房贷利率只有3.9%，工资4800元贷款80万，银行仍然能批下来吗？

在目前的房地产各种花式促销的大形势下，银行对于房贷业务的审查也非常宽松。工资只有4800元，想去银行借款80万去买房，公积金贷款和房屋按揭抵押贷款一定是能批下来的，说不定还有利率方面的惊喜呢。现在不但是三四线城市清远等地房贷利率低到了3.7%，就连省会城市武汉和贵阳，房贷利率也低到了3.9%。

现在全国大多数省份都已经出台了买房的优惠促销和各类的扶持政策。金融监管部门对于首付和房贷利率以及房贷风控审查严禁全面放松。在这个背景下，我们可以算一算，4800元的工资确实可以贷款买到100万的房子。现在的政策是就怕民众觉得钱不够不去买，只要民众下决心敢去买那么相关的，各类优惠都会给。

现在首付普遍都已经是两成了。也就是说100万的房子只要首付20万，就可以签约购买了。那么就需要贷款80万。在这种情况下，其实贷款完全可以做一个组合，贷款也就是说公积金贷款加上房屋按揭抵押的商业贷款。在不少的地方，公积金贷款最高限额都已经放到了单人40万到50万。如果未来公积金贷款不够，那么剩余部分再配上商业房贷，我们来计算这几种组合贷款方式下，贷款能不能批下来。

1.纯公积金贷款。现在单人最高能贷40万到50万，那么如果夫妻二人共同去买房，那么双人可以达到贷款额度80万到100万。原来的公积金贷款5年以上利率为3.25%，贷款30年，那么每月还款金额为3480元。此时单人工资为4800元，双人加在一起肯定远超于7000元，远远低于公积金中心要求的，每月还款额不能高于购房人工资一半的要求。

另外夫妻二人每月还向公积金中心缴纳公积金，如果按照单位和个人最高12%的共同比例，那么有可能在附加人工资4800元的基础上，每月最多可以上缴2300元公积金，那此时夫家人共同负担的还款额已经不足1100元了。对比夫妻二人工资，自然是可以负担得起每月的公积金还款。

现在在鼓励买房的大政策下，很多地方的公积金贷款利率也已经下调了。5年以上首套房住房公积金贷款年利率为3.1%，那么贷款30年，每月还款金额为3416元。那么更加符合公积金的贷款审批要求。所以结论是夫妻二人共同申请公积金贷款，其实已经无需商业贷款都可以全面覆盖并且顺利通过公积金中心的审批。

2.公积金贷款加上银行商业贷款。假如是单人买房的话，大部分地区的公积金贷款最高额度也只能用到50万，那么此时再加上银行商业房贷30万，就可以满足贷款需求。银行商业房贷利率现在普遍是在年化4%左右。那么按此计算，每月的公积金和商业房贷还款额大约为3608元。看起来好像是很难通过银行的商业贷款审批，但其实则不然。

因为每月的房贷还款额中，其中公积金中心还款额为2176元，而银行的商业房贷仅仅只需要1432元。而公积金中心的还款首先是用每月缴存的住房公积金来抵扣，那么此时假如4800元的工资，假如按照单位和个人最高12%来进行缴纳，那么每月可以缴纳1152元，剩余只需要自己筹不到1000元，此时再加上商业房贷需要缴纳的1432元，每月的总负担差不多2400元，这是完全符合银行房贷审批要求的。

现在德先生算的都是非常保守的，因为各个地方还有着不同的地方扶持政策。其中针对每月还款能力不够，还可以添加父母和成年子女作为保证人或者共同还款人，那么对于银行房贷审批来说，更加没有任何风险和障碍。

现在可以说，目前出台的各项鼓励购房的扶持政策和优惠措施，可以说是我国房地产业20多年来从未有过的时刻。购房人根本不需要担心自己的房贷申请会被拒绝，可能唯一需要考虑的，那就是现在是不是一个买房的恰当时机。

不算不知道：最低4.1%！百万房贷省8万利息，你会买房吗？

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意料之中，房贷利率又降了，央行又送大礼包给买房人。

今日，央行公布最新的贷款市场报价利率，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别下调了5基点和15基点。

这是自2019年执行LPR以来，五年期利率迎来第六次下调，从4.85%到4.6%，再到4.45%，如今是4.3%，降幅达到55个基点。

此外，据今年5月央行和银保监会发布的最新消息，首套房贷利率可在LPR基础上再降低20个基点，也就是最低可降到4.1%。

这个低，到底有多低。要知道，在2008年金融危机爆发后，房贷利率最低是4.16%左右，在2015年房价大涨的前夕，利率出现过4.2%。

相比较而言，如今已经是历史最低了。

01

首置业：百万房贷省8万利息

以100万商业贷款，30年期限算，利率为4.45%时，月供为5037元/月，总还款额为181万。

利率为4.3%时，月供需4949元/月，总还款额为178万，对比上次来说，月供可省下88元，总利息可省下3万。

首套房利率在4.1%时，月供需4832元，总还款额为173万，月供可省下205元，总利息可减少8万。

降息后，首先得到政策大礼包照拂的是正在还贷的房奴们，当然也需要看是否选择浮动利率。

转换成LPR浮动利率后，买房人的房贷调整一般是一年调整一次，大部分银行是在1月份调整。

对想买房的人来说，利率是近几年历史最低值了，对比高峰时期5.9%的利率来说，首次置业的买家，贷款100万房贷能省下40万利息。

之前买房利率高位站岗的人，在内心默默哭泣，一辆豪车没了，不过选择浮动利率的，再熬多几个月，就能享受政策红利了，月供一下子减少近千元，是很酸爽的。

02

一线城市利率同步降

据贝壳研究院数据显示，在今年7月，103个重点城市主流首套房贷款利率为4.35%，二套房贷款利率为5.07%。在统计的全国103个城市中，共有30个城市下调了房贷主流利率。

一线城市响应颇为迅速，央行宣布利率下降后，北上广深各大银行又在7月的基础上，下调利率。

北京来说，目前银行执行的是首套房贷利率加55个基点，利率变为4.85%，二套房商贷利率加105个基点，目前变为5.35%。

此次调整后，北京首套房贷利率首次跌破5%。

而深圳目前执行情况是，首套利率加30基点，二套房利率加60基点，调整后主流银行首套房利率为4.6%，二套房贷利率为4.9%。

广州则是一线城市中，利率最为宽松的，大部分银行已执行首套房利率4.3%，二套房贷利率加60个基点，为4.9%，放款基本上都能在一个星期左右完成，对比最困难时的6个月等待来说，现在简直是神速。

除了大降房贷利率，广州还在限贷中撕开口子，正常政策来说，目前广州是全国范围的认房又认贷。

在其他城市只要有房贷，在广州购置房产时，还清贷款后，首付只需4成，若没还清，首付则需要给7成。

而近日有外省银行在广州开设的分行，对“广州无房，外地有1套房还贷中”的客户，在广州想买房，首付比例最低可做到4成，但利率需按照二套房贷利率计算，也就是4.9%。

从首付4成，降至首付7成，对于想在广州买房的外地人来说，门槛是大大降低了。

03

降息的背后

而这波降息早有预兆，央行在日前有发布公告，中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均较前期下降10个基点。

这是自今年1月以来的第二次下调MLF和公开市场逆回购利率，宽松的货币政策也是超预期的，由此，业内人士猜测，8月的贷款市场利率也会跟随一并下调。

事实也果然如此，降幅大到让人意外。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，降息将进一步使得房贷利率下调空间增大。叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次央行降息在预料之中，但力度超出预期。此前市场普遍预计，8月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。”

此外，对于降息来说，是意料之中，主要还是源于市场数据不理想。

首先，据央行公布的数据显示，7月社会融资下降，增量仅为7561亿元，对比6月少了4万亿，与去年同期比减少3191亿元，数值创了近6年新低。

而7月份人民币贷款仅增加6790亿，同比少增4042亿，也预示着个人和企业贷款欲望还在不断降低，消费欲望不强。

其次，房地产开发投资前7月累计79462亿元，同比降6.4%，其中住宅投资仅为60238亿，同比降5.8%。

再者，销售数据也不太理想。全国商品房前7月累计销售额为75763亿，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。

房地产的开发景气指数也是越来往低走，市场信心有点难拉回。

如果这波刺激后，效果依然不明显，后期可能还有很多超预期的政策会下来，今年很多数据可能还要再创历史新低，这探底不知何时才能迎来反弹。

那么，问题来了，利息都降到历史新低了，你会买房吗？

原创：评房姐

编辑：房评评

下调！玉林这样执行新政

日前

中国人民银行宣布

决定自2022年10月1日起

下调首套个人住房公积金

贷款利率0.15个百分点

5年以下（含5年）和5年以上利率

分别调整为2.6%和3.1%

第二套个人住房公积金

贷款利率政策保持不变

（“中国人民银行”微信公众号截图）。

对于新政在玉落地实施等问题

记者从玉林市住房公积金管理中心信贷科了解到

玉林市住房公积金管理中心按照全国统一政策执行住房公积金贷款新政对于2022年10月1日前已受理但尚未发放的首套个人住房公积金贷款，执行调整后的利率，即放款时依照中国人民银行规定的贷款时间5年以下（含5年）和5年以上的，公积金贷款利率分别按照2.6%和3.1%执行。

对于2022年10月1日前发放的首套个人住房公积金贷款，根据住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》贷款核算规则相关规定，2022年10月1日至2022年12月31日仍执行原利率，自2023年1月1日起执行调整后的利率。二套个人住房公积金贷款利率政策则保持不变。

据悉，这是央行继2015年之后，7年来对住房购房基金贷款利率的再次调整。按照玉林市个人公积金贷款购买首套商品房最高额度40万元、最长贷款年限30年、以等额本息还款方式计算，按照3.1%利率执行（月还1708元，）后，相比按3.25%执行（月还1740.82元）时，每月月供可减少32.82元，累计30年减少利息总额约11793元。

备注:《住房公积金个人住房贷款业务规范》关于贷款核算的规定:

还款期间，当遇法定贷款利率调整时，按下列规则执行：1.对贷款期限在1年及1年以内的，应实行合同利率，不分段计息；2.对贷款期限在1年以上的，应于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率规定，国家另有规定的除外。

采写记者唐劲梅

编辑张宗海

责编蒋西河

校对胡宗梅

审核钟原

监制邹焕钧

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