房贷松绑+买房退税，买房组合福利来了

这个国庆前，接连出来了好几个房产利好消息，“等等党”又赢了。

针对刚需购房者的“首套房商贷利率下限放宽”、首套房公积金贷款利率下调、针对改善性购房者的“换房退税”政策接连发布。

这一次，购房者会出手吗？

买房退税，“非满五唯一”的福利

在2022年10月1日至2023年12月31日期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税。

也就是说，从10月1日开始，到明年，你卖掉一套房子，再买入一套房子，可以减免个人所得税。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

退税需要个税票原件，也就是说个税谁缴纳，税票在谁手里，谁退税。

卖房小于买房金额差额退个税，卖房大于买房退全额。

政策是全国执行，但是同城买卖退税，不同城市不能退。

企业不能享受个税退税，本政策只含个人住房。

共有产权的话，各退各的税费，不能退到一个人名下。

买卖二手房总共需要五个税费：增值税、附加税、个人所得税、买卖方佣金、契税。

现在的成都政策是“满五唯一”免个税，这次的政策是针对存量且“不满五不唯一”的群体，希望提前释放需求。

卖房后，如果再在原来的城市的购房的话可以享受退税政策，你说你买还是不买呢。当然了也算是对于置换群体的利好政策，但是它要求的是先卖房后买房，我个人理解还是认为稳住二手房群体，利于业主置换房屋。

此次“卖一买一”税收优惠政策降低了换房成本，让一些非“满五唯一”的房源流动起来了。目的是让大家多卖房再换房，把房地产市场活跃起来，只有二手房的流动性加速，才有可能促进新房的销售，继而促进土地拍卖，以此形成一个良性的循环。

别扭的是现在二手房所得税都是买房人代交的，退税的钱确给了卖房人，一些在老家卖房想去工作地方买房的也会享受不了这个政策。

从政策的力度而言，可以看到背后政策的制定者可以说是非常谨小慎微，既怕你们不来，又怕你们乱来。

首套房利率下调，都是非热点城市

9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

简单说，就是商品住宅价格同比、环比均下降的城市，首套房房贷利率可以下调了。

根据国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合新政要求。而成都并不在此列。

从9月20日最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。按照上述5月份住房信贷政策，目前首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.1%。

也就是说，按照发布的通知精神，部分符合条件的城市，首套住房商业性个人住房贷款利率下限可以低于4.1%。

据不完全统计，今年以来，全国各地已优化楼市政策超800条，如降低5年期以上LPR、降低二套房首付比例，提高公积金贷款利率，松绑限购等，都是在提振需求端预期，但整体政策效果并不明显。

公积金利率下调，有利刚需首套

公积金利率下调很好理解。首先该政策针对的目标人群是首套住房用户，统一下调0.15%，对于公积金购房贷款用户而言，即从原来的3.25%下调至3.1%。

假设100W公积金贷款，最高贷款年限25年计算，相差利息不到4W。

购房者仍“有账要算”

2022年9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，已经降至5%以下，也是历史最低水平。

不可否认，购房门槛的确降低了，但购房者仍有一笔账要算。

个人所得税政策是房款额的1%或者交易差价的20%，如果想全部享用以上政策的成都人得符合以下条件。

把成都的唯一住房卖掉后，名下没有房贷，成都再买房，准备3成以上首付，可以享受组合贷，公积金贷款利率3.1%，商贷利率4.1%（如果能降的话），并且还能享受到个人所得税退税。这种人应该叫天选买房人。

极限操作也不是人人能完成的，而且大部分人少的也不是税费嘛。

政策不会激起太多波澜，更多的是松绑的风向，一方面因为这个个税本来比例就不高，购房者的需求并不是特别强，就势必会考虑，房价下跌背景下，承担高利率负债不划算。

另一方面，对于当前全国大部分房产市场而言，现在需要的更重要的是信心，是经济的大力恢复。

如果效果不达到预期估计就还会有进一步的跟进措施。

居家之后的成都二手房逐渐回到常态，日均在500左右，逐渐回落到新政前的水平，这次的政策会松绑一些非“满五唯一”的二手房，也许又能拉动一波成交。

2022.9.29日成交数据

接着十月份还有第三轮土拍，以及新房市场接近年底开发商为完成KPI也会有所动作，后市如何，我们一起拭目以待吧。

新政：合肥推行二手住房互换交易

12月8日，据合肥市房产局发布消息，合肥市房产局联合相关部门搭建线上服务平台，开启二手住房互换服务新模式。合肥市区范围内已取得不动产权证书（含房屋所有权证书）并可上市交易的存量住房可以进行产权互换。

消息称，为方便群众办理，线上线下提供多种途径，最大限度方便群众办理住房互换业务。一是政府搭建公益性换房平台，有换房需求的用户可免费通过平台登记置换意向、选房看房、签订换房协议。具体可通过登录合肥住房微信小程序或合肥市存量住房置换服务平台办理置换业务。二是线下通过合肥市住房租赁发展股份有限公司的8个门店协助办理住房置换业务，合房公司将免费提供房屋互换服务。

产权人在合肥市存量住房置换服务平台注册后，平台利用大数据对置换房源信息进行核验，确保人、房、产权真实。用户在平台填写置换意向后，通过大数据智能分析匹配，精准推送意向房源信息，用户可选择自行看房或委托合房公司协助看房，置换双方达成一致后，既可线上办理置换合同网签，也可线下通过合房公司服务网点办理置换合同网签。

合房公司是致力于住房租赁、房屋交易等多种业务于一体的专业化国有企业，将全力落实助力房屋置换业务的开展，依托线上平台和线下网点，免费提供房源核验、房源发布、信息咨询、看房验房等服务，协助办理价格评估、按揭贷款、不动产登记、水电气过户等专业化服务，目前服务网点已覆盖全城区。

此外，房屋交换是两所房屋的所有权人将房屋等价或差价交换的双向交易活动，是一种特殊形式的房屋买卖。房屋互换交易后的学位按现行“市区学区内成套住房入学年限政策”执行。（财经网）

开发商又憋新招，深圳豪宅公寓推出“以房换房”，中介：卖不动

本文来源：时代财经作者：林心林

在“以房换房”的楼市新招面前，小麦大蒜抵首付、西瓜荔枝换房都逊色了不少。

图片来源：图虫创意

近日，一张深圳某楼盘海报在网络流传，海报上标有“以房换房、以旧换新”的宣传字眼，可以普通住宅换尊贵大平层、换商务公寓、换临街商铺，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。

楼盘名为“弘基·翰林九锡”，推广名为弘基朗寓，位于深圳南山西丽大学城板块，即近期陷法拍房风波的宝能城东侧。

时代财经以购房者身份咨询，该楼盘销售人员确认了项目活动的真实性，并表示目前已有很多人咨询该以房换房活动，“目前已有几套来换了。”至于活动结束时间，该销售人员则表示暂时未有通知。

对于该活动，有不少网友在社交平台上发出“活久见”“没人玩得过开发商”“为了卖房拼了”的评论。

奇招背后，是深圳楼市依然处于低位徘徊的现状。根据深圳住建局、深圳贝壳研究院公布数据，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，环比下降38.6%；二手住宅成交9965套，同比下降65%，环比下降18.7%，为历年最低。

卖房换公寓，“还是开发商精明”

据悉，弘基·翰林九锡为深圳本土开发商弘基地产集团所开发，在深圳发展二十余年，曾开发飞扬二期、名城公寓、南城小筑等住宅项目，以及建成深圳云科技产业园、鹏影广告拍摄大楼等产业园区。

此次参与以房换房活动的弘基·翰林九锡，位于深圳南山区塘朗地铁站附近，包括商办公寓、商务公寓、商铺，此次大部分可售房源主要是公寓业态弘基朗寓。

时代财经了解到，买家可以用一套深圳住宅房产等价交换弘基·翰林九锡项目的商务公寓或商铺，其中业主旧房价格以置换房产小区半年内的成交均价为准，新房价格则以开发商现场公布为准。

如果价格有差额，则按“多退少补”的原则进行置换。假设买家用一套评估价值800万元的住宅置换1000万元的公寓，若未还房贷部分为300万元，那么剩余500万元将用于抵扣新房的价值；扣除后，买家仍有500万元的缺口，则可按照深圳购房要求，1000万元的公寓首付5成、另外贷款5成即500万元，完成置换。

项目销售还表示，业主的旧房可由开发商代为挂牌销售，且在2023年收房之前租房租金由开发商负责。

不过，不少买家却对“卖房换公寓”的玩法不甚认同。

有深圳业主表示，住宅和公寓之前有着本质不同，光是产权年限就差异很大。目前深圳大部分公寓产权年限为50年，部分项目产权能达到70年，但弘基朗寓仅有40年。

熟悉南山西丽片区的中介沈鹏则指出，这个楼盘的公寓价格不低，如果买家以现在市场价置换开发商的公寓并不划算。

据悉，弘基朗寓目前主要推售B栋35-98平方米的小户型公寓，以及A栋343-555平方米的大平层公寓。根据深圳商品房预售价格备案系统显示，A栋大户型备案单价约10万元/平方米，B栋小户型公寓约7.3万元/平方米。宣传资料中，弘基地产将该公寓称之为“开发的首个顶豪公寓产品”。

沈鹏称，距离弘基朗寓一个地铁站的京基御景峰公寓，售价在5.8-8万元/平方米左右，带装修的折后价最低达4.8万元/平方米；定位高端的金众麒麟府公寓售价8-16万元/平方米不等。

“西丽板块的价值这几年也降低了，差不多的价格，买家可能更认可蛇口或其他更好的片区。”沈鹏表示。据查询，位于华侨城豪宅片区、产权70年的公寓深业世纪山谷备案均价为7.1-10万元/平方米；蛇口太子湾泓玺公寓的备案价为7.67-15.62万元/平方米。

另一位不愿具名的房地产业内人士则向时代财经感叹，“还是开发商想法多，买的没有卖的精。”其指出，业主买公寓不限购、不需名额，开发商完全可以先把业主的房子收过来，约定成交价但先不过户，等市场回暖再以高一点的价格卖出去。

“一来卖了公寓，完成指标，二来当中间商，赚取差价。”

新房去化平平，学位房也降价10%

“以房换房”背后，直接指向了弘基朗寓的成交冷淡。

多位熟悉南山西丽的中介均表示，弘基朗寓“卖得不好”。某链家门店的中介王楠表示，弘基朗寓小户型卖得还可以，但是大平层户型卖不动。

2021年10月，弘基朗寓推出200余套建面约35-98平方米的商务小公寓产品，总价200万元起。彼时有报道称，开放内部选房当日现场超3000人来访，因人气爆满买房者还在门外排起长龙，短短几小时，成交喜报频传。而今年，弘基朗寓也推出了343-555平方米的大平层总裁公寓。

有消息指出，目前相对较为畅销的公寓仍有一半房源待售。

根据深圳市住房和建设局网站，截至7月7日，弘基朗寓A栋247套小户型公寓中，仅有49套房源显示已备案/已签认购书，其余均是显示“期房代售”。按此计算，小户型公寓的去化率不到20%；而大平层公寓的备案数据更是寥寥。

当然，这也不是弘基朗寓一个楼盘的特例。“现在一二手住宅都不景气，公寓肯定就更差了。”上述房地产业内人士说道。

深圳房地产信息平台等机构数据显示，在刚过去的2022年上半年，深圳一手新房共成交23776套，同比下降34.4%，环比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%；商业公寓成交了4481套，同比下跌36.5%。不管是住宅，还是公寓环比去年下半年仍下降超30%。

近期新盘销售出现的打新热潮不再、折扣不断的现象也反映出市场表现平平。中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，整体上，深圳上半年新盘的去化周期拉长至7个多月。

受二手房指导价影响的二手房市场表现更为冷淡一些。2022年上半年深圳二手房仅成交9965套，同比大跌近65%，乐有家研究中心指出该成交量录得2007年以来最差表现。

不过，中介王楠表示，5、6月相比一季度的二手房成交已经好了一些，不少同事相继开单。“许多业主的心态都有了变化，没那么强势、也好谈价了，基本挂牌价都接近成交价了。”

据深圳房地产信息平台数据显示，今年1-6月份深圳二手住宅成交套数分别为1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，后两个月重新回到2000套水平，但距离常规5000套的水平仍有差距。

同时深圳贝壳研究院数据也显示，2022上半年新增二手房挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%。其中，跌幅较多的片区为福田区的百花片区，跌幅10.1%，而这曾经是深圳顶尖的学位房片区。

国家统计局数据显示，在深圳二手房价格指数在今年前五个月均处于同比下降后，6月止跌回升，反映市场缓慢回升中。

7月6日，深圳市住建局发布了关于住房公积金贷款管理规定的征求意见稿，其中提及深圳将调整公积金共同申请人范围，以后在深圳使用公积金贷款购房，父母、配偶、子女将可以作为共同申请人，这可以算是今年以来深圳少见的楼市放松政策。