按揭的房子可以抵押贷款吗？

特约作者律师白能平

先说，怎么是叫按揭买房：

你和开发商（一般是某某房地产公司）签订一份商品房买卖合同，合同中约定你用100万元买开发商的房子。你给开发商支付了第一笔购房款40万元（常叫首付40万元），剩下的60万你选择了向银行贷款。这时，你需要再和银行签订一份贷款合同，你向银行贷款（借款）60万元，签不到你手而由银行直接向开发商支付60万元，这时你已经支付了全部购房款100万元，接下来你每月向银行还款（等额本金或者等额本息），可以提前还款，也可以按贷款期限还几十年。补充一点，一般银行会要求提供担保，开发商为了卖房子自己给银行提供保证担保（人保），大多是保证金账户要放一定数额的保证金，你为了贷款用买下的房子给银行提供了抵押担保（物保）。银行是双保险，你不按时还款了，银行可以让开发商还，也可以拍卖你的房子。

再说，那是你的房子吗？

还是上面的例子，你给了开发商100万（首付+贷款），开发商也给你交付了房子，你也住进去了，按里说这应该是你的房子了，还有什么问题吗？有问题。什么问题呢？通俗地讲，买房子和买白菜不一样，买白菜，给了人家钱拿上了白菜，白菜就是你的了，而买房子，给人开发商钱，开发商也给你交付了房子，你也装修入住了，但是房子未必就是你的，为什么呢？因为你可能没有拿上房产证，房子是不动产，登记在谁名下才是谁的，有了房产证，登记在你名下了，房子才是你的，没有房产证，没有登记在你名下，房子还不是你的了。补充一点，即使你有了房产证，法律意义上是你的房子了，但是你的房子因为有抵押（专业一点叫他项登记），所以有一些权利瑕疵的，不是想干啥就可以干啥，比如抵押贷款。

最后，到底能不能抵押贷款呢？

答案，理论上是可以的。还是上面的例子，你开始向银行贷了60万元，假设你后来还了10万元，这时你还有50万元贷款，显然，你的房子价值是100万元（忽略市场增减部分），而你的贷款是50万元了，很明显有个50万元在那儿多余了，银行单单是物保就是有保障的，这还不说开发商提供有人保了。那为什么50万元不能流通呢？我们经常为了彻底想明白一个问题，不妨把问题极端化，比如房子价值一个亿，银行贷款100万，那就因为一个100万的贷款，就影响9900万价值的房产不能市场流通吗？显然这也是不符合鼓励市场交易和促进价值流通的。

理是这么个理儿，实操层面或者说技术层面可以提供下面几个注意点：

注意一：核查房产证。强调一下，债务人拿上了房产证在法律层面才可以说对房产享有了所有权，这种情况下才具备了处分房产的权利，比如设定抵押权，否则，就是没有任何权利的处分，当然也没有权利设定抵押权，债务人没有权利设定抵押权，那债权人就是瞎高兴了。

注意二：评估抵押物。毕竟是在对同一不动产设定第二次抵押，为了在证据层面说清抵押物价值和二次抵押金额的合理性，可以委托有资质的第三方对抵押物进行价值评估，既可以规避超额抵押可能导致的无效结果（对债权人不利），也可以规避因为一些微不足道的瑕疵被追究贷款诈骗（无法承受的小概率事件）。

注意三：办理抵押登记。我们经常会遇到这样的问题，某某向我借款了，拿什么什么抵押了，有房子，有汽车，甚至还有老家的一个院子呢！起诉没有任何问题等等！办理抵押登记了吗？没有，那不胡扯吗，暂且不说老家院子是宅基地，压根就不能拿出来抵押借钱，即使是房子，汽车，能够保障债权实现的抵押应该是房子办理了抵押登记，汽车进行了实际交付，这里只说房子，没有办理抵押登记，告诉你，又是自己糊弄自己高兴了。后果很严重，你的借款在前，你也要求抵押并且拿上房产证了，他的借款在后，他也没有拿房产证，但是人家办理了抵押登记，没得说，你在前也只能和西北风了，法律优先保障办理了抵押登记的债权人。

注意四：通知第一手。道理很简单，第一手的抵押权人的利益必须保护。法律虽然允许房产的所有权人对其房产超出第一手抵押金额部分进行二次抵押，但是前提是必须保障了第一手的债权人的合法权益。怎么保障呢？第一，就是上面注意二里边说的评估，不然无法厘清抵押物价值和二手抵押的合理金额，你想混乱局面自然就会损害第一手抵押权人的利益，第二，就是这儿要说的通知了，必须得让第一手抵押权人知道抵押物的现状，这种现状包括抵押物的自然状态，也包括抵押物的法律状态。

注意五：咨询地方业务部门。往往是道理很简单，事情很难办。尤其这种办理抵押登记的事情，按里说在法律层面抵押登记部门就是一个登记而已，国家赋予一个部门登记权利并且认可这种登记的法律后果，对任何人（包括债权人、债务人、登记部门等）都是没有任何影响的，恰恰这种登记规范了市场交易，但是有些地方部门可能业务不精通，也可能无理不作为等等，遇上这种情况，无法登记的后果得由债权人来承担。

附相关法律规定：

2021年3月30日新修订的《城市房地产抵押管理办法》第九条

同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押权情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

1988年4月2日最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)

115、抵押物如由抵押人自己占有并负责保管，在抵押期间，非经债权人同意，抵押人将同一抵押物转让他人，或者就抵押物价值已设置抵押部分再作抵押的，其行为无效。

债务人以抵押物清偿债务时，如果一项抵押物有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序受偿。

银行房屋抵押贷款有年龄要求吗？银行房屋抵押贷款需要什么条件？

现在因为一些情况，可能会需要去进行房屋抵押。很多人对于房产抵押的事宜不是很了解，其实向银行办理房屋抵押贷款也是需要一定的条件的。有时候满足了条件，可能也会因为年龄不满足而没办法申请，因为银行房屋抵押贷款有年龄要求，接下来详细说说具体的年龄要求是什么以及银行房屋抵押贷款需要什么条件。

一、银行房屋抵押贷款有年龄要求吗

一般情况下，用房产抵押贷款一般年龄限制要求还算比较严格，要求如下：

1、男性贷款年龄不得超过65岁

2、女性年龄不得超过60岁

而相对于按揭房申请贷款年龄限制的规定如下：

在中国按揭房申请贷款的年龄要求是18周岁以上，男性最高60岁，女性55岁。如果申请人是特殊职位的话，年龄要求会有所宽松，大概可以延长5年。

二、银行房屋抵押贷款需要什么条件

银行房屋抵押贷款需要满足的条件主要有以下几点：

1、抵押房屋有足够的价值空间，且产证齐全、权属清晰，符合交易条件，可进入房地产市场流通，并且未做任何其他抵押。如果是和他人共有，那还必须获得产权共有人的书面同意才行

2、申请者年龄在十八周岁(含)以上，具备完全民事行为能力

3、拥有合法且稳定的经济收入来源，具备按时偿还贷款本息的能力

4、个人信用良好，征信报告里没有记录不良信息(银行审查征信时主要查询近两年内的情况)

5、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。

综上可知，银行房屋抵押贷款的年龄要求大致是18周岁以上65周岁以下，如果年龄太大或着未成年，会被认定为没有还款能力，不符合银行房屋抵押贷款的条件。关于本文的内容就分享到这里，感谢阅读，如果想了解更多内容，请继续关注好房网。

房产抵押贷款都需要什么条件？

申请房屋抵押贷款主要要满足三个方面的条件：申请人、抵押物、贷款类型，下面小编从这三个方面具体说下，申请抵押贷款的要求

一、申请人的要求

1、借款人年龄在25～65周岁之间，抵押人年龄在18～65岁（个别银行能接受抵押人为小孩与65岁以上老人）

2.经营性抵押贷款要求借款人为企业主、企业股东或者个体工商户，消费类抵押贷款要求借款人为上班族

3.具有合法有效的身份证明及贷款行所在地户籍证明（或有效居住证明）；

4.具有良好的信用记录和还款意愿，无任何违法行为及不良记录；

5.具有稳定的收入来源和按期足额偿还贷款本息的能力；

6.已婚的借款人能提供本人及配偶的身份证、户口簿、结婚证原件；离婚的可以提供离婚证与离婚协议，婚姻材料丢失的，可以去当地档案馆拉取婚档

7.申请人具有明确的贷款用途，消费类抵押贷款贷款用途为消费、买车、装修、旅游、留学等，经营性抵押贷款贷款用途为企业经营。二、抵押物的要求

1、房龄在30年以内，个别银行和非银金融机构可以接受35年以内的房产，35年以上房龄的房产一般只有个人配资才能做。

2、房产类型为：住宅、商铺、别墅、房改房、厂房、商住房、办公楼

3、房产价值符合申请机构的最低要求

4、抵押物产证齐全，产权清晰，无产权纠纷

5、抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，

6、产调里面没有不良信息，诸如违章建筑、查封、冻结等等

7、符合国家规定的上市交易的条件,可进入房地产市场流通,所以以下几类房产是不符合要求的：公益性用途房产、使用权房、经济适用房、公租房、未满交易期限的动迁房、文物保护建筑类型房产、即将动迁的房产。

三、不同的贷款类型银行会有不同的要求

银行抵押贷款主要分为经营性抵押贷款和消费类抵押贷款

经营性抵押贷款

个人经营性贷款：以法人、股东或者第三方的房产抵押（住宅、商铺、写字楼等），作为抵押物向银行申请贷款。用途一般作为企业上下游经营购货的流动资金。一般贷款计入个人名下，不计入企业负债。

申请条件：

1、借款人年龄18～65岁，抵押人年龄75以内

2、征信良好，无诉讼

3、营业执照满一年

4、业有经营场地，企业经营良好，最近一年利润为正

5、贷款用途为企业上下游经营，需要提供购销合同收据发票等，放款到第三方账户

6、流水双倍覆盖贷款金额

7、房龄30年以内，房子价值较高，面积不低于40平

贷款期限：1年～20年（有个别银行可以做30年等本还款，但授信20年）

贷款额度：商品房最高房产的评估价70%，商铺、写字楼、别墅等最高60%，一般银行控制在1000万以内，少数银行最高可以申请3000万及以上。

贷款年利率：2020最新政策，由于疫情贴息，一年期先息后本能申请到3.3%，五年期先息后本最低3.85%，当然大多数常见银行的等本还款的一般年利率在4%～6%。

上班族消费类抵押贷款

消费类抵押贷款指借款人以银行认可的本人或第三人合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行申请贷款，该款用于个人消费，包括留学、装修、旅游、美容、购车等等，以满足借款人的消费需求，一般来说，借款人需要为上班族。

申请条件：

1.年龄在25（含）-60（含）周岁之间；

2.具有固定工作单位，在本单位工作一定时间的正式在编人员。

3.具有合法有效的身份证明及贷款行所在地户籍证明（或有效居住证明）；

4.具有良好的信用记录和还款意愿，无任何违法行为及不良记录；

5.具有稳定的收入来源和按期足额偿还贷款本息的能力；

6.有明确的贷款用途，贷款用途为消费、买车、装修、旅游、留学等消费用途

7、房屋类型、价值、房龄等符合银行要求，可以提供有效的房产抵押；

贷款利率：目前来说，上海大部分银行不做上班族消费类抵押贷款，主要做经营贷，消费贷只有2～3家可以办理，贷款利率一般也较高，基本年利率都在6%以上，所以很多客户会变相操作经营贷。