贷款需求有待进一步提振

数据：

8月12日，央行公布数据显示，7月新增人民币贷款6790亿元，同比少增4042亿元；7月社会融资规模增量为7561亿元，同比少增3191亿元。7月末，广义货币（M2）同比增长12.0％，增速比上月末高0.6个百分点；狭义货币（M1）同比增长6.7％，增速比上月末高0.9个百分点。

基本观点：

7月信贷、社融规模大幅回落，同比增速也有所下滑，整体不及市场预期，主要原因有以下几点：一是上月贷款季末冲量现象明显，形成一定透支效应；二是当前宏观经济修复势头温和，贷款需求疲弱问题有待进一步解决；三是7月楼市再度转冷，对居民和企业中长期贷款都会形成一定影响；四是6月新设两项政策性金融工具，重点支持基建，其对企业中长期贷款的拉动效应尚未充分体现。7月末M2增速较上月末加快，主要源于财政退税继续保持较大规模，并非完全代表宽信用加速。

整体上看，7月金融数据再现下行波动，贷款需求不足问题较为突出，背后是当前经济修复进度偏缓，楼市再度降温，以及政策面对城投平台保持高压监管态势。下一步为有效激发实体经济贷款需求，巩固经济修复势头，政策面或将在以下几个方面重点发力：首先是推动宽货币向宽信用有效传导，在政策利率（MLF利率）保持稳定的背景下，引导LPR报价下调，降低企业和居民融资成本；其次是督促政策性开发性银行尽快落实新增8000亿元信贷规模和3000亿元专项金融工具，支持基建投资提速；三是充分挖掘各项结构性货币政策工具潜力，加快相关贷款投放，推动信贷总量增长；四是监管层将加大对银行考核力度，引导金融机构增加对实体经济的贷款投放。我们预计，在经济修复和政策发力作用下，8月金融数据会再度回暖，但如何有效缓解贷款需求不足问题将持续成为下半年宏观政策的一个重要着力点。

具体如下

一、7月贷款同比大幅少增，总量表现不及预期，除因6月季末信贷冲量力度较大，形成一定透支效应外，主要原因还是实体经济融资需求不振。这也反映于当月银行再现票据冲量，信贷结构欠佳。

7月新增人民币贷款6790亿，环比季节性少增2.13万亿，同比少增4042亿，拖累月末贷款余额增速较上月末下滑0.2个百分点至11.0％，未能延续5月以来的总量回暖势头。当前政策层面仍积极推动宽信用，近期监管层反复强调“加大对企业的信贷支持”，但7月包括企业贷款在内的各项贷款表现依然明显偏弱。我们认为，这与上月银行季末信贷冲量力度较大，对7月形成一定透支效应有关，但主要原因还是当前实体经济融资需求不振————6月29日央行发布的二季度问卷调查结果显示，贷款需求指数环比大降15.7个百分点，降幅创2008年有历史记录以来最高。具体来看：

首先，7月楼市再度降温，“断供”事件发酵，对居民中长期贷款造成冲击。从企业端来看，房地产投资持续下滑，金融机构对房企态度谨慎，导致房企融资总量不断下滑，作为企业中长期贷款重要组成部分的房地产开发贷规模也在萎缩。当前，房地产不仅是经济下行压力的主线，也是宽信用演进不顺畅的关键症结。其次，尽管基建稳增长加码发力、政策性银行调增8000亿信贷额度和设立3000亿专项金融工具等举措有利于基建领域配套贷款放量，但其对企业中长期贷款的拉动效应尚未充分体现——7月31日，3000亿专项金融工具支持下的首笔商业银行配套贷款才开始发放。第三，在严控地方政府隐性债务背景下，城投平台融资政策整体仍然偏紧，平台自发性融资需求受到约束。最后，在经济修复态势较为温和的大环境下，实体经济其他部门的信贷需求也较为疲弱。

可以看到，信贷需求不振也反映于7月新增贷款结构欠佳。事实上，7月下旬票据利率大幅走低，显示月底银行加大票据冲量力度，已经预示当月新增贷款总量和结构难有亮眼表现。具体来看，7月票据融资环比多增2340亿，同比多增1365亿，占当月新增贷款比例高达46％，而当月企业短贷和企业中长期贷款环比均少增逾万亿规模，同比分别少增969亿和1478亿。我们认为，企业短贷同比少增可能与留抵退税对企业起到补流作用有关，但更为重要的原因还是企业经营活力不足抑制短期资金需求；至于企业中长期贷款重归同比少增，更加凸显在地产下行和城投融资政策偏紧背景下，实体经济有效融资需求不足。

居民贷款方面，7月居民短期和中长期贷款规模均现收缩。其中，主要由房贷构成的居民中长期贷款环比少增2681亿，同比少增2488亿，与当月楼市再度降温相印证；而受终端消费不振制约，7月居民短贷环比少增4551亿，同比也少增354亿。

二、7月新增社融总量环比大幅下降，主要是受季节性因素及6月末专项债基本发完影响，但同比少增及月末存量增速下滑则表明，当月宽信用进程再生波折。其中，除投向实体经济的人民币贷款同比少增外，企业债券融资、表外票据融资和外币贷款等分项表现欠佳；当月政府债券融资环比虽大幅少减，但在国债净融资同比放量支撑下，同比仍实现多增。

7月新增社融7561亿，环比大幅少增约4.42万亿，同比也少增3191亿，拖累月末社融存量同比增速较上月末回落0.1个百分点至10.7％。

从分项看，除投向实体经济的人民币贷款同比少增外，7月企业债券融资、表外票据融资和外币贷款等分项表现也欠佳。其中，企业债券融资环比少增1449亿，同比少增2357亿，这一方面受制于城投债融资政策仍偏紧、地产债发行不畅，另一方面也与企业贷款条件改善导致债券融资性价比下降有关；7月表外票据融资环比少增3810亿，同比少增428亿，除因当月贴现量增加，导致表外票据更多转向表内外，实体经济活力不足抑制企业开票需求也是可能的原因。而受美联储加息、美元贷款利率走高以及人民币贬值等因素影响，7月外币贷款压降速度加快，环比多减846亿，同比多减1059亿。

社融其他分项中，由于新增专项债在上半年已基本发完，7月政府债券融资环比大幅少增1.22万亿，但受国债净融资同比放量带动，当月政府债券融资同比仍多增2178亿；去年底资管新规过渡期延长期到期后，委托贷款和信托贷款压降效应缓解，7月延续这一趋势，环比分别少减469亿和430亿，同比分别少减240亿和1173亿，其中，当月新增委托贷款小幅回正至89亿。

三、7月末M2同比增速高位上行，主要是大规模退税所致，并非完全体现宽信用效应；M1增速仍然偏低。

7月末M2同比增速达到12.0％，较上月末加快0.6个百分点，达到近6年以来的最高增长水平，与社融增速下滑形成明显反差。我们估计主要原因在于，7月财政退税继续保持较大规模，这会增加企业存款，推高M2增速。同时，退税既不属于企业债权融资，也非企业股权融资，因此不进入社融统计。实际上这是4月大规模退税实施以来，M2增速持续反超社融增速的主要原因。这也意味着当前M2高增主要是财政因素驱动，并非完全代表宽信用效应。

M1方面，7月末同比增速略有提高，主要与上年同期基数下行有关，以及退税会形成部分企业活期存款。7月末M1增速仍然大幅低于M2增速，继续处于明显偏低水平，主要原因是当前楼市处于低位运行过程，商品房销售不振，企业短期存款受到较大影响；另外，较低的M1增速也意味着当前实体经济活跃度依然不足，后期经济修复至常态增长水平还有较长的路要走。

整体上看，7月金融数据再现下行波动，贷款需求不足问题较为突出，背后是当前经济修复进度偏缓，楼市再度降温，以及城投平台继续面临高压监管。下一步为有效激发实体经济贷款需求，巩固经济修复势头，政策面或将在以下几个方面重点发力：首先是推动宽货币向宽信用有效传导，在政策利率（MLF利率）保持稳定的背景下，引导LPR报价下调，降低企业和居民融资成本；其次是督促政策性开发性银行尽快落实新增8000亿元信贷规模和3000亿元专项金融工具，发挥补位效应，支持基建投资提速；三是充分挖掘各项结构性货币政策工具潜力，加快相关贷款投放，推动信贷总量增长；四是监管层将加大对银行考核力度，引导金融机构增加对实体经济的贷款投放。

我们预计，在经济修复和政策发力作用下，8月金融数据会再度回暖（这也将符合年内隔月金融数据“一起一伏”的规律），但如何有效缓解贷款需求不足问题将持续成为下半年宏观政策的一个重要着力点。

本文作者研究发展部

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太烦了！贷款电话频骚扰，号称银行工作人员，资金可进入房市…信贷中介猫腻多，专家提示风险

点蓝字关注，不迷路~

“我是某某银行的信贷部工作人员，我们系统显示您有一笔信用贷款，授信给到您这边使用，您最近有资金需求吗……”

这些话术，相信大家一定听到过并且感到厌烦。最近一段时间，类似的“贷款业务”电话越来越多，而且对方都自称是银行的工作人员，甚至声称贷款可以用于与房子有关的用途，但这当中到底又有多少猫腻？

信贷中介的生意不纯粹

“我们要不是这么介绍自己，一般就会被直接挂掉电话。”小林曾是一名金融公司的信贷中介经理，他的工作就是每天打电话给陌生客户推销各种贷款，“信贷中介进行推销其实很正常，但跟以前不同的是，现在我们接通电话后的自我介绍，都会说自己是某某银行的客户经理，还会随便编一个工号，这样才容易得到对方的信任。”

证券时报记者对几个号称是银行客户经理的来电进行调查，发现电话号码“五花八门”，既有座机号码也有网路电话，在其中一通显示连云港的来电中，对方表示自己是深圳建设银行某支行渠道部的陈经理，可以提供一笔年化利率低至3.55%的信用贷，如果额度不够用还可以用深圳的房子作为抵押，额度可以提升至200万元，当然还有经营贷和消费贷等其他贷款，利率视客户具体资质而定。随后，这位陈经理便开始询问记者关于贷款的用途、工作收入水平以及房产的具体情况。

不过，当记者质疑这些资料仅仅在线上处理会不会存在风险，提出能否到现场进行业务咨询和办理业务之时，对方却显得有些犹豫。“审核资料以及出方案一般前期会在线上处理，处理好之后回到银行柜台面签，这也是为了提高工作效率。”当记者再三要求前往现场递交资料，这位陈经理却不断推脱，而且声称客户的电话号码是通过“大数据”获得。记者随后向建设银行官方客服以及相关支行进行咨询，银行工作人员明确表示，这位陈经理并不是银行的员工，银行的信贷经理不会主动联系陌生的客户。

“这就是现在信贷中介的另一个套路，先用大行的名头拉拢客户、建立信任，然后再视客户信用情况确定到底哪家银行。实际上，他们并不是银行工作人员，而是信贷中介。”小林表示，“纯粹的信贷中介其实也无可厚非，但有些信贷中介的生意并不纯粹，他们有自己的名目来加收各种服务费。”一位曾接触信贷中介的受访者表示，一些信贷中介先用非常具有吸引力的条件吸引借款人签约，中途却会以借款人的条件不符合等为由更改方案，要求增加服务费，而且这些服务费都是用于覆盖“成本”，不能叫做“中介费”。

另一位自称是银行信贷经理的高经理，却告知记者办公地址位于深圳地王大厦的一家信息咨询公司。记者到达现场后，这位信贷经理告诉记者可以量身定制方案，然后再去银行申请相关的贷款。而且，这位经理再三强调，公司与银行有合作，可以规避很多风险。

记着调查发现，目前个体工商户、小微企业等小微市场主体较以前能以更低利率获得贷款。以个人经营抵押贷款为例，目前其利率在深圳已经挺进“3”时代。其实，客户可以直接银行办理贷款，何必再通过中介？这时，深圳一家金融公司的信贷中介告诉记者，如果想要取得低息的经营贷、信用贷等，但自己的资质条件不够，或者想拿到贷款后“另作他用”，例如将贷款违规流入房地产市场，他们都有办法可以帮助客户解决并制定方案。而且，中介人员一再向记者打包票，只是服务费会相对较高。对于如何运作，对方不愿意说明。“我们跟一些银行的客户经理都有私下的合作联系，所以成功贷款有保障。”这位信贷中介如是说。

或加剧市场恐慌

《证券时报》此前曾对房贷市场进行追踪报道，揭发了将房贷转换成经营贷、通过全款买房后套取消费抵押贷、信用抵押贷等贷款的乱象。在这当中，许多贷款人正是在信贷中介的帮助下“铤而走险”。正如消费抵押贷、信用抵押贷的出现，如今银行的各类贷款项目种类繁多，也给许多信贷中介留下操作空间，容易滋生新的金融乱象。

有熟悉此行业的人士在与记者交流时说：“传统银行以往主要服务中高端客户，随着互联网金融的发展，银行感受到了竞争压力，不排除一些人会跟外面的机构合作，加上一些客户与银行之间信息的不对称，信贷中介就有了生存的空间。不要随随便便听这些人的承诺，猫腻可能就在看不见的地方。”记者致电多家银行的官方客服电话，工作人员也明确表示，对于类似的陌生来电，打着银行的幌子询问是否需要贷款，请立即拨打银行官方电话进行投诉。即便是通过这样的方式得到银行贷款，一旦被查出问题或者被人向监管部门举报，银行会限期收回贷款，也就是抽贷。

的确，这些信贷中介之所以明知故犯，因为这就是他们的盈利方式。除此之外，记者还发现市场中也存在一些信贷中介利用银行信贷的幌子进行民间借贷，这其中的潜在风险更大。有业内律师表示，信贷公司也可能就是将自己的钱贷给借款人，那就不是金融贷款而是民间借贷。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“现在‘银行’的各种推销电话非常多。不过，这个‘银行’需要谨慎鉴别，不排除是银行的工作人员跟外包的合作机构，也可能是一些信贷中介打着各种银行的名义来进行推销，给普通市民带来很多骚扰。其实，他们的行为也是在变相推销贷款，甚至可以帮助借款人将借贷款流入楼市。我认为，如果不遏制这些违规的贷款渠道，对一些普通购房者来说也不公平。普通购房者想要申请贷款依旧要经过严格的审批，这些违法违规的资金带来乱象，也影响了大家对房地产金融市场的判断，甚至影响大家对楼市调控的预期走向，反而加剧市场的恐慌。”

编辑：叶舒筠

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保障性租赁住房金融产品迎“风口”

加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，是房地产市场的一项重要任务。但是，仅仅依靠政府或者银行信贷不足以支撑大规模的保障性住房建设。保障性租赁住房REIT这个市场化的金融产品迎来发展“风口”，以支持保障性租赁住房市场稳定健康发展。

首批保租房REIT试点落地

2020年，我国住房租赁市场服务人口数量已突破2亿人。对于我国保障性住房建设而言，一个以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提的多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系必不可少。其中，体现保障性租赁住房融资需求特点的保租房公募REIT备受市场关注。

7月11日和7月14日，国内首批两单保租房REIT：红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT均获交易所通过。

首批保障性租赁住房REIT试点项目落地，无论对保租房，还是对REIT，都是意义深远的标志性事件。业内人士表示，过去，由于项目回报周期长，资金沉淀压力大，且租金回报率相对略低，房企参与保租房建设的意愿不强。首批保障性租赁住房REIT试点项目落地，打通了“投融管退”闭环，助力保障性租赁住房金融体系进一步完善。

2020年4月底，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REIT试点相关工作的通知》，正式启动REIT试点。2021年6月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REIT）试点工作的通知》将保障性租赁住房纳入试点范围。

今年5月27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REIT）有关工作的通知》，推动保租房REIT业务规范有序开展。《通知》提到，鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。

据不完全统计，截至7月17日，已有浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等12个省份在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REIT试点。多地政府先后出台支持政策，这是积极落实国家关于加快推进基础设施公募REIT试点工作的有关举措。

2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二线城市的租赁住房用地成交量在全部18个试点城市的占比超过80%。专家预计，我国租赁住房REIT项目也将大量集中于一二线城市。目前落地的两单保租房REIT情况比较像，都是地方国有平台主导、出让用地。不过，实践中，各地保租房的投资主体、运营主体、土地取得方式是很多元的，业内期待未来能有更多形态和特点的保租房REIT问世。

发挥金融工具的匹配性

保障性租赁住房是我国住房供应体系中的重要组成部分，对服务城市新市民，保障低收入人群住房需求等有重大意义。但鉴于保障性租赁住房建设需要大量资金，如何引导社会资金持续投入，并有退出渠道成为市场破局的关键。

保障性租赁住房REIT是一种不动产资产证券化产品。通俗地讲，就是以保障性租赁住房为基础资产，以产生稳定的租金收益为支撑发行公募REIT，以未来产生的运营现金流为投资人主要收益来源的金融产品，有效连接保障性住房租赁市场和资本市场。

中联基金总经理何亮宇接受经济日报记者采访时表示，发展住房租赁市场，特别是长期租赁，需要发挥金融工具的匹配性。保租房REIT是一个很好的产品。通过保租房REIT，将保障性租赁住房这一不动产资产证券化，让各类资金来持有当投资人，把过去的贷款变成今天的投资，既发挥资本市场优势，从简单贷款向投资转变，从相对封闭向公开透明转变，从个性非标向标准化转变，又有利于投资资金盘活退出，有利于租赁住房企业加快资金回笼，解决租赁住房投资回收周期过长的忧虑，以吸引更多社会资金进入到租赁住房领域前期投入阶段。“基础设施REIT为租赁住房企业提供创新融资渠道和存量盘活路径，同时，以租金作为收益来源的REIT安全性高，也能给社会资金提供比较好的投资渠道。”何亮宇表示。

今年5月19日，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确通过发行REIT等方式盘活基础设施存量资产、扩大有效投资的工作要求。据悉，自我国基础设施REIT正式上市交易以来，试点早期限定于交通设施、市政工程、污染治理项目、仓储物流新基建、产业园区等特定领域。此次扩围到保租房领域，业内实际早有预期。从国际上看，租赁住房长租房一直是REIT重要的底层资产类别。

预计，在国家鼓励的情况下，保障性租赁住房会成为公募REIT市场中的大类资产，受到REIT投资人的欢迎。

推动REIT市场发展

在当前稳增长、防风险的背景下，积极推动REIT市场发展意义重大。

目前，我国REIT试点工作推进顺利，市场初具规模。截至目前，已有14只基础设施REIT完成发行，共募集资金541亿元；截至6月30日，已上市12只REIT总市值为530亿元，整体较首发收涨24％；平均日均换手率1.93％，流动性高于日本和新加坡等成熟市场。

在现有法律框架下，证监会创新性地采取“公募基金+资产支持证券”模式，启动基础设施领域REIT试点。证监会、国家发改委在市场培育、项目推荐、审核注册、信息披露、日常监管等方面构建了制度性、机制性安排，保障了试点工作顺利开展。北京大学光华管理学院“光华思想力”REIT课题组测算，中国公募REIT市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

下一步，证监会将加强REIT市场建设。首先是保持常态化发行，尽快形成规模效应。完善项目培育、推荐、审核工作机制，推动更多优质项目发行上市，形成示范效应。进一步扩大REIT试点范围，尽快覆盖到能源、水利、新基建等基础设施领域。尽快推进扩募项目实施，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产，开展并购重组活动，促进投融资良性循环。

“保障性租赁住房REIT试点是一个重点，要探索房地产新发展模式。”证监会相关部门负责人表示，下一步要进一步凝聚合力，完善协作联动机制。持续加强与财政部、税务总局的沟通，推动明确REIT税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，培育专业REIT投资者群体。

北京大学光华管理学院金融学教授、副院长张峥建议，目前采用“公募基金+ABS”模式，是符合法律法规的可行方案，有利于及早启动试点，带动市场发展。但带来的问题是，产品结构层级过多，法律关系较为复杂。要作出新的制度安排，降低产品创设与运行成本，推动REIT市场持续健康发展壮大。据记者了解，关于REIT复杂结构问题，国办发19号文即《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》以及证监会2022年度立法工作计划，都提到加快推动专项立法。

中金报告认为，我国REIT在当前宏观政策框架中的重要性正逐步提升。在中国公募REIT架构中，基金管理人担负基金运营管理的主要责任，其角色价值有望持续提升。“中国REIT市场仍将有较好的景气度和产品配置价值。”中金研究部董事总经理、大中华区房地产研究主管张宇认为，立足于新发REIT和存量REIT扩募，可以加快项目审核速度，以及考虑向商业不动产领域做一定拓展，进一步促进市场扩容。

业内专家表示，REIT模式的运作需要基金、证券、房地产管理等多方面的技术支持，需要从业人员具备一定的技术水平。因此，当前引入具有REIT管理经验的专业人才，同时培养国内基金和资产管理人才是一项紧迫任务。同时，加强对保障性租赁住房建设的监管也必不可少，要维护国家、投资者以及低收入家庭的利益，建立科学合理的监管系统。（记者祝惠春）

来源：经济日报