房贷商贷V公积金 等额本息V等额本金
假设贷款50万，年利率4.90%，分30年限(360个月)进行还款，比较等额本息/本金这两种还款方式的计算方法和还款明细。
一、商业贷款
等额本息计算方式
等额本息计算方式
[贷款本金*月利率*(1+月利率)^还款月数]/[(1+月利率)^还款月数-1]
贷款本金
500000
[500000*4.9%÷12*(1+4.9%÷12)^360]÷[(1+4.9%÷12)^360-1]
年利率
4.90%
月数
360
(1+月利率)^还款月数
(1+4.9%÷12)^360
(1+月利率)^还款月数-1
(1+4.9%÷12)^360-1
还款明细(房贷计算器)等额本息还款每月固定还款2653.63元，前期偿还利息高，本金低，随着时间推移偿还利息减少，偿还本金增加，累计支付利息455308.10元，累计还款总额955308.10元。
累计支付利息
455308.10元
累计还款总额
955308.10元
期次
偿还本息(元)
偿还利息(元)
偿还本金(元)
剩余本金(元)
1期
2653.63
2041.67
611.97
499388.03
2期
2653.63
2039.17
614.47
498773.57
3期
2653.63
2036.66
616.97
498156.59
......
......
......
......
......
356期
2653.63
53.52
2600.11
10507.06
357期
2653.63
42.9
2610.73
7896.33
358期
2653.63
32.24
2621.39
5274.94
359期
2653.63
21.54
2632.09
2642.84
360期
2653.63
10.79
2642.84
0
等额本金计算方式(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
贷款本金
500000
(500000÷360)+(500000-已归还本金累计额)*(4.9%÷12)
年利率
4.90%
月数
360
每月应还本金=贷款本金÷还款月数
500000÷360
1388.89
每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率
500000÷360×4.9%÷12
5.67
每月应还利息=剩余本金*月利息=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率
500000*4.9%÷12
第一个月应该是利息2041.67
还款明细等额本金还款第一个月还款3430.56元，以后每月逐额递减，累计支付利息368520.83元，累计还款总额868520.83元
累计支付利息
368520.83元
累计还款总额
868520.83元
期次
偿还本息(元)
偿还利息(元)
偿还本金(元)
剩余本金(元)
1期
3430.56
2041.67
1388.89
498611.11
2期
3424.88
2036
1388.89
497222.22
3期
3419.21
2030.32
1388.89
495833.33
......
......
......
......
......
355期
1422.92
34.03
1388.89
6944.44
356期
1417.25
28.36
1388.89
5555.56
357期
1411.57
22.69
1388.89
4166.67
358期
1405.9
17.01
1388.89
2777.78
359期
1400.23
11.34
1388.89
1388.89
360期
1394.56
5.67
1388.89
0
等额本息/本金比较累计还款总额等额本息比等额本金多86787.27元
累计支付利息等额本息比等额本金多86787.27元
偿还贷款前期等额本金比等额本息多，前期还款压力大
等额本金/本息对比图
二、公积金等额本息/本金
在50万房贷的情况下，公积金比商贷对比
前期没有公积金后期缴纳公积金的可以商贷转公积金，这样每月可以省出不少钱
等额本金商业贷款还款总额比公积金多124093.75元。
等额本息比等额本金商贷多出86787.27，公积金多出171936.73。
2021最新房贷计算方法
幸福里百科词条：房贷计算方法主要由贷款方式、还款方式和税率来决定，知道自己需要选择什么还款方式，适合自己购房还款方式，才能更好地减低还款压力。
房贷计算方式主要有两种等额本金：每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金—已归还本金累计额）×每月利率
已归还本金累计额=本金/（总还款月数*已还月数）
等额本息：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕
等额本金等额本金是贷款还款的一种方式，是指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
等额本金的特点：本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减。
等额本金适合人群：前期还款能力强，后期收入可能会减少。
等额本息（每月还款的本金和利息的和相等）等额本息是贷款还款的一种方式，是指借款人每月按相等的金额偿还贷款本金和利息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
等额本息特点：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。
等额本息适合人群：前期收入低，以后收入增加。
房贷计算器值得注意的是，由于房贷利息计算方式过于复杂，因此市面上已经出现了很多房贷计算器的APP、小程序和网站，只需要在对应的地方下载或者搜索“房贷计算”即可。
进入页面后填写自己的首付、贷款比例，贷款方式是纯商贷、组合贷还是纯公积金贷，以及还款方式，是等额本息还是等额本金，最后填入贷款年限，计算机就能快速计算出购房者往后每个月将还多少钱贷款。
注：以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。
房贷利率4.9%，抵押贷利率3.65%，转贷后能省多少利息
2020年北京的王先生通过按揭贷款的方式，买入竹杆胡同一套南北通透的两居室，房子总价828万，按揭贷款400万，年利率4.9%，上个月王先生全额结清了按揭贷款，后通过抵押经营贷的方式，从银行又贷出来400万，年利率3.65%。显而易见，贷款的额度几乎没有发生变化，贷款期限也都是25年，但是年利率却从原来的4.9%降至3.65%，通过这一番操作能省多少利息呢？我们用房贷计算器算一下。
转贷前年利率4.9%月供23151元，累计利息2945342
转贷后年利率3.65%月供20348元，累计利息2104451元。
不难算出，月供减少了2803元，累计利息减少了840791元，怎么样，是不是有点出乎你的意料，居然能省出来一辆豪车的钱！
但是这里有个问题，由于要先结清按揭贷款，才能办理抵押贷，那结清按揭贷款的钱从哪儿来呢，毕竟不是谁家里都放着几百万现金啊。其实这倒不用担心，因为市面上做这种过桥业务的垫资公司多的是，成本也不高，一般十天0.6%，真正值得注意的是，一定要先确定好下家银行能贷款，才能去还上家银行的按揭，不然从垫资公司借款结清银行贷款后，后面却贷不出来了，那就真的掉坑里了！
一般操作流程是，您先拿着材料去银行做抵押贷款申请，等银行审核完成后，会给您出具批贷承诺函，书面同意你的贷款申请，这时候您才可以放心的去预约上家银行还款，确定好还款时间，就可以找垫资公司过桥，替您偿还上家银行的按揭贷款，从垫资结清按揭贷款到下家银行抵押贷放款，整个周期也就十天左右，是不是很简单。
更有意思的是，有些银行还可以接受二次抵押贷款，就是在按揭贷款不结清的条件下，直接办理抵押经营贷，然后拿着二次抵押贷款的钱去还按揭，这样连过桥的费用都省了，是不是很神奇？
但是抵押经营贷也有一个弊端，既然是经营性贷款，那您就必须持有一个公司，这个公司在整个贷款周期内都不能注销，如果在贷款时您是作为法人代表或者股东，那后期您的法人或者股东身份也不能撤销，也就是说在贷款结清前，您得一直养着这个公司。即使是空壳公司也需要按时做纳税申报，因此您还需要找人做代理记账，这一项每年也有1000左右的成本。
好了，关于转贷的问题就聊这么多，你也可以结合您目前的按揭贷款利率看看值不值得操作，更多贷款问题欢迎在评论区留言，也欢迎您把文章分享给有需要的朋友，点个关注呗，下期见!
