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什么是盘活贷款

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怎么做资产盘活贷款

2022年10月25日,财政部出台《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》(财资〔2022〕124号),其中第二章第八条“鼓励探索行政事业单位国有资产统一管理、市场化运营的盘活方式。有条件的地方财政部门可建立资产集中运营平台或者委托专业机构,整合行政事业单位低效、闲置资产,实行专业化、市场化运营和管理,提升资产资源统筹能力和资产运营收益。”

市场运营的盘活方式,是不是代表盘活后形成的收入属于市场化经营收入,市场化项目举债是不是不涉及新增地方政府债务,不涉及新增地方政府债务银行贷款是不是就可以介入。

针对于以上的贷款结构,代入一个具体的业务场景便于分析:在部分地市在棚改和旧改的过程中,剩余了一部分安置房,为发展当地的住房租赁市场,政府打算将安置房作为租赁住房对外运营。

一、安置房的权属安置房的所有权如果是建设单位的(比如平台公司),则不属于行政事业单位范畴,其处置收入无须上缴财政,参考的指导文件为《企业国有资产交易监督管理办法》(国资委财政部令第32号)及《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》(国资发产权规〔2022〕39号)。

部分地方在安置房竣工后,都将产权移交给了各个街道,那么这些安置房则属于行政事业单位国有资产的范畴了,处置收入上缴财政,参考指导文件为《行政事业性国有资产管理条例》(国资委财政部令第32号)及《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》(财资〔2022〕124号)。

按照资产权属分类,资产盘活贷款可以分为1)国有企业资产盘活贷款2)行政事业单位资产盘活贷款。

二、安置房的盘活方式(一)不动产权交易

国有企业资产盘活背景下,B公司购买A公司下属的安置房用于住房租赁,在同级国资委批准的情况下是可以采用协议转让的。

行政事业单位资产盘活背景下,B公司购买A街道下属的安置房用于住房租赁,可以通过公共资源交易平台公开竞标。

原文件中对于行政事业单位处置资产,措辞是“可以通过公共资源交易平台进行”,至于可不可以不通过交易平台,可不可以采用协议方式,文件没有提及。

(二)就房屋改造及运营设定特许经营,对外出让

国有企业资产盘活的背景下该方式并不适用。

行政事业单位资产盘活背景下,当地政府根据《基础设施和公用事业特许经营管理办法》,对外公开出让,特许经营期限不超过30年,B公司参与竞标。

该方式下,无需缴纳不动产权交易产生的各项税费。

(三)租赁经营权

国有企业资产盘活背景下,B公司租赁A公司下属的安置房,取得经营权与收益权。

行政事业单位资产盘活背景下,B公司可以通过公共资源交易平台公开竞标的方式租赁A街道下属的安置房,取得经营权与收益权。

无论是不动产权交易、特许经营权出让还是租赁经营权,其目的是B公司合法合规地取得安置房的经营权与收益权

三、盘活贷款的用途银行以固定资产贷款的方式,按照一定比例用于支付不动产权交易资金、特许经营权购入资金、经营权租赁资金。

结合《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号)第八条“探索促进盘活存量和改扩建有机结合。”可以在合规取得安置房的经营权与收益权后加以改建,并成一个租赁住房提升改造项目,银行则可以给予项目贷款。

值得关注的是:在行政事业单位资产盘活背景下,资产出租与处置收入上缴国库或纳入单位预算管理,B公司在银行贷款支付给了街道,街道上缴纳财政,相当于贷款资金最终进入财政,是否涉及新增地方政府隐债?

根据27号文(非公开)隐债的认定标准“政府隐性债务是指政府在法定政府债务限额之外直接或者承诺以财政资金偿还以及违法提供担保等方式举借的债务,主要包括国有企事业单位等替政府举借,由政府提供担保或财政资金支持偿还的债务;政府在设立政府投资基金、开展政府和社会资本合作(PPP)、政府购买服务等过程中,通过约定回购投资本金、承诺保底收益等形成的政府中长期支出事项债务、承担政府未来支付义务的棚改政府购买方服务等。”

在行政事业单位资产盘活的背景下,贷款资金流入财政,并不代表企业替政府举债,而是政策规定的流程手续,和采矿权、污水特许经营权等相同,出让方是政府,并不代表出让行为是非市场化的。

四、其它标的水电气热、仓储物流、港口码头、铁公机等等,具备合规取得经营权与收益权的前提,通过产权或者经营权的转移产生贷款需求,经营收入作为还款来源,从模式上来讲就是TOT或者TOO,如果结合改扩建就是ROT或者ROO。

这些都是稀缺资产,贷款不进去ABS和REIT就会进去,占一笔少一笔。

在贷款展业过程中,相关合规性政策可咨询当地国资及财政部门。

贷款利率再次下调,盘活定期存款和大额存单资金,用1个方法更好

银行贷款利率又下降了,这不仅有利于房贷客户节省贷款利息支出,也有利于广大居民更好地打理银行定期存款。

2022年8月份的贷款市场报价利率(LPR)又下调了,其中,一年期的LPR从之前的3.70%下调至3.65%,五年期的LPR从4.45%下调至4.3%。

LPR贷款利率接连下调,对于我们打理银行存款有好处。特别是对于盘活定期存款和大额存单资金有好处。

当一笔较长期限的定期存款或是大额存单临近到期时,碰到急用钱要提前支取定期存款或是大额存单,这时损失的利息就多了。

例如,一笔3年期、年利率为4.125%的30万元的大额存单,已经存了2年2个月,现在碰到急用钱,需要提前支取大额存单,这个时候就损失很多利息了。

提前支取,银行只能按0.3%的挂牌利率给客户支付利息。30万元存了2年2个月,获得的活期利息仅1950元。

30万元×0.3%×2年2月=1950元

如果我们不采取提前支取的方式来盘活定期存款和大额存单资金,那么,可以采用存单质押贷款的方式来盘活定期存款和大额存单资金。

在目前银行LPR贷款利率接连下调的情况下,更加有利于存单质押贷款。因为存单质押贷款利率会更便宜,支付的利息会更少。

银行的存单质押贷款,最长期限为一年,贷款成数为9成,即按存单金额的90%贷款,执行的是银行一年期贷款的LPR利率。8月份下调贷款利率后,一年期的LPR是3.65%。

以上述那笔3年期、利率为4.125%的30万元的大额存单为例,它已经存了2年2个月,这个时候急用钱,采取存单质押贷款的方式来盘活资金。假设贷款30万元,那么支付的是10个月的贷款利息是9125元。

30万元×3.65%×10个月=1950元

而这笔大额存单到期时,获得的存款利息是37125元(30万元×4.125%×3年),扣除10个月的存单质押贷款利息9125元,还获利28000元。这比提前支取所获得的活期利息1950元,多出了26050元利息。

可见,对于临近到期的定期存款和大额存单,采取质押贷款的方式来盘活它,是十分有利的。特别是在LPR利率不断下调的情况下,以存单质押贷款的方式来盘活定期存款和大额存单资金,更加有利。

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固定资产贷款管理暂行办法

《固定资产贷款管理暂行办法》是中国银行业监督管理委员会2009年7月23日发布的管理暂行办法。

第一章总则

第一条为规范银行业金融机构固定资产贷款业务经营行为,加强固定资产贷款审慎经营管理,促进固定资产贷款业务健康发展,依据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规,制定本办法。

第二条中华人民共和国境内经国务院银行业监督管理机构批准设立的银行业金融机构(以下简称贷款人),经营固定资产贷款业务应遵守本办法。

第三条本办法所称固定资产贷款,是指贷款人向企(事)业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的,用于借款人固定资产投资的本外币贷款。

第四条贷款人开展固定资产贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第五条贷款人应完善内部控制机制,实行贷款全流程管理,全面了解客户和项目信息,建立固定资产贷款风险管理制度和有效的岗位制衡机制,将贷款管理各环节的责任落实到具体部门和岗位,并建立各岗位的考核和问责机制。

第六条贷款人应将固定资产贷款纳入对借款人及借款人所在集团客户的统一授信额度管理,并按区域、行业、贷款品种等维度建立固定资产贷款的风险限额管理制度。

第七条贷款人应与借款人约定明确、合法的贷款用途,并按照约定检查、监督贷款的使用情况,防止贷款被挪用。

第八条银行业监督管理机构依照本办法对贷款人固定资产贷款业务实施监督管理。

第二章受理与调查

第九条贷款人受理的固定资产贷款申请应具备以下条件:

(一)借款人依法经工商行政管理机关或主管机关核准登记;

(二)借款人信用状况良好,无重大不良记录;

(三)借款人为新设项目法人的,其控股股东应有良好的信用状况,无重大不良记录;

(四)国家对拟投资项目有投资主体资格和经营资质要求的,符合其要求;

(五)借款用途及还款来源明确、合法;

(六)项目符合国家的产业、土地、环保等相关政策,并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序;

(七)符合国家有关投资项目资本金制度的规定;

(八)贷款人要求的其他条件。

第十条贷款人应对借款人提供申请材料的方式和具体内容提出要求,并要求借款人恪守诚实守信原则,承诺所提供材料真实、完整、有效。

第十一条贷款人应落实具体的责任部门和岗位,履行尽职调查并形成书面报告。尽职调查的主要内容包括:

(一)借款人及项目发起人等相关关系人的情况;

(二)贷款项目的情况;

(三)贷款担保情况;

(四)需要调查的其他内容。

尽职调查人员应当确保尽职调查报告内容的真实性、完整性和有效性。

第三章风险评价与审批

第十二条贷款人应落实具体的责任部门和岗位,对固定资产贷款进行全面的风险评价,并形成风险评价报告。

第十三条贷款人应建立完善的固定资产贷款风险评价制度,设置定量或定性的指标和标准,从借款人、项目发起人、项目合规性、项目技术和财务可行性、项目产品市场、项目融资方案、还款来源可靠性、担保、保险等角度进行贷款风险评价。

第十四条贷款人应按照审贷分离、分级审批的原则,规范固定资产贷款审批流程,明确贷款审批权限,确保审批人员按照授权独立审批贷款。

第四章合同签订

第十五条贷款人应与借款人及其他相关当事人签订书面借款合同、担保合同等相关合同。合同中应详细规定各方当事人的权利、义务及违约责任,避免对重要事项未约定、约定不明或约定无效。

第十六条贷款人应在合同中与借款人约定具体的贷款金额、期限、利率、用途、支付、还贷保障及风险处置等要素和有关细节。

第十七条贷款人应在合同中与借款人约定提款条件以及贷款资金支付接受贷款人管理和控制等与贷款使用相关的条款,提款条件应包括与贷款同比例的资本金已足额到位、项目实际进度与已投资额相匹配等要求。

第十八条贷款人应在合同中与借款人约定对借款人相关账户实施监控,必要时可约定专门的贷款发放账户和还款准备金账户。

第十九条贷款人应要求借款人在合同中对与贷款相关的重要内容作出承诺,承诺内容应包括:贷款项目及其借款事项符合法律法规的要求;及时向贷款人提供完整、真实、有效的材料;配合贷款人对贷款的相关检查;发生影响其偿债能力的重大不利事项及时通知贷款人;进行合并、分立、股权转让、对外投资、实质性增加债务融资等重大事项前征得贷款人同意等。

第二十条贷款人应在合同中与借款人约定,借款人出现未按约定用途使用贷款、未按约定方式支用贷款资金、未遵守承诺事项、申贷文件信息失真、突破约定的财务指标约束等情形时借款人应承担的违约责任和贷款人可采取的措施。

第五章发放与支付

第二十一条贷款人应设立独立的责任部门或岗位,负责贷款发放和支付审核。

第二十二条贷款人在发放贷款前应确认借款人满足合同约定的提款条件,并按照合同约定的方式对贷款资金的支付实施管理与控制,监督贷款资金按约定用途使用。

第二十三条合同约定专门贷款发放账户的,贷款发放和支付应通过该账户办理。

第二十四条贷款人应通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。

贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托,将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

借款人自主支付是指贷款人根据借款人的提款申请将贷款资金发放至借款人账户后,由借款人自主支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。

第二十五条单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付,应采用贷款人受托支付方式。

第二十六条采用贷款人受托支付的,贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料是否符合合同约定条件。贷款人审核同意后,将贷款资金通过借款人账户支付给借款人交易对手,并应做好有关细节的认定记录。

第二十七条采用借款人自主支付的,贷款人应要求借款人定期汇总报告贷款资金支付情况,并通过账户分析、凭证查验、现场调查等方式核查贷款支付是否符合约定用途。

第二十八条固定资产贷款发放和支付过程中,贷款人应确认与拟发放贷款同比例的项目资本金足额到位,并与贷款配套使用。

第二十九条在贷款发放和支付过程中,借款人出现以下情形的,贷款人应与借款人协商补充贷款发放和支付条件,或根据合同约定停止贷款资金的发放和支付:

(一)信用状况下降;

(二)不按合同约定支付贷款资金;

(三)项目进度落后于资金使用进度;

(四)违反合同约定,以化整为零方式规避贷款人受托支付。

第六章贷后管理

第三十条贷款人应定期对借款人和项目发起人的履约情况及信用状况、项目的建设和运营情况、宏观经济变化和市场波动情况、贷款担保的变动情况等内容进行检查与分析,建立贷款质量监控制度和贷款风险预警体系。

出现可能影响贷款安全的不利情形时,贷款人应对贷款风险进行重新评价并采取针对性措施。

第三十一条项目实际投资超过原定投资金额,贷款人经重新风险评价和审批决定追加贷款的,应要求项目发起人配套追加不低于项目资本金比例的投资和相应担保。

第三十二条贷款人应对抵(质)押物的价值和担保人的担保能力建立贷后动态监测和重估制度。

第三十三条贷款人应对固定资产投资项目的收入现金流以及借款人的整体现金流进行动态监测,对异常情况及时查明原因并采取相应措施。

第三十四条合同约定专门还款准备金账户的,贷款人应按约定根据需要对固定资产投资项目或借款人的收入现金流进入该账户的比例和账户内的资金平均存量提出要求。

第三十五条借款人出现违反合同约定情形的,贷款人应及时采取有效措施,必要时应依法追究借款人的违约责任。

第三十六条固定资产贷款形成不良贷款的,贷款人应对其进行专门管理,并及时制定清收或盘活措施。

对借款人确因暂时经营困难不能按期归还贷款本息的,贷款人可与借款人协商进行贷款重组。

第三十七条对确实无法收回的固定资产不良贷款,贷款人按照相关规定对贷款进行核销后,应继续向债务人追索或进行市场化处置。

第七章法律责任

第三十八条贷款人违反本办法规定经营固定资产贷款业务的,银行业监督管理机构应当责令其限期改正。贷款人有下列情形之一的,银行业监督管理机构可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第三十七条的规定采取监管措施:

(一)固定资产贷款业务流程有缺陷的;

(二)未按本办法要求将贷款管理各环节的责任落实到具体部门和岗位的;

(三)贷款调查、风险评价未尽职的;

(四)未按本办法规定对借款人和项目的经营情况进行持续有效监控的;

(五)对借款人违反合同约定的行为未及时采取有效措施的。

第三十九条贷款人有下列情形之一的,银行业监督管理机构除按本办法第三十八条规定采取监管措施外,还可根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条、第四十八条规定对其进行处罚:

(一)受理不符合条件的固定资产贷款申请并发放贷款的;

(二)与借款人串通,违法违规发放固定资产贷款的;

(三)超越、变相超越权限或不按规定流程审批贷款的;

(四)未按本办法规定签订贷款协议的;

(五)与贷款同比例的项目资本金到位前发放贷款的;

(六)未按本办法规定进行贷款资金支付管理与控制的;

(七)有其他严重违反本办法规定的行为的。

第八章附则

第四十条全额保证金类质押项下的固定资产贷款参照本办法执行。

第四十一条贷款人应依照本办法制定固定资产贷款管理细则及操作规程。

第四十二条本办法由中国银行业监督管理委员会负责解释。

第四十三条本办法自发布之日起三个月后施行。[1][2]

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