买房贷款要怎样选银行？这六点要注意看好
01
看贷款利率折扣
申请房贷，首先要看银行的贷款利率折扣，央行规定的5年以上贷款基准利率为4.9％。但是各地银行在实际操作中，会根据房贷市场大环境设定利率折扣，这样就会出现最低利率和最高利率。
低利率意味着房贷利息就少了，对于购房人来说是省钱的关键，也是选银行时首先要考虑的因素。
02
看贷款优惠门槛
一般情况下，银行对于想要获得优惠利率的客户，都有一定的要求，不是所有人都能享受到利率优惠的。这就是我们要说的另一个选银行的标准——看贷款门槛高低，这其中就包括获得利率折扣的门槛。
比如有的银行会要求申请贷款的购房人在该银行有账户且存款达到多少额度以上，或者要求贷款的房子总额，而贷款部分达到多少额度以上。
还有银行对二手房房龄要求也有差异，比如有的银行要求申请贷款的二手房房龄最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年。
03
看银行的调息方式
房贷利息直接影响了贷款人的经济压力，而遇到央行升息、降息，房贷利息会根据银行调息方式不同而产生差异。
目前银行调息主要有两种方式：
一种是次年调息，就是央行宣布调整利息后的第二年1月1日起，贷款银行才执行新的基准利率。
另一种是按月调息，就是在央行宣布调整利息后的下个月起，贷款银行执行新的基准利率。
除了根据央行利率浮动外，还有就是贷款银行执行固定利率不变，签约时的利率不随着央行升息、降息的变化而变化。
以上这几种方式，不同银行规定不同，有的是默认次年调息，有的是贷款人可以自己选择调息方式。
04
看还款方式
我们知道，房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。
1、等额本金还款
等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。
2、等额本息还款
等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中。
总的来说等额本金比等额本息还款更能节省利息，但是在申请贷款的时候，能让自己根据自身情况做决定的银行当然值得考虑了。
同时，考虑到未来很多购房人都有可能提前还款，还要详细了解一下该银行对于提前还款的规定。
05
看提前还贷是否有违约金
关于提前还贷，有的银行对还款时间有严格的规定。比如，某些银行要求贷款人在还款满6个月或者满1年才能申请提前还贷，如期间还款贷款银行会收取一定比例的违约金，希望贷款人注意这一点。
06
工作效率
这一点，主要就是看在借款人正确提交材料后，审批贷款所需的时间，这体现了银行的批贷效率，也可以说是工作效率。当然，时间越短，对贷款人越有利。
最新二手房涨跌榜出炉，降价的更多了！壹号院不敌晓风印月，都做低了？
6月，也是杭州楼市“5·17”新政满月后的首月，可以明显看到新政效应在6月中旬便开始减弱。据钱江晚报美好人居研究院数据显示，6月杭州市区（不含临安）二手房共计成交6738套，最终未突破7000套。尽管该成交量也是近一年来的新高，不过相比此前破万的水平，仍然有不小的差距。
据一线经纪人反馈，新政后虽然二手房市场有所回暖，但情况并不乐观。透明售房网上显示，杭州市区二手房挂牌量已经超过18万套，在挂牌量大、成交量低的双重压力下，不少人对下半年的市场行情并不看好。
上城区
▽上下滑动查看▽
拱墅区
▽上下滑动查看▽
西湖区
▽上下滑动查看▽
滨江区
▽上下滑动查看▽
萧山区
▽上下滑动查看▽
余杭区
▽上下滑动查看▽
临平区
▽上下滑动查看▽
钱塘区
▽上下滑动查看▽
注：一、以上数据来源于中指研究院，统计为2022年6月二手房成交均价,5月二手房成交均价；表格中“-”代表2022年5月无签约价格或无涨跌情况；二、在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源信息建议去实地看看。
市场整体趋势仍在下行通道
热门次新房小区相对较稳定
从涨跌榜的数据来看，各个区降价的小区数量都要略多于涨价的小区，也就是整体来看，市场行情仍呈现下降的趋势。而在这样的市场环境下，即使是成交排名前几位的热门小区，价格也几乎没有增长，甚至部分房源也需要用降价来换取成交。
以6月成交第一的翡翠城来说，涨跌榜显示翡翠城6月签约均价为38610元/㎡，相比5月的38410元/㎡微涨了0.25%。翡翠城6月共计签约了36套，大部分成交房源集中在四期梧桐郡身上，因而价格也相对较高。
同样是余杭区成交热门的绿城桃源小镇，6月共计签约了27套，签约均价为32940元/㎡，相比5月的35520元/㎡下跌了7.26%。
6月成交前十的榜单里，主城区唯一上榜的仅有三墩的经适房景溪北苑。据悉，景溪北苑为“满2年不满5年”的次新房，因此在新政后，低总价加上税收的利好，使得景溪北苑6月成交了19套，再次重返成交热门榜单。不过从价格来看，景溪北苑6月签约均价为28410元/㎡，相比5月的27630元/㎡也仅有2.82%的微涨。
透明售房网显示，6月签约前三的商圈，分别为临平主城的257套，临平北的232套以及紫金港的203套。这三个商圈，也都是低总价刚需次新房源的聚集地，因此受到购房者的青睐。
CFP供图
老小区情况不容乐观
学区房的“独立行情”不再
相比次新房较为稳定的行情，老小区的日子就相对惨淡。德佑文晖店店长黄建军表示，市中心的老小区在新政后更难卖了，房东主动降价3-5%，在谈判时还有10-15%的空间。由于成交量没有出现大幅增加，而次新房的利好吸引了大部分的购房者，使得老小区陷入无人问津的局面。一些急于出售的置换业主，只能降价以促成成交。
如市中心的艮山树园新村，6月签约均价36380元/㎡，比5月下降了9.55%。其他如三塘桃园、柳营花园等小区，降幅都在10%以上，部分甚至超过了20%。
据经纪人的说法，这些老小区成交量已经见底，大部分1个月也仅有个位数的成交。像翠苑、景芳等较为热门的老小区板块，成交量相较于去年上半年也已经减半。部分老小区的价格更是跌回了2017年。
此外，一直以来有着“独立行情”的学区房，在此轮下行行情里，也开始下跌。据学区房经纪人透露，大部分名校学区房相较于去年上半年已有20%的下降幅度。
从涨跌榜来看，西湖区的政苑小区，6月签约均价51350元/㎡，相较5月下跌了13.62%；求智巷小区6月签约均价为77310元/㎡，相较于5月下跌了9.13%。实际上，去年上半年时，签约单价甚至高达12万元。而如今，据经纪人的说法，即使是撇除做低部分，求智巷的签约单价也不过8万元。
学区房经纪人坦言，“双减后”学区房本身的光环就在不断减弱，加上市场行情下行，以及老小区客户的流失，使得学区房一再受挫。除了客户量少以外，如今想要成交，也需要房东不断降价。
最新二手房涨跌榜出炉，老小区还在跌！你家跌了没？
钱报美好人居研究院的数据显示，7月杭州市区（不含临安）二手房共成交5183套，相比6月环比下跌了23%，同比去年下降了18%。
不过，从涨跌榜的数据来看，二手房小区的均价下降幅度开始减缓。但中介表示，由于7月的成交量缩水，加上成交房源的户型、位置等影响，使得小区均价涨跌幅度有所波动。从整体来看，二手房市场仍然处于低谷，目前还没有反弹的迹象出现。
成交均价2万/㎡以下小区
▽上下滑动查看▽
成交均价2-3万/㎡小区
▽上下滑动查看▽
成交均价3-4万/㎡小区
▽上下滑动查看▽
成交均价4-5万/㎡小区
▽上下滑动查看▽
成交均价5-6万/㎡小区
▽上下滑动查看▽
成交均价6-7万/㎡小区
▽上下滑动查看▽
成交均价7万/㎡以上小区
▽上下滑动查看▽
注：一、以上数据来源于中指研究院，统计为2022年7月二手房成交均价,6月二手房成交均价；表格中“-”代表2022年6月无签约价格或无涨跌情况；二、在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源信息建议去实地看看。
2-4万元/㎡的刚需房源成交为主流
其中超半数小区均价环比仍在下跌
从涨跌榜的数据来看，7月超半数的成交小区处在均价2-4万元/㎡的区间内。该价格区间内的刚需房源，是市场的主要成交来源。不过尽管交易频繁，该区间内的小区，仍有超过半数的小区，7月签约均价环比6月有所下跌。
以7月签约量第一的广厦天都城为例，各组团7月的成交均价环比6月仍在下调。如天都城沁源公寓，7月签约均价为21580元/㎡，相比6月的23910元/㎡，下跌了10%；天都城紫韵公寓，7月签约均价为25510元/㎡，相比6月下跌3%；天都城枫桥庭和宾果公寓，7月签约均价与6月基本一致。
主城区一些老小区，7月降价幅度仍在前列。如近江板块的耀江福村，7月签约均价为34440元/㎡，环比6月的44780元/㎡下跌了约23%；三里亭苑四区7月签约均价在31200元/㎡，环比下跌14%；大关小区、朝晖小区等市中心老小区，7月降价幅度均在10%左右。
一位景芳四区的房东告诉记者，自己60㎡的房子，目前挂牌价仅199万元，但还是没能出售。实际上在2020年下半年行情较好的时候，他的房源曾有购房者愿出240万元买下。“当时没有急卖的需求，就想再等等。没想到等到现在，自己需要置换时，已经连降价40万出售都难了。”该业主无奈地说道。
CFP供图
“最美回迁房”跌落“神坛”
一年多时间降价30%
2021年2月，钱江晚报曾报道了豪宅区望江新城板块的“最美回迁房“——海潮雅园卖出10万元/㎡高价的故事。当时，一套111.09㎡的房源，以总价1100万元成交，单价接近10万元/㎡。根据杭州贝壳研究院的数据，当时挂牌的房源单价也都在9-10万元之间。
一年多时间过去，就在7月，海潮雅园的签约均价回落至69860元/㎡，与望江新城板块新建高层小区6.98万元/㎡的限价一致，相比去年下跌了约30%。不过，就在6月，海潮雅园的签约均价还在80820元/㎡，7月的签约均价环比下跌了约14%。
从贝壳找房A可以看到，海潮雅园目前共有22套挂牌房源，挂牌单价最低一套为7.5万元。挂牌房源里，超过半数房源挂牌单价在8万元左右，但也有几套房源挂牌单价仍超过10万元。
同样下跌幅度惊人的还有知名学区房耀江文鼎苑，7月签约均价仅69210元/㎡，环比6月下跌了14%。实际上在去年，文鼎苑曾拍出一套单价超过12.7万元的法拍房。而如今，文鼎苑的二手房相比最高时期降价幅度也已经超过30%。
不过，也有一些单价超过7万元/㎡的豪宅小区，价格仍然处于高位。如留香园7月均价为79830元/㎡，环比上涨2%；晓风印月7月成交均价76540元/㎡，环比上涨6%；武林壹号7月成交109810元/㎡，环比上涨15%。不过这些豪宅由于成交量很小，每个月甚至仅有1-2套成交，因此不同面积、位置的房源签约价直接导致小区均价波动较大。
