购买二手房时有贷款房子怎么过户，购买有贷款的房子注意哪些问题

现在贷款买房是十分常见的事情，因为许多城市的房价非常的高，所以只能通过贷款的方式来进行买房。但是后期因为个人的需求，会把房子转手或者是过户出去。在二手房交易中，如果房子有贷款，交易手续会复杂许多。那么购买二手房时，有贷款房子怎么过户?购买有贷款的房子要注意哪些问题?

一、有贷款房子怎么过户

1、转按揭。

由买家偿还房贷，就是把自己的房子卖出去或转让给他人，从而申请个人的住房贷款，更改借款的时间、借款人或抵押物的贷款。

2、卖家利用银行贷款来交纳剩下的贷款。

买家如果不愿意购买房贷还没有还清的房子，卖家有银行认可的抵押物的话，可通过银行贷款，把剩余的贷款交纳掉。这样卖家就可以用抵押向银行借出一定的款，把想要卖掉房子的房贷还掉，房屋就能买卖成功。

3、通过买方的首付款，偿还剩余贷款。

一般的，房屋交易双方会认可首付房产总成交额的30%至40%，因此，可以通过买家的首付，卖家将剩余的贷款付清，再把房产抵押登记撤销，进行下一步交易。

二、购买有贷款的房子要注意哪些问题

1、注意贷款额度

购买二手房，贷款额度是非常重要的，影响二手房贷款额度的因素有很多，其中评估值非常重要，在申请二手房贷款的时候，贷款银行一般先会对房产进行评估，评估值一般会低于它的市值。

2、注意房龄

二手房的房龄大小会影响到贷款额度，同时也会影响到房屋的质量和居住舒适度。因为银行在审批贷款的过程中，通常会把竣工年代作为影响贷款人申请贷款年限的主要条件，大部分银行目前的政策是34。

3、注意购房风险

购买二手房的风险比较大，这是很多购房者共同的看法，购买未还清贷款的二手房，很有可能会要求买方先行垫付资金将房屋的抵押解除，再进行过户等手续。这个时候，大家一定要注意在合同中做详细的约定，如果出现违约情况的处罚。

以上就是关于贷款房子怎么过户以及购买有贷款的房子要注意哪些问题的一些内容，还有就是，房子过户时需要缴纳一些费用，主要包括契税、房屋评估费、公证费等，这些在交易之前都需要有一定的了解。

急用钱？来测一测你的房子能贷多少钱

日常生活中，不管是个人还是企业，面临资金短缺时，很多人会选择贷款。房屋抵押贷款，是有房一族的贷款人用来资金周转的主要解决办法之一，尤其是当我们需要较多资金的情况下，房屋抵押贷款是很多人的首选。因为有了房子作为抵押物，此类贷款额度较大且放款期限比较长，会满足更多人的贷款需求。然而，房屋抵押贷款也不是说办就能办的，有些房子甚至不符合抵押的标准。那么我们怎么知道自己的房子能不能做抵押贷款，我们的房子又能贷多少钱呢？别急，今天东融金服就给大家介绍一下！

一、影响房屋抵押贷款额度的因素

1、房屋估值

房产估值是影响房屋抵押贷款的一个重要因素，而影响房产估值的因素主要有：房屋类型、房屋面积、房屋位置、房屋朝向、房龄等等。

一般来说，高贷款额度为房屋估值的七成。东融金服提醒大家，房屋估值并不等于房屋市值。为了防止房地产市场价格的波动，会在房屋市价的基础上留有一定的下行空间。

2、个人资质

个人资质也是影响房屋抵押贷款的一个重要因素，个人资质评估包括个人信用状况、个人收入状况、个人负债状况以及贷款用途等等。

如果这些都符合要求，放款就会比较容易；如果不能提供这些证明或资质条件较差，也不利于银行放款。

3、机构政策

因为各个机构的政策制度和受众人群各不相同，所以贷款人在不同机构下得到的贷款额度也不尽相同。

东融金服提醒大家，由于选择的贷款机构不同，贷款产品以及贷款额度也会不同，所以大家在贷款时可以多比较一下不同的贷款机构，选择更合适自己的贷款方案。

二、注意这几类房子，一般不能做抵押贷款！

1、公益用途房屋

根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。

2、部分公房

如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。

3、文物保护建筑

列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

4、违章建筑

违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。

5、权属有争议的房子

权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

6、拆迁范围内的房子

已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。

一般情况下，以上这几种类型的房屋是没法做抵押的，除此之外，有一部分小产权房、房龄在20年以上，50平方米以下、未满5年的经济适用房、或是拆迁范围内的房子，一般也很难能办理抵押贷款，仅有少部分贷款产品可以匹配成功。这种特殊种类的房产办理抵押一般需要专业助贷公司从中协助，匹配适合的产品，增加申请成功率。

最后，东融金服给大家总结一下，大家在申请房屋抵押贷款前需要判断自己的房屋是否符贷款条件，再根据影响房屋抵押贷款额度的因素对自己的房子进行初步的估值，就能知道自己的房子大概能贷多少钱啦。由于贷款机构政策各不相同，如果大家在申请房抵时对自己申请的额度以及利率不满意，可以联系我们，东融金服是一家专业的第三方融资服务机构，我们长期和银行打交道，熟悉各类贷款政策和产品，能根据借款人的需求匹配合适产品，帮您一站式解决贷款相关问题。

东融金服是东融科技集团旗下助贷品牌之一。东融科技集团成立于2010年，总部位于上海、公司人员规模达2000余人，在上海、苏州、南通、南京、无锡、常州、合肥、杭州、宁波、青岛、武汉、成都、广州、天津、菏泽、临沂、泰州、湖州、扬州、绍兴、嘉兴等22城设有39家分公司，是中国同业人员规模最大的第三方融资服务平台。

二手房按成交价和评估价孰低原则放款

广州江边楼房。图@视觉中国

12月22日，有消息称广州二手房贷可以不用按二手住房交易参考价格作为按揭贷款参考依据。记者从多家银行了解到，当前在广州地区二手房按揭放款按成交价和评估价孰低原则来放款。

文/广州日报全媒体记者王楚涵

记者从民生银行广州分行了解到，该行二手住房按揭抵押物价值核定一直按照“评估价格和网签交易价格孰低”的原则执行，在孰低的基础上，再按照借款人的家庭名下住房套数、征信按揭记录、婚姻状况、收入水平等限购限贷政策要求核定贷款成数和贷款金额。例如市民购买的首套房，交易的房产评估价为105万元，网签合同的交易价为100万元，该行按揭贷款最高金额为100万元的七成，即70万元。

“参考价刚出来的时候，有银行是按参考价来的，但后来部分银行其实并没有严格执行按照参考价放款的要求。”广州地区中介阿峰告诉记者。

记者了解到，为规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳，广州市住房和城乡建设局官网于2021年8月31日发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》（下称《通知》），同步公布了广州首批96个住宅小区二手住房交易参考价格。并提到二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。

2021年11月份时，多家银行均向记者表示，严格按照《通知》执行二手住房交易参考价格，根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确定个人住房贷款具体首付款比例，有效落实“房住不炒”定位。

“自96个楼盘二手房交易参考价公布至今，期间广州楼市经历了长达一年多的缩量调整，目前不仅楼市成交量处于低位，不少楼盘的房价也回归到了一个较为合理的位置，部分楼盘的单位成交价甚至要低于参考价。在这种情况下，二手房交易参考价平抑房价上涨预期的市场基础不再，淡出市场也在情理之中。”克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，预计这个政策的变化，对于市场预期会有一定影响，会给到外界一种调控目标已经达成的心理预期，但是不会对实际成交有大的波动影响。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于广州来说，参考价是2021年下半年那段特殊时间，即房地产过热下的政府介入。后期广州并未将参考价和贷款评估价对等起来。不管是出于稳预期、稳房价，还是稳定房地产销售的角度，或者是出于扭转价格下行和预期转弱的循环，退出二手房指导价，有一定的作用和意义。

专家建议

把杠杆控制在个人可承受的合理范围之内

记者关注到，有市民表示，由于其贷款买的房子评估价下降了，银行电话表示，根据贷款合同，要求其还一定金额的本金。

对于此类情况，记者从广发银行广州分行了解到，近期尚未发生房贷因评估价下降而要求归还本金的案例。该行表示，针对贷款购买房产评估价下降的情况，现行做法会根据抵押物重估价值保障银行债权的程度、抵押物状态及客户当前整体贷款状态、历史还款情况、收入或经营情况等综合判断客户风险，对于风险客户银行可采取相应风险管控措施，包括但不限于追加增信措施、风险分类调整、提前收回贷款、风险持续监测等。

“这个现象也是再次提醒大家房价会涨也会跌的风险，对此购房人应理性看待。”肖文晓表示，在房住不炒的住房制度顶层设计下，未来房子的居住属性会加强，金融属性会削弱，建议购房人要把杠杆控制在个人可以承受的合理范围之内。