你的二手房贷款，放款时间可能会变长

最近，多个城市的购房者反映称，向银行申请按揭贷款时出现批贷难、批贷慢的情况。据中新经纬（微信号：jwviw）了解，目前，杭州、合肥、武汉、重庆等热点城市的二手房贷款均出现额度紧张的现象，放款周期可能要延长至三、四个月。

实际上，每到年中，都会出现贷款额度吃紧的情况，今年到底有何不同？下半年又是否会缓解？

二手房贷款额度紧张放款周期拉长

“目前房贷有额度，但是放款需要排队，二手房贷款审批要一个月左右时间，放款大概要在过户三个月以后。”工商银行杭州市某支行个贷经理表示，“我们支行附近的其他银行都不接单了，所以客户都来我们行贷款，放款就更慢了。”

中新经纬记者以购房者身份致电中国银行、建设银行等杭州市的部分支行，多位银行个贷经理表示房贷额度紧张，放款周期普遍延长至三、四个月。招商银行上城区某支行的工作人员称，由于上半年发放的房贷较多，现在额度比较紧张，具体什么时间能放贷不好说。

“我这边正在做一个单子，还是可以正常贷款的”，一位杭州的房产中介对中新经纬表示，24日他带客户办理房产过户时，某股份制银行个贷经理告诉他，在有额度的情况下，大概一个月就能放款。

杭州的情况仅是一个缩影。“二手房三个月放款是常态化”，中国建设银行合肥市某支行个贷经理表示，“很多国有银行网点的二手房贷款都没有额度了。我们行主要是新房房贷占比较大，新房贷款额度都不够用，哪有额度给二手房。”

交通银行武汉市某支行客户经理表示，二手房房贷几乎已经不接单了，因为额度紧张，三月份申请的贷款还没有放款。武汉的一位房产经纪人称，不少银行都暂时不再接二手房贷款的单子，还在接单的银行也需要提前预约，“差不多提前10-15天预约，才能与银行进行面签。”

重庆的一位房产中介人士告诉中新经纬，重庆部分银行仍可以接二手房房贷，但是接件量有所下降，有的银行网点一天接十个件，有的网点一天甚至只接一件，并且放款周期变长，可能要四个月左右才能放款。

贝壳研究院提供的数据显示，超六成城市的放款周期有所延长。6月份，其监测的72个重点城市中有46个城市的房贷放款周期延长，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市的放款周期均在100天以上，二手房交易周期较长。

热点城市上调房贷利率长三角幅度大

6月20日，新一期的LPR报价公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续14个月保持不变。尽管如此，在房贷额度紧张情况下，多个热点城市的房贷利率均出现上涨。

上述杭州的房产中介表示，5月下旬，杭州不少银行将首套房利率由5.2%上调至5.4%，二套房由5.38%上调至5.5%，6月房贷利率又一次上调，首套房贷款利率上调至5.6%，二套房利率上调至5.7%。武汉的前述房产中介称，武汉的房贷利率有所上调，但幅度不大。

据21世纪经济报道，6月25日起，工行广州地区房贷利率调整为首套5.55%（LPR+90BP），二套5.75%（LPR+110BP）。值得注意的是，这是工行今年以来第四次上调广州地区的房贷利率。最近一次是在4月28日，包括工行在内的四大国有银行集体将广州地区房贷利率调整为首套最低5.4%（LPR+75BP），二套最低5.6%（LPR+95BP）。

另据上游新闻，今年4月，重庆多家银行上调房贷利率。调整前，四大行房贷利率为：首套房LPR+60个基点，即5.25%；二套房LPR+80个基点，即5.45%。调整后，四大行房贷利率为：新房首套房LPR+70个基点，即5.35%；二手房首套房LPR+75个基点，即5.40%；新房二套房LPR+90个基点，即5.55%；二手房二套房LPR+95个基点，即5.60%。

到了5月，重庆多家银行继续上调房贷利率。据报道，目前大部分银行首套房利率最低上浮基点为95个基点到100个基点之间，即5.6%-5.65%；二套房方面，大部分上浮110-120个基点之间，5.75%-5.85%。

贝壳研究院称，6月份有四成城市房贷利率上浮，长三角区域房贷加息幅度较大。其监测的72个重点城市中，28个城市房利率发生变化，其中24个城市首套房贷利率上浮，22个城市二套利率上浮，重合的18个城市首套、二套利率均提高，当月无城市下调房贷利率。

来源：贝壳研究院

该研究院称，6月，长三角区域购房首套、二套利率分别提高11、10个基点，其中苏州首套、二套房贷利率分别较上月上调65个、50个基点，上调幅度在所有城市中排名第一；绍兴、杭州首套、二套房贷利率均提高30个基点，嘉兴、常州等城市利率涨幅相对较大。

年内部分城市房贷放款或仍趋紧

为何热点城市的二手房贷款额度会紧张？中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼称对中新经纬分析称，从流动性看，今年整体的流动性比2020年要收紧一些，但一季度投放量又很大，因此，接下来可投放的额度相对减少。但最主要的原因是，房地产贷款集中度管理制度的出台。

2020年12月31日，央行、银保监会联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分别对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构设置了房地产贷款和个人住房贷款“两条红线”。

董希淼进一步指出，首先，部分大行的个人住房贷款占比超过集中度要求，尽管有两到四年的整改期限，但相比之下，其调整的压力更大；二是有些没有超标的银行，可能有常规的窗口指导；三是一些银行可能判断房地产市场会面临调整，出于风险防控的要求也会收紧贷款。

为何会优先为新房提供贷款？宏观分析师周茂华对中新经纬表示，主要是一手房的贷款金额相对大，一般是三成首付，七成房贷；并且相对二手房，一手房的产权关系比较清晰。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬分析道，从贷款的“亲疏”程度看，银行对于一手房支持力度会大一点，因为一般都和开发商有比较持续的合作。而二手房方面很多时候借助于中介进行，如果关系不紧密，也会影响贷款。另外从风险角度看，二手房若是房龄太老，或者房子有很多历史遗留问题等，贷款往往比较困难。所以调控针对二手房也比较符合操作惯例。

今年下半年，银行房贷额度紧张的情况是否会缓解？周茂华认为，国内房地产调控保持高压态势，部分银行房贷额度继续受“两条红线”约束，预计年内部分银行房贷整体趋紧状况难以缓解。

不过，董希淼进一步指出，收紧房地产信贷政策不能“一刀切”，特别是住房信贷政策调整要避免“误伤”刚性需求和改善性需求。另外，一些中小银行涉房贷款额度占比并不高，部分银行在10%以下，可以考虑在防范风险的前提下有所提升。

二手房市场或量降价稳

梳理可以发现，目前出现房贷额度紧张或利率上调的城市，多数位于楼市热点区域，市场成交量或价格有所上升，例如广州、杭州、武汉、重庆等。国家统计局数据显示，自2020年11月至今，广州市每月二手住房销售价格的环比涨幅均位居70城前五位，重庆市今年4、5月份二手住房销售价格环比涨幅分别位居70城市第二、三位。

房贷收紧的背后，也透露出调控收紧的意味。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说：“每当房贷收紧，二手房市场就会受到冲击。简单讲，就是减缓了交易节奏，相当于车轮下撒沙子，给楼市降温。”贝壳研究院预计，今年下半年的住房信贷会继续收紧，房贷利率继续上行、放款周期延长等现象仍会出现，二手房市场将呈现量降价稳的走势。

李宇嘉还指出，除了房贷额度紧张外，还应当注意银行对二手住房降低评估值的情况，“评估价降低后，想多贷点儿款就不行了，相当于提高了首付比例，这也是一个新现象。”

今年2月，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，由于成交参考价低于市场成交价，参考价又是银行发放贷款的依据，这就导致买家的首付有所上升。今年5月，成都也发布了类似政策。李宇嘉预计，如果越来越多的城市出台二手住房成交参考价，加杠杆买房会变得越来越困难，将打击投机、炒房行为。

栏目主编：秦红文字编辑：宋慧题图来源：图虫图片编辑：苏唯

来源：作者：中新经纬魏薇薛宇飞

择楼居：二手房购房选择机会增多，银行房贷审批加快

极目新闻记者刘闪

摄影极目新闻记者王永胜

4年前236万元购买的新房，以220万元价格挂出，过了几个月还没人接手。这是武汉东湖高新区一位房主的真实案例，卖房的多，买房的少，二手房市场持续低迷，不少房主选择低于市场价销售，给购房者提供了更多选择机会。

去年下半年不少中介关店

“低于市场价还带精装好房急售”“光谷这房子直降29万，业主挥泪亏卖，买到的客户肯定乐开花了”“业主腾名额急降29万，关山大道次新小区”……进入去年下半年，房产经纪人黄程的朋友圈中，经常发布一些二手房源信息。通过其对房源的描述可以看到，大都是房主降价销售，而且不少还是优质小区的优质户型。

房主薛先生对此感同身受。2017年，他在东湖高新区锦绣龙城购入一套新房，花费236万元，由于自己收入下降，两套房子还贷压力巨大，无奈决定将这套房子出售。他在网上按220万元的价格挂了几个月，可迟迟无人接手。

“从去年5月至10月，武汉市二手房市场成交量减少，客户成交周期变长。”黄程告诉极目新闻记者，贷款利率的增长，二手房审批流程趋于严格，大部分银行暂停公积金贷款的审批，银行放贷时间延长等都是影响二手房市场低迷的因素。此外，同一时期，武汉新房市场开发商频频做出折扣活动，促使部分二手房购房需求流向新房市场。

武汉市三星级房地产经纪人何楚武介绍，受去年年中贷款审批停止、调控加码、信贷额度压缩影响，在这种背景下，现在武汉二手房市场持续低迷，市场观望情绪浓厚，成交量下降。以他所在的武汉市汇鸿房地产营销有限公司为例，二手房成交量从月均8-10单直接降到2-4单，已算不错的业绩；而不少中介门店两三个月无法成交1单，支撑不住最终只能关店停业。

个人按揭贷款难度降低

去年底以来，楼市暖风频吹，降准降息、房贷放松、放贷加速等各类利好政策扎堆出现，维护房地产市场稳定发展成为重要信号。

黄程也察觉到市场变化。“相对去年年中而言，现在的客户看房热情更加高涨，购房决定的考虑时间也相对很快。”他注意到，整体成交周期加快，大部分客户找到经纪人当天或第二天便会定下来，成交量有显著提升。这些客户以刚需改善为主，年前买掉的房屋多已收回尾款，也观望了足够的时间，年末到了下定决心购房时候。他们比较注重整体环境，更喜欢5-10年之内的小区，带集中供冷暖的小区，选择尤为明显。何楚武也表示，目前银行对二手房放贷审批流程恢复正常，最快一个月内便可获批贷款。其中，主要是一些着急结婚或孩子入学的购房群体。

中指研究院统计显示，从二手房热销板块来看，去年二手住房成交板块主要以交通方便、配套齐全的三环内板块为主，销量TOP10板块除金银湖外均位于主城区，价格集中在18000-22000元/㎡之间。其中汉口中心板块最热，成交套数超过6000套。从热销TOP10项目来看，白沙洲、南湖、光谷项目较受欢迎。

不过，市场虽然有所回暖，但仍然处于低谷。何楚武表示，目前，二手房市场上很多房源比市场价低10%销售，一套200万元的房子平均降价约20万元。这对于刚需的购房者来说，选择空间更大，房主也愿意在价格上做出让步，差不多到了出手的时机。他预测，今年上半年购房者还有很大的机会，二手房市场会进入不升不降的横盘期，下半年将有望好转。

诸葛找房数据研究中心分析，进入2021年，上半年武汉市场整体热度较高，价格自1月起连续7月上涨，至8月市场均价与上月实现持平，随后随着全国房地产市场政策调控主力转向二手房市场，市场观望态势逐渐显现，价格亦随之下滑。近期随着信贷环境持续改善，个人按揭贷款难度降低，购房者可根据自己的住房需求及自身情况等考虑入市。

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五问济南二手房“带押过户”：可最大程度保障买卖双方权益，将成市场新常态

8月17日上午，市委、市政府召开新闻发布会，官宣二手房“带押过户”这一创新登记模式落地。新模式带来什么变化？对当前房地产市场起到什么作用？能否在二手房交易过程中全面落实？

“带押过户”对二手房交易会带来何种变化？

简单来说，传统模式要求先解除抵押再过户，而“带押过户”就是带着抵押过户，把解除抵押放在了最后环节。

这一调整带来两个方面的好处：一是大大降低了交易成本。传统模式要求先解押才能过户，解押就必须要还款，不还款就不可能解押，也就无法办理过户；而买方如果需要贷款购房，就必须先办理过户和抵押，银行才能放款。在这种情况下，卖方想要用买方的钱还清贷款是不可能的，就必须筹措“过桥”资金，因此额外增加了一大笔支出。“带押过户”模式就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措“过桥”资金，降低交易成本。

二是全面化解了交易风险。新模式不需要先解押，买方把购房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还，最大程度保障双方利益，将风险降至最低。

调整公积金贷款放款流程的背景是什么，会对当前房地产市场起到什么作用？

办理抵押预告登记后即可放款，在这些年商品房预售过程中是一直是存在的，但在存量房交易中，开展的城市不多。济南住房公积金中心联合济南市自然资源和规划局出台通知，推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为“带押过户”新模式的实施提供了政策保障。8月15日起，在济南市行政区域内购买二套房，公积金贷款首付款调整为四成。这些政策的出台，都将为房地产金融市场注入新的“活水”，对济南市房地产市场健康平稳发展提供更好的保障。

在“带押过户”新模式下，公证机构的参与起到了什么作用？

此次存量房交易“带押过户”新模式下，公证机构主要是发挥了公证的预防性法律制度的特性，保障交易安全。齐鲁公证处和各部门积极协作配合，提供了诸多创新服务思路，也都是基于如何运用委托公证、公证提存及其他公证职能，实现存量房交易中的矛盾纠纷提前预防，确保交易安全，并能实现交易成本降低，从而促进济南市存量房市场健康良性发展。

在二手房交易过程中，公证提存是不是实现了资金监管的作用？

存量房“带押过户”新模式通过公证处的提存业务、委托公证等一系列公证组合服务，实现了《民法典》规定的存量房带抵押过户。买卖双方在签署买卖合同的同时会同步签署提存协议、委托书，由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户，在完成房产过户登记后，公证处将上述款项打入卖家银行账户，用于偿还卖家尚未偿付的贷款，剩余部分打入卖方个人账户。

这种模式可以有效减少买卖双方的交易时间成本和资金成本，通过委托公证处代办，买卖双方省心省力，买家直接拿到房产证，卖家直接获得卖房款，对于促进当前不动产市场健康良性发展具有非常重要的现实意义。

“带押过户”能否在二手房交易过程中全面落实？

此次济南市“带押过户”新模式的推出，涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型，在全国走在前列，只是绝大多数银行的上级行尚未及时进行政策调整。目前以北京银行、建设银行、工商银行为代表的金融机构积极配合，主动调整审批流程，对这项工作的推广起到了很大作用。随着济南住房公积金中心对二手房贷款审批放款流程的调整，已经有更多的银行机构参与了进来。

下一步，济南市将扩大政企联动范围，不断加强平台的安全保障，提供更多便利性，联合以齐鲁公证处、中住地产为代表的公证机构和中介机构广泛参与，积极宣传引导，让“带押过户”成为二手房交易市场的新常态。

新黄河记者：罗晓飞

编辑：韩璐莹