为什么借贷的时候一般以70%为最高成数？
在办理住宅抵押贷款业务的时候，通常金融机构（银行）是以70%作为贷款成数，这当中涉及到房屋抵押价值和变现价值的关系。那么为什么会以70%作为最高贷款成数？房子在快速变现的时候又会受到哪些因素影响？今天的估价知识小课堂就为大家理一理其中的关系。
抵押价值、变现价值内涵房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
抵押价值：估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
快速变现价值：估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。
举个例子，小明将100万的房子以70万抵押给银行，当小明无法偿还借款的时候，银行为了回笼资金将房子低价出售得到60万。
那么就可以简单理解为100万是抵押价值，60万是快速变现价值，70万是贷款抵押价值。当然，在实际处理过程中会存在更多更复杂的情况，需要估价师根据实际情况进行评判。
房子在快速变现的时候会受到哪些影响？房地产由于价值较大且独一无二、不可移动等特性，交易手续较为复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，变现能力较弱。而当房子出现问题需要快速处置的时候，很多因素的影响都可能加大其变现难度。
1、权属的完整和清晰
在实际生活中，房子由于其价值较大，因而在需要资金周转的时候会将其抵押或者变卖给第三方以获取资金，但过户手续时间长且复杂，很容易在处置的过程中发生矛盾，最终导致难以推动，变现困难。因而权属的完整和清晰是变现过程中一定要弄清的问题。
2、房屋实际转让难题
房子往往是家庭的产物，中间涉及到很多利益人，且很可能是债务人的唯一住房或已对外出租且租期未到。在这样的情况下，房子一旦出现问题需要处置，唯一住房人无地可居会导致非常麻烦的情况。另外，如果租赁合同在抵押合同前，那么租赁合同的优先级更高，因而无法在租期内进行处置，自然也会影响变现能力。
3、市场活跃度
市场的购买需求对房产的变现能力影响是显而易见的，在市场活跃期，变现能力相对较强，反之则弱。另外也与房产的价值有关，一般来说价值越大，变现能力越弱。
4、时间周期
抵押房产在变现时会直接受到市场活跃度的影响，这样一来变现时间周期的不确定也会成为抵押房产变现的不确定因素。
5、房屋自身因素
房子本身的价值、开发程度、周边环境配套、通用性等等因素都会影响到最终的变现能力。
研究过房屋的变现难度之后大家应该也明白为什么在抵押的时候房屋价值会打个折了吧，这主要是银行等金融机构为规避风险而做出的风控措施。之所以是以70%作为临界点，一方面这是国际通用的贷款限额。另一方面，从房地产市场角度来看，楼市在短期内暴跌30%的可能性是非常小的。
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贷款重要的指标是什么
贷款重要的指标是什么今时今日，贷款和我们的生活、投资息息相关，在贷款渠道、产品的选择上，需要考量的维度和指标众多，让人眼花缭乱。那么，贷款最重要的指标是什么：利率？成数？年限？还款方式？门槛高低？申请时长？评估价？
以上全错
贷款业务，最重要的，是安全。
Wh？先听我来讲个小故事，是最近发生的真实案例
有个房贷按揭客户，单身离异需P证（懂就懂，不懂不解释）+流水严重不足+需要拉高评估价，能同时满足这三个条件的银行渠道不是没有，可是买家对“利率”有蜜汁执着，把利率作为第一考虑指标，一定要做到最低
从我角度考虑，这单问题已经很多，选择能P证的银行渠道，才是重中之重，流水和评估价，都只能稍微做些放弃，至于利率，能做到5%，已经很不错了啊流泪。
最后，客户选择了在其他渠道做这单按揭，利率只要4.85%，能满足他的所有业务难点要求，并顺利拿到了同贷书。听到这里我也为客户感到高兴，并暗暗感叹这个渠道真不错，我也要拿过来用。
又过了几天在圈子里看到这样一条信息：某银行对已发放同贷书和按揭合同的单进行抽查，某渠道两单中招，都是同样的原因。涉事的银行经办、贷款人和中介都受到影响，整条渠道坍塌
本来我以为是个段子，一笑了之，还觉得某行业大咖段子写得是越来越好了。第二天便得知这个段子是真人真事，主角就是之前嫌弃我方案“利率高”的客户，这个客户还因为这个事专门打电话来请教后续处理建议
现在还可以补救，自己主动要求不在这家银行做贷款了，放弃同贷书和贷款合同就可以了。如果过户之后、甚至放款收楼之后，银行抽查再做抽贷，那结果将不堪设想。流泪
房地产业和贷款行业，都是严重的政策市，任何一个政策调整，都会给行业带来一定的影响。而细小如同上面段子一般的偶然性事件，每天都在上演，唯一不变的就是变化本身
政策的一粒尘，落到普通人身上，就是卡在你路上的一道堑，就是压在你身上的一座山。某些贷款业务，只是锦上添花，有些贷款业务，则关乎个人、家庭和企业的存亡
对市场、政策、不可知不可控的事情，永远心怀敬畏。市场总会有意外，总会有偶然，我们做好我们的，安全第一，不贪不嗔，把小概率事件的可能性，降到最低
知可为，更知不可为
本篇转自：美宅薇姐
最新最全住房公积金贷款买房计算方法！
你买房了吗？如果没有，那么买房知识怎么也不会嫌多。他会让你更加顺利购买到真正的好房子。今天小编与大家分享住房公积金贷款买房怎么计算：
住房公积金贷款额度的计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，按四个条件算出的最小值就是借款人的最高可贷金额
计算方法如下：
按照还贷能力计算的贷款额度
职工本人贷款额度的计算公式为：
（借款人月工资总额+借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-借款人现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。
夫妻双方贷款额度的计算公式为：
（夫妻双方月工资总额+夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数-夫妻双方现有贷款月应还款总额]×贷款期限（月）。
其中还贷能力系数为40%。
月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。
按照房屋价格计算的贷款额度
计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数
.购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。
职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），贷款额度不超过所购房屋价格的80%。其中私产住房的房屋价格为购房全部价款与房屋评估价格的较低值。
职工家庭贷款购买第二套及其他符合我市购房条件的自有住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%。
购买定向安置经济适用住房的，贷款额度还应不高于所购住房全部价款与房屋补偿金的差价。
.购买公有现住房的，贷款额度不超过所购房屋价格的70%；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的，贷款额度不超过其所需费用的70%。
按照住房公积金账户余额计算的贷款额度
.购买限价商品住房或经济适用住房，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额（同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款，为职工及配偶住房公积金账户余额之和，下同）的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。
.贷款购买首套自有住房的，贷款额度不得高于职工申请公积金贷款时住房公积金账户余额的20倍，住房公积金账户余额不足2万元的按2万元计算。
.以下情况贷款额度不得高于职工申请贷款时住房公积金账户余额的10倍，住房公积金账户余额不足2万的按2万计算：贷款购买第二套住房的；购买公有现住房的；在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的。
按照贷款最高限额计算的贷款额度
使用本人住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额60万元；同时使用配偶住房公积金申请住房公积金贷款的，贷款最高限额80万元。
申请贷款时职工或其配偶正常缴存按月住房补贴的，参照正常缴存补充住房公积金的规定执行。
计算出的贷款额度数值保留到千位，千位以下不为零的千位加一。
小编在此祝大家购房顺利!
