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风险提示：银行不批贷款导致合同无法履行，购房人该怎么办？

实务：银行不批贷款导致合同无法履行，购房人该怎么办？

概要：购房向银行申请贷款，银行不批导致交易不能继续，谁该承担责任？为防止纠纷，应该事先在合同中做哪些约定？

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不管是商品房还是二手房，通过贷款来购房，银行不批贷怎么办？如果在签约时没考虑到这个问题及处理方案，发生问题，购房者可能面临进退两难的境地！

一个误解

一个误解：贷款由开发商或中介代办，出了问题购房人不担责。

商品房贷款手续是由开发商代办的，二手房贷款通常也有中介代办，很多购房者想当然地认为贷款办不下来，应该是开发商和中介的责任。碰到贷款未获得批准的时候，有些没经验的购房者，会要求解约并全部退回已付房款，称自己没过错，不应该承担任何损失。

持这种观点的人，杨律师碰到过不少，显然这是一个误会。从合同法的角度看，买卖合同中买方有付款义务，不管是自筹还是贷款。除非有专门的法律规定或特殊的合同约定确认在这种情况下买方可以免责。

要确定责任归属，先了解一下银行不批贷的原因。

银行在考虑是否发放贷款时，不但要审查购房者的个人信用资料，还要审查所购房产、楼盘的情况，尤其是商品房是否手续齐全，更要审查。还要根据具体银行的信贷额度、贷款政策等考虑是否放贷，任何一方面出了问题，都可能不批贷。

银行不批贷的原因及后果

贷款未获得批准的不同情形及责任承担

在没有特殊约定的情况下，贷款未获得批准时根据原因不同，责任分配也不同，通常有三种可能。

一、购房者个人信用原因未通过贷款审核。

因为购房者的个人资料未通过审核，显然是购房者的责任。购房者应自筹资金支付房款，如果不能自筹集资金会构成违约。最终只能解除《商品房买卖合同》，并承担违约解除合同的赔偿责任。

二、开发商或其开发的楼盘未通过贷款审核。

同理，如果是开发商的手续不齐的原因导致银行不批贷，购房者又无力或不愿意通过自筹款项支付房款，应认定开发商构成违约，并承担违约责任。

刚才说的是新开发的商品房，如果是二手房应该已经取得房产证，不存在项目不合法的问题，理论上不会出现因房产原因无法放贷的。但杨律师提醒大家要注意一个问题：一些老旧二手房，银行也可能不批贷或者能批贷的额度非常低，这同一手商品房是不同的。但卖家并非专业的开发商，没有义务告知买家这种情况。如果事先没有特殊约定和承诺，以此为由要求二手房的卖家承担责任，通常是不会支持的。

三、由于贷款政策和条件的变化等原因导致签约时本来可以办理的贷款，申请时发现无法办理。

这种由于贷款政策变化导致无法批贷，买卖双方主观和客观上都没过错。但银行不批贷，如果买家也不愿意或不能自筹款项付款，也面临一个合同解除的责任问题。wwz

如果是新开发的商品房，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条有明确的处理方案：双方互不追责，开发商将已收取的房款本金及利息退还约购房人。

附法律规定：

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

请注意，该司法解释是针对新开发商品房的，对购买二手房出现这种情况法律上并没有明确的处理规则。根据具体政策的影响大小及双方约定不同，有些地方的法院在实践中参照此条款处理。但以杨律师的经验来看，购买二手房的合同条款，如果签约时买方不注意，中介提供的通用文本一般会约定贷款不成，由买方自筹余款支付。

我们刚才讲的上述三条处理方案，都强调是在“没有特殊约定的情况下”，如果在合同中对上述情况双方有明确约定的处理方案，那就要按双方约定的方案处理。所以，在交易时一定要特别注意合同条款中对相关情况是如何约定的。有些人在签约时，根本不仔细看条款，让签字就签字，等出了问题又说自己当时根本没看合同内容。那杨律师告诉您，这样话跟法官说是没用的！

签约建议

在签约时要注意什么？如何约定才能避免纠纷和风险？

不管是商品房还是二手房，如果不想在购房中发生自己意料以外无法控制的情况，在签订合同时，最好通过明确的书面约定分别对几种不能贷款的情况的处理方案进行细化。按法律规定，双方有明确约定的，自然按双方约定处理。在有约定的情况下即使发生问题，也可以避免纠纷。

一、购房者资料未通过审核的约定建议

如果没有约定，这种情况可认定购房者构成违约。但购房者毕竟不是专业人士，确实有可能不确认自己是否符合申请贷款的条件，购房者要充分认识到这一点，并提前做好工作。实用法律知识

购买商品房，购房者不妨在签订合同前先让开发商帮助初步审查购房者的贷款资料是否有问题。如果开发商说没问题，可以要求与开发商在《商品房买卖合同》的内容里加上一条“如果因为购房者的贷款资料未通过审批，不视为购房者违约。购房者可以在多少日内另筹款项支付余款，如果购房者无力支付余款，可以提出解除《商品房买卖合同》，在解除合同后几日内，开发商退还全部首付款”。

二手房买卖更特殊一些，涉及到买卖双方和中介，可以提出让中介协助审核，但关键是要求在买方认可的三方协议中加上类似的条款，明确在这种情况下贷款未通过合同如何处理，已交的房款和中介费如何处理。

如果卖方不同意增加这样免责约定，杨律师建议您提出约定一个你可以承受的违约责任标准，毕竟你的首付款在对方手里，即使要承担违约责任，明确一些，到时要求退款也会方便一些。如果对方连这个条件也不愿意答应，那除非您对自己的贷款资质有足够信心，否则您要考虑是否签约交易了。

二、因卖方的原因无法获得贷款的约定建议

如果是商品房，不管是因为楼盘、项目还是什么其它开发商自身的原因，如果因此无法获得贷款，应该认为这属于开发商的违约行为。wwz

这里要纠正购房者的一个错误观念，有的购房者认为：“交付首付款是自己的义务，办理贷款是开发商的义务，早办晚办无所谓，反正没办下来贷款我就不用还贷。我不急！”

其实这是错误的，贷款办不下来往往意味着楼盘有问题。如果是期房，能否顺利完工就存疑了。购房者交了首付，什么也没得到。开发商拿着您的首付款不定去做什么了呢。

即使是已经盖好的房子，也可能无入住或入住了无法办理产权证。对买方来讲，仍是有风险的。

所以，有必要在合同中做一些约定：“如果因为开发商的原因在多长时间内无法办理贷款，属于开发商的违约行为，要按一定标准承担延迟违约金，且超过多少日购房者有权提出解除《商品房买卖合同》，并要求开发商承担已付款一定比例的违约金。”

至于二手房有房产证的，不存在不合法的问题，未取得房产证的也不可能去申请贷款。但要注意一些老旧二手房，银行也可能不批贷或者能批贷的额度非常低，这种情况还不宜直接认定是卖方的过错。所以，建议事先了解相关二手房的银行贷款额度事宜，并就因房屋估价原因不能取得原计划的贷款额度如何处理，事先做明确约定。如果买家无意自筹款项付款，就要约定一下解约退款的条件了。

三、因不可归责于双方的原因无法办理贷款的约定建议。

既然是不归责于双方，那就约定谁也别承担责任了，要注意的是能否及时退款并办理解网签手续。

可以约定：“因不可归责于双方的原因无法办理贷款，应该在多少日内通知购房者，购房者可以选择在多少日内自筹资金支付余款，或者选择解除《房屋买卖合同》。购房者选择解除的，卖方应该在多少日内退还首付款并按同期银行利率支付利息，同时双方办理解除网签手续。如果不按时返还，属于违约行为，应该按日支付一定比例的违约金”。

合同明确约定“贷款贷不下来不算违约”有用吗？法院：违约

2021年7月9日，齐某和卢某签订房屋买卖合同，在合同第七条中约定“如贷款贷不下来双方不算违约，定金退回”。后齐某称因银行贷款未能贷下来致合同无法实现，向法院起诉卢某请求退还定金一万元。

法院认为：一，合同约定原被告办理过户手续当日由原告齐某向被告卢某支付25万元首付款，而原告齐某未按约定支付首付款应属违约，二，原告齐某主张合同约定贷款贷不下来不算违约，被告应返还其定金，但原告在本案审理过程中自认其未去申办贷款是因为中介未告知其房屋不满五年过户需要多交税费，但其并未提供证据证明。

三，其作为买房人在房屋买卖过程中应尽到谨慎审查的义务，完全可以发现交易的房屋是否满五年，现原告以此为由不支付首付款，不能作为其免责的抗辩理由。

四，原告齐某在与被告签订合同时已经存在贷款逾期不还的不良信用，其签订的贷款贷不下来不算违约的条款，存在恶意缔约，规避责任之嫌。

最终，法院调解不成，驳回了齐某的诉讼请求。

笔者认为，法院判决欠妥，分析如下：

第一，本案原被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制规定应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定的条款全面履行合同约定的义务。

第二，合同第七条已经明确约定贷款贷不下来不算违约，违约定金退回的条款，买卖双方当事人已经签字确认，就证明了卖方卢某在签订合同时是同意承担该条款所带来的一切风险，该风险应当按照条款约定由卢某承担。

第三，该条款作为合同兜底条款概括的证明原告齐某在签订合同时担心影响贷款办不下来的诸多不确定因素而特意设定的，而该特意设定，卢某也是同意承担该风险的，符合签订合同诚实信用原则，而齐某认为中介未告知其房屋不满五年过户需多交税费，正是齐某在设定该条款时为防范的风险之一。

第四，齐某有不良信用记录无法贷款，但法院是依据职权调取的齐某征信，征信不能证明齐某明知其不能贷款而恶意签订合同，更何况齐某已经交付了一万元定金，齐某设定该条款的初心就是为了防范在合同履行过程中出现因卖方、中介不诚信或过失行为而带来的风险。出售方卢某以及中介在出卖房屋时未告知齐某房屋未满五年，这是不诚信或是过失的行为，房屋未满五年，需要多交税，违背了原告齐某在签订合同时愿意购买该房屋的真实意思表示。由此可见，齐某在签订该房屋买卖合同时明确设定该款就是为了排除风险。

因此，法院的裁判理由及判决结果存在不当干涉合同意思自治的嫌疑。

房贷批不下来，首付款能要回来吗

现在申请房贷越来越难了，很多购房者签了合同，但贷款三四个月都下不来，在这种情况下，不少购房者选择放弃购房，那么最关键的问题来了，不买房了，首付款能退吗？

这些情况下，房贷不批，首付款是可以要回来的1、如果开发商曾经对办理购房按揭作出承诺，或者由于开发商的原因导致按揭未能办下来的，开发商应当承担违约责任。

2、如果开发商不同意分期支付，购房者有权要求解除合同，并要求开发商退还已支付的房款本息，而无须承担违约责任。

3、如果在购房合同中约定，贷款办理不下来可退款，则首付款可要回。具体要看合同中如何约定的。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。故此，购房者可以要求开发商退回首付款及其利息。

这种情况贷款批不下来，不能要回首付款纯粹想退房而不去办理房贷，导致房贷无法按期下来的，购房者就应当承担违约责任，所以不能要回首付款。

如何避免房贷风险1、关注违约条款的赔付

在签订购房合同时，一定要留心关于逾期付款的条款，否则，可能面临高额违约金的赔付问题。

2、签合同前自查还款能力

购房者在签订购房时一定要明确自己个人征信系统有没有问题，自己是否在限贷范围之内。

按揭买房子，第一关就是要提供个人的月供收入比资料，即贷款人按揭贷款月还款额不得超过其可支配收入50％。所以，购房者通过按揭贷款买房时，首先应对自己的偿还能力有正确的判断，最大可能地保证申请的贷款数额能够如期获准。

3、签补充协议

为了避免按揭无法顺利办结，商品房买卖合同不能继续履行的情况，购房者可与开发商在补充协议中做一个相关约定，即增加一个“非因双方原因导致《个人住房贷款借款合同》不能签订时，由买卖双方协商购房余款的支付方式或解除购房合同”的条款，来避免风险。