商铺出租租金回报率怎么算？商铺出租怎样征税？

商铺出租租金回报率怎么算呢，有具体的计算的方法和标准。那么商铺出租怎样征税呢，出租方式需要交纳一部分费用的，具体如何交纳如何计算，还是需要多了解的，一起来看看吧。

商铺出租的时候是需要考虑回报率的问题，利润和成本是成正比的，所以很多商户都会考虑自己的盈利方面的问题，那么商铺出租租金回报率怎么算呢，有具体的计算的方法和标准。那么商铺出租怎样征税呢，出租方式需要交纳一部分费用的，具体如何交纳如何计算，还是需要多了解的，一起来看看吧。

商铺出租租金回报率怎么算？

1、租金回报率＝每月租金收益×12／购房总价

分析：2013年7月底，张先生在北京通州买下了一套面积约40平方米的商铺，价格大约160万元，目前周边商铺的月租金大约350元／平方米左右，现在张先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的租金回报率是多少呢？根据来计算一下：租金回报率＝14000＊12／1600000＝10.5％

优点：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确。

不足：由于只考虑了租金和房价，而对于按揭贷款购房的回报情况则不能使用，此种计算方法应用范围局限较大。

2、租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价。

优点：分析法公司涉及到租金、房价及两种因素的相对关系，是选择＂绩优地产＂的快捷方法，这种公式比值越大，就表明越值得投资，否则不值得投资。

不足：对按揭付款不能提供具体的分析，没有考虑全部的投入与产出以及资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

3、内部收益率法房产投资公式：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

优点：内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4、租金回报率公式＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

分析：如果王先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。该商铺的租金回报率＝（14000－4277）＊12／（1000000＋1026682）＝5.76％

优点：考虑到前期主要投入、价格和租金，这种可估算资金回收期长短，适用范围广。

不足：没有考虑前期的其他投入、资金的时间效应，而且不能解决多套投资的现金分析问题，这种方法一般不作为理想的投资分析工具。

商铺出租怎样征税？

1、营业税：月租金收入不足20000元的，免征营业税；月租金收入超过20000元的，按“服务业－租赁业”依5％的税率，缴纳营业税（同时缴纳城建税、费附加、防洪费和地方附加）。

2、个人所得税：按“财产租赁所得”每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％费用，其余额为应纳税所得额，依10％的税率计算缴纳个人所得税。

取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除以下费用：财产租赁过程中缴纳的税费；由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。

3、房产税：按租金收入12％征收房产税；印花税：按租赁金额千分之一缴纳印花税，税额不足一元地按一元计算。

4、城镇土地使用税：以土地使用证确认的面积为计税依据。尚未核发土地使用证或实际占用面积超过土地使用证确认面积的，纳税人应据实申报，由地方税务部门核实计税。

上述的内容介绍了商铺出租租金回报率怎么算这个问题，其实回报率要看收益以及购房总价的比例来综合计算的，这些内容大家可以多参考一下，对于知道回报率来说会有一定的参考。商铺出租怎样征税呢，具体的一些费用以及计算的方法给大家介绍了相关的内容，有一定的参考价值，希望能帮助到你。

投资购买“商铺”牢记这“六点”缺一不可

今天跟大家聊聊投资购买“商铺”的六个必须点，牢记这“六点”缺一不可！

并不是所有的商铺都能买卖的，一定要看清风险，事前调查考证清楚，再行动。另外与住宅相比，商铺有其自身的特殊性，大家在购买商铺时应格外注意，下面我们就来看看商铺买卖条件以及商铺买卖必须注意的六个点。

一：首先看物业的详细产调，让房东出示物业最新的产调明细，产调里面有房屋状况和产权⼈信息、抵押信息、限制信息、租赁信息、异议登记等，包括物业用途和土地用途，物业类型必须是商业用房性质，否则你将面临无法办出营业执照的情况，也会有非法使用房屋的风险。

二：注意返租承诺；返租商铺是开发商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给运营商经营出租，这个期间业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者是稳赚不赔的收益，但事实并非如此；羊毛出在羊身上，这个道理相信大家都明白，投资商铺更多是看价值，而不是单纯的用租金收益来做参考，现房交付除外，如果是期房，一定要确认好交付时间，以及返租起始时间，具体的违约责任都要弄清楚，别到后面因为未能按约交房，未能按时支付返租回报等问题，带来不必要的纠纷，非书面承诺的方式，以及售楼人员的口头承诺，都不要信，一定要白纸黑字写清楚，丑话说在前面。

三：若是带租约出售的商铺，租赁者是有优先购买权的，走交易流程之前一定要让租赁者签署放弃优先购买权的证明，（如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查）。

四：注意公用分摊面积和赠送面积；一般情况下，商铺的公摊面积占建筑面积的30％—40%，有的甚至超过50%以上。对购买者来说，这也是要重点考虑到的，因为你后期出租有的是按实际使用面积来计算租金的，也涉及到你的购房成本。有的商铺可能涉及到有赠送面积，这个也要在合同中明确约定公摊面积的大小与赠送面积的使用权利和产权归属，一定要事先确定好。

五：注意贷款风险；个人商铺贷款具有比例低，年限短的特点。贷款额也不会超过合同价的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严，当投资者考虑贷款买铺时，必须意识到贷款申请不能通过时，要清楚地意识到自己面临的付款压力，一定要量力而为。

六：如果是新开发板块，一定要提前弄清楚政府规划政策，不要听销售的一面之词，大家可以通过当地规划局网站，地方政府网站，统计局网站；把一年的新闻都收集起来，里面就有很多的规划类的新闻，再细心一点把近三年的当地政府工作报告收集起来，里面也有很多有用信息，还有近三年的国民经济公报，也很有用。

如果你或者你的朋友想购买商铺，以上商铺买卖条件和商铺购买注意事项是必须知道的。

看到这里的朋友，点个赞再走吧。

商铺买卖合同书范文

(合同编号：)

合同双方当事人：

出卖人：____________________________________________________

注册地址：__________________________________________________

营业执照注册号：____________________________________________

企业资质证书号：____________________________________________

法定代表人：_______________联系电话：_______________________

邮政编码：__________________________________________________

委托代理人：____________________地址：______________________

邮政编码：_________联系电话：____________________

委托代理机构：

注册地址：__________________________________________________

营业执照注册号：____________________________________________

法定代表人：______________联系电话：__________________

邮政编码：__________________________________________________

买受人:___________________(须由其本人亲自填写，并确保所填联系方式真实可靠，以便能及时取得联系)

联系电话：_______________________

地址：___________________________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商铺达成如下协议：

第一条项目建设依据。出卖人以____________方式取得位于____________、编号为___________的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为______________________。

该地块土地面积为____________，规划用途为____________，土地使用年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商铺，【现定名】【暂定名】____________。建设工程规划许可证号为____________，施工许可证号为____________。

第二条商铺销售依据。买受人购买的商铺为【现房】【预售商品房】。预(销)售商品房批准机关为____________，商品房预售许可证号为____________。

第三条买受人所购商铺的基本情况。买方购买的车间（以下简称车间，车间平面图见合同附件一，编号以附件一的表述为准）是合同第一条规定的项目之一

一楼一号铺。

该商铺平时作为商品房使用，战时无条件服从国家需要。

这家商店是钢筋混凝土结构，地下一层。

商铺合同建筑面积平方米，其中套房建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积____________平方米。

第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按套内建筑面积计算该商铺价款：

该商铺单价为(_____币)每平方米_____元，总金额(_____币)_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾元整。

第五条套内建筑面积确认及面积差异处理。合同约定的面积与产权登记面积不一致的，以产权登记面积为准。

商铺交付后，产权登记面积与合同约定的面积不一致，双方同意按第种方式进行处理：

双方自行约定：

(1)以产权登记面积为准，据实结算房价款；

(2)产权登记面积大于合同约定面积的部分，买受人按约定的单价补足房款；

(3)产权登记面积小于合同约定面积的部分，出卖人按约定的单价返还买受人。

双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

如果买方退房，卖方应在买方提出退房之日起30天内将买方支付的款项退还买方，并按利率支付利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，由买受人补足面积误差率小于3%（含3%）的部分；房价3%以上由出卖人承担，产权归买受人所有。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差率绝对值小于3%（含3%）的，出卖人应将房价返还买受人；如果绝对值超过3%，卖方应双倍返还给买方。

面积误差比=

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条公共部位与公用房屋分摊建筑面积确认及面积差异处理。合同约定的面积与产权登记面积不一致的，以产权登记面积为准。

鉴于人民防空工程的特殊性，公共部位和公共房屋共有建筑面积不作价，双方同意不补足产权登记面积与合同约定面积的差额。

第七条付款方式及期限。买受人按下列第种方式按期付款：

1、一次性付款买受人在年月日前付清全部房价款的，出卖人给予买受人占付款金额%的优惠，即实际付款额为(__________币)千百拾万千百拾元整。

2、分期付款买受人应当按以下时间如期将房价款当面交付出卖人或汇入出卖人指定的银行(帐户名称：___________，帐号：________________________)

_______年____月____日前支付全部房价款的______%，计(__________币)千百拾万千百拾元整；

_______年____月____日前支付全部房价款的______%，计(__________币)拾万千百拾元整；

3、按揭付款

买受人应于_______年____月____日前支付全部房价款的_____%，计(__________币)拾万千百拾元整；

买受人应于_______年____月____日前支付全部房价款的_____%，计(__________币)拾万千百拾元整；

买受人付清前述首付款后，应按银行要求持有关材料于年月日前到银行办妥按揭贷款手续。

4、其他方式

______________________________________________________________________。

第八条买受人逾期付款的违约责任。

1、如果买方未能在本合同规定的时间内付款，应按以下方式处理：

按逾期时间分别处理（不累计）

自合同规定的付款期的第二天起至实际全额付款之日止，买方应每天向卖方支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行；

逾期，卖方有权终止合同。如果卖方取消合同，买方应支付￠%累计应向卖方支付违约金。如果买方愿意继续履行合同，经卖方同意，合同应继续履行。从合同规定的付款期的第二天起至实际全额付款之日止，买方应每日向卖方支付逾期付款的万分之一（比例不得低于第（1）项的违约金）。

2、买受人未按银行要求，持有关材料按时到银行办理抵押手续的，视为未在本合同规定的时间内付款，并按本条第一款规定承担违约责任。

3.经银行审查，银行不能向买受人提供贷款或全额贷款的，买受人应当自银行作出决定之日起日内将房价款付清给出卖人；否则，买方应按照本条第一款的规定承担未按时付款的违约责任。

第九条交付期限。

出卖人应当在______年______月______日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用：

1．该商铺经验收合格。

2．该商铺经综合验收合格。

3．该商铺经分期综合验收合格。

4．该商铺取得商品住宅交付使用批准文件。

5．6．__________________________________________________________。

7．但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内通知买受人的；

2因重大政策性影响或其他特殊情况，且出卖人在发生之日起_____日内通知买受人的；

3

4________________________________________________________。

第十条出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第9条规定的特殊情况外，如果卖方未能在本合同规定的期限内将车间交付买方使用，则按以下方式处理：

按逾期时间分别处理（不累计）

（1）自本合同第九条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，逾期不超过××年，出卖人应向买受人支付每日已支付房价万分之一的违约金，合同继续履行；

（2）逾期，买方有权终止合同。如果买方解除合同，卖方应在买方解除合同通知到达之日起天内退还全部货款，金额按买方累计付款的%计算，并向买方支付违约金。如果买方要求继续履行合同，合同应继续履行。自本合同第九条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人每天应向买受人支付已付房价的万分之一（比例不得低于第（1）项的违约金）。

第十一条规划、设计变更的约定。

经规划部门批准的规划变更、设计单位批准的设计变更或者人民防空工程的特殊需要，导致下列因素影响买方所购商店的质量或者使用功能的，卖方应在有关部门批准之日起10天内书面通知买方：

(1)该商铺结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

(2)______________________________________________________________________。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起天内将买受人已付款退还给买受人，并按______利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十二条交接。

商铺达到交货和使用条件后，卖方应书面通知买方办理交货手续。双方验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，并在房屋交接单上签字。如果卖方未能出示证明文件或证明文件不完整，买方有权拒绝移交，卖方应承担延迟交货的责任。

如果由于买方的原因，买方未能按时交货，则视为交货。房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。买受人承担该房屋发生的物业管理等费用。

第十三条出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定(附件二)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第__种方式处理：

1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

2．经双方选定的鉴定部门确认后，由出卖人在合理期限内恢复到约定标准，或赔偿差价。

3．______________________________________________________________________。

第十五条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

出卖人承诺与该商铺正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1．供水、供电在房屋交付时即达到使用条件；

2．电梯，空调在房屋交付后日内达到使用条件；

3．其它：

_______________________________________________________________________。

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

_____________________________________________________________________。

第十六条关于产权登记的约定。

1．出卖人应当自交付使用之日起日内，将出卖人需要提供的权属登记资料报产权登记机关备案。因出卖人责任，买受人未在上述期限内将出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使买受人未能在规定期限内取得房地产权证的，双方同意按以下条款处理：

2．1.买受人退房的，出卖人应当自买受人提出退房要求之日起日内将已付房价退还买受人，并按已付房价的%赔偿买受人损失。

3．买受人不退房的，出卖人应当按照已付房价的%向买受人支付违约金。

4．______________________________________________________________________。

第十七条保修责任。

双方详细约定商铺的保修范围、保修期限和保修责任等(见附件三)。

在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

第十八条物业管理。

第十九条1、前期物业管理公司由卖方选定，卖方应保证物业管理公司具有良好的信誉和相应的资质、能力，维护买方的权利；买方应遵守物业公司的管理规定。

第二十条2、一期物业管理公司服务期限为年月日至年月日。期满后，业主委员会有权依照法律规定重新选择物业管理公司。

第二十一条3.物业管理时间至少在年月日前开始，以确保买方能及时享受到相应的物业管理服务。双方就下列事项约定：

1．该商铺所在商业街的外墙、人防专用设施及其用房的使用权归出卖人；

2．该商铺所在商业街的命名权归出卖人；

3．本合同所规定的书面通知是指以邮寄、公告等方式或直接以书面方式告知对方，以邮寄或公告方式通知的，邮寄或公告当日视为已通知，邮寄后日或公告后日视为通知到达之日。

4、______________________________________________________________________。

第二十条买受人的房屋仅供使用，买受人应当按照物业管理合同约定的经营范围经营。在使用期间，买方不得擅自改变本车间的主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有约定外，买受人有权在使用期间与其他权利人共享与该商铺有关的公共部位和设施，并按该公共部位与该公共房屋的占地面积和共享面积承担义务。

卖方不得擅自改变与本车间有关的公共部件和设施的使用性质。

第二十二条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第种方式解决：

1．提交____________仲裁委员会仲裁。

2．依法向____________人民法院起诉。

第二十三条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

第二十四条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十五条本合同连同附件共______页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：

出卖人______份，买受人______份。

第二十六条本合同自双方签订之日起生效。

第二十七条自本合同生效之日起______天内，由出卖人向__________________申请登记备案。

出卖人(签章)：买受人(签章)：

【法定代表人】：【法定代表人】：

【委托代理人】：【委托代理人】：

签订地点：_________________签订地点：_________________

_________年______月______日_________年______月______日