上海二手房买卖指南~干货

二手房买卖本身就存在风险，那如何来规避风险？实战经验分享给大家，希望能帮助到您！

第一：限购政策（非上海户籍）

1，需要上海社保连续满五年，或者税单满五年，同时需满足已婚（外地户籍：单身限购）

备注：这里的5年时间的要求：是从您签定网签买卖合同的时候开始计算，往前面数63个月，有60个月连续的就可以了（允许断3个月），超过3个月以上的就不能买咯。以家庭为单位夫妻之间有一人满足条件即可。

友情提示：如果你的社保或者税单显示的是59个月已缴费，第60个月显示的视同缴费或者正在缴费中，这个时候是不能签网签合同，一定要60个月都显示已缴费，才能签网签合同，要不然过不户的（都看到这里了，你不要笑，虽然都是口水话，但是绝对真理哈，经验之谈，铁粉我才告诉你的）

上海户籍的限购政策：

,单身限购一套

,结婚限购2套

第二：购房所需资料

友情提示：记得把所需的证件上所有的身份证号码和名字仔细核对一下，证件号码和名字一定要一致，如果不一致是需要去户籍所在地开具相关证明。二手房交易所需资料

购买方：（★注：需提供个人征信报告，）

一、沪籍单身：身份证、户口本、(2011年1月28日前与父母共有房产的产权证原件，注：2011年1月28日后与父母共有房屋的单身，限购！)

二、沪籍已婚：夫妻2人身份证、结婚证、户口本、未成年小孩出生证及户口本，(父母共有房产的产权证原件)；

三、离异或再婚：身份证、结婚证(原离婚证)、离婚协议(或法院判决书、民事调解书)、户口本、未成年小孩出生证及户口本，与父母共有房产的产权证原件（若有）；

外地户籍:

一、单身：限购!

二、已婚：已满60个月的社保单或个人所得税税单,2人身份证、结婚证、户口本、未成年小孩出生证及户口本,已满三年的居住证，或积分满120分的积分通知单。

三、离异或再婚：2人身份证、结婚证(离婚证)、离婚协议(或法院判决书、民事调解书)、户口本、未成年小孩出生证及户口本，满60个月社保单或税单；

四、办理贷款上述证件全部需要，另需准备：

1.纯公积金贷款：上海农村商业银行或建行、公积金账号、单位地址电话、首付款收据、转账凭证，★纯公积金贷款资格：需连续缴纳6个月，征信逾期体现一年内连续累计低于6次，5年内累计低于12次，现持有的住房人均住房建筑面积不高于37.3㎡。

2.纯商业或组合：公积金账号、单位地址电话、收入证明，银行流水1年、学历证书，首付款收据、转账凭证、主贷人银行卡。

★注：如跟父母共有房产，户口本无法体现父母子女关系的，需提供独生子女证。没有独生子女证的，至户籍所在地派出所户籍部开具：亲属关系证明。

★注：户口本婚姻状况栏需更新

问答：外地人在上海购房需要什么条件？

1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

3、外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

4、居住证满三年（免交房产税）

所需证明：1、身份证2、结婚证3、户口薄4、收入证明5、纳税证明6、居住证满三年或120积分

上海购房贷款政策：

第三：贷款客户如果是公积金贷款可以点击下面文章↓↓↓

上海关于“公积金贷款”所有细节都在这了

上海自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。

首先，我们先来弄清楚，什么叫“三价取低”？

买卖双方达成买房意向网签合同后，接下来会进行涉税评估、银行评估，在各价格中，以相对最低的价格审批贷款额度。

好难懂？我们来举个例子说明：

小王是第一套房首套贷款，按照政策可以首付35%，贷款65%。之前，预计网签合同价格是500万元，那么按照贷款65%就是325万元。

如果买的房子网签合同价格是500万元，涉税评估是450万元，银行评估是400万元，那么银行就按照400万元的审批贷款，按照贷款65%就是260万元。

如果买的房子网签合同价格是500万，涉税评估是350万元，银行评估是400万元，那么银行就按照350万元的审批贷款，按照贷款65%就是227.5万元。

总而言之，就是审批下来的贷款变少了。

售价与涉税评估价的差额部分，将需要购房者以首付款弥补，这无疑大幅提高了购房者的首付成本。

注：目前银行的核价大概是总房价8-9成左右，具体要以银行实际核价为准

四：二手房交易流程

1，签订定金买卖合同：

（谈好价格，支付定金，签订定金买卖合同，定金最高额度不超过总价的20%，定金合同的违约责任是双倍返还）

1，签订正式的黄皮网签买卖合同

（需要准备首付和贷款所需资料，违约责任是总房款的20%）

2，买方申请贷款（卖方申请结清贷款还款）

4，买方审批完成（卖方抵押登记注销）

5，产权过户（7天后交税）

6，交税（交税当场出产证，全款客户直接拿证，贷款客户银行领取）

7，银行放款（银行把产证快递给你）

8，交房（尾款结清，结算水电气费用明细要钥匙交接）

9，水电煤过户

上海普通住宅和非普通住宅的区别！

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

二手房交易税费

总结：二手房交易风险点分析

买方风险点：

1，限购条件看第一条

2，购房资料看第二条

3，贷款问题看第三条

4，这里重点补充一点征信问题

公积金贷款征信要求：

，一年以内不能连续逾期超过6次

，5年以内不能累积逾期超过12次

商业贷款征信要求：

,不能是银行黑户

,不能是失信人员

,不能是恶意逾期用户（逾期超过90天以上）

,提前告知个人收入情况，

如果你不能判定自己的征信是否有问题，可以拉个征信报告,

卖家风险点

1，核实产权人的身份证和房产证

是否是本人和你面谈的，如不是本人是否有产权人的委托书。

2，核实房屋的具体情况，当场调取产调

这里详细讲解一下房屋产调的内容

，核对房屋的基本信息

，查看房屋是否存在不正常的抵押

，查看房屋是否存在查封

，查看房屋是否设立居住权

希望对您安家上海有很大的帮助！最后感谢大家支持！

上海：房贷放款速度大幅提升 最快隔天可放款

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自本月初以来，上海房地产市场正在逐步复苏，由于当前各家银行额度充足，房贷审批和放款时间均有所提速，有的银行甚至在产证出来后、最快第二天即可放款。

上午一开门，这家房产中介就以放款提速为卖点尝试在线上获客。从去年最长半年放款，到今年年初的两三个月，再到当下，缩短至几天，放款从过去抑制房产过热的手段，变成了刺激需求的利器。

宝诺地产工作人员陈锦福说：“现在的话，审批大概是在三周左右，放款像工行这里是3天到5天。还有就是招行这边，前面跟银行老师咨询了，就是最快隔天可以放款。”

客户也很惊讶这样的速度，一方面是由于前两个月房贷的停滞，现在额度充足，另一方面，则是响应监管要求，银行必须加大信贷投放。不过，硬币的另一面，是购房需求尚未恢复到正常水平。记者询问多家国有大行和股份制银行了解到，6月前三周，房贷申请总量普遍在年初的40%到60%不等。

目前，新增信贷主要来源于新房。上周，上海新房成交量超过20万平方米，已基本恢复至正常水平。

上海中原地产市场分析师卢文曦说：“尤其是（单价）十万加的这种新房，它的价格还是跟周边的二手房有一个优势，甚至有一些周边二手房的挂牌价格都要超过新房，因此在这样一个情况下面，大家对新房的青睐度就更高了。”

而在二手房市场，一些中介表示，目前置换客户的影响较小，大量暂缓购房的实际上是房价在七八百万的首套房客户。

宝诺地产工作人员游良洲说：“他们可能会担心在以后的工作中，收入会有所减少。普遍存在有点小观望的状态，要入手，重新再定位、控制一下自己的总价。”

今年以来，五年期贷款市场报价利率两次下调，首套利率从去年最高时的5%已下调至4.8%，二套则在5.5%。

（看看新闻Kw记者：马婕陆骏编辑：夏定伟）

核验价一周年，影响上海二手很深远

眼下这个8月其实是一个楼市重大截点

2021年8月6日，二手市场银行放贷正式采用“三价就低”

往前倒推18天，2021年7月19日，上海宣布

这里面有一句

“自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验”

也就是三价就低的那个最低价格

原价500w的房子，可能只能按照350w的总价贷款，真实首付款也从175w，变成272w

这个变化很快给二手成交带来狂风骤雨式的改变

而核验价只是去年众多楼市调控中的一员

©上海买房人

从土地，到二手，再到被无限拉长的放贷周期...

站在今天这个时间节点看2021年，无疑是一个政策大年

就是这样特殊的年份，也给了我们一个超级不一样的二手市场

一年了，当我们回过头看回去年8月（8月6日三价合一）

是时候好好梳理一下了

01

成交量少是肯定的，但比你想象的还要夸张

印象中我们只知道少，但是你知道到底少成什么样么

先看下2021年那3个月数据

看着是阶梯式的不断下滑

8月下滑一部分，9月再下滑一部分，只有7月的一半

但其实我们之前在一篇文章中说过，8月非中介成交占比陡增到历史高峰

也就是说8月的1.8w成交有很大部分是手拉手交易

而真实成交根据链家数据推算应该在1-1.4w之间，具体推演过程大家感兴趣的可以再看下这篇稿件

所以那段时间我记得大家的标题都是断崖啊、腰斩啦，其实断崖腰斩都没错

只是不是阶梯式的，是核验价后的第一个月，就立马掉下来了

这背后，核验价这项政策，确实立竿见影

往后看直到现在，二手房市场至今还不算缓过来，上个月还是没过2w

而如果以去年7月核验价为线，从2021年1月至今，月均成交量可以分为三档

1-7月，核验价前；8-12月，核验价后；1-7月，核验价松动后

如果这三个阶段有音阶的话，你都能听到什么东西在重摔

如果以“一年”为单位对比呢

2021年8月至今，是核验价完完整整的一年，我们可以叫他“核验年”

那2021年8月-2022年8月，和其他年份比起来是什么存在

感受下

和其他年份比起来，核验价这一年，成交最低

就算是2017年8月-2018年7月这一年，也比核验年多821套

这个总量，各位有什么感受么

我的中介盆友跟我说

上海平均每10个中介，成交的只有1-2个

进入核验年，10个中介里能有1个成交就不错了

02

大家最关心的可能还是价格对不对

过去的一年，市场上的价格的真实波动情况是怎样的

这是大家最关心的维度，可能也是最神奇的维度

我们先按照正常逻辑走一遍

核验价前后，我们全市的二手住宅成交都是什么价格

7月阶段性高峰，8月断崖下跌，差别还是蛮明显的

如果以7月为线条

➤1-7月网签均价：40681元/平

➤8-12月网签均价：38408元/平

不过核验价之后，成交价不管“主观”还是“客观”因素，价格都得降

换句话说，就算大家买的房子变得更贵了，但是合同上的网签价格照样高不了

也是在这个时候，我也见证了自己入行以来没见过的场景

核验价之前，如果我用挂牌价研究价格市场会被喷到人都站不稳

而核验价之后，挂牌价似乎比成交价离真实市场更近

同一套房子，如果核验价之前网签成交500w，核验价之后网签合同上只能写350w

而挂牌价就不同了，理论上是房东想挂多少就挂多少，实际上除去极个别胡乱挂牌观望市场的房东，大部分挂牌价的议价空间平均都在3%-5%之间

所以此时的挂牌价和成交价，是5%偏差和30%偏差的差别，挂牌价可不是更靠谱么

我们看下核验年的挂牌价变动

去年8月，挂牌均价陡然下滑，9月更低

那句被用烂的话，市场一片哀嚎，是真的

但是和网签均价不同，这里的挂牌均价在一路下滑之后，后期还是一点一点、一步一步的在逐渐往上走

除了房东的倔强之外，这里面的价格波动可能才是更贴合真实二手市场

不过这些大数据里，有一个数据还蛮有意思的

核验年里，刚需们，价格方面有什么变化

我们将2021年每月二手成交套数TOP10小区找了出来

这些走量小区基本位于郊环外，属于纯刚需中的刚需

整体也在下行，但是比网签均价的波动要小的多

从这一点上，我看到了核验价政策背后的一些初衷

相比纯刚需市场，被约束更多的似乎是刚需以上的市场

03

而市场上最大的改变是...

最大的改变不是量，也不是价格

而是大家最后的选择

我们先看看核验价之后的成交面积段的改变

我们看了一下核验价前后的平均套均面积

➤核验价前：82.4㎡

➤核验价后：82㎡

是不是差别也不大

难道说这么大一个核验价政策出台，只有0.4㎡的变化么

核验价后的个别月份有的成交套均面积还上涨了

其实并不是的

越是这样的政策背景，市场成交的两极化越厉害

——大面积高端改善、小面积纯刚需齐飞

小面积是因为总价被挤压，而大面积是因为资产避险，两个方向一拉，数据波动不会大

但好在我找到一个有意思的数据，还是那个“每月成交套数TOP10小区”数据

类似这种的，可以看到成交前十基本都是走量的纯刚需

12个月数据一拉，核验价前后是这个状态

也是真的出乎我的意料

纯刚需，在核验价面前，8月居然拿出了更高首付，购买了更大面积，这合理么

也是这时候我想起去年链家中介跟我分享的一个成交案例

他的一个客户，本来想买的是老闵行的红旗小区

但是8月6日正式三价合一之后，就买不动了

于是客户，选择了周边更远一些、更便宜一些的解放新村这里

解放新村很难说是很好的盘，但是均价只要2w/㎡左右，再加上周边没有更好的选择

于是原本买3.4w/㎡红旗小区的客户，最后选择了2w/㎡的解放新村

背后就一点，需求在不断下沉

而这类客户在下沉市场也算是某种程度的降维

同样的预算，可以购买更大面积

所以你会看到成交套数TOP10数据8-9月的时候，不降反增，着实有意思

这就是一个“核验年”背后一个更真实的二手市场

04

去年这个时候

我正在申请房贷，每天睁眼第一件事就是焦虑

今天我的贷款能不能下来

因为三价就低从8月6日开始正式实行，正好卡中我的贷款审批

虽然最后结果我是幸运的，跑赢核验价政策一周

但是逃生后的后怕我一直记得

因为如果贷款有问题，我要赔房东总房款的20%，100多万

这是我第一次亲身体验到政策对每个平凡个体的威力

如果说房东和客户，就像跳交谊舞的两个人

那当这首曲子换到“核验年”的时候，大家的步伐跟以往相差越来越大

我们看到的是一个个精确到小数点后两位的数字

而真实市场是一个个家庭选择的快速流动

核验价改变了购房选择，也改变了市场预期