缴费基数1.2万元，这样退休能领多少养老金？注意这两部分的计算

养老保险缴费基数，是关系养老金待遇的重要因素。年轻人普遍都知道养老保险是多缴多得、长缴多得，但是究竟养老保险缴费基数和养老金待遇是什么关系？单位现在的缴费基数是1.2万元，退休能领多少养老金呢？

退休养老金的计算，实际上仅仅知道缴费基数是不够的，还需要知道缴费当年的社平缴费基数、退休当年的养老金计发基数、从缴费至退休个人账户的记账利率、退休年龄确定的计发月数等等。

养老金计算公式，实际上主要包括基础养老金和个人账户养老金两部分构成，具体计算公式是根据2005年给我发38号文件规定的，全国统一。

第一，基础养老金部分，等于退休上年度社会平均工资×（1＋本人平均缴费指数）÷2×缴费年限×1%。

退休上年度社会平均工资，现在一般也称为当年的养老金计发基数。2022年的养老金计发基数，31省份在5865元到11396元之间。一般来说每年都会根据平均工资增长而增长，未来的口径统一为城镇单位就业人员社会平均工资。

缴费基数1.2万元，一般来说相当于当地150%~200%的缴费档次。这种情况下，平均缴费指数1.5~2的情况下，每缴费一年可以领取1.25%到1.5%的养老金计发基数。

养老金计发基数如果按照现在普遍的8000元计算，每月能领基础养老金100~120元。

第二，个人账户养老金部分。等于养老保险个人账户的余额除以退休年龄确定的计发月份。

如果缴费基数是12,000元，按照规定每月记录个人账户的钱数是960元，一年是11,520元。

退休年龄确定的计发月数，50岁、55岁和60岁分别是195个月、170个月和139个月。在不计算个人账户记账利息的情况下，分别每月可以领取59元、68元和83元的个人账户养老金。

有关个人账户养老金的高低，会根据养老保险个人账户记账利率而增长。

近年来，养老保险个人账户记账利率一直很高，一直在6%~8%以上，2022年高达6.12%。

现在参保缴费以后，未来退休的养老金待遇跟现在计算出来的还是不一样的。假设10年以后退休，计算养老金使用的养老金计发基数是1.5万元，这种情况下基础养老金将会变为187.5元到225元。如果个人账户记账利率，能够让个人账户的余额增长80%，个人账户养老金也会增长80%。

所以，现在如果按照12000元的基数缴费1年，每月产生的养老金预计能在150元到200元之间。这样缴费30年，养老金就能达到4500~6000元左右。但如果是社会平均工资增长，个人账户记账利息增加，养老金水平自然也会水涨船高。

退休计算出来的养老金并不是终点。退休以后的养老金还会根据物价增长和社会平均工资增长情况，不断的进行调整。像我岳母刚退休时养老金才500多元，现在已经涨到了3400多元。

综上所述，参加养老保险是一种非常具有保值、增值能力的保障，能够有效保障退休老人的养老待遇水平，应对未来不可预料的长寿风险。随着养老保险全国统筹的推进，未来的有关待遇能够全国统一的，放心好了。

6折购房3分钟搞掂！直击番禺首个共有产权住房项目选房现场

“今天选到了80多方的房子，在这之前我们家已经做好了充分的‘攻略’。”12月15日上午，在广州市番禺区首个共有产权住房项目——广州城投城隽雅苑北区选房现场，市民黄先生终于选中了心仪许久的户型。总价近200万的房子，个人产权部分仅需承担不到120万，首付压力减轻了20万左右。

与黄先生相似，市民陈小姐也看中了一套两房户型的房子，接受采访时，陈小姐正在等待叫号。“关注共有产权住房比较久了，这次很幸运地摇到了第一天的号，能够尽早挑中自己喜欢的户型。”今日上午9点，城隽雅苑北区共有产权住房正式开选，首批申购人如期抵达销售中心。记者自现场获悉，项目选房时间长达16天，共有1841户申购人通过资格审核并参加了选房顺序号摇号。该项目销售均价为23800元/平，较之市场价优惠1.6万元/平。

现房销售，价格为市场价6成

公开资料显示，城隽雅苑北区是广州城投集团旗下城投住房公司打造的第二个市本级共有产权住房，也是番禺区首个共有产权住房。

今年4月1日，广州市住建局就包括城隽雅苑北区在内的3个共有产权住房项目定价方案征求意见；8月25日，城隽雅苑北区启动网上申购，2687户家庭提交申购；11月9日，经过系统摇号，1841户资格审核通过的申购人选房顺序号尘埃落定。

从地图上看，城隽雅苑颇具区位优势——其位于广州国际创新城板块，与地铁4号线新造站约800米距离，若金光东隧道通车，这一距离将缩减为300米左右。项目南临南大干线，沿线串联广州南站及万博CBD；西南侧则靠近金光东大道，据现场工作人员介绍，该线路开通后，可实现开车5分钟到达大学城、15分钟抵达琶洲。

城隽雅苑北区项目沙盘。林少娟摄

这也是陈小姐选择申购此处的原因，她向记者算了一下通勤时间成本：“从这里到我上班的地方，坐地铁只需要30分钟，去万博商圈只需要10来分钟，交通整体上是比较便利的。”陈小姐说。

黄先生则是看中了这里的“氛围”。“之前来参观的时候整体印象不错，服务感比较好。”

记者在现场了解到，城隽雅苑北区共有产权住房项目共有住宅12栋，房源合计2386套，均为现房，包括一房、二房、三房等户型。销售均价则为23800元/平方米，其中承购人产权份额比例为60%，政府产权份额比例为40%。

这个定价较之市场价要优惠不少。据广州市住建局此前公开的信息，城隽雅苑（北区）同地段、同类型商品住宅市场价格约为3.98万元/平方米。依此计算，项目均价为市场价的6成左右。

此外，据相关工作人员介绍，目前营销中心原为小区规划中的商业中心，后期将还原为商业中心，用于配套小区所需的商业服务。

按摇号顺序自主选房购房，3分钟内可完成

作为番禺区首个共有产权住房项目，城隽雅苑北区自面市以来便吸引了不少市民的关注。相关工作人员介绍称，自项目正式开放以来，现场已累计接待5000多组客户，高峰时期一天需接待500-600户，热度颇高。

而今，项目正式进入选房阶段。申购者需经过签到审核、进场轮候、选房、领单、签约、缴款等流程，全程有工作人员跟进服务。这其中，“选房”环节格外拨动申购者的心弦。

记者在现场看到，申购人在听到叫号后，需尽快进入“选房区”电脑操作台，点击“选房认购”开始正式选房。申购人需自行操作楼栋号、层号、房号，选房过程方便快捷，3分钟内可完成。

等候区已坐了不少等待叫号的申购者。林少娟摄

“大概需要操作四至五步的流程。其实只要前期做好准备了，选的时候就不会紧张。”黄先生说。

此外，为方便申购者办理贷款，项目现场设置了公积金中心及广州银行、中信银行、工商银行、建设银行、中国银行5个银行咨询点。黄先生告诉记者，他已咨询了几家银行的贷款方案，“基本上确定得差不多了。”

城隽雅苑北区的选房还在继续。记者了解到，此次选房时间长达16天，自12月15号始，12月30号结束。期间，每天上午9点开始选房，至下午18点结束。

未来，广州有望迎来更多共有产权住房项目。据《广州市住房发展“十四五”规划》，至2025年，广州将力争筹建共有产权住房3万套。另据《广州市共有产权住房管理办法》，购买共有产权住房享有与购买商品住房同等公共服务权益，具体包括教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。

采写：南都·奥一新闻记者林少娟

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亏了！当初买房利率5.88%，现在房贷最低3.9%，怎么办？

最近，房贷利率最低已经降到了3.9%以下，想不到最关注房贷利率下降的，并不是想买房子的人，而是一大批在之前利率高位时买了房子的房奴。

有不少人在前几年以5.88%的利率买了房子，面对现在低至3.9%的房贷利率，变得非常的焦虑，面对这种情况有没有好的办法呢？

01我们需要先了解一下，房贷利率在最近几年先后执行了两套不同的政策。

以5.88%利率购房的人是在此前基准利率基础上上浮20%的（加2成），当时的基准利率是4.9%，上浮了20%，就是5.88%。

但随后我国开始使用LPR加点的方式，所以此前加20%的人也平移到了LPR。

随着这一年多以来，LPR的不断下跌，以前以5.88%利率购房的人，现在执行的房贷利率，其实也略有下降，只不过不是马上体现出来。

到明年的1月1日，大多数的房奴都将使用最新的利率，原来的5.88%将降至5.3%左右。

也就是说，LPR降了多少个基点，自己的房贷利率也会对应的降多少个基点。

但是注意下降的只是基数，原来加的部分并不会因此而减少。原来执行的5.88%是比基准利率4.9%加了98个基点，这98个基点仍然存在。

02正因如此，很多房奴都觉得自己买亏了，那是不是把原来的房子卖掉重新买房子，就可以享受最低利率了呢？

并不是这样的。

现在的最低利率是部分城市针对首套房的利率，如果你此前已经买了房子，并且有贷款记录，哪怕把房子卖掉，把贷款结清，也可能不可以按照首套房给你最好的优惠。

如果只能按照二套房来计算，那就要看具体的城市执行的加点是多少，很有可能再买房子，利率依然高达4.5%以上。

03当然4.5%也比5.88%低很多，即使降至5.3%也还是不如4.5%，所以难免还是有些人感到心动。

如果这样的话，不一定选择把房子卖掉重新买，不妨考虑向银行办理抵押贷款。

其中有些购房者属于小微企业的经营者，那么就可以以抵押贷款的方式获得经营性的贷款，利率也可以明显地降下来。

至于想把房子卖掉的人，一定要考虑现在的成交量大幅度的下降。

全国平均而言，与去年同期相比，成交量减少了将近3成，所以就算想卖，短时间之内不一定可以卖得出去，而且还要承担房价下跌的风险。

04还有些朋友发现利率差别比较大，考虑提前还贷结清贷款，这可行吗？

如果手头有钱，也没有更好的投资方式，提前还贷减少利息的支出也未尝不可。

但关键点在于，要充分的考虑如果资金在自己手上，进行适当的投资，是不是可以获得超过6%的收益。

因为大多数的房贷都是10年，20年甚至更久的时间，如果以这么长的时间来进行投资，平均年化收益率往往会高很多，所以提前还贷有可能损失了投资的收益，那就不值得了。

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