为什么要在出售二手房之前还清抵押贷款 , 如何办解抵押
相信生活中应该有许多二手房业主想在不还清贷款的情况下出售他们的房子,但抵押房屋由于所有权问题而无法在证券交易所上市,如果你想进入二手房市场,你必须首先偿还银行贷款,并获得住房的完全所有权。
解押房产方法在这种情况下,二手房买卖双方如何才能顺利、合法地转让房产?抵押中的房产若要办理过户有以下几种种方法:方法一:卖方亲自偿还银行贷款,取消抵押,办理产权转让手续,双方首先达成产权变更协议,然后在公证处进行公证,待卖方付清银行贷款后,买受人可以从银行取走产权证,取消抵押登记手续,买卖双方应按经公证的协议办理所有权变更登记,并完成转让,方法二:买卖双方协商并向银行出具房屋产权变更书面协议,这种方法需要银行批准。
办理解押流程1、如果银行能够接受产权变更,且借款人由出卖人变更为买受人,则银行将在房屋抵押时出具证明并办理变更登记,此时,买卖双方可以向银行借出房产证,然后携带银行出具的证明、房产证、权属变更协议、户口本和身份证等相关房产交易的材料到房屋所在地的房地产管理部门进行产权变更登记手续,顺利完成房产过户,2、如果银行不接受变更,买方和卖方应按照方法1进行转让,先从银行购回该房屋,即先还清欠银行的款项,如果业主本人没有足够的钱,请向担保公司申请为您购回该房屋,转让后再购回该房屋。
手房买卖赎楼的流程卖方应从担保公司取得担保,然后支付余额,收回产权证书,然后进行转让登记,然后卖方应偿还担保公司的贷款,二手房买卖赎楼的流程1、买卖双方签署买卖协议;2、卖方请提前还贷款赎楼,买方选择贷款银行,申请二手房按揭贷款,提交资料,办理资金;(三)经本行审核,出具二手抵押贷款承诺书;4.买卖双方向担保公司申请购房贷款担保,签署担保文件并向担保公司提交所需文件;5、担保公司进行调查、审批后,交易双方到公证处办理全权委托公证;6、卖方或买方向担保公司缴纳担保费和手续费;7.经批准后,担保公司与银行签订担保合同;8、抵押银行同意提前还款后,担保公司将卖方原贷款余额归还银行,房屋还款成功;9、担保公司经办人员办理赎楼、领证、注销抵押登记和转移登记等手续;10、证书签发后,买受人向银行办理抵押登记手续;11、抵押登记后,银行同意向买受人贷款;担保公司的责任解除。
相信大家通过这篇文章已经有所了解对于如何解押房产的流程,由此可见,想要在一个城市立足,买房不易卖房更不易且行且珍惜。
房子卖出后未过户,出卖人对房子进行抵押登记,抵押权是否有效?
房屋买卖合同纠纷案件,出现多起已可以办理过户登记,却发现卖方将案涉房产抵押给他人的情形。该情况涉及第三人是否能取得抵押权,案涉房产能否顺利过户的问题。
网友询问:
房子卖出后未过户,出卖人对房子进行抵押登记,抵押权是否有效?
天津世宏律师事务所齐鸿波律师解答:
房子卖掉尽管没有过户,但已经形成事实,如果原房主又将房屋与他人作抵押,属于违反合同法的行为,应为无效抵押行为。如果以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大的财物的涉嫌诈骗罪,要依法追究原房主的刑事责任。
买房之后发现房子已经处于被抵押状态的,买受人可以和出卖人协商要求返还购房款退房。如果出卖人不愿意退还购房款的,买受人可以向法院起诉要求退还购房款及其他损失,同时可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因为我国法律明确的规定了:如果卖房人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,业主在买房的时候不知道自己购买的房子有抵押的情况,就可以要求退房且索要一定的利息和赔偿损失。如果开发商把你的房子抵押给了银行,未能如期解压还款的,一旦开发商出现资金问题的时候,你的房子就很有可能被银行收走。所以,当我们发现购买的房子未过户就被抵押时,一定要及时主张自己的权利。
天津世宏律师事务所齐鸿波律师解析:
因没有过户的房子仍属于原房主,在不动产统一登记过程中,物权以不动产登记簿为准。只要房屋产权转移信息没有全部载入不动产登记簿,所以导致现在房子被原房主又抵押,可以选择解除房屋买卖合同,根据法律规定,同时要求主张返还购房款,并要求卖方承担违约赔偿。如果想继续拥有房屋,建议起诉,参照最高法院关于确权纠纷的规定,在法院受理案件后,对涉案房产进行权属现状查询。如果房屋已经被查封,根据查封法院的远近等因素,建议原告先行到查封法院通过提出执行异议或者案外人异议之诉的方式,解除对涉案房屋的查封,再行向法院起诉要求过户。对未被法院查封的房屋,建议原告对该房屋申请诉讼保全,以保障以后对房屋的过户。
《刑法》第二百六十六条,诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。本法另有规定的,依照规定。
齐鸿波律师简介
齐鸿波天津世宏律师事务所专职律师负责民商案件,合同纠纷,婚姻继承纠纷。刑事案件辩护等个人能力擅长各类型案件,基础知识扎实、逻辑清晰、思维熟悉诉讼程序
二手房“带押过户”有啥好处,有何风险?解读来了
近期,部分城市在二手房交易中推出的“带押过户”交易模式引发关注。什么是“带押过户”?“带押过户”有哪些流程?将会对楼市产生哪些影响?
什么是“带押过户”?
所谓“带押过户”,是指对存在抵押的不动产需要上市交易的,卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记,买方可带抵押过户获取金融贷款。
传统的二手房交易过程中,如果住房还有未还清的银行按揭贷款,手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款,即“赎契”,通过“赎契”解除原有抵押,才能办理过户手续,进而买方将房产再次抵押,获得银行贷款。
据了解,“带押过户”于法有据。民法典第406条规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,抵押财产转让的,抵押权不受影响。
“带押过户”怎么操作?
按照目前各地的实践来看,大致分为三步。
第一步,银行先行为买家放款,款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函,放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。
第二步,买卖双方办理房产过户转移登记,放款银行为买家办理抵押。
第三步,公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。
“带押过户”会对楼市产生什么影响?带来了哪些便利?
业内人士表示,“带押过户”优化了二手房交易流程,对提振市场有一定积极作用,有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。
对卖方而言,一方面可以省下费用。过去二手房交易模式下,需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户,“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费,以及过桥费带来的利息和担保费等,利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。过去,一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款,则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节,缩短了交易时间,避免时间拖延出现的违约情形。
“带押过户”对买房者是否存在风险?需要怎么防范?
对于买方而言,购买带抵押的房产,是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款,只要在过户完成之前,权利都处于不确定状态,房屋如被司法查封,将没办法顺利过户。因此,应了解房屋的具体贷款信息,如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款,则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同,才能“带押过户”。
同时,“带押过户”涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体,交易环节复杂,要保障各个环节的顺畅,才能顺利完成过户交易。此外,买方要随时关注房屋司法查封的情况,一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。
来源:经济日报微信公号