一般买第二套房时，不能享受首套房的信贷优惠，但这6种情况除外
有过买房经验的人基本都知道，二套房的首付比例和贷款利息都要高于首套房，这也是国家的不得已而为之，因为市面上的炒房行为实在是太多，放任不管会破坏房地产市场的正常秩序。随着社会经济的发展，越来越多的家庭需要购买二套房来改善生活，今天我就来说说，哪些情况下，买第二套房时还可以享受首套房的贷款优惠，主要有这6种：
第一，第一套房是全款
各个城市判定房子是否为首套的标准不同，有的城市认房不认贷，有的认贷不认房，还有些认贷又认房。如果购买第二套房所在的城市认贷不认房，并且你的第一套房是全款购买，意味着你名下没有申请房贷的记录，银行在审查你的贷款资格时，不论你第一套房和第二套房的所在的城市是否相同，都可享受第一套房的贷款优惠政策。
第二，自己名下没有房产
如果你所在的城市认房不认贷，只要你的名下没有房产，后续买房时就可以享受首贷政策。为什么会出现这样的情况呢？大部分是因为第一套房已经卖掉并且办理完了过户手续，此时自己的名下自然没有房产，具体的情况可以询问当地房管局，一般以能否查到房产信息为准。
第三，自己的首套房是小产权房
小产权房没有在当地房管局备案的资格，也基本不能申请房贷，不论你买了几套这样的房子，房管局都查不到。在这里也提醒大家，购买小产权房的风险高，遇到拆迁难或补偿，再次出手也比较困难，所以大家还是尽量买能办理正规手续的房子。
第四，自己名下只有没备案的安置房
安置房是政府给拆迁户建造的房子，安置房有正规的房产证，但拆迁是一项比较耗时耗力的工程，有些安置房在拆迁完成后的很长一段时间后，政府才会统一进行备案，只要你持有的安置房还没有备案，买房时就可享受首套房的优惠政策。
第五，爸妈买给子女的房子
有些父母会未雨绸缪或者趁着房价下跌，在子女未成年时给他们买房，不管爸妈买给我们几套房，只要房产证上没有我们的名字，后续自己买房时也算首套。遗产继承的房子同理，但如果房子指定留给你一个人，可以自己先买房后再办理遗产房子的过户，这样可以省下一大笔钱。
第六，自己名下只有商铺或公寓房
商铺和公寓房都属于商业性质的房产，如果你的名下的所有房产都属于这两种，再购买一般住宅时就算首套。当然在购买住宅后，依旧可以继续买商铺和公寓房，因为住宅和非住宅的产权不能混为一谈。
最新！央行调整新发放商业性个人住房贷款利率，首套二套这样算…
来源：中国人民银行
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问：1.公告发布的背景是什么？
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。
2.改革后个人住房贷款利率如何定价？
改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
3.确定定价基准时，相应期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
4.什么是利率重定价？
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
5.对于居民家庭有什么影响？
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
6.何时实施？
2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
房子贷款没结清还能二次抵押贷款吗？
抵押贷款顾名思义就是将房产作为抵押物向银行申请贷款，那如果房子按揭贷款还没有结清，一抵按揭银行对房产的抵押权还没有解除，还能再申请二次抵押贷款吗？
当然可以，但是有几个前提。
1.首先房子的剩余抵押价值得足够多，什么意思呢？举个例子，您有一套价值500万的房子，目前按揭贷款本金还剩300万，那这个房子的抵押价值就不够。因为按照银行的风控标准，贷款的总成数一般控制在房价的7成以内，500万的房子最多也就贷350万，这样即使未来房价出现30%以内的下跌，房屋的价值仍然足够偿还你在银行的借款。而对于二次抵押，银行会更加保守，贷款成数仅为房价的6成减去按揭贷款的剩余本金，按照这个公式来推算，5000000x60%-3000000=0,显然已经贷不出钱了。
2.一抵按揭贷款还款时间需要满一年，为什么要有这个规定呢？这个其实是为了合规的要求，为了调控房价，各地出台了限购限贷的政策，以北京为例，二套住房贷款最多只能贷评估值的4成，试想一下如果二抵没有还款满一年的时间限制，购房客户会在做完按揭贷款之后马上去另一家银行办理二次抵押，等于变相为按揭贷款增加乐成数。
3.有合理的借款用途，一抵的借款用途可以是个人消费也可以是公司经营，二次抵押的借款用途只能是公司经营。相比于前两项的硬性规定，这一项只是技术性问题，为了证明你的贷款用途真实，你需要向银行递交一系列的材料来佐证，包括营业执照，公司章程，个人的、公司的经营性流水，日常经营的上下游合同（采购合同和销售合同），办公场地的租赁合同，材料看似挺多，但都是日常经营中的常规材料，很好准备。
好了，如果以上条件都能满足，那该去哪办理，又该如何办理呢？
对于银行来说二次抵押贷款的债权优先级低于一抵债权，风险就比一抵大，因此很多银行不愿意受理二次抵押业务，以北京为例，目前只有三家股份制银行接受二抵业务，年利率3.7%-4.5%，最长20年等额本息还款。
流程上大体可分为五个步骤，具体如下：
1.银行面签：需要借款人及配偶带上个人材料：身份证，户口本，婚姻证明，房本，银行流水；以及上面提到的证明公司正常经营的材料，去银行签署借款申请表。
2.房屋评估：多数银行会委托评估公司去抵押的房产内拍照，然后估算出房屋的市场价，有的银行还要求客户经理实地走访，对房屋进行估值。
3.签署借款合同：很多银行在面签时会直接让申请人签署空白的借款合同，但是我劝你不要省事，最好等银行正式批贷后再签合同，这样你能清楚的看到借款金额，年利率，以及还款方式，掌握主动权。
4.公证处公证：去公证处办理强制执行公证，如果借款人后期还款出现问题，银行可以跳过漫长的起诉审判环节，直接拿着公证书直接去法院申请房屋拍卖，简直就是银行的尚方宝剑。
5.办理抵押登记，借款人以房屋作为抵押物为债权提供担保，不动产的担保需要设立抵押登记，以前一般都是去房管局设立抵押，现在一般可以线上抵押，流程更快。
至此贷款流程已经全部走完，从最初银行面签到银行放款整个周期预计三周左右，值得一提的是这里我们全篇讨论的只是股份制银行的二抵业务，非银行的金融机构的业务流程和进件条件均有所不同，下期我们再讨论。
好啦，就说这么多，更多贷款问题欢迎在评论区留言，关注我，带您了解更多贷款资讯，下期见！
