什么是组合贷款？组合贷款的流程是什么？组合贷年限如何计算？

组合贷款是符合个人住房商业贷款条件的借款人同时缴存了住房公积金，在申请商业贷款的同时，向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款；即有个人住房公积金贷款也有银行商业贷款的贷款，便是“个人住房组合贷款”。

组合贷款购房的基本流程是什么？

分为两个区域，一个是市区公积金组合贷款、另一个是园区公积金组合贷款。

市区公积金组合贷款：

买方资质审核→签署《存量房买卖合同》→网签→办理资金监管（支付首付款）→卖方解抵押（若有）→公积金管理中心贷款面签→放款→买方至公积金管理中心领取抵押材料→过户和抵押登记→缴税→领取不动产权证和不动产登记证明（各区域房产交易中心时效不同）→不动产登记证明送至公积金管理中心的担保公司。

园区公积金组合贷款：

买方资质审核→签署《存量房买卖合同》→网签→办理资金监管（支付首付款）→公积金管理中心贷款面签（公积金部分当场贷款审批，特殊情况需一级审批；商贷部分视银行情况而定）→放款→买方至公积金管理中心领取抵押材料→过户和抵押登记→缴税→领取不动产权证和不动产登记证明（各区域房产交易中心时效不同）→不动产登记证明送至公积金管理中心的担保公司。

组合贷年限如何计算？

1.市区组合贷：（1）公积金贷款年限≤个人法定退休年龄-借款申请人（主贷人）申请贷款时的年龄；

（2）新建住房的贷款年限≤30年；

（3）存量成套住房的贷款年限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款年限不得超出所购住房的剩余使用年限；组合贷中商贷部分年限小于等于公积金贷款年限；

（4）市区组合贷：房龄+贷款年限≤50年；

以上四者取年限最短者。

2.园区组合贷：（1）公积金贷款年限≤个人法定退休年龄-借款申请人申请贷款时的年龄（园区公积金贷款最长可用个人法定退休年龄（男60周岁，女50周岁）延长5年减去借款申请人申请贷款时的年龄）；

（2）新建住房的贷款年限≤30年；

（3）存量成套住房的贷款年限最长不超过20年，且存量成套住房的贷款年限不得超出所购住房的剩余使用年限；组合贷中商贷部分年限小于等于公积金贷款年限；

（4）园区组合贷：房龄+贷款年限≤50年；

注：要求房屋面积75㎡及以上；房屋建成年代为2000年以后的商品房。

以上四者取年限最短者。

聊一聊房贷里关于首付、流水、利率和组合贷那些事

合肥楼市里如果要说到反转最大的那一定非按揭贷款莫属了，从去年到今年，犹如坐了一趟过山车。

去年上半年的合肥，按揭贷款放款时间半年是起步、8个月是正常，班长有个朋友从卖房到拿到房款整整花了10个月时间，由此也催生了专业从事加急放款业务的繁荣。利率方面更不用说了，首套房5.88%，二套房6.38%，让购房者直呼伤不起。

而到了2022年，形势就转瞬直下，房贷利率的波动速度和股市有的一拼，首套房从5.88%直接降到了4.1%，放款速度更是可以做到当月放款。再加上楼市下行等因素，也引发了从未出现的提前还贷潮，很多手上有一定资金的购房者更是把提前还贷当成了最佳理财途径了。

目前按揭贷款政策非常宽松，首付要求也是一降再降，总结一下就是：

1、市区无房，无贷款记录或全部结清，首付30%，1次贷款记录未结清，首付40%，2次未结清，停止贷款；

2、市区1套房，无贷款记录或1次贷款记录已结清，首付30%，1次贷款记录且未结清，首付40%，两次以上贷款记录但全部结清，首付40%，两次以上贷款记录有1次未结清，首付50%，2次未结清，停止贷款；

3、市区有2套房，停止贷款（这里说的市区不包括瑶海、新站和新桥科创示范区，当然更不包括肥东、肥西和长丰三县）；

以上表格和文字介绍为中信银行最新政策，其他银行在两次以上贷款记录已结清这条上略有差异，部分银行要求也必须50%首付，请知悉！

另外，瑶海、新站和新桥科创示范区也不一样，这三个不限购区域，只要贷款结清，首付就可以是30%，2次以上贷款记录1次未结清，首付是40%。

目前合肥利率就是首套4.1%，二套4.85%，没有太多可供介绍的，而且如果四大行有一家降了，其他家会立即跟进。

简单介绍了一下按揭贷款最低首付比例，今天再和大家聊聊关于银行流水的事，这个网上介绍的比较少，很多购房者在这里也走了一些弯路，班长整理下近期市场主流银行按揭贷款对流水的最新要求，如果不准确，欢迎指正。

从表格上看，现在的很多银行对按揭贷款，已经是一轻再松了，比如浦发银行对贷款金额300万以内都免提供流水，招商和兴业也是贷款200万以内免提供流水，而4大行就相对严格一些。

收入流水的话，银行要求月收入是名下所有贷款的月供两倍以上，注意是名下所有贷款，不是单指本笔贷款，举两个例子。

1、比如你买了滨湖某楼盘，月供11000元左右，银行就要求提供月收入22000元的收入流水，如果是夫妻的话，两个可以各开12000的收入证明，就不需要提供详细的收入银行流水证明。

2、如果你原来名下有一次贷款记录没有结清，月供在5000元，又新买了一套房，月供在8000元左右，那就要提供26000元的银行流水，但是夫妻2人的话，两人各开13000元的收入证明，就不用提供银行收入流水了。

另外说一下关于组合贷的问题，办理组合贷的时候，最好不要办自动划转，一般办理组合贷的时候，都是默认选择整年提取，就是每年取一次，提取的金额是组合贷总月供*12。这样的好处是，基本都能给公积金里面的余额取完。

如果选择自动划转，假设公积金贷款55万，公积金月供2400元，公积金账户每月个人＋公司缴纳3000元，那就只能抵扣2400元，多出的600元是取不出来的。

另外接力贷的话，以父母名义买，用子女的年龄贷款，对父母年龄有要求，女士不超过55，男士不超过60，合肥目前做接力贷的银行不多。

关于按揭贷款就聊这么多，以上资料来源于网络、银行从业者、置业顾问，再加上现在变化比较快，所有内容仅供参考，一切以办理贷款时银行政策为主，如有错误或遗漏还望指正、留言补充，希望对大家买房提供一点参考。

最低4.8%，支持组合贷，广州楼市信贷继续放松

我是紫沐，这是我的第9篇日记。

在昨天的文章（浅谈广州信贷放松和学位预警，对市场的影响），分析过广州楼市信贷端会进一步放松，四大行首套利率大概率会统一跟进到最低4.8%。

今天，这一分析被证实了。

而且在降低利率的同时，没有提升办理门槛，依旧支持组合贷，可同时使用公积金。

所以还是那句话，这波信贷放松，最利好的是刚需客群。

另外，新盘的按揭利率也得到放松。

一些热门新盘，首套利率降到了5%。

这其实挺不容易，因为开发商与各大合作银行给的利率是固定的。

这其中的协商，比个人二手买卖和银行做交涉要复杂很多。

所以如果你目前签约的新盘，按揭利率较高，建议尝试和开发商再商量一下。

当然，普通人自己办理按揭，要想拿到4.8%的最低利率不容易。

不但对贷款金额有要求，资质审核也会更严格，并且还需要一定的谈判能力，才能拿到这个最低利率。

通常直接找和银行有合作的按揭公司，给几千块钱搞定会更省时和靠谱。

总的来说，以现在的信贷环境，如果还没买房，而且自身资质过硬，外资银行依旧是首选。

毕竟直接挂钩LPR，4.6%的按揭利率，还是很香。

如果资质流水有些许瑕疵，再次选中资的四大行，过审难度会低一点。

而已经买房的，哪怕同贷批了，只要没完成过户，依旧有和银行商议重新确认利率的空间。

只是这对口才和人脉，有一定要求。

至于已经开始还月供的，截断再抵押，或者说转贷，依然是唯一路径。

并且要是掌握好相关金融知识，会发现转贷的优惠力度，依然比按揭要强一个维度。

毕竟哪怕是直接挂钩LPR的最低按揭利率，也很难去到4.5%以下。

而JYD，普遍4.2%，最低3.85%的利率，无论什么时候看，都强上太多。

最后提一嘴，哪怕现在还没准备买房，征信流水这些东西也应该提前准备。

不然到想入手的时候，才发现贷款批不了，资质不过关，那损失就大了。

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