买房贷款，“房贷20年”和“房贷30年”，哪个更划算？
一、房贷种类很多
很多买房或准备买房的人都会被“房贷”搞蒙。
房贷的种类很多，有商业贷款、公积金贷款，还有商业和公积金混合贷款，而且银行工作人员喜欢询问贷款买房人：“您的房子要等额本息，还是等额本金？”
对于买房人而言，选择太多是一种痛苦，特别是多数人心底藏着“怕吃亏”的小心思。
当然，贷款中也有能占便宜的品种，你选它肯定不吃亏。
举例一：
贷款条件：贷款总额100万，按揭年限是20年，还款方式为等额本息。
1、选择公积金贷款（利率是3.25%），每月还款5671元。
2、选择商业贷款（基准利率是4.90%），每月还款6544元。
因此，可以获得公积金贷款的情况下，我们尽量选择公积金贷款，它是真划算。对于商业和公积金混合贷款，自然是尽可能提高公积金的比例。
二、等额本息和等额本金区别
对于绝大多数人来说，容易弄混的是等额本金和等额本息，它们太复杂，太拗口。
举例二：
贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4.90%，按揭年限是20年。
若小林在2018年12月贷款买房，2019年1月开始月供。
A、若选择等额本金，1月偿还8250元，2月为8232元，3月为8215元，以后逐月减少，2038年12月最后一次偿还4183元。
B、若选择等额本息，1月偿还6544元，2月为6544元，3月为6544元，每个月金额不变。
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20年后，你的房贷还清，按照等额本息的方式，支付利息总额是57万，而等额本金的利息总额是49万。
或许，还有人想知道，20年的房贷和30年的房贷有什么区别。
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实际上，30年期的房贷只是比20年房贷，每月少些月供，基本原理没有大的改变。
不少工薪阶层为了减轻房贷压力，比较倾向30年期的房贷，但他们又为30年期房贷的高昂利息支出而心疼。
举例三：
贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4.90%。
（图片自制）
结果显而易见，30年期的利息总额比20年期的高，等额本息的利息总额比等额本金的高。
三、30年期真的比20年期好吗？
不少的理财达人都建议买房人选择贷款期限长的“房贷”，常见的说法是“30年期比20年期好”。
这些理财建议蕴涵了怎样的道理呢？
各位读者可以自问自答一下：自己选择的那套100万的房子，30年后值191万吗？
你若给出了肯定的回答，则内心认为房子会持续增值，并且房子的增值速度超过房贷的利息（基准利率4.9%）。同时，大家要记得扣减30年间的房租，毕竟房租可以抵扣一部分房贷利息。
过去20年，大部分城市房子的增值速度飞快，众人认为贷款越多，期限越长，收益愈大，自然有道理。
1999年，深圳平均房价为5503元/平方米，2009年为15214元/平方米，2019年为57350元/平方米。
然而，现在的我们去思量未来20年后，乃至30年后的房价时，心里不自觉地咯噔了一下，突然不自信了起来，好像有种说不出的担忧。
举例四：
1、早前，有新闻报道，黑龙江省鹤岗市部分房屋均价低于1000元/平方米
2、有房产网爆出，甘肃省玉门市一套老城区70平方米的“荒废房”标价1万。
这些新闻说明一个问题，并不是所有的城市都能吸纳年轻人口，促进经济繁荣，房价随之上涨。有些城市其实正在走向衰落。
那些楼市火热的城市，却出现了房贷利率上浮，限购限贷的政策。大部分人的老家处于四、五县城市，那里不限购，但也没什么年轻人。
该怎么选呢？
为了更深刻地理解房贷的秘密，我们需要用到一些指标。
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2009年11月，货币供应速度达到近10年来的最高值（同比增长29.74%），而后增速逐步下滑。2019年7月，M2供应增速同比为8.10%。
货币供应量对房贷有重大影响。全国范围而言，房价涨幅的天花板已经划定了。当然，有些房产市场火爆的城市房价可能会超过货币供应量增幅，但大部分城市将受限于此。
四、房价的本质
房价的本质是一个货币游戏，房价=货币供应量/供给。
现在，我们的房贷有一个基准利率（4.9%），但国家会根据实际的经济情况进行调整，对房贷利率上浮和下浮来调控房贷总量。房贷利率就是房地产调控中最厉害的“看不见的手”。
房子是用来住的，真的不止是说说而已。
融360报告显示，2019年8月全国首套房贷平均利率保持上涨，达到5.69%，连续20个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策偏紧，未来或继续低幅上涨。
历史经验：
1、房贷利率上浮，房价难出现上涨，因为这比限购还厉害。（没钱了，你怎么蹦跶）
2、房贷利率下调，房价或是止跌，或是上涨。（疯狂输血）
2015年，房地产去库存，银行甚至给利率打7折。
2015年和2019年的差距有多大呢？
举例五：
贷款条件：贷款总额100万，基准利率是4.90%，30年期等额本息。
1、房贷利息上浮20%，利率变成5.88%，还款利息总额是113万，月供5918元。
2、房贷利率下调30%，利率变成3.43%，还款利息总额是60万，月供4451元。
很多买房人，因为买房需求迫切，没有细看房贷利息，更没有将过去几年的数据做对比，自然难以发现其中的猫腻。
现在要说结论了！
房贷利率下调的时候，要选择30年期等额本息，把房贷的好处用到尽；房贷利率上浮的时候，要选择20年期等额本金，少用利息高昂的房贷。
若房子所在城市，前景光明，要选30年期等额本息；前景黯淡，要选20年期等额本金。
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贷款“20年、30年”很恐怖？过来人说：你太不了解房贷了
买房值不值得，只有自己问自己才知道，相信会有人说值得，而也有人说不值得。说不值得的原因，一部分就是房贷。要知道，在我国，贷款买房的人很多，和日本完全不一样，他们更多的是存款买保险基金，而不是贷款买房，所以日本国家房贷利率很低，而我国，房贷利率算是比较高的。有人曾经特别去算了一笔账，发现贷款二三十年，房贷利息加起来都够本金了，意思是可以再买一套房了，所以一些人被这样的数字吓到了，不敢贷款买房。
贷款买房本身压力很大，且不说本金和利息，就说这个贷款压力，很多人看见要贷款20年、30年，每个月要还几千块的贷款，就退步了。贷款压力确实大，笔者身边一些买房的人也是，因为承受不住压力，问家里人到处借钱买房，只为少贷点款，少点压力。上班族不敢轻易生病，不敢去消费，年轻人失去了年轻人的活力。
贷款压力真的那么大吗？其实有时候想想，挺过去了就好了，一些买了房的人日子真的比没买房的人好，而且买房算是投资，算是资产保值，仔细想想以后还能卖出去赚钱，压力也小很多。城里的生活给我们带来的是很多机会，很多服务，所以即使压力大，努力努力，贷款还清了，似乎就过去了。有人说，等自己贷款还清了，自己都老了，二十岁贷款，贷了三十年，岂不是五十岁了？其实，很多人说是了解贷款，其实可能并不了解贷款，笔者问了很多身边买了房的人，他们口中的贷款买房压力，似乎并没有那么大。很多人被贷款“20年、30年”给劝退了，过来人说：那是你太不了解房贷了。
首先，房贷给人压力，也给人归属感
很多人被贷款的压力击退了，买房迟迟下不来决心，就怕顶不住这个压力。但是仔细看看身边人，一些人买了房子过的也不错，因为他们的生活环境好了，能享受到城里的资源，能有很多发展的机会。看似一套房子压力大，实际上这套房子带来的不仅仅是压力，还有归属感，安定感。
其次，所谓的贷款几十年，并不是真正意义上的几十年
一些人被贷款几十年给吓到了，笔者不了解的时候，也被吓住了，不太理解为什么有人宁愿贷款几十年也要买房，但是现在了解了。所谓的贷款几十年，最高三十年，时间很长，实际上，真正意义上的贷款时间真的那么久吗？只能说不太了解房贷吧，基本上，一些人贷款10年压力大，实际上提前还款的不在少数。是可以提前还款的，很少人真正去还三十年的贷款，毕竟大家的生活条件是越来越好了，而且从成本角度来说，有钱就能还贷，只要你有那个信心，所谓的贷款三十年，可以缩短到贷款十年。
最后，月供压力大，但工资并不是一成不变的
一些人是被月供吓住了，每月要还那么多钱，万一自己失业了还不起怎么办？万一利率上涨了又怎么办？这些疑惑和不安是会有的，但是月供压力固然大，工资却不是一成不变的。笔者的那位朋友，贷款贷了十年，那会儿工资一个月1200，房贷一个月800，但是几年后，他的工资到了两三千，房贷还是不到一千。贷款到后期，压力就会小了，除非你自己消极，不好好工作，否则还贷还完的人真的很多，为什么你不行呢?
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房贷新规来了！按揭选“20年”还是“30年”？内行：不少人白送钱
贷款买房，是很多购房者最头疼的问题之一。这些年房价水涨船高，地市和县城动不动就破万，数据显示，截止2018年底，100个城市新建商品住宅成交均价为13382元每平，同比增长达8%，如果剔除一线、二线城市的数据，三线及以下城市均价高达10885元每平。
面对动辄百万以上的房款，全款买房、公积金买房、组合贷等方式，已经很难再实现。
拿今年来说，不少城市收紧了公积金贷款的门槛，2019年以来，西安暂停本市以外的购房公积金提取，天津对于外地公积金缴存者贷款额度进行限制，成都严格贯彻认房又认贷原则，石家庄暂停住房公积金异地贷款的发放，仅最近几个月，就有32个城市公积金再出新政。
就在最近，无锡也降低了公积金贷款额度，个人最高额度由50万降至30万，家庭最高额度由80万降至60万。
因为房价上涨、公积金额度不够、门槛收紧等因素，商贷已经成为越来越主流的按揭买房方式。
更何况，房贷新规来了之后，贷款买房不妨先等等。10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。
作为房贷利率参考基准的5年期LPR，未来下调的可能性很小，但各地的自主加点空间又变大了。
为什么说要注意10月起的新规呢？虽然房贷利率整体上不会下降，但在“因城施策”的框架下，各地自主加点的空间变大，部分城市会向刚需首套房倾斜，比如那些人口流出、库存较多、棚改之后缺乏购买力的城市。
毕竟，央行公告中有一个重点：首套房是不低于5年期LPR，加多少要看各地分支机构自主决定，政策还未实行或刚落地时，大家都在观望，只有等待一段时间以后，部分地区才可能出现松动。
那么，新规之下，按揭选“20年”还是“30年”？我们先简单计算,在等额本金，等额本息两个方式之下，房贷选20年和30年的区别有多大。
以贷款100万，房贷利率5.88%，按揭20年来计算，初期还款额高达9000多元，其中含有固定每月需还的本金4166元，剩下的全部都是利息。
30年的话，每月初期还款7600多元，其中本金不到2700多元，利息不到5000元。
等额本息正好相反，每个月还款的本金逐月递增，利息逐月递减，但每月还款数额不变（以后要看LPR的浮动情况）。
贷款100万，房贷利率5.88%，按揭20年来计算，每个月固定还款7000多元，在还款初期，其中近5000元都是偿还的利息。
30年的话，每月固定还款5900多元，其中近5000元都是利息，本金只有1000元左右。
很明显，等额本息贷30年是每月还款最少的一种方式，其次是等额本息贷20年，等额本金30年，等额本金20年，只是利息和本金的组成结构不同。
明白了算法，我们再来说贷款时间的选择，笔者认为，要从以下两个方面来考虑。
首先，原则上，时间“越长越好”。很多人不习惯负债的感觉，尤其是年龄稍大一点的购房者，听到买房要背着30年的债务就感到头疼，其实不然，起码过去这些年，用借来的钱买房，只是换了一种储蓄形式存在罢了，这部分钱发挥出来的作用，远远比存在银行要大的多。
我们不妨来看一组数据。
1990-2000年，广义货币M2增加了8倍，用CPI衡量的物价，上涨了101%。
从2001年至2018年末，18年的时间里，M2增加了11.5倍，但CPI上涨不足50%。
为什么这18年里，M2增速又提高了不少，我们却感受不到物价有多大变化呢？即便包含人力成本的餐饮、维修、家政之类的工作更值钱了，但电子产品、规模化生产的流水线产品，反而实实在在的降价了。
原因就是住房市场化后，多出来的钱，都流入到了房地产当中。
也就是说，借来的钱换成了房子，随着现金购买力下降，不动产涨价，负债会变得越来越轻。
虽然从长期30年的角度来看，利息支出要高很多，但是，对绝大部分仅有一套房的刚需族而言，房贷是一生中仅有的一次、能够享受到的大额、长期、低利率的贷款，在货币不断扩充的年代，相当于提供了一次绝佳的现金保值机会，时间越长，能享受到的优惠就越高。
如上文所说，新规下，首套房贷款时间选“长”不选“短”也是必要的，暂且不说目前国际上很多国家已经步入了降息周期，选“长”的情况下，长达30年的还贷周期，必然比20年、15年、10年更具灵活性。
因此，假如你是刚需族首套房，选等额本息的方式，贷满30年，是比较明智的做法。
其次，要看不同的城市，以及自身的财力。
当然，凡事总有例外，不一定每个人都必须要以等额本息的方式贷满30年，因为城市不同，各人的财力，买房目的也不同，用内行人的话来说：选错了方式，不少人白送钱。
比如，新一线城市，二线省会城市、大都市圈周边的三四线强市，在过去这些年当中，人口常年保持净流入状态，房价如同脱缰野马一般，尤其是2015-2018年这一波上涨，只有沾上概念就能“飞上天”。这些城市房子的增值速度超过房贷的利息，房贷30年，自然比贷20年更划算。
但是，像西北的甘肃、青海，东北的黑吉辽，这些省份的三四线城市，因为无法形成有效的集聚效应，哪怕经历了两三波上涨，房价依然保持在低位，有的地方甚至一千多块钱每平都没人要，这样的情况下，房贷时间自然越短越好，否则贷的时间越长，利息越多，不动产无法带来增值，就意味着付出的成本越高，白白给银行送钱。
当然，假如你根本不差钱，又不想全款买房，资金周转很快，在可预期的三五年里，就能把房子的贷款给还掉，此时选20年也是合理的。
如果买房掏空了家中的财力，把亲戚朋友、六个钱包全部透支了一遍，收入固定且没有提升空间，在精打细算的基础上，房贷时间应尽可能延长。
在最后，我们做个简单的总结。第一，10月起实行的房贷新规，以后肯定会向刚需倾斜，首套购房者，最好选30年的等额本息，还款少，压力小，把自己的购房者资格、贷款额度、贷款年限用满用足。
第二，人口、就业、规模较差的中小城市，楼市上涨空间已被透支，家庭财力也允许的话，满足这两个条件，可以选20年等额本金的方式，最大限度降低还款成本。
