买贷款没还清的二手房，卖家要求先付钱再过户，有风险吗？

风险肯定是有的，但这其实算正常操作，因为房贷没有还清的房子是不能卖的，以目前的房地产形势来说，流动资金比较宽松的房东也不会着急卖房，所以基本上卖家都会要求买家在过户前付房款（至少是首付款），目的就是为了拿这笔钱去还掉剩下的房贷，所以考虑购置二手房的人都会面临这样的问题。

不同付款方式风险程度不同

1、全款买房，过户前全款付清。买家风险大卖家风险小，只要担心卖家后期拖延不肯配合过户，虽然可以在房屋买卖合同中注明买家付款之后一定时间内必须办理房屋过户，但如果卖家有心拖延，买家想维权只能走诉讼途径了。不过好处是，这种付款方式往往能争取更便宜的成交价格

2、全款买房，但在过户后再结尾款。既能解决卖家贷款未还清，又可以降低买家后期不配合房产过户的风险，但卖家可能会遇到买家拖延尾款的风险。但如果整个交易周期很长，买家就失去全款买房的优势了，卖家可能不太愿意在房价上让步。

3、贷款买房，过户前买家先付首付，卖家拿到首付付完原贷款的尾款，然后过户、办理贷款。双方风险都不大，但这种交易方式买家对卖家的议价空间小，另外买家要注意二手房楼龄，二手房楼龄超过20年，商业银行可能会不放贷，而且楼龄越老，银行估价就会越低，放贷额度小首付比例就会高。

4、由中介公司垫资给卖家付清贷款，买家支付相对低的首付，然后过户、办理贷款，卖家收到银行的钱后再还给中介公司。其实总体来说，如果能找到靠谱的中介公司，这种交易方式对双方的风险并不高，但有这样雄厚资金的中介公司不多，小心遇到骗子。另外要做好中介公司会收取高昂手续费的心理准备，一般不着急卖房不建议这样操作。一定要签三方合同，明确买卖双方及中介公司的责任，以及约定好某些不可抗力因素导致银行放款慢时，违约金的计算方式等。

有法律问题可以点击下方小程序咨询专业律师↓↓

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）

二手房“带押过户”：3大优势显现，2大风险尚存，馅饼还是陷阱？

二手房的交易本来就比新房更加复杂。

二手房“带押过户”，近期被推上风口浪尖，饱受热议。

目前已经有十多个城市成功实现了这一方式，成为二手房交易的最新鼓励政策。

8月17日，济南召开新闻发布会，宣布推出二手房“带押过户”登记新模式。9月1日，深圳坪山深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务案例。9月20日，广州明确发文鼓励推广二手房“带押过户”模式。深圳案例截图

在本身就不活跃的二手房市场，这个政策能否激活一池春水？

今天我们就一起来分析一下这个模式的3大优势和2大风险。

如果你也要买卖二手房，你会选择这一方式吗？

带押过户：3大优势明显，成本更低、流程更少、市场更火，能否一举多得？带押过户，顾名思义，就是在不接触房子抵押的情况下，实现产权过户。

在以往的二手房交易中，如果房子的贷款还没有还完，要想交易就很复杂。

因为抵押贷款的存在，你的房子已经抵押给银行，必须赎楼才能获得完整产权。

赎楼后，如果买方还要再通过首付+按揭贷款的形式买房，就还要和银行打交道。

传统赎楼流程

因此，为了简便流程，银行、政府、公证机构联合推出了二手房“带押过户”。

在这种模式下，卖方不需要赎楼，只需要向银行提出申请。

银行会根据剩余贷款额，重新设定抵押贷款给买房子的人。

可以看出，这种模式明显省掉了赎楼环节和第二次贷款的环节。

带押过户流程

从成本来看，传统的赎楼模式，需要花一笔不小的赎楼费。

如果还剩300万的贷款，即使按照2%的费率来算，那也要6万块钱。

这些费用不是买方出，就是卖方出，对很多人来说也有压力。

带押过户，直接与贷款银行进行对接，从而省了这一步费用。

从市场层面来看，这一模式的推出，政府的意图十分明显。

那就是带火二手房市场，为目前比较寒冷的房地产再添一把火。

毕竟今年以来房地产投资一直处于下降区间，二手房虽然比新房难以调控，但更加真实。

从历次周期来看，二手房常常被视为周期的前兆。

二手房成交的火热，往往会带动市场热情，引发抢购风潮。

带押过户：2大风险尚存，价格怎么定？履约怎么做？或许没那么简单带押过户，听起来是个非常好的事情。

政府获得了成交量，卖方降低了成本，还能够节约时间。

但是这是一个非常复杂的过程，尤其是银行在其中扮演了中枢角色。

将一笔贷款，转化为另一笔贷款，还需要和政府、公证机构打交道，银行意愿还要考虑。

此外，2大风险不容忽视。

一是价格风险，主要包括房子升值和利率情况。

如果买入时200万，首付60万，贷款140万，还剩100万贷款没还。

卖出时，房子已经涨到了400万，这时候首付就需要120万，贷款280万。

这时候，需要将100万的老贷款加入到280万的新贷款之中。

并且100万的利率按照过去，280万利率按照现在，其中也会有出入。

所以，如何定价？如何转化贷款？是摆在银行面前的问题。

二是履约风险，涉及多方联动。

带押过户这个过程，涉及到买卖双方、银行、公证机构、政府等等。

一旦有一方违约，或者出了什么幺蛾子，就会影响整个过程。

极有可能出现一种尴尬的情况，就是多方协调存在问题，整体流程甚至还不如赎楼快。

这虽然是个好政策，但是还需要进一步优化管理模式。

带押过户，给大家提供了一个全新的选择。

你会选择这种方式吗？

欢迎投票，表达你的观点；

欢迎留言，说出你的故事。

二手房“带押过户”有啥好处，有何风险？解读来了

近期，部分城市在二手房交易中推出的“带押过户”交易模式引发关注。什么是“带押过户”？“带押过户”有哪些流程？将会对楼市产生哪些影响？

什么是“带押过户”？

所谓“带押过户”，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎契”，通过“赎契”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。

据了解，“带押过户”于法有据。民法典第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。

“带押过户”怎么操作？

按照目前各地的实践来看，大致分为三步。

第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。

第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。

第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

“带押过户”会对楼市产生什么影响？带来了哪些便利？

业内人士表示，“带押过户”优化了二手房交易流程，对提振市场有一定积极作用，有助于更好地满足刚性和改善性住房需求。

对卖方而言，一方面可以省下费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。另一方面还省下了时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。

“带押过户”对买房者是否存在风险？需要怎么防范？

对于买方而言，购买带抵押的房产，是用自己的贷款用以偿还卖方的贷款，只要在过户完成之前，权利都处于不确定状态，房屋如被司法查封，将没办法顺利过户。因此，应了解房屋的具体贷款信息，如原按揭、抵押合同约定“不得转让”或有其他禁止、限制转让条款，则可能无法“带押过户”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“带押过户”。

同时，“带押过户”涉及了买卖双方、银行、公证或担保机构等多方主体，交易环节复杂，要保障各个环节的顺畅，才能顺利完成过户交易。此外，买方要随时关注房屋司法查封的情况，一旦有司法查封应立即终止资金给付和交易。

来源：经济日报微信公号