上海各银行纷纷下调房贷利率，首套房利率4.95%，二套房5.65%

21个月来，5年期LPR利率首次下调后，今天，沪上银行也纷纷下调了房贷利率，还未放款的购房者以及房贷新申请者都可以首批获得优惠。

今天上午，工商银行、农业银行、建设银行等沪上多家银行房贷部门表示，根据LPR利率，各家银行已经下调了房贷利率5个基点，上海首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%。

上海各银行纷纷下调房贷利率今天，工商银行上海分行房贷部门有关人士表示，目前房贷利率已经调整并且告知合作伙伴，新年以来，上海市场房贷比较宽松，从申请到放款一个月内就可以放款，一般银行每个月、每年都有额度控制，年初相对比较宽裕。

交行银行上海分行有关人士也表示，房贷利率已经下调，首套房降至4.95%，二套房贷降至5.65%。目前无论从利率，还是申请的周期来看，都是近半年来，最好的时间段。

今天上午，沪上多家房产经纪公司纷纷表示已经接到了来自银行合作伙伴的通知。“我们已经告知还没有放款，以及正在办理手续的客户，他们的房贷支出有望下降。”中原地产有关人士向记者表示，今天上午已经有多家银行通知业务部门，新房贷利率落地，我们也会提醒一些购房者，暂时缓一缓流程，获得新的贷款利率。

1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为1年期LPR为3.7%、5年期以上LPR为4.6%。其中5年期以上LPR下调5个基点，也是时隔20个月后首次下调。

首套房利率4.95%，仍上浮35个BP从全国房贷市场来看，上海房贷利率并不高，由于去年年中，上海曾经上调过房贷利率，因此，此次调整上浮浮动不变。

根据去年7月出台的房贷政策，上海地区部分银行上调了房贷利率，首套房房贷利率由此前的4.65%上浮至5%，二套房房利率由5.25%上浮至5.7%。对于上海来说，这是贷款利率挂钩LPR（贷款市场报价利率）后首次上调房贷利率。当时上调后，上海首套房房贷利率为LPR+35BP(BP是指基点，1个基点等于0．01%，即1%的百分之一)，二套房房贷利率则为LPR+105BP。

今天房贷利率下调仍保持同样的浮动幅度。

“此次下调5BP就是在5%的基础上进行，所以整体上浮幅度不变。”有关业内人士表示，此次5年期以上LPR调降5个基点后，利率降低至4.95%、5.65%，同样为首套房房贷利率LPR+35BP，二套房房贷利率则为LPR+105BP。

以首套房100万元房贷、等额本息偿还30年、利率为5%计算，购房者月供为5368.22元，总还款额为1932557.84元，利息为932557.84元。

如果今年12月5年期以上LPR依然保持4.6%不变，首套房利率为LPR+35个基点即4.95%，存量房贷也将执行新LPR利率，2023年月供将为5337.70元，总还款额为1921571.99元，利息为921571.99元。

由此计算，对比来看，5年以上LPR下降5个基点后，月供减少了30.52元，累计利息相差了1.1万元。

来源：周到上海

已有地区银行开始执行4.4%利率！房市政策调整受关注，二套房利率是否能宽松？

“首套住房房贷利率6.45%，能不能也降一下？”“已经买房了，也能享受调降利率吗”“啥时候开始生效啊，最近刚办理了房贷，还能调整吗？”……5月16日，北京商报记者注意到，央行、银保监会调降首套住房商业性个人住房贷款利率下限的消息，持续引发热议。

从用户反馈的信息来看，存量用户贷款利率能否减少、二套房利率是否有宽松可能、所在地是否会同步调降利率下限等问题，仍是集中关注点。而北京商报记者多方采访了解到，5月16日，已有地区银行开始按照调整后的利率下限发放房贷，结合当前房市大环境，存量用户贷款利率、二套房利率等均有下调可能。

存量用户房贷仍有“打折”空间

央行、银保监会调降首套住房商业性个人住房贷款利率下限的消息，在业内“刷屏”了。5月15日，央行在周末祭出“大招”，明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（即“LPR”）减20个基点，同时强调依旧遵循因城施策的原则，由各城市在这一基础上，自主确定最终房贷利率。

由于并非是直接调降5年期LPR利率，因此只有满足条件的新购首套房用户才能享受这一利率调降“福利”。这也让不少存量用户发出了“灵魂考问”：在贷用户的房贷还有可能便宜吗？答案是肯定的。

无法“吃”到这一波政策红利的情况下，存量用户房贷下降的途径究竟在哪里，北京商报记者也向多位分析人士进行了了解。从相关反馈信息来看，调降5年期LPR仍是最主要的渠道，5年期LPR基准利率的变动会同时影响已购房和未购房的居民房贷。

5月16日，央行开展了1000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对5月17日MLF到期的续做）和100亿元公开市场逆回购操作，中标利率2.85%保持不变。基于MLF的锚定作用，市场对将于5月20日披露的LPR走势态度不一。在融360数字科技研究院分析师李万赋看来，考虑到刚刚调降下限，5月调低5年期LPR的概率很小。

贝壳研究院则认为，当前我国经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力依然存在，内外部扰动下信用扩张十分缓慢。在此背景下，货币政策维持宽松必不可少，但也要考虑内外兼顾和物价平衡，因此现阶段结构性工具比总量工具更加有效。在多工具并用的背景下，金融机构负债成本压降已经初见成效，5月LPR利率有望在MLF利率维持不动的背景下单独调降。

IPG中国首席经济学家柏文喜指出，对于存量用户来说，房贷利率下降的途径不仅仅只在于LPR下降，央行、各家商业银行以及地方政府都可以主动调降房贷利率，甚至给予不同力度的贴息。5月LPR走势依然有下降趋势，未来房地产金融也会进一步加快和加大宽松的频率与力度。

当前各地房贷主要采用的是5年期LPR+点差的形式，5年期LPR报价发生变化后，存量用户房贷发生变化的可能性加大。而自2019年8月，个人住房商贷利率锚定5年期LPR利率以来，5年期LPR报价已经出现了数次调降。

此外，同样需要注意的是，即便5月5年期LPR利率的下调，也并不意味着所有用户都可以立刻享受到房贷“折扣”。根据现有规则，房贷利率调整周期多为一年，具体调整时间、对标参考的5年期LPR报价等，均要看用户与银行约定的重新定价日。

二套房利率宽松值得期待

按照新规，除了存量用户无法享受这一利率外，相关通知中也明确提出二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。现行规定则要求，二套房商业性贷款利率下限为LPR+60个基点。

对于二套房利率同样“松绑”的可能性，多位分析人士向北京商报记者直言仍有较大可能。贝塔研究院预计，在稳增长诉求愈发增强的背景下，未来地产政策有必要进一步放松，二套房相关政策也有望根据各地实际情况有所松绑。目前已经有部分城市推出了放松二套房购房资格、降低二套房首付比例等政策，未来在因城施策的框架下降低二套房贷款利率也未必不可期待。

“从目前的房贷市场趋势来看，二套房利率短期内应该也会继续下调，但下调空间小于首套房。”李万赋分析称。

中国人民大学国际货币所研究员陈佳告诉北京商报记者，二套房利率是否具有政策面的宽松可能性，要取决于本次首套房政策绩效。如果对实体经济、住房投资、拉动消费等方面的作用比较明显，那么时机合适，二套房相关政策有可能进入实质阶段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进同样指出，当前已有部分地区放宽了二套房的定位，例如用户还清贷款后，即可按照首套房政策购买房屋。整体来看，二套房房贷利率并非一定要遵照首套房的标准执行，可根据市场需求循序渐进推进，否则容易出现二者之间市场不对称的情况。

已有地区银行开始执行4.4%利率

尽管存量用户以及二套房等均不适用于这一新规，但央行这一调整举措还是让楼市“沸腾”起来，用户也议论不断。按照当前新规要求以及最新5年期LPR报价4.6%，个人住房贷款利率最低可到达4.4%。而在因城施策、自主定价的大背景下，只有各地同步下调，用户才能享受这一福利。

针对这一情况，李万赋告诉北京商报记者，央行下调首套住房利率下限后，各地同步下调房贷利率的可能性比较大，尤其是那些目前已按最低下限水平执行首套房贷利率的城市。

据李万赋介绍，融360数字科技研究院监测到，5月16日，已经有部分城市的银行开始执行4.4%的首套房贷利率。

结合各地区房地产发展的实际情况，贝塔研究院认为调降利率下限大概率集中在二三线城市，一线城市的放松仍然需要谨慎。一方面是二三线城市地产销售压力和库存压力要显著大于一线城市，另一方面一线城市需求相对来说比较旺盛，对房贷利率比较敏感，还是要以“稳”为主，避免引起房价的大幅上行。

柏文喜同样直言，各地方政府对于楼市回暖的迫切性更为强烈，因此各地同步调降利率下限的可能性非常之大，而且幅度也可能更大。

坚持房地产宏观审慎监管

5月16日，国家统计局公布了前4月国民经济运行数据，整体表现弱于市场预期。数据显示，2022年1-4月，房地产开发投资下降2.7%。全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。

在房地产金融的调控中，李万赋认为，近期利率松绑主要还是因为，近期国内疫情多点散发，房贷市场需求比较低迷，通过下调房贷利率，则可以刺激用户需求。

事实上，长期以来，监管方始终强调坚持住房不炒的定位，本次新规中限定的首套、普通自住房等要求，也直指刚性和改善性住房需求。此前，中共中央政治局会议也提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

陈佳进一步分析表示，央行调降首套房贷利率下限给了各地自主裁量权，但最终各地市场利率表现不仅仅取决于供给侧的利率；更需要各地住房真实需求侧的支持，这就包括一系列房改、医改、教改、落户、就业、保障等配套政策支持；只有解放了套在房贷利率上的各种隐形政策桎梏，才可能真正给住房市场利率松绑。

陈佳强调，房地产与金融的关系一度错综复杂，近年来房地产企业大多积极转型新兴服务型物业，积极尝试不断降低杠杆率、压降行业企业风险和集中度，未来仍需要坚持宏观审慎监管，微观积极创新和系统风险防控。

北京商报记者岳品瑜廖蒙

二套最低4.5%！首套全部4.1%！南京最新房贷利率出炉

近日，新一轮5年期以上LPR发布，维持在4.3%不变。

据本网最新摸底，本月多数银行最新贷款保持上月水准，首套房贷利率基本都在4.1%，二套房贷利率主力在4.9%，最低可做到4.5%。

01

首套利率最低4.1%，二套利率最低4.5%

近日（10月20日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

房贷利率由“5年期以上LPR+各银行基点”构成，虽然本月LPR没有变化，但是实际的首套房和二套房利率呈现有升有降的局面。

本网摸底南京17家主流银行最新房贷利率发现，目前首套房贷利率均为4.1（LPR-20BP）；二套房贷利率有所差距，集中在4.5-4.9%（LPR+20—60BP）。

其中15家银行二套房贷利率做到了4.9%；而且上月利率最低的光大银行，本月回升20个基点，利率为4.5%，仍是目前最低的银行。

通过本次调查，本网发现南京目前主流银行的首套、二套房贷利率基本维持稳定，在5年期以上LPR不变的情况下，短期内不会有较大波动。

备注：（1）各银行数据仅供参考；（2）如有错漏，欢迎指正。

首套房环比上月基本没有变化，只有南京银行由上月的4.2%下降至本月的4.1%。

站在买房人的角度，如果按贷款30年、300万的贷款来算，以等额本息还清，降低10个基点的利率差可以少还近6万元的总额，月均还款减少175元。

二套房环比上个月，中信银行、南京银行、光大银行上调二套房贷利率，涨幅10—20个基点，与大部分银行做到的4.9%持平。

如果按照贷款30年、300万的贷款来计算，以等额本息还清，买房人选择在最低的光大银行办理二套房贷款按揭，较前期每月需多还房贷约374元，总还款额增加近13万元。

02

认定存在差异化，二套房标准视银行而定

值得一提的是，本网了解到，部分银行对二套房认定有所差异，如果外地人在其他城市已有房产且房贷未还清的情况下，紫金农商银行和交通银行的工作人员均表示：“只要房产不在南京，在南京买房都可算做首套房”。

除此之外，其余多数主流银行则认定，不管房产是否在南京，只要个人征信有贷款记录显示，全部算做二套房。

目前南京多家主流银行认定首套、二套房的标准为：

名下无房的，或有1套住房、但贷款已结清的单身/家庭，再次购房的房贷利率按首套房执行，最低首付比例不低于30%；也就是说，银行能给贷款总房款的7成。

名下已有1套住房、贷款未结清的单身/家庭，再次购房的房贷利率按二套房执行，最低首付比例不低于60%；也就是说，银行只给贷款总房款的4成。

另外，也有少数银行表示，名下已有1套住房、贷款未结清的，再次购房首付最低8成。

03

10月LPR保持不变，专家称正处于观察期

9月底开始，央行、银保监会和财政部在两天内接连出台房贷利率下限放松、公积金贷款利率下降、置换购房个税减免等组合拳政策。

在此政策下，据贝壳研究院统计，截至10月19日，石家庄、贵阳、天津、武汉、宜昌等10余城首套房贷利率降至4%以下。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，当前符合阶段性定向降息政策的城市中，包括大连、哈尔滨、温州、泉州等城市房贷利率在4.1%的水平上，后期仍有回调空间。

对于后期房贷利率政策的改变，民生银行首席经济学家温彬表示，随着一系列稳增长政策加快落地实施，9月金融数据明显改善，信贷有效需求回升，信贷结构优化。后续政策效果还将继续显现，短期内仍将处于政策效果观察期，再度下调政策利率的必要性不高。

也有专业人士指出，随着楼市政策利好释放，有利于促进刚性和改善购房需求释放，四季度房地产市场有望加速修复。

（部分观点综合自中国经济信息社、证券日报）