二手房，你真的会计算吗？

买房是个小事，花钱是大事，买二手房需要不停的看，不停的去比较，同时也要你会计算，计算什么，当然计算钱。

很多人买二手房都是冲动型的，看完差不多就去交易了，这个思路是不对的，有时候因为你的一个冲动可能要多花不少钱。

如果要自己装修的话，首选去买毛坯吧，毕竟之前业主住过装修过的，你还得费时间去拆除，拆除也需要花不少钱。如果你不那么讲究的话，可以计算一下，买哪种划算。我们直观一点，我直接列出一系列数据去计算，让你更直观地了解。

毛坯：房屋总价+费用(可能有的：中介费，营业税，个人所得税)+装修费用+契税，新装修的正常情况下，一年半载没法入住，这个时间需要租房，一年的租金也不少。

较好的精装：房屋总价+费用(可能有的：中介费，营业税，个人所得税等等)+较少的装修费用+契税，这个基本是拎包入住。省时省力省租金。

装修时间有一些年头，加上原业主没有好好维护：房屋总价+费用(可能有的：中介费，营业税，个人所得税等等)+契税，这里面的装修费用拿出来，单独说一下，因为有年头了，没好好维护的话，我要进行全屋查看，那些地方坏了，需要修补，当然不希望重装，算一下这些补修的费用多少。

当然尽量让业主将一些电器家具留下，你慢慢去替换，给自己时间周期调整。

所以看二手房，不能只看房子成交总价，要加上其他一些费用，总体算下来哪种划算，还要加上你的时间成本等等多维度去计算一下，不要认为要计算啥的，因为你的计算让你多节省几万，也是好事，毕竟赚钱都不容易。

如果你是全款还能和业主讲讲价，不要听网上说不要全款啥的，如果你没有一个好的投资渠道，其实全款也是投资，二三十年的利息也是不少的，全款也没错，总之找合适自己的。

最后还是说一下:买房这件事不是啥事，但是因为买房花的钱很多，这是大事，如果是父母赞助的，要感谢自己的父母，可能你的一套房就是他们一辈子的收入投进去了。为了你奉献了所有。一切还是量力而行~~~

回头讲讲我目前在看房买房讲价的一个经历~

我的房贷啥时才能降啊…｜LPR超全指南

上周降息文章里，我们提到，房贷利率大概率会跟着下调。今天一早，央妈就如期送来了这个「大礼包」：

1年期LPR，下调5个基点，为3.65%；

5年期LPR，下调15个基点，为4.3%。

这对买房还贷的朋友来说，是个好消息，月供或许能少还一点了。先为你快速总结了这次下调后的3个要点——

1）LPR只适用于商业贷款，组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR；

2）首套房购买的贷款利率≥4.1%（当月LPR-0.2%）；

3）二套房/商用房（包括商住两用、写字楼、商铺等）≥4.9%（当月LPR+0.6%）。看过结论后，详细的科普，我们来详细聊聊——

01，什么是LPR？

LPR全称是「贷款市场报价利率」。

你可以看做「银行的底线」，我们或公司想要申请贷款，银行都要参考这个利率来放贷。

具体来说，LPR又分为两个期限品种：

贷款期限≤5年，以1年期LPR为基准；

5年的长期贷款，以5年期以上LPR为基准。比如企业找商业银行贷款，时间往往不会很长，参考1年期LPR；而我们买房，找银行贷款一般都是10年往上，所以一般会参考5年期以上LPR。

现在99%的人交房贷，就是在「5年期以上LPR」的基础上浮动：

如果我们展开LPR的英文，或许更好理解一些：LPiR，原意是给「最优客户」开出的贷款利率。

也就是说，LPR可以看作是银行给「最信任」的人开出的「最低利率」。

就像面对不同朋友向我们借钱，我们会对他们进行评估，银行也一样。

举个例子——朋友A收入稳定，有房（可做抵押物），借5万你会觉得他完全能还得起；朋友B无房无工作，还喜欢赌博，向你借500元你可能都会犹豫。

类似的，LPR后面加的点，主要就是银行根据「贷款人的信用」来决定。

信用低，怕日后赖账，每次就多还点；信用高，评估出你有能力还完，那每次就给你低一点。我们和银行确认合同后，加点就是已经固定好的，变的就是这个5年期以上LPR了。

那么这次房贷到底能降多少呢？

理论上，100万的商业贷款，贷30年，等额本息，这次降完总计能少3.18万，还是挺可观的。

*如果你想自行计算，也可以参考这个房贷计算器（电脑复制网址打开）：高标签]02，为什么要下调LPR？

首先，是降息的传导机制。

之所以说LPR是「市场报价」利率，意思是央妈不再一言堂——

而是由18家银行在MLF的基础上加点报价，去掉最高的和最低的，平均下来形成的一个利率，能更好反映市场平均水平。

你可以简单理解，MLF是银行的借钱成本，类似于「进货价」；而LPR则是他们的贷款收益，类似于「售价」。

为了让更多人来光顾，成本降低了，售价也会跟着降低。所以上周一MLF下降后，这周LPR也跟着下降了其次，反映了国家「稳房地产」的信心。

LPR下降，反过来也说明，目前市场的平均贷款水平并不高。

问题还是在于贷款大头——房地产。

今年上半年，房企顶着债务压力消极拿地，还爆出了上百个烂尾楼的「断贷潮」，房贷这块压力很大。

落到我们消费者这边，大家的买房热情也不太高，就连此前火爆的杭州，新房、二手房也成交低迷。这样下去不是办法。

在7月底的政治局会议中，高层对5.5%的目标松了口，但是对房地产却加大了重视度：「保交楼」是核心，「稳定房地产市场」被放在了「房住不炒」前。上周，央妈还联合其他部门，出台了支持「逾期难交付」住宅项目建设交付的措施。

所以这次房贷利率下降，毫无疑问是想吸引更多人来「贷款」，稳一稳房地产。

自然，我也看到不少网友吐槽说：「我缺的哪里是贷款利息，而是买房本金」。

其实关于攒首付，我们也写过不少文章，脚踏实地做好规划，对于大部分人来说完全可以实现有房目标的——

在我看来，与其散发情绪，抱怨时代，不如多思考「当下的变化对自己有什么帮助」、「怎么做是更好的选择」——

03，为什么我的房贷没降？

值得留意的是，并不是每个人的房贷都会「立刻跟着下降」。

我们接着来分情况看。

首先，已经买房还贷的朋友——

不论你已经还贷几年，主要是看你和银行约定的「重定价日」是什么时候。

虽然LPR是每月更新，但我们的实际房贷利率，并不会每月都跟着变动。

央妈规定重定价周期最短为1年，定好就会延续一整个周期。

一般银行会默认两种选择：

1）每年1月1日；

2）贷款放款日对应的每年对月对日。

LPR一般在「每月的20日」早上9点15分发布，节假日顺延，比如这次就顺延到今天（22日）才更新。

如果你的重定价日在发布日前（8月22日），今天的LPR下降，就和你今年的房贷利率没有关系了；如果是在今天及之后，才是跟着本月最新的LPR走。

再举个例子——

如果「重定价日」是每年1月1日，定价周期是1年，那么就是「上一年12月20日的LPR」决定了你这一整年的贷款利率；

如果期间LPR不变，明年1月1日开始才会按今天的来减少，到时候记得查账单哦~

其次，对于正准备买房的朋友来说——

几乎都能享受到今天的LPR下调福利。

并且今年5月，央行还降低了首套房利率的下限，在LPR的基础上还能再减0.2%。

也就是说，现在你的房贷利率计算是：

首套房贷利率计算

不过也对首套房下了定义，必须是「普通自住房」。就拿上海来举例子，符合「普通自住房」的房子就有限制：面积要小于140平，单价也不能太高（内环＜450万；内外环之间＜310万，外环以外＜230万）。另外，我还留意到，不少网友在意这个低利率能维持多久。

两方面来给你定定心：

一来，我们从过往的数据来看，LPR一直呈现下降趋势。并且根据当下的环境，大概率还有下降空间。

图片来源：中国货币网，「5Y」即5年以上LPR

二来，其实我们在和银行签合同的时候，还能跟银行商量5年、10年的重定价周期。每次重新定价时，定价基准会调整，定好后是会延续一整个周期的。

以上这些，是根据基本规定推演的情况。

至于浮动比例，各地方政府有不同，依然可以根据当地楼市政策，有10%~30%的浮动空间。这就要根据大家想要买房的地区，具体问题具体分析了。

最后，还想提醒你几句房贷置换的事。

这几天身边有朋友接连收到广告，说能把房贷「置换成低到3.7%的利率」。

想提醒你的是，给你打电话的不是银行，而是贷款中介。他们通常会收取贷款金额的0.5%左右作为中介费，而后续的所有风险则由自己承担。

比如我一位朋友，最近就因为资金用途不符合规定，被要求在1个月内还清上百万的贷款。

总之，不管是任何形式的贷款，至少要提前问明白申请门槛、真实成本和还款方式，搞清楚潜在的风险，谨慎做决定。

好啦，关于房贷利率先和你聊到这里。最后也为你做了张总结图，欢迎转发、收藏

房产学院---贷款知识｜怎么评估二手房贷款额度？

摘要：买房时，可关注当时的贷款政策，还要在注意挑选的房子不能太老，结合自己的收入，注意自己的征信不能有污点等等。

贷款额度对于买房不能全款的购房者来说很重要。首先是影响首付金额的准备，其次是对于月供数额的估算，结合目前的收入来评估自己承受压力。那么怎么评估二手房贷款额度呢？下面小编为您解答。

一、怎么评估二手房贷款额度？二手房贷款额评估计算：

虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。通常在申请二手房贷款时，银行要先对房产进行评估。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

房屋评估价是根据当时的市场情况，通过专业评估机构对房产价值进行评估而计算出来，一般二手房评估价都低于市场价，通常，二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。如果一套市场价100万元的二手房，如果按照80%的市场价值计算，评估价则为80万元。如果按照贷款首付三成计算，首付款为24万元，加上成交价与评估价的差额20万元，购买这套二手房，即要准备44万元的首付款。

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二、影响二手房贷款额度的因素有哪些？

1、购买二手房房龄与贷款额度挂钩

多数银行在办理二手房贷款业务时，贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如，某房屋的房龄为10年，其贷款年限最长为20年。

返乡置业者大多对二手房贷款政策知之甚少，致使在后期申请贷款过程中困难重重。为此，特别提醒购房者，贷款购买二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定。

2、还款能力

个人办理房屋按揭贷款的额度相对于家庭办理房屋按揭贷款的额度要少很多，这主要就是因为还款能力影响的。如果借款人没有较强的还款能力，同样无法获贷。不管是申请哪类贷款，银行都会审查借款人的还款能力，如果工作不稳定、月收入较低，不但贷款额度会受影响，而且很有可能被拒贷。建议大家可以多提供一些名下的有效财力证明，比如大额存单、车辆行驶证等等。

3、贷款机构

每个银行的贷款政策都会有所不同，购房者在办理房屋的按揭贷款的时候不妨多了解几家银行对比一下。可以多找几家商业银行咨询，货比三家，最终选择最适合的贷款机构。

4、二手房评估值

二手房办理按揭贷款跟新房有很大一点不同，二手房的评估价会影响到房屋贷款的额度。二手房的评估价受到房龄、户型、楼层等各个方面的影响。

二手房的贷款额度=评估价×最高可贷款比例。二手房的评估价越高，可贷款的额度就越高。

5、个人征信

个人征信是反映借款人信用的，贷款时，银行会对借款人的资质情况进行审核，若借款人没有良好的信用记录，或是不具备按时足额还款的能力，都将被拒贷，假若有可能获贷，获得的贷款额度也不高。

6、贷款政策

国家对于新房和二手房的首付比例都进行了规定，在买房时，国家规定了最低的首付比例。新房和二手房的首付比例有所不同，两者都规定了最低的首付比例，相应的贷款金额也有了最高的限制。

所以，买房时，可关注当时的贷款政策，还要在注意挑选的房子不能太老，结合自己的收入，注意自己的征信不能有污点等等。以上就是怎么评估二手房贷款额度？二、影响二手房贷款额度的因素有哪些？回答，希望可以帮助您。