房贷百万月供利息可节省200多元

12月20日上午，2022年最后一期贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR报3.65%，5年期以上LPR报4.3%，均与上月持平。今年以来LPR共下调三次，其中与房贷利率息息相关的5年期以上LPR总计下调35个基点。由于很多存量房贷是每年1月1日调整当年的执行利率，明年这些客户的利率将比今年下调0.35个百分点，每百万元房贷每月大概可节省200多元利息。

LPR连续四个月保持不变

此次LPR按兵不动，并没出乎市场预料。MLF利率一直是LPR的风向标。12月15日，央行开展6500亿元MLF操作，操作利率为2.75％，与上月持平，这意味着当月LPR报价基础未发生变化。

在8月调降后，LPR已经连续四个月保持不变。今年以来，LPR于1月、5月和8月进行了三次调降，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。

百万月供节省利息200多元

与广大购房者的切身利益密切相关的是5年期以上LPR。早在2019年8月，根据国务院部署，人民银行改革完善LPR形成机制，LPR已经成为金融机构贷款定价的主要参考。根据央行披露的数据，2020年8月，存量贷款定价基准转换如期完成。其中，存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6430万户，转换比例99%，其中94%转换为参考LPR定价。

参考LPR定价的浮动利率房贷重定价周期一般为一年。北京青年报记者从多家银行了解到，存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。有的银行是统一规定，有的银行可以让客户在两种情况之间自主选择。对于重定价日是每年1月1日的存量客户，2023年适用的新利率会以2022年12月的LPR为基础，因此会比今年的利率下调35个基点，这意味着他们明年的月供将会切切实实变少。

前些年房贷利率较高，很多客户的实际利率超过5%，甚至6%。这35个基点的下调会给大家节省多少利息呢？举例来说，100万元25年期的房贷，采取等额本息方式还贷，若今年利率为5%，每月月供为5845.90元，下调0.35个百分点后，明年的利率变为4.65%，月供降为5643.81元，每月节省利息202.09元。若今年利率为6%，每月月供为6443.01元，下调35个基点后，明年利率降为5.65%，月供减少为6230.78元，每月节省利息212.23元。

不难看出，35个基点的降息，大致可以为100万元25年期的房贷每月减少200多元的利息。当然每位购房者的实际房贷利率会不相同，贷款期限也有差异，实际减少的利息也会各不相同。

今年房贷利率不断下调

对于准备出手购房的人来说，今年的房贷利率不断下降，越来越有吸引力。5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。9月29日晚间，央行和银保监会再次发布通知：符合条件的城市，可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。所谓“符合条件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整，全国范围内的房贷利率出现明显大幅下降。据融360最新发布的房贷利率报告，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7个基点；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5个基点。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140个基点，二套房贷利率累计降幅90个基点。

此外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平；有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

盘古智库高级研究员江瀚指出，从今年LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降比较多，呈现出长短期不同的下降安排。这对于房地产市场的影响是非常深远的。对于购房者，LPR的下降能够降低还贷压力，有助于提高个人可支配收入水平。而对于购房市场，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。

文/本报记者程婕

统筹/余美英

供图/视觉中国

为买房贷款100万，30年要还91万利息，到底划不划算？

文希财网

如果要买房，你是选择贷款还是全款？相信绝大部分人都会选择贷款，倒不是因为不想全款，而是因为现在的房价水平太高，全款根本买不起。但如果是贷款买房，就需要付出比房款多得多的利息。以目前的房贷基准利率，向银行贷款100万，在等额本息还款下，30年的时间需要还91万左右的利息，这到底划不划算？

贷款买房到底划不划算？首先，从房产升值角度来看，如果是放在过去一二十年，贷款100万别说是还91万利息，就是还一两百万的利息可能都是划算的，因为可以在房价上涨上面获得更多的收益。比如2008年北京的平均房价在1.2万/平米左右，如果首付20万贷款100万便可以买一套100平米的房子。如今北京的平均房价近6万/平米，100平米的房子如果卖掉就有600万，减去利息之后还能赚很多。

所以只要未来的房价还会继续涨，并且可以使房产的升值幅度高于支付的利息，那肯定就是划算的。不过想要达到这个条件，未来30年的房价至少还得涨76%，即每年的房价在上一年的基础上平均上涨1.9%左右，这看起来好像也不是很难，毕竟每年的通货膨胀率可能都不止这么低。

其次，从贷款利息的高低来看，100万贷款要还30万的利息看起来确实很多，但毕竟是30年产生的。最主要的是，目前的贷款基准利率处在历史低位，仅从贷款利率来看，现在贷款买房无疑比历史上贷款买房更划算。就算未来贷款基准利率还能下降，只要跟银行签的浮动利率，自己的房贷利率也会随之下降；如果未来贷款基准利率涨了，那至少在上涨前的这段时间里能享受到比较低的贷款利率。

再次，从投资角度来看，贷款100万还91万利息，也就意味着在这30年里一共要还给银行191万，再加上20万的首付，在这套房子上面一共花费211万。如果买房是用来投资，除了房产升值的部分之外，还有租金以及租金产生的利息收入。假如每月的租金为3500元，租金每年的利息收益率为4%，那么30年后的租金和利息大概就有236万左右，总资产就等于房产的价值加上236万，再减去买房的花费就是投资收益。

如果不去买房，并且拿着原本用于买房的钱去做理财，就意味着第一年有20万的理财本金，并且此后每一年都可以增加63684元的本金。假如每年理财收益率还是4%，30年之后本金加上利息大概就有406万左右，其中投资收益有195万左右。

所以从投资角度来看，贷款买房划不划算，就看30年后的房产价值是多少了。如果房价一分没涨，那就是120万，加上租金和租金的利息也只有356万，就还不如拿买房的钱去做理财。除非30年后的房产价值超过170万，即房价上涨41.7%以上，贷款买房就比理财更划算。

作者：龙小林/审核：赵溪

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100万房贷，30年要多少利息，银行经理：很多人都在给银行白送钱

近日，中指研究院发布了《2021年3月中指百城价格指数报告》，先看一下百城的新房数据：100个代表城市新建商品住宅销售价格为15916元/平方米，环比上涨0.20%，同比上涨4.07%；二手房数据：100个代表城市二手住宅销售价格为15654元/平方米，环比上涨0.44%，同比上涨3.48%。

从以上数据我们可以判断出中国重点城市的房价水平，基本上已经超过一万五，并且不管从同比数据还是环比数据，房价依然呈现上涨趋势。不过从房价同比涨幅来看，新房同比涨幅为4.07%，二手房同比涨幅为3.48%，同比涨幅均低于5%，房价涨幅还算比较平缓。

为什么要看全国百城房价数据，因为这100个城市都是相对比较重要的城市，也是大多数人想买房的城市。从以上的房价数据来看，刚需购房者要明白两件事，第一，如果想在大城市买一套100平米左右的房子，通常需要150万左右；第二，现在房价涨幅虽然相比过去收窄很多，但是房价的上涨趋势依然没有改变，大城市的买房成本只会越来越高。

对于大多数家庭来说，一次性拿出150万买房肯定不现实，不过购房者可以选择按揭买房，按揭买房可以让购房者尽早买房，在房价上涨的趋势下，越早买房就意味着买房成本越低。有些购房者打算全款买房，随着时间的推移，就会发现自己越买不起房子。

假如购房者一年可以攒10万元，15年可以攒够全款买房的资金，但是如果房价按照5%的年涨幅，150万的房子15年之后就是312万，最终购房者挣的钱还赶不上房价涨幅。

因此笔者建议刚需购房者，如果现在没有全款买房的能力，可以选择按揭买房，这样可以尽早买到属于自己的房子，一方面自己可以早点住进房子，省下一大笔租房资金；同时也可以避免房价上涨所带来的买房成本的增加。

当然按揭买房也需要考虑一个问题，就是利息成本非常高，如果购房者购买150万的房子，通常需要向银行贷款100万左右，100万的贷款，究竟需要多少利息呢？

贷款方式选择30年等额本息，这是大多数人选择的贷款方式，也是银行默认的贷款方式，房贷利息方面，基准利率为4.9%，LPR为4.65%，不过实际的房贷利率不同城市不同银行的标准都不一样，就按笔者所在城市的房贷利率（5.88%）来计算。具体房贷情况如下：

首先是大家最关心的月供，月供为5918.57元；然后是房贷总利息，30年需要支付的总利息为113万，当然需要注意的是，贷款本金才100万，也就是说房贷总利息比贷款本金还要高13万。

相信很多购房者从来都没有考虑过这个问题，30年的房贷利息其实比本金还要高，如果仅从金钱数额上来说，很多购房者确实无法接受，不过我们也不可忽视通货膨胀的问题，虽然购房者30年需要还两倍于本金的钱，但是在通货膨胀的影响下，还房贷的压力只会越来越小。这就好比2000年让我们还1000的房贷，相信很多人压力特别大，但是如今1000元的房贷放到20年后的今天，在很多人眼中根本不算什么。

虽然通货膨胀在一定程度上会减缓购房者的房贷压力，但是购房者也需要认清两个事实：

第一，如今经济增速相比过去放缓很多，如今的通货膨胀和物价上涨已经没有那么明显。大家可以感受一下最近5年物价上涨以及工资水平的变化，就应该明显感觉到现在通货膨胀只能称为温和通胀。

第二，本质上来说，30年通货膨胀对于贷款买房的人来说没有意义，如果选择30年等额本息的话，不到15年就还了相当于本金数额的贷款。也就是说如果前15年通货膨胀不明显的话，后15年的房贷真的相当于是白送给银行。

一位银行经理认为，对于很多选择等额本息的购房者来说，如果不懂得根据自己的实际情况来选择合适的贷款方式，基本上就相当于给银行白送钱。很多购房者贷过好几次款，但是依然不知道如何选择最适合自己的贷款，这里给大家提供几个贷款的建议。

1、对于手中现金比较多的人，可以提高首付比例或者全款买房。

全款买房不用多说，如果有全款买房的能力，尽可能还是选择全款买房；如果没有全款买房的能力，可以根据自己的资金实力来选择合适的首付比例。

举个例子，如果小王手中有100万现金，打算购买一套150万的房子，如果按照大多数人的选择，就是45万首付同时向银行贷款105万。事实上小王应该尽可能提高首付比例，最好支付90万首付，留10万块钱备用，然后向银行贷款60万，这样就可以省下很多房贷利息。

2、对于工资水平很高的人，可以缩短贷款年限。

有些购房者虽然目前手中的买房资金不多，但是工资水平很高，这种购房者可以选择缩短贷款年限。

举个例子，小王购买一套150万的房子，勉强能拿出45万首付，如果选择30年等额本息还款的话，每个月需要6千左右的房贷，但是小王每个月到手工资两万以上，并且收入比较稳定，这样小王就可以选择缩短房贷年限，可以选择20年甚至是10年，这样也可以节省一大笔房贷利息。

3、对于有提前还款打算的购房者，尽可能提早还款。

很多购房者在买房的时候可能会有提前还款的打算，毕竟不愿意承受这么多房贷利息。不过根据等额本息还款的特点，前期还的基本都是利息部分，因此购房者如果有提前还款的打算，一定要尽可能提前还款。

一般来说，如果还款时间超过总时间三分之一，就没有提前还款的必要。假如购房者贷款30年，还款时间已经超过10年，基本上就不需要提前还款的必要了。

结语：按揭买房虽然减轻了购房者前期的买房压力，让更多购房者可以提早买房，但是房贷利息也是不可忽视的存在，购房者应该根据自己的实际情况，选择最适合自己的贷款以及还款房子，不要再给银行白送钱了。