“卖一买一”可退个税，部分改善性置业将降低成本、加快换房

为了推动换房交易，房地产再出重磅新政。9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告，对于“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高全部退还。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，“满五唯一”免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额1%征收，新政将利好持有住房在5年以内或者有多套住房的家庭换房人群。

9月30日，财政部、税务总局发布“关于支持居民换购住房有关个人所得税政策”的公告。图/ICh

出售住房并在1年内购房的居民可退个税

哪些购房人群享有退税优惠、政策实施时间、如何退税，财政部新政已经较为明晰。

根据公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

也就是说，政策实行的周期是13个月，针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，最高可以实现全部退还个税。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策总结起来即是“换房可退个税”，即个税成本可以减免。对于上述公告提出的限制条件，严跃进总结称，其一，此类换房的交易必须在本市范围内，即某某市的市区、郊区、县城等，而不能跨市交易，否则不能享受退税优惠；其二，换房必须是同一个人，即要确保退税政策不被钻漏洞，防范借退税政策做虚假的交易；其三，先办理退税再撤销购房交易也不可行，住房和税务部门会严管此类钻漏洞的操作。

“对北京等少数城市换房人群有一定影响”

这项政策的力度有多大？到底能够影响到多少换房置业者？

中原地产首席分析师张大伟表示，个人所得税是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是100万元，卖方以1000万元的价格卖给买方，则要从这900万元差价中征收一部分作为个税。各地的政策各不相同，不过大部分城市个税是全额收取1%-2%，也有个别城市按照差额的20%征收，但基本都是“满五唯一”免征个税。

以上海为例，个人转让5年以上且是家庭唯一住房的，免征个税。如果不满5年或者是不唯一，普通住宅按评估价1%征收个税，非普通住宅按2%征收。假如一套普通住房市场评估价500万元，那么个税是5万元。

但是，也有少数城市按照差额征收个税，诸如北京不符合“满五唯一”的卖房者，按照差额的20%征收个税。如果一套房子网签价是500万元，原值是400万元，那么个税是20万元。

“对于大部分城市来说，一套房可以节省税费在3万-5万元，而北京等城市少部分房源能节省几十万以上。”张大伟如是说。

一位北京二手房中介人士告诉记者，在北京二手房交易中，如果是家庭名下唯一住宅，一般都是等到满5年了才去卖房，这样可以免征个税。按照财政部新政，政策利好“不满五年”或者“不唯一”的这部分换房人群，“北京的二手房交易市场已经很成熟了，我接触的客户60%都是换房人群。”

许小乐认为，退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。

不过，张大伟也表示，新政对于大部分城市市场影响不大，但对于北京等少数城市换房客户可能会有一定影响，有利于增加有个税的房源流动性。

二手房新政叠加效应或在四季度显现

近期，针对二手房交易环节的新政频出，从“带押过户”到“连环单”并行办理，再到如今的个税退税优惠。

所谓“带押过户”，即“带着抵押过户”，是指在二手房交易过程中，存在抵押的房产，卖方可不需提前清偿贷款便可完成交易和过户登记，买方可“带押过户”获得新的金融贷款。截至目前，包括海南省、无锡市、济南市、南京市、福州市及深圳市坪山区等地已着手推行“带押过户”政策。

此外，为了破除二手房“连环单”交易过程中的堵点，北京提出全面试行存量房交易“连环单”业务并行办理，即优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，从近期的“带押过户”以及“连环单”业务并行办理，再到如今的个税退税优惠政策，都直指目前房地产市场交易中存在的各大痛点。

“个税退税政策要与昨日（9月29日）央行、银保监会发布的差别化信贷政策结合起来，直接目的是希望四季度住房需求能够有所释放，为楼市、经济的稳定提供支持。”李宇嘉表示，不过，相比昨天部分城市阶段性下调首套房贷利率下限，个税退税政策则是针对全国，利好性更强，虽然大部分城市个税退税幅度并不是很大，但是引导预期的效果是比较大的。

李宇嘉进一步称，单看这个政策，并不一定能够促进市场回升，但是叠加其他政策，效果还是可观的。整体来看，近期政策频率和力度，已经达到空前态势，预计其对市场的拉动效应，在四季度会有相对较好的效果。

严跃进也认为，此类政策对于换房需求是非常积极的保障，有助于降低换房的成本，是激活改善性住房需求的重要导向，和9月29日央行房贷利率下限允许自由下调的政策一起，对于提振四季度交易行情将具有积极的作用。

新京报记者段文平

编辑杨娟娟校对张彦君

简化交易流程、活跃市场，十多个城市推二手房“带押过户”

记者｜王婷婷

继调整二手房限售、优化“认房认贷”政策后，近期长三角多个城市又推出二手房“带押过户”政策，以简化交易流程进一步激活市场。

9月19日，建设银行无锡分行在一位业主未提前还贷的情况下将其名下房产完成交易过户，标志着无锡“带押过户”二手房交易业务正式落地。

在此之前，南京、苏州、福州、深圳、济南、昆明等多个城市已宣布尝试该政策。

多名业内人士向界面新闻表示，该政策可降低交易风险，促进交易流畅，减少市场供需之间的阻碍，是盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。

“带押过户”，是指卖家存在抵押的房产若要上市交易，不用先还清原来的房贷就可完成过户、抵押、发放新的贷款。

该政策基于《民法典》的第406条规定，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；若当事人另有约定的，按照其约定；抵押财产转让，抵押权不受影响。

在此之前，二手房交易流程普遍复杂且耗时较长，首先是卖方借款或买方垫资，还清银行贷款，然后解除抵押和办理交易过户，最后买方才重新设立抵押。

一位地产公司的法务人士向界面新闻表示，在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，同时卖方在寻求社会“过桥资金”时也会增加风险。

但在实施二手房“带押过户”政策后，通过减轻“过桥资金”压力，降低了卖方交易成本和房源的入市门槛；买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。

“实现了原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接”，上述地产法务人士分析，该政策的安全之处还在于有第三方公证机构的加持，可有效防范交易风险。

以深圳为例，除了资金监管的核心流程外，还引入公证处公正提取业务，公证处的介入对各方资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险。

无锡的“带押过户”则开创了政府监管和全程免费的先例。其业务流程是，在买卖双方签订资金监管相关协议后，买方的贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款，注销抵押登记。

同策研究院资深分析师肖云祥分析，“带押过户”政策的创新之处主要在于实现了便捷、高效和安全的属性。

便捷是指买卖双方只需在一个窗口提交一次材料即可，相关交易和过户业务便可完成；高效则是指此类业务在新政实施下可压缩至3天完成；从安全角度来看，全程交易均是在资金监管协议下进行，双方交易皆能得到保障。

最终落到市场，“带押过户”缩短传统二手房交易周期，加快存量房的市场流通。

对银行而言，从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，同比少增超过2万亿元，楼市需求低迷。在此背景下，银行作为抵押权人配合执行，可盘活闲置资金，同时提振房地产市场需求，促进二手房市场活跃。

不过，上述地产法务人士也认为，表面看该政策确实是多项利好，但大部分“带押过户”业务是以同一银行续贷为主，因此买方受利率优惠差等因素而增加购房成本也有可能。

而且，如何运用委托公证、公证提存等其他公证职能，实现二手房交易中的矛盾纠纷提前预防，真正确保交易安全并实现交易成本降低等问题，依旧面临较多需解决的现实问题。

作为今年一项促进二手房交易的政策，“带押过户”已经在多个城市落地。据界面新闻统计，截至目前，已有至少10个城市推出该政策，各地操作模式不尽相同。

以一线城市深圳为例，9月1日，深圳坪山推出“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。

较早推出相关政策的济南，也在8月份表示推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供政策保障。

此外，银行直接将房款划转至卖方贷款还款账户，剩余款项再划转至卖方个人银行账户。通过“一次申请、一个窗口、一套材料”实现还款、放款、登记“日办结”。

南京已明确全面推行该模式。9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号发布消息称，南京不动产登记中心通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，目前已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿元。

9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，已通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，并于9月15日完成了首批政银合作“带押过户”项目。

无锡近日也宣布，无锡市区的二手房可以“带押过户”，无须提前还贷，无须垫付资金，可实现全程免费。

多地推行“带押过户”政策的背后，是二手房市场成交量和成交价格不及预期，仍延续着“以价换量”趋势。

单看8月，贝壳研究院数据显示，50城中超7成城市二手房成交量环比下降，杭州、南京等长三角城市以及成都、重庆等中西部重点城市成交量指数均下降。

价格方面，国家统计局数据显示，8月份，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比7月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比7月扩大0.2个百分点。

当前，“带押过户”正被视为二手房交易市场的“活水”，为房地产市场注入新的活力。但最终效力几何，尚需时间来验证。

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