百科｜三分钟懂赎楼：两种方式谁划算 哪家银行罚息少
在买卖二手房过程中，赎楼是个非常重要又十分麻烦的部分，涉及到贷款、担保等一些复杂的过程，提前赎楼还需要交一定金额的罚息，那么赎楼流程到底是怎样的，赎楼罚息又该如何计算？我们一起来看看吧。
买二手房赎楼的流程是怎么样的？
赎楼是指原业主想出售房屋，但房屋尚在银行按揭贷款当中，在房屋出售前必须将银行贷款还清，注销抵押登记，取回房产证书的整个过程。一般有额度赎楼和现金赎楼两种方式。这两种方式的赎楼应该怎么办理呢？
额度赎楼与现金赎楼的流程
1.额度赎楼
额度赎楼又称担保赎楼，是指在二手楼交易时，由担保公司提供担保，银行向卖方发放短期信用贷款，或者由买方按揭银行提前发放贷款用于还清原贷款，或者由担保公司垫资赎楼，赎出房产证，从而完成房产的注销抵押登记，过户及抵押登记等手续。
时间周期：做赎楼委托公证（1个工作日）——业主写提前还款申请——业主申请赎楼借款和客户申请按揭贷款（一般7-8个工作日）——银行审批贷款——银行出承诺函——担保公司出保函（1-2个工作日）——银行发放赎楼贷款给担保公司（一般5个工作日）——担保公司赎楼（5-7个工作日）——取房产证——注销（一般1-2个工作日）
2.现金赎楼
时间周期：做赎楼委托公证（1个工作日）——业主写提前还款申请——业主申请赎楼借款和客户申请按揭贷款（一般7-8个工作日）——银行审批贷款——银行出承诺函——担保公司赎楼（5-7个工作日）——取房产证——注销（一般1-2个工作日）
房产交易中的赎楼罚息怎么算？
在二手房交易中，经常会听中介说二手房提前赎楼需要交一定金额的罚息，那么，究竟什么是赎楼罚息？
1.什么是罚息？
赎楼罚息：二手房交易中，有抵押的房产在上市交易之前，需要向银行申请提前还款，进行赎楼，而银行增加一部分利息作为处罚，此部分额外增加的利息被称为赎楼罚息。
2.五大银行罚息细则
五大银行罚息细则
注意事项：
1.买、卖双方同一银行按揭贷款，工商银行可减1.5个月罚息。
2.针对提前还部分贷款的购房者，招商银行收取还款金额的1.5%，农业银行收取还款金额的1%。
3.所有政策仅供参考，具体以借款合同为准，同时提前1个月申请还款。
【示例】
元芳有一套贷款30年、贷款总额205万元的房子，按照等额本息还款的方式还款，他每月需要还款10277元，第一个月利息为7523元，第三个月利息为7513元。目前房贷已经还满2年，按照中国银行罚款三个月利息的政策，如果他提前赎楼，需要额外支付22569元罚息。
房子有贷款如何出售？来房天下金融用赎楼贷
如论是打算出售房子做资金周转的业主，还是准备满足自己的改善型需求准备换房的业主。如果在购买房子之初选择的是抵押贷款方式，且房子仍在还款过程之中，进行二手房交易第一件要做的事情就是“赎楼”。赎楼是二手房交易的术语，意思就是需要先还清银行贷款，注销抵押登记取回房产证。
在二手房交易过程中由于赎楼引起的争议有很多。常见的争议有：
1、根据约定，由二手房买方来交赎楼款，但卖方以各种原因拒绝履行交房义务。
2、二手房买卖双方没有签订关于赎楼的权利和义务条款，只签订了房屋买卖合同。导致交易过程中出现各类纠纷无法顺利解决。
3、房产从原银行顺利解除抵押登记，房产证被赎，但因借款人有其他经济纠纷，房产被查封，导致交易无法顺利进行。
因此作为准备购买二手房的用户，往往在选择房源时优先选择无抵押贷款的房子。从而导致了一部分业主出售房源不顺利的难题。
为避免在二手房交易过程中因赎楼产生问题，针对客户想出售自有房产，但目前该房产还有贷款没有还清的情况，房天下金融特推出赎楼贷服务。
相较于传统产品，房天下金融赎楼贷服务特色鲜明：
一、贷款额度：高达房产现有贷款余额
用户即可轻松还贷，早日赎楼顺利出售。
二、贷款利率低：最低至1.5%。
目前房天下金融赎楼贷服务遍及一、二线多个城市，其中北京、上海、深圳、天津、苏州、南京等7个城市的月综合费率仅需1.5%起。成都、重庆、武汉等三个城市月综合费率仅1.8%起，另外，石家庄、长沙、郑州等城市综合费率仅2%起。
在完成赎楼之后，业主即可出售房源满足需要。无贷款一身轻的房源一般出售流程为：
1、确定出售价格：了解所在区域的平均价格，另外综合考虑位置、楼层、朝向、装修等条件。
2、选择出售方式：即可自行出售，亦可委托经纪公司代理，二者各有利弊。
3、配合意向购房者看房。
4、协商和签约。在签约过程中，要明确双方（三方）的权利与义务避免纠纷。
5、办理过户。买卖合同签订完毕，即可携带相关手续到房地产交易部门进行产权交易手续的办理。购房者按照合同规定的付款方式付清房款后，房地产交易部门开始受理转让申请；买卖双方缴纳相关税费，购房者领取房屋所有权证，二手房交易顺利完成。
无论二手房交易中的原业主还是买房者，了解更多的购房知识都是十分有必要的。凡事做好准备才能从容不迫。而在现代社会中，多元化的金融产品更是方便了大众，改变了人们的生活方式。
二手房交易免赎楼带押过户，三百万欠款或可省6万
深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务目前已由深圳市坪山公证处完成。
据了解，传统模式下的二手房交易过户流程较为繁琐，卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程缺一不可，登记完成后买方银行放款，卖方最终才能拿到剩余的房款。
整个周期少则十天半个月，多则一个月以上，这也成为二手房在市场流通的“最大绊脚石”。
针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，深圳市坪山公证处积极探索实践“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易新模式。
“我处于6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管(担保性提存)服务协议，7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销，8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。”坪山公证处相关负责人介绍。
据介绍，该模式大幅提升了交易安全。在资金保障方面，以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。
该模式也大幅降低了交易成本。与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同，“公证提存+免赎楼带押过户”模式，免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。
免赎楼带押过户，能省多少？记者向地产中介处了解到，赎楼费由担保公司收费加银行利息两个部分组成，目前费率大约为欠款金额的2%。也就是说，300万的欠款会产生约6万元赎楼费，而带押过户或可以省下这笔费用。“当然，业主自己有钱偿还欠款，不通过担保公司的话也不会产生赎楼费。”德佑地产一中介经纪人说。
不过，也有业内人士指出，此项服务公证处是否收费、如何收费尚不明确，还不能完全判断该模式具体能节省多少费用。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“带押过户”最直接的好处就是免除了赎楼担保的费用，同时打通了各环节，缩短了交易的周期、降低了信用信息调查的成本，有利于二手房交易流转。更重要的是，该模式能够加速“连环单”的交易节奏，为“转按揭”注入了强大的信用背书。
李宇嘉认为，随着央行继续大幅度降低LPR水平，各项前期纾困政策效力开始显现，叠加此次“转按揭”，将有助于提升市场的信心和预期，对二手房市场触底企稳有积极作用，也有望提升房屋流通效率，促进良性循环，并稳定销售规模。
