.25%

商业贷款：50万

商贷利率：4.6%

月供：4739元

（公积金和商贷各50万的计算细则）

根据计算，公积金贷款30万、商贷70万、商贷利率5.2%的情况下，贷款100万的月供为5150元；

公积金贷款50万、商贷50万、商贷利率4.6%的情况下，贷款100万的月供为4739元。

两种情况下，借款人将每月少还411元，省下的都是实实在在的咱自己的钱。尤其在疫情的影响下，能少一分是一分啊~~

双管齐下的结果，贷款100万的月供只要4000多块钱，这样的月供想必多数家庭都能承担得起，压力并不大。

2022年以来，“救市政策”频出，为的就是提振市场信心，消除大家的观望情绪。

目前来看，尽管当前房地产市场整体信心尚未明显恢复，但随着一系列信贷环境以及楼市调控政策的持续改善，预计购房者置业预期和置业信心有望逐渐企稳，从而带动市场预期的整体回暖。

有专家表示，随着城市的进一步“松绑”，从二季度中后期开始，全国疫情形势有望明显好转，届时一些地区积压的购房需求也有望得到释放。

因此，综合来看，在政策环境转暖的背景下，市场底部有望于二季度末或三季度出现~

贷款服务的增值税政策与实务解析

贷款利息支出在企业日常开支中比较普遍。企业集团内单位之间的贷款服务增值税政策如何规定？非企业集团内单位之间的贷款利息是否需要征收增值税？这些问题，是企业财务人员经常咨询和关注的热点。

本文对贷款服务的增值税政策进行整理，并结合一些实例进行解析，以期帮助财务人员在日常实务中更好地理解和掌握。

一、贷款服务属于增值税应税范围

《财政部税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”）规定，金融服务应税行为的范围包括贷款服务（含融资性售后回租）、直接收费金融服务、保险服务及金融商品转让。

（一）贷款服务具体界定

贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。包括：

①各种占用、拆借资金取得的收入。包括：金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入。

②融资性售后回租。从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动，按照贷款服务缴纳增值税。

③押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入。

④以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润。

（二）贷款服务视同销售的情形

除了上述贷款服务明确的定义外，不要忘了资金拆借行为需要视同销售的情形。根据36号文的规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务（如无偿提供贷款服务等），视同销售服务征税，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

为什么要这么规定呢？其实，从税制设计和加强征管的角度讲，将无偿提供服务与有偿提供服务同等对待，均纳入征税范围，既可以体现税收的公平性，也可以堵塞税收漏洞，防止纳税人利用无偿行为不征税的规定逃避税收。

（三）小结

1.不管贷款发生的主体是否属于金融业企业，凡发生了资金借贷并取得利息收入的行为，均为应缴纳增值税的纳税义务人。

2.“其他个人”既不是“单位”也不是“个体工商户”，所以其将自有资金无偿借给企业的行为不属于视同销售服务，没有产生增值税的纳税义务。

3.企业与企业之间无偿借款或者企业将资金无偿借给个人使用，需要视同销售缴纳增值税。

二、企业集团内单位之间无偿借贷行为免税

《财政部税务总局关于明确养老机构免征增值税等政策的通知》（财税〔2019〕20号，以下简称“20号文”），自2019年2月1日至2020年12月31日，对企业集团内单位（含企业集团）之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。

全面营改增后，无论是关联企业之间、关系企业还是非关联、非关系企业之间，只要相互无偿提供资金服务，在增值税上，均要视同销售缴纳增值税。企业集团由于资金管理和使用的需要，母子公司之间资金无偿使用是客观存在的，企业老板们也认为都是自己的钱只是挪个地盘使用却要缴税叫苦连天。国家及时出台了20号文，解决了企业集团内单位之间的资金使用上的增值税问题。

（一）政策适用条件

根据20号文，单位之间资金借贷行为，免征增值税需要符合两个条件：

1．借款的主体必须是企业集团内单位（含企业集团），也就是说，包括企业集团公司对成员单位的借款以及企业集团内成员单位之间的借款。

2．借款的特征必须是无息借款。

（二）关于“企业集团”

20号文中的无息贷款大家比较好理解，纠结的问题在于“企业集团”这个概念。那么，到底“企业集团”如何界定？是否只要企业自己宣布自己是企业集团就可以，还是需要在工商局那边具备一定的程序才算是“企业集团”呢？

1.实质要件

根据《国家工商行政管理局关于印发〈企业集团登记管理暂行规定〉的通知》（工商企字〔1998〕第59号）规定，企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体。企业集团章程应当由全体成员签署或者认可。

2.程序要件

根据《国家市场监督管理总局关于做好取消企业集团核准登记等4项行政许可等事项衔接工作的通知》（国市监企注〔2018〕139号），取消《企业集团登记证》核发，各地工商和市场监管部门不再单独登记企业集团，不再核发《企业集团登记证》，各级工商和市场监管部门对企业集团成员企业的注册资本和数量不做审查。取消企业集团核准登记后，集团母公司应当将企业集团名称及集团成员信息通过国家企业信用信息公示系统向社会公示。

企业法人可以在名称中组织形式之前使用“集团”或者“（集团）”字样，该企业为企业集团的母公司。企业集团名称应与母公司名称的行政区划、字号、行业或者经营特点保持一致。母公司全资或者控股的子公司、经母公司授权的参股公司可以在名称中冠以企业集团名称或者简称。

（三）实例分析

例1：M公司为集团A企业（根据《企业集团登记管理暂行规定》设立）的子公司，在公司经营发展过程中，为解决M公司资金短缺，A企业向M公司借款200万元，合同约定无息借款，双方达成一致后签订借款协议。就M公司的借款行为，A公司是否需要视同销售缴纳增值税？

解析：根据20号文规定，A公司对企业集团内子公司M公司之间的资金无偿借贷行为，免征增值税。当然，如果M公司向A公司集团下面另外一家子公司H公司借款，由于都属于A集团下的内部子公司，也是符合免税条件的。

例2：B公司由于业务扩张需要，业务人员去工商局办理新的C公司。C公司为B公司的全资子公司，因公司成立开展业务和经营需要，于是B公司向C公司借款2000万元，在借款合同中约定无息借款。对于此行为是否需要视同销售缴纳增值税？

解析：20号文仅仅给予了企业集团才有此特权，其他非企业集团的关联企业、关系企业之间的无息资金借贷，仍视同销售要缴纳增值税。因此，C公司虽然为B公司的全资子公司，但由于不是企业集团，因此，B公司向其子公司C公司的无息借款行为需要视同销售处理，需缴纳增值税，利息收入按银行同期同类贷款利率计算。

三、企业集团统借统还业务免征增值税

20号文仅仅给予了企业集团内单位之间无偿占用资金免征增值税，但是在实务工作中，许多实业公司一般都投资或者参股了多家企业（关联企业），这些关联公司之间资金往来也很频繁，如果资金往来不计息不利于日常集团资金管理的效率，如果计息又会因利息收入产生的增值税进项税额不能抵扣而增加集团税收负担。那么，有没有更好的方式可以解决这个问题呢？36号文附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中“对于企业集团统借统还业务的相关政策规定”解决了企业集团内单位之间有息贷款的税收负担问题。

（一）政策规定

36号文附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

统借统还业务的模式主要有两种方式：

1.企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。即：（1）贷款资金流向：银行→集团企业A→下属各企业；（2）归还资金流向：下属各企业→集团企业A→银行。或者，（1）贷款资金流向：银行→集团核心企业B公司→下属各企业（含集团）；（2）归还资金流向：下属各企业（含集团）→集团核心企业B公司→银行。

2.企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。即：（1）贷出资金流向：银行→集团企业A→财务公司D→下属公司（含集团）；（2）归还资金流向：下属公司（含集团）→财务公司D→集团企业A→银行。

（二）适用条件

1．前提必须是集团企业。以集团章程为共同行为规范，集团母公司应当将企业集团名称及集团成员信息通过国家企业信用信息公示系统向社会公示。企业集团章程应当由全体成员签署或者认可。

值得注意的是，有些公司对外投资了许多子公司，也喜欢宣称自己是集团公司，此类不属于真正意义上的集团企业，不得享受政策优惠。

2.资金需来源于外部。来源于集团内的委托贷款不符合统借统还。

3.统借方为集团或核心企业或者集团所属财务公司。

4.资金只限于分拨一层。也就是说，资金只能由统借方拨付给下属公司。如果下属公司再分拨给其他公司，则不能享受免税优惠，应缴纳增值税。

5.集团内贷款利息必须小于等于取得金融机构的贷款利息。如果统借方分拨给集团内其他公司利率高于统借方支付给金融机构的利率，则不能享受免增值税，需要全额缴纳增值税。注意，这里的金融机构是指向外部借入资金的那家金融机构。

6.资金必须由统借方统一归还。比如，虽然由财务公司D与下属公司签订贷款合同并收取本息，但财务公司不能直接归还银行，必须把资金给到集团公司，由集团公司归还银行。

（三）实例分析

例3：企业集团A从银行取得统借统还形式贷款2000万元，利率5%。分别借给集团子公司B500万元，利率5%；C500万元，利率6%；D1000万元，利率5%，子公司D再将借到款项借给孙公司H公司500万元，利率5%。解析：

1.贷款资金流向：银行→集团企业A→下属各企业；

2.归还资金流向：下属各企业→集团企业A→银行。

例4：企业集团的核心企业B从银行取得统借统还形式贷款2000万元，利率5%。分别借给集团子公司C500万元，利率5%；D公司500万元，利率8%；E1000万元，利率5%，子公司E再将借到款项借给集团其他子公司F公司500万元，利率5%。解析：

1．贷款资金流向：银行→B公司→下属各企业；

2．归还资金流向：下属各企业→B公司→银行。

例5：企业集团A从银行取得统借统还形式贷款2000万元，利率5%，资金由集团A付给财务公司D，由D与集团内各公司签订统借统还合同。分别借给企业集团A母公司500万元，利率5%；集团子公司B500万元，利率5%；C公司1000万元，利率5%，C公司借给集团子公司E公司500万元，利率5%。解析：

1.贷出资金流向：银行→集团企业A→财务公司D→下属公司（含集团）；

2.归还资金流向：下属公司（含集团）→财务公司D→集团企业A→银行。

四、适用税率及发票开具

（一）税率

企业收取的利息实际上属于金融服务，金融服务适用的增值税税率为6%，征收率为3%。因此，一般纳税人取得贷款利息收入适用的增值税税率为6%，小规模纳税人取得的贷款利息收入增值税征收率为3%。

（二）支付的贷款利息能否进项抵扣

根据36号文的规定，“购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务”的进项税额不能抵扣。因此，企业接受贷款服务是不得抵扣进项税额的，同时，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额也不得从销项税额中抵扣。当然，其他与贷款服务无关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用可以进项抵扣。

（三）贷款服务发票如何开具

发票开具虽然是比较简单的问题，但贷款服务发票如何开具在实务工作中还是比较困扰财务人员的，原因就在于上述文中提到的接受的贷款服务进项税额不能抵扣，大家也就自然认为进项税额不能抵扣就不能开具增值税专用发票。其实，关于不能开具增值税专用发票的提供服务的具体情形只有两种，即：①向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产；②适用免征增值税规定的应税行为。

因此，贷款服务虽然不能进项抵扣，但企业可以开具增值税专用发票，实务中，很多银行开具发票的口径也是应客户的需求，如果客户想要开具增值税专用发票，银行一般也是给予开具增值税专用发票的。不过因为进项税额不能抵扣，企业取得增值税专用发票如果认证抵扣的话，不要忘记同时要在认证抵扣的当期进行进项税额转出，否则会产生滞留票问题。从实务工作效率角度来说，既然不能抵扣，也就没有必要取得增值税专用发票。建议企业支付贷款利息时，还是要求对方开具增值税普通发票，否则如果税务检查还需要跟税务局提供贷款利息没有进项抵扣的说明，浪费时间和精力。

作者：林彩云，单位：国家税务总局福州市晋安区税务局，来源：注册税务师、璟行财税。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！

2022年下半年，商业贷款4%左右，到底该不该买房，要考虑哪些因素

从2020年初-2021年底，全国各个城市都出台政策，目的就是限制房价无限制上涨，其中包含限购、提高首付比、银行不给贷款及提高贷款利率等等措施。这些对购房影响最大就是贷款利息，如果是在这段时间上车的人基本上都会被套牢，我就是其中之一，2021年5月买一套二手房，贷款56万，利息6.125%，一个五六县的小县城，每个月三四千房贷，压力非常大。当然，我基本上算是刚需，不买没办法，所以也没有什么后悔一说。

从2022年6月开始至今，房贷的利息和首付比降了很多，大部分城市商业贷款利息已经可以做4%左右甚至更低，公积金可以3%左右，首付也已经来到20%。那么在这种情况下，我们到底还要不要买房呢？建议可以考虑以下因素。

一、是否刚需？这个刚需主要指结婚住房需求，那就不用说了，你是一定要买的，不然结不了婚。不要听网上那些人说，只要不买房价就会降，不排除会降，五年？十年？你等得起，女方可不一定等你，特别是相亲认识没有感情基础的，非常现实，不达到要求是不会结婚的。指望现在女性理解男方，可能比登天都难。

二、家庭人口增多，改善型住房。如果因为这个原因买房，可以不用着急，改善型住房，很明显是小孩增多，房子比较小，这种情况基本上可以说可换可不换，房子挤挤也能住，等到小孩成家立业时再换或者买比较好，当然我说得是手里储蓄不多，换房后生活比较拮据的家庭，有钱的家庭除外。

三、为了小孩上好学校。除刚需外，大部分的买房人都是为了小孩上学，特别是农村地区，在当地城市买房，就是为了小孩可以在城里上学，这是一个很无奈的问题，也没办法。所以，这种情况下既然避免不了要买房，夫妻间到底以谁名义去买比较好呢？

如果是城里户口，以谁名义买都行；如果是农村户口，建议以女方名义买比较好，为什么这样说？相信大家买房前，根本就没有考虑过这个问题，因为现在很多城市不是有房就能上学的，还必须户口和房产证的地址一致才能上房屋所在的学区房，这就对农村户口非常不利，因为你要迁户口，意味着你会失去农村户口，也就失去耕地和宅基地了，试想作为农村人会愿意吗？所以农村人到城里买房要理性的考虑清楚，不盲从攀比，做出正确的选择。

综合以上，现在买房，还是要因人而异，买房是一件大事，不要盲目跟风，因为房贷可不会为你盲目买单，就不要还，所以，要理性思考后做出正确的决定。

本文希望对想买房或者将要买房的人有一些帮助。