商洛市中级人民法院：逾期两年办理房产证，只赔偿25元？听听法官怎么说

业主按照合同约定时间足额支付了房款，房产证却延迟两年多才拿到，而房产开发公司仅赔付25元，这样的合同条款有效吗？近日，商洛市中级人民法院审理了这样一起合同纠纷案件。

基本案情

2017年7月，张某与某房产开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定买受人未能在该商品房交付之日起735日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按照已付房价的0.01%向买受人支付赔偿金，合同继续履行。

随后，张某按合同约定的价款向房产开发公司足额支付了房款，并于2018年10月1日受领房屋；2022年2月，公司为张某所购商品房办理了房屋所有权证书，并按照合同约定支付了张某25元，作为逾期办理房产证的违约金。张某认为，房产公司逾期为买受人办理房产证，已构成违约，但合同约定的赔付金比例过低，遂起诉至法院，要求公司赔付逾期800余天的违约金2万余元。

裁判结果

商洛市中级人民法院经二审审理认为，本案中涉案《商品房买卖合同》约定的“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起735日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意不解除合同，出卖人按照已付房价款的0.01%向买受人支付赔偿金，合同继续履行”，属格式条款，房产公司依据此约定支付张某25元违约金，明显减轻了己方责任，应属无效格式条款。该条款无效，应视为双方对逾期办证违约金没有约定。

依据相关司法解释，没有约定逾期办证违约金的情况下，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。张某主张依据权利义务对等原则，参照计算逾期办理房产证违约金，计算违约天数为800余天，违约金为2万余元，系对自己权利的处分，不违反法律规定，据此判令支持了张某要求房产公司赔付2万余元的请求。

法官说法

法官在此提醒，经营者预先拟定反复使用的格式合同中，普遍存在一些免除或减轻经营者责任，加重消费者责任的“霸王条款”，发生纠纷后，经营者往往以消费者已签字为由撇清责任。事实上，此类格式条款依法无效，消费者应主动使用法律武器维护自身权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

第四百九十七条规定，有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

编辑：王晨伟

责编：郑黎波

主编：姚启明

开发商逾期办理房产证，应按LPR加计30%~50%违约金

通常情况下，开发商甲和买受人签订《商品房买卖合同》，合同一般会约定在房屋交付后一定时间内为买房人办理房屋权属证书，如果开发商未能在约定期限内未能办理房屋产权证，买受人可以要求开发商承担相应违约责任，赔偿因此给买受人造成的损失，开发商应承担多少违约责任呢？

民法尊重当事人意思自治，因此，开发商在下列三种情形下，期限届满未办理产权证书的，需要承担违约责任:

1.商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限届满；

2.商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

3.商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

如果当事人之间没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算开发商应承担的违约责任。即违约行为发生在2019年8月19日之前的，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%~50%计算的逾期付款损失，来确定开发商应当承担的违约责任。

开发商或者买受人认为约定的违约金过高或过低，均可以要求法院调整，法院一般是根据上述规则计算违约金标准，确定开发商应承担的违约责任。

法律条文链接:

《民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:

第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十八条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

25万多房款，开发商逾期办证一年多，违约金256元

烟台市中级人民法院

民事判决书

（2018）鲁06民终982号

上诉人（原审原告）：范永元，男，1963年11月4日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。

委托诉讼代理人：徐学春，山东星河泰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：烟台合创投资置业有限公司，住所地烟台市莱山区轸大路18号。

法定代表人：李建元，总经理。

委托诉讼代理人：王东，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：金莹，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。

上诉人范永元因与被上诉人烟台合创投资置业有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初8025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人范永元的委托诉讼代理人徐学春与被上诉人合创公司的委托诉讼代理人金莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

范永元上诉请求：一、请求依法撤销烟台市芝罘区人民法院（2017）鲁0602民初8025号民事判决书，发回重审或依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：一、本案涉及的延期办证违约金的约定为格式条款，该约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情���的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

本案中，被上诉人签订合同时并未提示及告知关于延期办证违约金只为已交总房款的0.1%，关于延期办证被上诉人应当承担的违约责任，如果按照合同约定，不论是违约一天还是十年，还是永久的违约下去，被上诉人只需承担已付房款0.1%，即二、三百元的违约金，如此约定显然不公平，最终也不符合法律的规定。被上诉人拟定的格式条款减轻自己的责任，加重上诉人的责任，严重违反《消费者权益保护法》的公平原则，该约定显然是无效的，依法应予以调整。

二、本案应参照金融机构同期同类贷款利率的标准计算被上诉人应承担的逾期办证违约金。对办理产权证书，双方约定被上诉人应在2014年12月31日前，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报房产权属登记部门备案并办理房产权属登记证书手续。但时过一年多，被上诉人仍不能履行其办证义务。但合同约定的违约金却明显过低，不足以弥补上诉人损失并督促被上诉人积极履行合同义务，不利于上诉人合法权益的保障，应予以增加。

上诉人从买房到现在几年来实体权利未得到任何保障，而造成的损失却又桩桩可数，没有产权无法交易（开发商不允许更名买卖、无产权无法自主交易）、没有产权证无法入户（孩子由于没有产权证无法入户，导致入学困难、不能办理本地社保、医疗报销等），没有产权证，上诉人不能将商业贷款换成公积金贷款，给上诉人造成利息等损失。上诉人的损失有的可用金钱来衡量，有的则无法用金钱来具体确定，该损失具有不确定性。若按双方约定的已付房价款的0.1%为标准计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，将不能更好地促使被上诉人履行义务，不利于上诉人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。根据上述法律规定，违约金主要是补偿性的，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。

具体到本案中，对于逾期办理房产证导致上诉人的实际损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合��没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，上诉人认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定上诉人的实际损失数额。一审法院未考虑上述情况，机械地适用约定的条款，侵害了上诉人合法权益，是明显错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院纠正。

合创公司辩称：一审法院适用法律正确，判决并无不当，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

一、涉案商品房买卖合同中所约定的违约金条款不属于格式条款，该条款中违约金计算方式属于双方自行约定，合法有效。涉案合同系采用房产管理部门示范文本在双方平等协商、自愿基础上签订的，该合同正文前附有使用“说明”，且合同文���中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。涉案合同第十五条约定违约金内容清楚明确，属于在签订合同时可以协商的条款，并非由被上诉人单方确定的不可协商条款，上诉人在签订合同时对违约金标准时明知的，该条款不属于格式条款。

二、上诉人主张违约金过低，要求参照银行同期贷款利率计算，没有任何事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了可以参照银行贷款利率标准的前提是“合同没有约定违约金”，本案双方合同中对违约金的标准有明确约定，应依照约定执行。

范永元向一审法院起诉请求：被告向原告支付自2015年1月1日至2015年10月27日间以总房款256,781元为基数按照中国人民银行1-5年贷款利率计算的逾期办证违约金10,000元，并自2015年10月28日起至被告协助���告办证之日止仍按上述标准计付违约金。

一审法院认定事实：2012年2月21日，原告与被告在签订的《商品房买卖合同》及附件中约定：原告购买被告开发建设的、建筑面积为51.05平方米的涉案房屋，总价款为256,781元；被告应在2014年10月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付给原告；被告应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续；原告应按相关规定在被告商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续；如因原告的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，若原告选择不退房，则被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。

合同签订后，原告依约向被告支付了涉案房屋的全部房款，被告亦依约于2014年10月30日前向原告交付了涉案房屋。

2016年8月18日，原告向相关部门缴纳了住宅专项维修基金。2016年9月12日，被告办理了涉案房屋的商品房屋所有权证明。2017年5月，原告取得了涉案房屋的不动产权登记证书。

庭审中，原、被告一致认可：被告未能在2014年12月30日前将应由被告提供的办证资料提交房产管理部门备案。

上述事实，有《商品房买卖合同》、发票、商品房预售许可证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、商品房屋所有权证明等为凭，还有原、被告的当庭陈述为证，上述证据均经开庭审查认证，可以采信。

一审法院认为：原、被告于2012年2月21日签订的《商品房买卖合同》及��件系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方当事人均应恪守履行。履约中，原告向被告支付了全部购房款，但被告未依约在2014年12月30日前将应由被告提交的涉案房屋办证资料提交产权登记部门的事实清楚，被告应按《商品房买卖合同》的约定即总房款的0.1%向原告承担逾期办证违约责任。现原告请求被告支付自2015年1月1日起至被告协助原告办证之日止以总房款256,781元为基数按照中国人民银行1-5年贷款利率计算的逾期办证违约金的主张，仅能支持其中的256.78元（256,781元×0.1%）；原告诉请超出的部分与约不符，原告也未能举证证明其因被告逾期办证行为所受到的实际损失，故依法不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告烟台合创投资置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告范永元支付逾期办证违约金256.78元；二、驳回原告范永元的其他诉讼请求。如被告烟台合创投资置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元，由被告烟台合创投资置业有限公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。

本院认为，本案争议的焦点问题在于：一、涉案《商品房买卖合同》第十五条关于延期办证违约金规定的条款是否为格式条款。二、违约金的数额应否调整为同期贷款利率。

关于焦点一：涉案《商品房买卖合同》第十五条关于延期办证违约金规定的条款是否为格式条款。根据双方签订的《商品房买卖合同》中的商品房买卖合同说明第6条“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。”之规定，涉案《商品房买卖合同》第十五条中关于延期办证违约金为0.1%的约定属于买卖双方可以自行协商确定的内容。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”之规定，格式条款具有不可协商性。综上，涉案《商品房买卖合同》第十五条关于延期办证违约金规定并不属于格式条款，本院予以确认。

关于焦点二：违约金的数额应否调整为同期贷款利率。涉案《商品房买卖合同》第十五条已就逾期办证违约金作出了相关约定，因此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”并不适用于本案，故对于上诉人将违约金数额调整为同期贷款利率的主张，本院不予支持。

综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉主张不成立，本院依法不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人范永元负担。

本判决为终审判决。

审判长曲振涛

审判员鲁晓辉

审判员李安

二〇一八年六月四日

来源：烟语法萌

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