北京尼尔投资贷款信息提供专业的股票、保险、银行、投资、贷款、理财服务

什么贷款利率低

本文目录

房抵贷利率低至3.6%,住房贷款利率还会调降吗?

业内人士指出,虽然银行通过渠道对接业务是常规操作,但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向,只要查到,银行就会要求一次性还清贷款,得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘,一年可以节省几个点,银行房抵贷了解一下?”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中,“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到,所谓“房贷转房抵贷”,其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例,若将房贷全部还清,可将房产用于抵押从而向银行申请贷款,由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来,相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率,贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映,近期接到的房抵贷咨询越来越多,咨询客户既包括资金紧张的小企业主,也包括购房者。

值得注意的是,一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》(下称《报告》),2022年二季度末,本外币住户贷款余额73.29万亿元,同比增长8.2%,本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元,同比增长15.1%,个人住房贷款余额38.86万亿元,同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速,市场关注,经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”?

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标,现在特别‘卷’,银行间还会打‘价格战’,其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务,一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来,在政策指引下,各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示,作为一项小微经营性贷款,房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理,据其介绍,只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成,银行根据还款情况可三年给予一次授信期限,最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款,最低年利率可以做到3.6%;如果房子尚在按揭,还款时间满12个月也可以做‘二抵’,利率最低在3.6%-3.7%左右,不过给的额度要减去还在按揭的部分,会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率,房抵贷利率颇具优势,这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务,银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示,“有的客户是做生意需要周转资金,有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者,近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷,“如果用房抵贷来替换房贷,可以节省不少钱。”

据李女士介绍,其所持房产总价约为500万元,此前向银行申请约300万元的住房贷款,贷款期限为30年,房贷利率为4.65%,累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案,以等额本息为还款方式计算,若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷,总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来,可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款,完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务,在自己表示名下并无公司后,对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装,通过银行审核。与此同时,在所持房产未还清贷款的情况下,该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷,提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年,到期需要再次借助垫资还清本金后续贷,每次中介收取的费用价格不菲,再加上包装企业的费用,全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示,如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷,可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息,中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费,包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等,个人若需要申请房抵贷业务,还需要支付购买营业执照的费用(5000元起步)。此外,若需要垫资,费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来,对于购房者来说,无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷,还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房,若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作,但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者,银行系统一般会监测资金流向,只要查到,银行就会要求一次性还清贷款,得不偿失。”

事实上,此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后,在监管部门要求银行让利小微企业的背景下,经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段,引发市场关注。

2020年4月20日,央行深圳支行下发紧急通知,要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人)情况立即开展自查,包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后,各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外,中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理,在提出要申请房抵贷时,对方均会事先询问资金用途。同时,申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外,有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”?

“确实听说过这种情况,但是有过严格监管,现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时,西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面,从住房销售的情况来看,此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据,2022年上半年,商品房销售面积68923万平方米,同比下降22.2%;其中,住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元,下降28.9%;其中,住宅销售额下降31.8%。

另一方面,对比去年房贷紧缩的情况,如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示,银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点,指导银行提高按揭贷款审批效率,目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看,当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者,对比房贷,自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上,手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中,“现在存款利率低,理财也不知道买什么,感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格,二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付,上述购房者计划将手中房产抵押,申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格,可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示,“现在有小微企业贷款指标要求,而且在银行看来,借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面,上述银行从业者表示,正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转,但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是,8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除,但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言,这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后,至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务,或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者,“虽然经营贷利息确实很低,但若朝着这个目标变相套取低利率贷款,各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

6大银行贷款利率这么低,怎么好好的利用呢?

点击右上角“关注”,可以通过后台菜单查看更多投资经验分享

最近,有好几位朋友都先后跟我提到一个现象,银行贷款的推销短信和电话明显多了起来,而且现在的贷款利率有各项的优惠,感觉不贷一点,有点对不起自己。

你自己是否也收到类似的情况,我们可以怎么做呢?

01一般情况下,每年到了年末的时候,贷款都会比较麻烦,审批的手续比较漫长,等待放款的时间也会比较长,因为大多数银行的额度,都基本上用完了,即使最优质的个人房贷,也往往会拖几个月,甚至会拖到下一年才会放款。

但是今年的情况有点特别,已经到了年末,各大银行反而更加大力的推动贷款,包括房贷,也包括各种经营贷和消费贷。

这里主要的原因是在于,今年下半年以来,货币政策再次转向,尤其两次全面降准为标志,说明现在市场上的资金比较充裕。

现在房贷的平均利率,有明显的下降,房贷的发放速度,也明显的加快了。除了房贷之外,各种信用贷,比如消费贷,比如经营贷,也出现了一定的优惠,而且在审批上明显加速了。

因此,有不少聪明的投资者,也纷纷的开始考虑,既然有这么便利的贷款,是不是应该利用起来。

02财说得明白在前几天的文章里面,跟大家分析过一个观念:我们赚钱赚的是什么钱?

短期来看,我们赚的是市场上其他人亏的。中期来看,我们赚的钱是市场上的增量资金,也就是央行发放的货币。

目前就属于这一个机会,央行在增发货币,我们就应该好好的利用好这个机会。

在前文也曾经分析,过去年初的三次降准,导致去年全年的资金充裕,市场上的投资机会也挺不错。今年下半年的两次降准,意味着明年也会有类似的机会。

但是当我们考虑贷款的时候,首先要注意的是,我们所获得的贷款,是不是真的比较优惠,利率是不是真的比较低。

市场上有各种各样的贷款中介公司,他们在任何时候,都以低利率来吸引客户,告诉你4%,甚至低于4%的利率,往往是你拿不到的。

这个就有点像我们去买东西的时候,你看到的最低价,经常都是不存在的,先把你吸引过去面谈,然后再告诉你,因为什么条件没达到,什么资质不符合,所以你没办法拿到最低的利率,但是你还是可以申请到不错的贷款。

这是经常听到的一些包装销售方式。

所以,当你收到一个电话,或者看到一条短信,有非常低利率的贷款,先别激动,先了解清楚,是不是自己可以拿到的利率。

第二种情况,需要注意的是,有一些利率的确比较优惠,但是中介公司,会收取一定的费用,包括咨询顾问费,包括保险费、担保费等等的费用,当把这些费用,算进去之后,很有可能实际利率就要高了很多,因为这些费用是前置的,在计算实际利率的时候,容易把整个贷款利率拉高。

第三种情况,大家也需要注意,那就是还贷的方式,如果是先息后本的方式还款,那么利率不容易算错。

最怕是等额偿还本息的方式,这种方式往往算出来贷款利率比较低,而实际贷款利率要翻倍。

以向银行借30万,分三年还清为例,假如每个月偿还等额的利息,同时每个月要偿还本金,那么这个贷款利率,实际上就会比较高。

你想一想,一年之后你已经还了10万的本金,只剩下20万的本金未还,但是计算的利息,跟之前还是一样,两年之后,还了20万的本金,还剩下10万的本金没还,但是要还的利息依然是一样,所以实际上的还贷利率。是比名义贷款利率高很多的。

03当然,如果是一些优良职业,往往真的可以在银行获得很不错的低息贷款。先向银行了解清楚,如果真的有这样的机会,千万不要错过。

财说得明白,带你看懂财经现象背后的真相。

关注财说得明白公众号,加入基金交流社群,交流更多基金理财知识。

长按下方大拇指有惊喜,你的每个点赞都是我们创作的动力,点赞越多更新越快。

非对称降息来了!5年期以上LPR下调15个基点,首套房贷款利率低至4.1%,100万房贷30年每月少还88.48元

金融界8月22日消息中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为:一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.70%下调至3.65%,将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.45%下调至4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

首套房贷款利率低至4.1%100万房贷30年每月少还88.48元

据测算,如以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算,此次LPR下降15个基点,月供减少88.48元,累积30年月供减少3.18万元。之前央行降低首套房贷利率20个基点,此次LPR下调后降息效应将叠加,首套房贷款利率低至4.1%,已低于2009年房贷利率打七折后的4.156%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,5年前期以上LPR降息15个基点,略超出预期,充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。

在他看来,降息将进一步使得房贷利率下调空间增大,叠加此前降息效应,今年购房者可以享受更大的利息优惠。“目前房地产复苏遇到新情况,自然要求各部门重视此次降息的意义。银行部门要积极宣传低成本房贷政策,鼓励合理住房消费,用好信贷政策,真正促进住房交易市场的活跃。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读称,本次5年期以上LPR降息15个基点,力度超出预期。市场普遍预计,本月1年期将会下调10个基点,5年期以上则会超过10个基点。

“此次降低LPR,有利于稳定地产消费,稳定土地和房屋价值。”在李宇嘉看来,这样也就稳定了抵押物价值,地产金融加速器效应恢复,全社会信用就能稳住。“当然,这是一个过程。短期内,最需要做的就是夯实5月份以来地产销售稳定的局面,让7月以来楼市再次下行的局面扭转。”他强调。

为何非对称降息?

英大证券李大霄对金融界表示,超市场预期,特别是5年期。可以支持信贷有效需求回升,降低企业融资成本,特别是降低个人消费信贷成本,增强居民消费意愿,特别是助力房地产市场修复,稳定经济增长。

“LPR下调落地后可以有效降低实体经济融资成本,实现信贷刺激,带动经济加速修复。”中信证券首席经济学家明明表示,在目前中长期贷款需求更需要提振的局面下,后续LPR“非对称调降”会更符合当前的政策目的,有助于银行更多向中长期贷款让利,释放中长期贷款需求。下调落地后可以有效降低实体经济融资成本,实现信贷刺激,助力经济修复。

至于为何非对称降息?民生银行首席经济学家温彬认为,当前1年期LPR报价3.7%的水平已相对偏低,若继续引导1年期LPR下调,容易加剧企业的套利行为,加大资金空转风险。相较而言,5年期以上LPR在当前涉房类贷款疲弱环境下,按揭贷款利率仍存在较大下降空间。不过,他也指出,若后续经济复苏不及预期,消费、投资等修复力度持续偏弱,1年期LPR利率仍有下调空间。

明明还表示,未来央行或继续从存款利率市场化着手,通过进一步降低银行负债端成本来打开LPR下调空间,从而达到刺激实体部分融资需求的目的。在这样的背景之下,存款利率或将进一步下行,在一定程度上降低商业银行的负债端成本压力。

货币宽松落槌,财政如何接续?

中泰证券宏观团队表示,货币落槌宽松,但前路仍难行。近期央行下调政策利率,不过面对着外部收紧的制约和“不搞大水漫灌”的取向,国内货币政策持续宽松之路仍难行。而财政政策发力的方式和强度,在后续稳增长进程中或更加值得关注。

财政发力果断,空间存在透支。相比于去年,偏慢的财政节奏在今年得到纠正,上半年财政的果断发力虽然支撑了如基建投资等的高速增长,但也带来了空间透支的问题,下半年如果财政支出强度难以保持,则经济恢复的持续性很可能大打折扣。

退税规模翻倍,释放效果趋弱。退税作为减税的替代性手段,在为企业纾困上发挥了积极作用,今年以来已有超过2万亿元留抵退税款退到纳税人账户,超过去年的3倍。不过,相对而言,后续其政策效应释放效果较前期有所减弱,退减税政策大范围加码的可能性不高。

准财政保强度,尚有不小空间。财政支出空间的填补,政策选择的现实路径是通过政策性银行来发挥“准财政”的作用。不过,此前超过1万亿元的政策性银行信贷支持,相比于下半年所需要保持的支出强度,尚有不小的空间存在。

盘活限额空间,补充收支缺口。国常会提到要“依法盘活地方专项债限额空间”,这也是下半年财政支持加码的资金来源之一。今年专项债限额空间达到1.55万亿元。这部分资金如果能够在随后得到充分的盘活利用,基本上就能够补充疫情等冲击给财政全年预算带来的额外收支缺口。

货币宽松之后,重视财政接续。解决了资金的来源问题,财政或者说广义政府部门支出端就能够再度发力,保持住像上半年一样偏高的支出强度。在LPR利率调降来呼应政策利率下调后,需要重视财政政策的接续。

本文源自金融界

分享:
扫描分享到社交APP