为什么买房建议选择贷款？——合理运用杠杆

一提到贷款、杠杆，我们的认知里就是债务的代名词，从而惧怕还款压力，害怕付出利息成本。从而错过了不少机会。2012年我面临选择：在苏州买房或回农村建房。当时2个认知：1,不想背债务，不想几十年供房贷、当房奴；2,以后要回农村养老，叶落归根。从而跟资产擦肩而过，也损失了财富增值的机会。

财富积累轨迹：努力工作——挣事业——买资产——再通过资产借更多钱——用钱赚钱。资金越多，你能买到的房子实际上是越有价值的。

房产贷款，是中国唯一的长期、低息、大额贷款，普通人除了这个，再也没有其他办法可以借长达十几甚至30年的大额低息贷款了。相对来说，是福利，所以一定要拿住。

杠杆率是房产升值的决定性因素。

十个富豪九个借，适当举债，通过适度杠杆撬动短期无法一次性购买的房子，由于货币贬值，你的债务也在稀释。买房是普通人运用杠杆、可以从银行借钱负债的最好途径，是从通涨的河流爬上岸的机会！

杠杆作为一种买房工具，是一个好东西，它另到你可以跨期利用未来的资金来购买当下需要的东西，我们一定要物尽其用，具体怎么做呢？

1，可承受范围内，贷款越多越好，比例越低越好

2，贷款时间越长越好，能贷30年，就不贷20年

3，还款方式，等额本息优于等额本金

4，不要提前还贷

能后期还的钱，就不要提前还贷，因为通货膨胀会替你省掉不少钱。

当然，贷款买房也不是无限制的，一个家庭首次贷款购房的，首付款一般为30%（有些城市可以做到20%）,也就是贷款额最高可以为房价的70%；第二次贷款购房的首付款一般要求不低于50%，各地政策有区別，部分城市要求的比例更高。一般不允许第三次及以上的贷款买房。要珍惜自己的首次贷款名额。我就傻傻的把夫妻两个人的名字都写到房产证上了。

另外贷款是把双刃剑，搞不好，断供了，那房子就会被拍卖。所以建议留足18个月的月供资金。

银行发放贷款购买自身不良资产担保人可否免除担保责任？

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▍案例索引

（2021）最高法民再330号，H银行股份有限公司沈阳分行、辽阳市国有资产经营（集团）有限公司等金融借款合同纠纷民事再审民事判决书

▍案件当事人

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：H银行股份有限公司沈阳分行。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽阳市国有资产经营(集团)有限公司。

▍基本案情

H银行申请再审称，请求依法撤销二审法院作出的（2020）辽民终1115号民事判决，依法改判维持辽宁省沈阳市中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）辽01民初544号民事判决第一项、第二项、第三项，撤销第四项，依法改判辽阳国资公司对本案借款人澳深公司的付款义务承担连带保证责任，或依法将本案发回重审。

事实及理由：

首先，二审法院认定H银行与澳深公司的行为构成欺诈，属事实认定不清，适用法律错误。本案中没有证据证明澳深公司骗取辽阳国资公司为其债务提供保证。且H银行与辽阳国资公司签订《最高额保证合同》在先，《资产转让协议在后，在辽阳国资公司保证人责任确认之时债权转让合意尚未形成。

其次，辽阳国资公司应对案涉借款承担连带保证责任。本案不能适用《担保法》第三十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十条规定免除辽阳国资公司责任。澳深公司购买不良资产的资金来源于案外一家公司的转款，且辽阳国资公司无证据证明本案中H银行主张的剩余2900余万元借款本金存在改变用途的情况。

补充协议第五条约定，本协议双方对本补充协议应予以高度保密，非经双方许可不得对协议外的任意第三方透露，否则，由此造成其中一方损失的（包括但不限于经济损失、声誉损失及监管处罚等），由披露方进行赔偿。

▍裁判理由

最高法院认为，本案焦点问题为：辽阳国资公司是否应对案涉借款本息承担连带保证责任。对上述争议焦点综合评判如下：

关于案涉债权是否可分的问题。本案H银行合计向澳深公司发放了6000万元贷款，澳深公司用其中30，872，889.59元购买了H银行的不良资产，剩余贷款用于自营。现H银行认可案涉30，872，889.59元用于购买债权的资金已经与澳深公司结算完毕，该笔本金本息已经全部清偿，一审时H银行仅起诉主张剩余贷款本金29，107，832.40元及相应利息。因案涉债权系普通金钱债权，故H银行作为债权人可以对案涉贷款分开处理并对剩余尚未偿还贷款单独主张。

关于辽阳国资公司是否应对案涉借款本息承担连带保证责任的问题。最高额保证作为《担保法》规定的一种特殊担保形式，不同于普通保证，通常是为将来一定期间连续发生的债务提供保证。最高额保证与普通保证最大的区别在于最高额保证与主债务的关系具有更强的独立性。最高额保证人的责任是在订立合同时确立的，只要是发生在最高额保证期间内、不超过最高限额的债务余额，最高额保证人均应承担保证责任。

本案中辽阳国资公司签订的《最高额保证合同》中并未对有关改变借款用途后责任问题单独约定，在其提供担保期间，虽然H银行与澳深公司未经其同意，合意改变部分贷款用途购买了辽宁铜业集团有限公司在H银行的不良资产，但该改变只是导致借款人资产的形式发生了变化，且购买不良资产的贷款最终双方已经结算完毕，H银行一审诉请2900余万元并不包含上述改变用途的贷款本金。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任”之规定，H银行与澳深公司合意改变贷款用途的后果并未使澳深公司债务加重，亦未使辽阳国资公司产生损失。

关于辽阳国资公司再审主张剩余2900万元贷款本金存在澳深公司与辽阳华辰同盛机械设备制造有限公司串通改变贷款用途问题，其再审提交的两家公司企业机读档案登记材料的证据不足以证明其主张，且即使存在该事实，该事实与H银行无关。

故辽阳国资公司应当对H银行主张的现剩余部分的贷款本息承担保证责任，一、二审法院认定H银行、澳深公司串通骗保继而免除辽阳国资公司的全部保证责任属适用法律错误，应予纠正。

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直击新通联股东大会 公司回应资产购买因“缺钱”而终止：异地贷款存在障碍

每经记者：程雅每经编辑：魏官红

3月8日下午，新通联（603022，SH）股东大会如期召开。在上海疫情防控及工作原因等多重因素影响下，此次新通联股东大会有两位独董、一位非独立董事缺席现场会议。出席此次会议的股东及代理人共有7人。

这次股东大会的目的，是对一桩已经持续了两年多时间的资产购买事项进行总结。据新通联2月23日公告，董事会审议通过议案，同意全资子公司上海衍通数据科技有限公司（以下简称上海衍通）与交易对方签署相关协议，终止资产购买事项。此前，新通联未能筹措到足够的资金，购买相应标的的股份。

新通联财务总监何再权告诉《每日经济新闻》记者，上市公司发起收购事项时，就已经和多家银行进行沟通，但由于进行收购的子公司平台主体在杭州，母公司在上海，涉及集团授信问题及跨区域贷款的障碍。

新通联股东大会现场，工作人员正在发放资料图片来源:每经记者程雅摄

未能及时筹措到资金，资产购买事项被终止2020年，新通联全资子公司上海衍通拟以支付现金的方式购买湖州衍庆企业管理咨询合伙企业（有限合伙）持有的浙江华坤衍庆数据科技有限责任公司（以下简称华坤衍庆）70%股权，华坤衍庆则持有浙江华坤道威数据科技有限公司（以下简称华坤道威）51%股权。

2021年9月，华坤衍庆取得了《营业执照》等资料，已办理完毕工商变更登记手续，上海衍通持有华坤衍庆70%股权。

2021年9月28日，上海衍通根据《股权收购协议》之约定，分别支付了首期款及二期款的50%，合计金额3.75亿元，这笔钱来自上市公司实控人曹文洁的借款，剩余款项则尚未支付。

其中，首期款余款、第二期款项分别要求在2021年11月8日、2021年11月22日前支付。期间新通联一直与多家银行机构就并购贷款进行沟通与磋商，最终无法就贷款条件达成一致意见而未能通过审批，导致上海衍通未能及时筹措到相关款项。

2月23日，上市公司决定终止本次资产购买事项。新通联在公告中表示，鉴于上市公司尚未对华坤衍庆及华坤道威行使股东权利，未对华坤道威进行董事会改组，未对华坤衍庆及华坤道威经营施加影响，且支付对价款金额尚未达到整个交易对价的50%，公司尚未将华坤衍庆纳入上市公司合并报表范围。

新通联称，终止资产购买事项是经上市公司审慎研究，并与交易各方协商一致的结果。终止本次交易事项不会对公司现有生产经营活动、财务状况造成重大不利影响，也不会影响公司未来的发展战略，不存在损害公司及中小股东利益的情形。

跨区域贷款存在障碍“前段时间跌得比较多，过来了解一下它的情况。”现场，一位已77岁的股东告诉《每日经济新闻》记者，虽然持股数量不多，但他认为有必要实地了解清楚公司的经营情况。

在股东大会上，记者提出疑问：为何在资金不充足的情况下，选择用现金购买资产？并购贷款发放失败的原因是什么？

新通联董秘徐宏菁介绍称，“本来对这件事我们是信心满满的。”徐宏菁表示，此前，上市公司和银行已进行过相应沟通，银行也向上市公司发放过意向函，但在谈判过程中，相应的审批条款较多，上海衍通在杭州，而银行表示异地跨区域贷款不能放款，因此上市公司配合银行将上海衍通迁回上海。“的确是折腾了蛮长的时间，银行还是觉得不能满足放款的条件，最终资金这一块就有问题。”徐宏菁称。

新通联财务总监何再权补充解释称，并购贷款一事由其主导，最初跟十几家银行有过接触，最终进入内部审核流程的共有6家，其中民生银行杭州分行、农业银行杭州分行及浦发银行杭州分行均给上市公司下发过贷款意向函。

“但后来它们也是因为母公司在上海，子公司在杭州，涉及集团授信的问题，跨区域存在障碍，建议我们把子公司迁回来。”何再权说道，上海衍通迁回上海后，上市公司与多家银行有过接触，从其中一家银行处可以获得部分额度，但不能覆盖上市公司所需，其他银行又仍然涉及审核等问题，因此无法发放贷款。

何再权进一步解释称，资产购买一事本就已持续了两年多时间，再往后拖就会对股东不负责，既然已经不能获得金融贷款，又无法从别的渠道筹到资金，就需要尽快终止，这样对大家都有利。

每日经济新闻